если сделка не состоялась по вине банка
Банк отказал в выдаче ипотеки, а мы как покупатели внесли задаток продавцу, можем ли вернуть задаток?
Банк отказал в выдаче ипотеки, а мы как покупатели внесли задаток продавцу, можем ли вернуть задаток?
Ответы на вопрос:
Соглашение о задатке было совершено в письменной форме?
ИРина, да, можете вернуть. Только получите отказ в письменном виде от банка и грамотно Продавцам составит нужно заявление о возврате задатка, вы соглашение составляли или предварительный договор, уточните.
Если было составлено соглашение о задатке, то вернуть не сможете.
1.Если не было оформлено ДКП, хотя бы предварительного, это-не задаток, а обычная предоплата (аванс), можете вернуть в любом случае
2. Если был ДКП и условие о задатке, то можете вернуть если сделка сорвалась по вине продавца.
Внимание! Ответ от пользователя, не зарегистрированного в качестве юриста.
Похожие вопросы
Банк одобрил ипотеку, сказали искать квартиру, Мы живем в Сургуте, а квартиру хотим купить в Тюмени.
Мы несколько раз ездили в Тюмень, нашли квартиру, отдали задаток, о чем была составлена «расписка в получении задатка за квартиру».
Продавцы собрали все документы, отдали в банк, было назначено время сделки, но за пару часов до сделки позвонили из банка и сказали что банк отказывает в ипотеке.
Подскажите должен ли продавец вернуть нам задаток?
Покупатель передал мне задаток, а ипотеку еще не одобрил. Сейчас покупатель отказывается от покупки квартиры ссылаясь на то, что банк отказал в выдаче ипотеки. У нас условиями соглашения о задатке предусмотрен такой пункт: «В случае отказа банка Покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящее соглашение расторгается. и продавец возвращает сумму задатка.» Мой вопрос: должна ли я возвращать задаток?
Если банк отказал покупателю в ипотеке, должен ли продавец вернуть задаток, и в каком размере он возвращается?
Взяли задаток за квартиру, сделка не состоялась банк не одобрил ипотеку. Обязаны ли мы возвращать задаток.
У нас такая ситуация: продаём квартиру через ипотеку, банк одобрил кредит, отдали все документы и пришёл отказ! По какой причине не знаю, Покупатель не объяснил! Теперь просит задаток назад! Но в документах нет слова задаток, есть только: «часть средств» как нам быть? Я имею право не возвращать задаток?
Возвращается ли задаток если покупателю отказал банк в ипотеке и покупатель решил что он не будет обращаться в другой банк, срок прописанный в соглашении о задатке давно прошел, но мы все равно ждали, и только недавно он сказал что раз банк ему отказал, то и он покупать не будет.
Продаю квартиру, взяла задаток. Покупателю банк отказал в ипотеке именно под эту квартиру. Должна ли я вернуть задаток?
Аванс с возвратом
Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.
История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор. В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора. «Во исполнение принятых на себя обязательств» истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.
В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел. В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил. Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.
Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.
Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за «пользование чужими денежными средствами», посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.
В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть. А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере. Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.
По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.
Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.
В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.
Сделка по недвижимости не состоялась? Останьтесь в плюсе!
Покупка квартиры — серьезное решение, и, конечно, всегда хочется, чтобы она прошла, что называется, «как по маслу». Любые препятствия на пути к желаемому жилью могут существенно испортить жизнь. А в некоторых случаях приходится защищать свои права в суде. С такой необходимостью столкнулась наша героиня, которая деньги заплатила… а ключи не получила.
Фабула дела
Жительница города Домодедово решила приобрести квартиру и нашла вариант на рынке вторичного жилья, который ее устраивал. Она заключила с владельцем недвижимости предварительный договор купли-продажи, по которому стороны приняли на себя обязательства в дальнейшем заключить основной договор.
Оговоренную сумму (1400 000 рублей) покупательница передала, однако продавец нарушил сроки предварительного договора, иного соглашения не заключил, квартиру к передаче не подготовил.
Отчаявшись решить вопрос «мирным путем» (на досудебную претензию ответа не последовало), она обратилась в суд с требованием вернуть ей уплаченную сумму, а также неустойку.
Ход разбирательства
Суд установил, что оговоренная сумма была передана ответчику в срок и в полном объеме. А вот с его стороны никаких действий произведено не было: не заключен договор купли-продажи, право собственности на истицу не оформлено.
Односторонний отказ от обязательств в подобных обстоятельствах недопустим. Действие предварительного договора заканчивается по истечению оговоренного срока, если не будет заключен «основной» договор. Если этого не произошло, деньги должны быть возвращены стороне покупателя.
Таким образом, суд пришел к выводу, что истица имеет право рассчитывать на возврат своих денег, так как она условия договора не нарушала. Но может ли она требовать что-то сверх этого?
Также был рассмотрен вопрос уплаты неустойки в пользу истицы, ведь несостоявшийся продавец пользовался полученными деньгами, в то время как покупательница доступа к ним не имела. При оценке размера компенсации на суд возлагается обязанность оценить соотношение между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба. При этом учитываются многие факторы, такие как инфляция на рассматриваемый период, платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым в соответствующем регионе в этот период, и так далее.
Помимо этого Закон «О защите прав потребителей» предусматривает штраф, который по сути является формой законной неустойки, мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Вообще он составляет половину от суммы, о которой идет спор, но суд может снизить эту сумму.
На основании вышесказанного суд постановил!
Взыскать в пользу истицы в общей сложности:
1 400 000 руб. — возврат денежных средств
70 000 руб. — неустойка
10 000 руб. — компенсация морального вреда
500 000 руб. — штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке
16 000 руб. — расходы на оплату государственной пошлины
Почему срывается сделка и что делать риэлтору
Начиная продажу дома, агент не ознакомился с документами, поверив на слово продавцу, что все в порядке. Покупатель взял кредит, а позже выяснилось, что с документами серьезные проблемы. Сделка отложилась на несколько месяцев. Покупателю пришлось долго ждать переезда в новый дом и при этом выплачивать кредит. Это реальный случай из практики одного из наших экспертов. Вместе с опытным агентом мы составили рейтинг самых частых причин, по которым у каждого однажды сорвались сделки продажи и покупки квартиры, и спросили, что делать в этих ситуациях риэлтору.
5 причин, почему срывается сделка
Сергей Савельев более 10 лет работает в сфере недвижимости. По его статистике, 20% сделок срываются по той или иной причине. Бывают ситуации, когда ничего сделать уже невозможно, но чаще всего агент может приложить усилия и добиться того, чтобы не сорвалась сделка купли-продажи.
Отказ в ипотеке
Риэлторы советуют покупателям подавать документы на ипотеку сразу в несколько банков. Это экономит время: если отказали в одном, то в другом могут одобрить. Если отказали везде, то скорее всего, у человека плохая кредитная история, и на ипотеку ему можно не рассчитывать.
Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Здесь два варианта: искать наличные или брать потребительский кредит. Второй вариант проще, чем ипотека, так как собирается небольшой пакет документов. У меня был клиент, которому отказали в ипотеке. По моему совету он подал документы на потребительский кредит, и его одобрили в течение двух часов. Правда, ему нужно было всего 700 тысяч рублей. Если же требуется большая сумма, и банк откажет и в ипотеке, и в кредите, то сделка сорвется — человек ничего не может с этим поделать.
Выяснились проблемы с документами
С документами на объект могут быть разные проблемы. Например, выясняется, что среди собственников есть несовершеннолетние или в квартире прописаны третьи лица. Особые сложности возникают, когда один из жильцов ушел в армию или попал в тюрьму, потому что на период отсутствия его временно снимают с регистрации, а в выписке из домовой книги это не отражено. Зато это указывается в архивной справке.
Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Если риэлтор сразу не заказал архивную справку, а сделал это только перед самой сделкой, то указание на временно выписанного жильца может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Ведь, когда он вернется из мест заключения или из армии, его регистрация в этом жилье будет восстановлена автоматически. Конечно, можно выписать его через суд, но только после его возвращения, и в любом случае, это очень проблематично.
Бывают и другие изъяны в документах, которые вполне можно поправить до сделки.
Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Случай был у коллеги. Люди приехали покупать дом. По выписке из ЕГРП никаких обременений не было. Но на месте выяснилось, что продавец задолжал деньги партнеру по бизнесу, и тот подал на него в суд, в связи с чем на дом был наложен арест. В итоге продавец стал срочно искать деньги, ездить к судебным приставам и т.д. Сделка состоялась, но с большой задержкой. Благо, покупатель согласился подождать.
Вскрылись неликвидные факторы объекта
Объект может быть замечательным, но есть факторы, делающие его неликвидным. Например, близость кладбища, завода или неудачное соседство.
Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Однажды покупатель приехал посмотреть участок, который я продавал. Участок ему понравился, и он внес аванс. Но потом клиент решил еще раз наведаться на место уже без меня и встретился с соседом, который сам хотел купить этот участок. Сосед стал грубить и скандалить, в результате чего покупатель отказался от сделки. Участок мы продали гораздо позже другому покупателю, который, к счастью, предварительно, не пересекся с соседом.
Опытные риэлторы советуют сразу сообщать потенциальному покупателю о неликвидных факторах, которые непреодолимы, чтобы не тратить зря время.
Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Зачем их скрывать, если человек может, например, карту посмотреть и увидеть, что в 500 метрах от дома стоит какая-нибудь фабрика или проходит магистраль. Вы будете выглядеть перед ним не в лучшем свете. Обычно я говорю о негативном соседстве в начале показа, если до объекта не пришлось ехать далеко. А если добираться надо несколько часов, то сообщаю заранее, чтобы зря не тратить время клиентов: вдруг их категорически не устраивает кладбище в 200-х метрах. Кстати, один такой объект покупатели все равно захотели посмотреть и через неделю внесли аванс.Так что не всегда это может стать камнем преткновения. А вот дом, расположенный вблизи мусорного полигона, мы уже долго не можем продать, хотя его отдают почти за полцены.
Когда объект только попадает в базу агентства, риэлтор должен сначала сам хорошо познакомиться с местностью, прежде, чем везти туда покупателей. Иначе могут в самый ответственный момент появиться «сюрпризы», которых никто не ждал.
Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Был случай, когда мы показывали дом и сами не знали, что рядом железная дорога. Она ведет в депо, и по ней изредка проезжают электрички. Покупателям дом очень понравился, и они уже готовы были расплатиться наличными. И вдруг из-за дома выезжает электричка. Признаться, мы сами были в шоке, а покупатели сразу отказались от сделки.
Даже, если неликвидный фактор неожиданно обнаружился во время показа объекта, профессиональный риэлтор сделает на нем акцент и сумеет подать его как преимущество.
Покупатель начал торговаться на сделке
Такие случаи встречаются нечасто, но ставят сделку под угрозу срыва. В таких ситуациях агенты рекомендуют использовать все свои переговорные навыки, чтобы прийти к компромиссу.
Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– У нас были такие ситуации, когда покупатель просил уступить в цене уже при подписании договора купли-продажи. Как правило, это небольшие суммы — тысяч 100-200. Если продавец заявляет, что не будет продавать объект, раз покупателя не устраивает цена, то мы сажаем обе стороны за стол переговоров и стараемся найти золотую середину. Покупатель должен обосновать, почему он только на сделке попросил продать дешевле и объясняем, что мы не пирожками торгуем, а недвижимостью. Был и такой случай, когда на сделке продавец отказался полностью платить комиссию и предложил поделить ее пополам с покупателем. Хотя, был составлен договор, в котором все условия прописаны. В итоге они платили пополам, потому что покупатель очень хотел купить именно эту квартиру и уже оформил ипотеку.
Чаще всего на сделках присутствуют юристы. Если они работают в одном агентстве с риэлторами, то их командная работа идет слаженно. Проблемы могут возникнуть, если обе стороны сделки нанимают разных юристов. Из-за этого риэлторам трудно проконтролировать их работу.
Илья Герцович, агент по недвижимости (Израиль):
– Я представлял интересы продавца. Покупатель нанял юриста и риэлтора из одной компании, а моя клиентка юриста нашла сама. Две недели юристы перебрасывали ответственность друг на друга и не могли договориться. Мне позвонил покупатель и сказал, что отказывается от квартиры. Но я видел, что он хотел купить именно ее, а моей клиентке нужно было продать ее быстрее. Сделку нужно было спасать, и я организовал телефонные переговоры напрямую между продавцом и покупателем, и они услышали друг друга. После этого каждый из них передал своему юристу, что нужно отразить в договоре. Они внесли изменения, и сделка состоялась. Если бы я не предложил прямые переговоры, что обычно не принято, сделка могла сорваться.
Эксперт рекомендует даже самые мелкие вопросы обсуждать с клиентами и не надеяться только на юристов. Если клиенты выбирают их сами, то советуйте искать хотя бы тех, кто специализируется на недвижимости.
Покупатель передумал или нашел другой объект
Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Допустим, человеку объект понравился, он внес аванс, а потом передумал. Нужно встретиться с ним и узнать причину. Может, он что-то не понимает в документах или в качестве постройки дома. Однажды клиент заметил трещинку на фасаде и по моему совету вызвал строителей. Они два дня лазали по всему дому, все вскрывали, а потом дали добро на покупку. Сказали, что дом отличный, а трещинка – это ерунда.Сделка состоялась. В любом случае, задача риэлтора – не вернуть деньги, а узнать, что произошло. Бывает, что люди начитаются в Интернете гадостей про риэлторов и боятся, что мы их обманем. Если причина в этом, то можно предложить нотариальную сделку: договор купли-продажи составляет нотариус и он же дает список необходимого пакета документов. Люди думают, что нотариус точно не обманет, и соглашаются на сделку.
Срываются сделки: что делать, чтобы это прекратить
Сегодня работу риэлтора значительно облегчают компьютерные программы. Если в них заранее фиксировать максимум информации, то и документы без единой ошибки можно составить, и о клиентах всю информацию знать, и даже получать напоминания о встречах. Одна из таких программ — отраслевая CRM-система.
Давайте посмотрим ее полезный функционал на примере одной из риэлторских систем SalesapCRM.
Это гораздо удобнее, чем записывать задачи в блокнот, ведь его можно просто не открыть. Если клиент увидит, что агент пунктуален и ничего не забывает, то он будет ему доверять и вряд ли передумает заключать сделку, боясь обмана.
Чтобы сделки не срывались, всегда заранее проверяйте документы на объект, честно говорите клиенту о неликвидных факторах, а также подробно выясняйте причину, по которой клиент готов разорвать договор, и ищите золотую середину. Еще больше полезных советов для работы с недвижимостью читайте в нашем блоге. А чтобы первыми получать самые свежие статьи, подписывайтесь на нас Вконтакте и Facebook.
Автор: Елена Зайцева
Хотите эффективнее работать с недвижимостью?
Покупатели квартир смогут вернуть деньги при отмене сделки
Теперь при покупке квартиры надо обязательно включать в договор условие, что продавец выступает поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной. Соответствующее постановление Верховного суда опубликовала «Российская газета».
Сегодня, если сделка признается недействительной, это не значит, что покупателю кто-то должен вернуть деньги. У нового владельца просто забирают квартиру. В результате покупатель остается без денег и жилья, а продавец ни за что не отвечает. Если же прописать в договоре соответствующий пункт, то продавец уже не сможет остаться в стороне, так как лично поручился, что все вернет, поясняется в публикации.
Юрист Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко):
— Процедура поручительства при совершении сделки не нова. В сделках с недвижимостью она применялась редко, но и такое встречалось. В качестве поручителей выступали третьи лица. Но ранее, если основная сделка признавалась недействительной, то и поручитель освобождался от ответственности. Теперь же поручителем возврата денег станет сам продавец. Данный пункт будет вноситься в договор купли-продажи, и в случае признания сделки недействительной продавец обязан будет вернуть покупателю деньги за квартиру. Безусловно, этот момент станет для покупателей недвижимости хорошей возможностью обезопасить себя от того, что можно остаться и без квартиры, и без денег. Трудности могут возникнуть именно с взысканием этих денег — у продавца их уже может не быть. Продать квартиру, в отношении которой идут споры, либо долю в ней тоже вряд ли удастся. Поэтому в некоторой степени это облегчит жизнь покупателям, но не устранит проблему в целом.
В начале 2020 года в силу вступил закон, согласно которому требовать компенсации лишившийся жилья из-за незаконной сделки гражданин сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда. Граждане, которые приобрели жилье, не зная о его криминальном прошлом, а затем потеряли из-за того, что суд признал сделку незаконной, смогут получить компенсацию от государства.