если сменился собственник арендуемого помещения нужно ли перезаключать договор аренды

Имеет ли право новый арендодатель требовать заключения договора аренды на новых условиях?

В. А. Лексина
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.

Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.

Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?

Ответ

Данную ситуацию регулирует ст. 617 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В создавшейся ситуации вам необходимо своевременно оплачивать аренду, предусмотренную действующим договором, на расчетный счет нового собственника, независимо от того, что новый собственник уклоняется от подписания доп. соглашения к текущему договору. Это следует из ст. 309 Гражданского кодекса РФ, предписывающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Вы вправе не подписывать новый договор на условиях нового собственника и до окончания срока действующего договора исполнять только его условия. Новый собственник не вправе понудить вас подписать новый договор. Это запрещено ст. 421 ГК РФ.

Если новый собственник ограничит вам доступ в склад и будет удерживать ваше имущество, вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании принадлежащим вам имуществом либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301, ст. 302 ГК РФ) в зависимости от складывающейся ситуации, о возмещении ущерба, причиненного незаконными действиями арендодателя. Целесообразно письменно предупредить арендодателя о том, что вы готовы это сделать.

В рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника для оплаты просроченной арендной платы. Это следует из положений статей 359 и 614 ГК РФ.

Обоснование

Как установлено ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако все не так однозначно.

К новому собственнику по договору аренды переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя. Это означает, что новый арендодатель вправе в порядке, установленном условиями договора аренды и нормами ГК РФ, инициировать изменение и расторжение договора аренды.

То есть сама по себе смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, но новый собственник не может быть ограничен в праве изменить условия договора и прекратить его в дальнейшем в порядке, установленном законом и/или самим договором

Кроме того, как предусмотрено п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Либо наоборот может возникнуть выгодная для арендатора ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, а в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС, то арендатор может инициировать уменьшение арендной платы на сумму налога.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Это значит, что если договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, то изменить договор стороны вправе только на основании достигнутого соглашения. В ином случае придется обратиться в суд.

Как установлено п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Что касается удержания имущества арендатора, то арендодатель не вправе делать это без законного на то основания. В соответствии со ст. 329 ГК РФ удержание вещи должника является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.

Основания удержания имущества закреплены в ст. 359 ГК РФ.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (ст. 359 ГК РФ).

Таким образом, в рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника оплатить просроченную арендную плату.

В. А. Лексина
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

Приглашаем на конференцию «Территория права» 18 ноября 2021

Поможем не забыть сделать главное

Посмотрите актуальные чек-листы для бухгалтера, специалиста по кадрам и юриста.

Источник

Аренда в вопросах и ответах

Роман Колбасов

Об аренде написано много, но на практике у большинства возникают сложности. Мы задали ряд вопросов по этой теме представителю судейского корпуса.

Объект введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован в установленном порядке. Можно ли сдать его в аренду? Какие риски с этим сопряжены?

Нет, сдать в аренду такой объект нельзя.

Таким образом, незарегистрированный объект недвижимости не является созданным и не имеет собственника, т.е. управомоченного лица на сдачу его в аренду. Следовательно, незарегистрированный объект в установленном порядке нельзя сдать в аренду. Договор аренды незарегистрированного в установленном порядке объекта недвижимости содержит порок субъектного состава (отсутствует собственник, арендодатель), поэтому изначально является ничтожным по основаниям ст. 169 ГК, как сделка не соответствующая условиям ст. 579 ГК.

Арендатор хочет провести реконструкцию или модернизацию помещения. Может ли он сделать это с согласия собственника, но без его участия?

Нужно ли ежемесячно составлять акт об аренде?

Внесение арендной платы осуществляется за пользование имуществом, а не по факту составления документа по использованию арендуемого имущества (акта об аренде). Начало периода пользования имуществом определяется актом сдачи-приемки имущества в аренду и оканчивается актом о возврате имущества. Следовательно, составление ежемесячных актов об аренде не требуется.

Как в предварительном договоре аренды индивидуализировать будущий объект аренды, если на момент заключения предварительного договора он еще не зарегистрирован?

Если предварительный договор аренды заключается в отношении изолированного помещения строящегося объекта недвижимости, его можно индивидуализировать путем приложения к договору чертежа плана помещений, сведения о которых отражены в утвержденной и допущенной к строительству проектно-сметной документации. В последующем это позволит четко установить местонахождение и состав предлагаемых к сдаче в аренду помещений.

А вот метраж помещений и расчет суммы арендных платежей в предварительном договоре следует указывать ориентировочно, не забывая отметить, что данные сведения будут уточнены при заключении основного договора аренды после ввода объекта в эксплуатацию. Указание ориентировочной площади и суммы арендных платежей обусловлено применением разных методик подсчета площадей на стадии разработки проектно-сметной документации и при вводе объекта в эксплуатацию, из чего следует, что метраж помещений после регистрации объекта будет отличаться от согласованной площади помещений при заключении предварительного договора аренды.

Изменение фиксированного метража и рассчитанной на основании площади помещений арендной платы в предварительном договоре может вызвать спорные моменты при заключении основного договора аренды на согласованных в предварительном договоре условиях.

Можно ли в предварительном договоре аренды указать, что основной договор будет заключен в течение трех дней после регистрации создания объекта недвижимости?

После регистрации создания объекта недвижимости осуществляется регистрация возникновения права собственности на имеющиеся в составе объекта изолированные помещения. Действующим законодательством не регламентирован срок, в течение которого после регистрации создания объекта недвижимости можно зарегистрировать возникновение права собственности. Поэтому заключение договора аренды после регистрации создания объекта, но до момента регистрации возникновения права собственности, ввиду отсутствия каких-либо правомочий у арендодателя на передаваемое в аренду имущество изначально будет противоречить законодательству, и такая сделка будет являться ничтожной.

Если срок заключения основного договора аренды будет поставлен в зависимость от регистрации возникновения права собственности предлагаемого в аренду помещения, то здесь стороны могут согласовать любой, в том числе трехдневный, срок после государственной регистрации права собственности. Однако независимо от согласованного срока заключения основного договора аренды стороны должны четко определить инициатора заключения договора (т.е. кто должен известить о том, что регистрация состоялась и необходимо заключить договор), а также правовые последствия истечения данного срока для каждой из сторон при надлежащем и ненадлежащем выполнении обязательств по информированию о регистрации, направлению предложения о заключении договора, а также при возникновении разногласий при согласовании дополнительных условий.

Сменился собственник объекта аренды. Нужно ли перезаключать договор аренды? Если от нового собственника поступило письмо о перезаключении договора аренды на новых условиях, можно ли его проигнорировать?

Арендатор с согласия собственника произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения. Через какое-то время сменился собственник этого помещения. С кого арендатору требовать компенсацию за произведенные неотделимые улучшения?

Однозначно ответить на данный вопрос достаточно сложно. По общему правилу применительно к требованиям ст. 136, 211 ГК обязательства и обременения, связанные с имуществом, неразрывно следуют за этим имуществом. Поэтому при смене собственника (в данном случае арендодателя) обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений следует возлагать на нового собственника.

Вместе с тем обстоятельства совершенной сделки купли-продажи находящегося в аренде недвижимого имущества могут свидетельствовать о том, что обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений может нести и прежний собственник.

Это может вытекать из достигнутого между продавцом и покупателем соглашения, если, к примеру, имущество приобретается по стоимости с учетом произведенных неотделимых улучшений. Соответственно новый собственник априори возмещает прежнему собственнику стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений.

Однако вышеизложенные позиции указывают лишь на то, что определение лица, несущего обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений, будет осуществляться в каждом конкретном случае индивидуально исходя из оценки обстоятельств совершенной сделки купли-продажи арендуемых помещений.

Стороны включили в договор следующее условие: «Арендатор уплачивает арендную плату в размере 100 бел. руб., что на день заключения договора составляет 50 долл. США». В каком размере арендатор должен уплачивать арендную плату: 100 бел. руб. или 50 долл. США в эквиваленте?

Если считать, что иные положения договора не содержат условий, касающихся вопросов определения и уплаты арендной платы, то буквальное содержание приведенного условия свидетельствует о том, что арендная плата подлежит уплате в размере 100 бел. руб.

Если в договоре дополнительно будет указано, что сумма арендной платы подлежит корректировке с учетом изменения курса доллара США на момент исполнения обязательства по внесению арендной платы, очевидно, ее размер необходимо будет исчислять исходя из 50 долл. США в эквиваленте. Вместе с тем в каждом конкретном случае при возникновении спора, суд будет учитывать положения ст. 401 ГК через призму действительной воли сторон, иных положений договора, переписки сторон и сложившихся между сторонами правоотношений.

Источник

Здание продано: последствия для арендатора

Далеко не все организации могут себе позволить собственное помещение, поэтому большинство компаний вынуждены арендовать офисы. Договоры аренды при этом, как правило, заключаются на длительный срок. И не исключено, что во время его действия собственник помещения решит его продать. Что ждет в таком случае арендатора?

Договор остается в силе

Сразу скажем, что ситуацию со сменой собственника законодатели не оставили без внимания. Так, в Гражданском кодексе есть статья 617, в которой сказано, что при смене собственника имущества договор аренды не прекращается и не изменяется.

Названные нормы Гражданского кодекса свидетельствуют о том, что происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя. Причем в кодексе на это есть прямое указание, то есть, налицо перемена лиц в обязательстве на основании буквы закона (ст. 382, ст. 387 ГК).

Но на этом ясность заканчивается и начинаются вопросы. Предположим, что по договору оплата аренды происходит до десятого числа месяца, следующего за отчетным. Кому арендатор должен перечислить арендную плату, скажем, за июль, если с 1 августа здание принадлежит другому собственнику?

Нельзя однозначно сказать и кто вправе получить деньги в счет долгов, возникших до продажи имущества? Четкого ответа на эти вопросы не дает ни законодательство, ни судебная практика.

Так, с одной стороны, как уже отмечалось, при смене собственника помещения происходит перемена лиц в обязательстве аренды. Однако у нового владельца право получать арендную плату возникает только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды. А это может произойти не раньше, чем у него появится право собственности на здание. Ведь только владелец вправе получать плату за сданное в аренду имущество.

Это наталкивает на вывод о том, что при продаже здания у нового собственника есть права только на «будущие» обязательства арендного договора. А вот требовать долги, возникшие до даты перехода права собственности, может только предыдущий владелец.

Логично предположить, что если покупатель может требовать проведения ремонта за прошлые периоды, то он вправе требовать и уплаты задолженности за пользование помещением. Тогда можно говорить, что с переходом права собственности передаются все права, а не только те, которые возникнут в будущем, поскольку подобная ситуация полностью подпадает под понятие «переход прав кредитора к другому лицу на основании закона» (ст. 387 ГК).

Как решить проблему?

Как видим, законодательного выхода из сложившейся ситуации нет. Мы рекомендуем при купле-продаже недвижимости предусмотреть данные вопросы в договоре. Особенно это важно для покупателя, так как поможет ему избежать напрасных споров с арендатором по поводу взыскания долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, сумму дебиторской задолженности включить в стоимость здания, указав ее размер отдельной строкой. А во-вторых, можно сделать специальную оговорку о том, что право требования существующей задолженности принадлежит продавцу помещения. Есть шанс исправить ситуацию и после заключения договора купли-продажи здания. Для этого нужно заключить отдельное соглашение на уступку права требования долга.

Ну а как же быть арендатору в сложившейся ситуации? Кому перечислять деньги за аренду? На наш взгляд, съемщик является должником прежнего собственника в том случае, если новый владелец не предъявил специальных документов. В них должно быть прямо сказано, что новое лицо вправе требовать погашения прежних долгов. Если надлежащих документов нет, то на стороне арендатора будет правило пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса. Оно гласит, что если у должника нет доказательств того, что право требования долга перешло к новому кредитору, то первый обязан перечислять деньги прежнему владельцу.

Попутно заметим, что при таком подходе новый арендодатель не сможет расторгнуть прежний договор аренды из-за того, что арендная плата не внесена. Дело в том, что в Гражданском кодексе предусмотрена специальная процедура по досрочному расторжению договора аренды, но сделать это можно только в судебном порядке. Если же у арендатора будет документ, подтверждающий внесение арендной платы предыдущему владельцу, суд вряд ли удовлетворит требования нового собственника о расторжении договора. В худшем случае арбитры признают оплату аренды необоснованным обогащением нового владельца. А значит, деньги нужно будет вернуть арендодателю, который впоследствии перечислит их уже новому собственнику.

Налоги не терпят неопределенности

Не менее запутанная ситуация возникает и с налогами. Дело в том, что сумму арендной платы можно отнести к расходам на основании договора и документов, подтверждающих перечисление денег. При условии, что выплаты направлены лицу, которое фактически уже не является арендодателем, возможны проблемы с признанием расходов. Подстраховаться в таком случае можно, затребовав у прежнего собственника копию договора купли-продажи здания. И если в нем ни слова не говорится о передаче права требования задолженности, то этот документ будет обосновывать перечисление денег прежнему собственнику. Кроме того, можно попросить старого арендодателя выставить счет на сумму задолженности. Этот документ также подтвердит обоснованность расходов по арендной плате.

Может привести к проблемам и перечисление текущей арендной платы новому собственнику, если соответствующие изменения не внесены в договор аренды. В таком случае опять получится, что деньги перечисляются не тому лицу, которое указано в договоре в качестве арендодателя. Выйти из создавшегося положения также поможет копия договора купли-продажи здания либо копия свидетельства о праве собственности нового владельца. У него необходимо потребовать указанные документы. В некоторых случаях можно попросить нового собственника написать письмо в адрес арендатора, в котором уведомить об изменении стороны в договоре. Но лучше все же своевременно внести изменения в договор аренды, указав в нем в качестве арендодателя нового собственника помещения.

Аналогично решаются и вопросы с вычетом НДС. Здесь проблемы могут возникнуть потому, что счет-фактура будет выставлен не тем лицом, которое указано в качестве арендодателя в договоре. Так что копии договора купли-продажи здания и свидетельства о праве собственности на него пригодятся и на этот раз. Перечисленные документы обоснуют расхождения в сведениях.

А. Смирнов, юрист, для «Федерального агентства финансовой информации»

Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!
Подпишитесь на Наши новости в Я ндекс Дзен!

Источник

Энциклопедия судебной практики. Аренда. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (Ст. 617 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
(Ст. 617 ГК)

1. Общие вопросы применения ст. 617 ГК РФ

1.1. При реорганизации арендодателя новое юридическое лицо становится арендодателем с момента его регистрации

Суд пришел к правильному выводу о том, что право собственности ООО на нежилое помещение возникло с даты регистрации вновь образованного лица. Таким образом, с указанной даты ООО является арендодателем по спорному договору.

1.2. Положения п. 1 ст. 617 ГК РФ применяются при ликвидации унитарного предприятия (учреждения) и возвращении арендованного имущества его собственнику

Удовлетворяя самостоятельное требование КУГИ о выселении общества из спорных помещений, суды исходили из того, что в силу пункта 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. В связи с тем, что ФГУК, являвшееся арендодателем спорных помещений, ликвидировано, договор аренды прекращен согласно статье 419 Кодекса. Следовательно, общество занимает нежилые помещения без правовых оснований и подлежит выселению. Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии со статьями 61-63 Кодекса ликвидация юридического лица сопровождается переходом права собственности на имущество этого юридического лица к другим лицам: при продаже имущества в случае недостаточности у ликвидируемого юридического лица денежных средств для удовлетворения требований кредиторов либо к его учредителям (участникам). В этом случае в силу пункта 1 статьи 617 Кодекса обременение вещных прав на имущество в виде аренды сохраняется.

1.3. Правила о перемене лиц в обязательстве в порядке ст. 617 ГК РФ неприменимы к отношениям агентирования

Правила о перемене лиц в обязательстве в порядке ст. 617 ГК РФ к отношениям по поводу агентирования неприменимы.

1.4. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу

При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу, так как к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

1.5. Статья 617 ГК РФ не предусматривает сохранение права требования заключить договор аренды и перехода соответствующей обязанности к новому собственнику, когда на момент перехода права собственности имущество было свободно и от аренды, и от притязаний субарендатора на заключение договора

Положения статьи 617 ГК РФ касаются продолжения действующего договора аренды при замене стороны в связи со сменой собственника, но не предусматривают сохранения права требования заключить договор и перехода соответствующей обязанности к новому собственнику, когда на момент перехода права собственности к нему имущество было свободно и от аренды, и от притязаний субарендатора на заключение договора аренды.

1.6. К отношениям пользователя имущества по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

1.7. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве

Суды обоснованно признали, что смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве, в связи с чем с момента приобретения гр. права владения спорным объектом он приобрел, а общество утратило право на получение встречного исполнения за предоставление в пользование помещения в виде арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве, то есть новый собственник имущества становится стороной договора аренды и приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку ФГКУ является универсальным правопреемником КЭЧ, то в таком случае суды признали, что все права арендодателя по договору аренды перешли к истцу, что согласуется с нормами пункта 1 статьи 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Смена собственника (обладателя иного права из перечисленных) на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

2. Последствия смены собственника арендованного имущества

2.1. При смене собственника арендованного имущества вносить изменения в судебном порядке в условия договора аренды, заключенного с прежним собственником, не нужно, кроме изменения сведений об арендодателе

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В связи с этим несостоятельным является довод истца о том, что невнесение в договор аренды изменений в части наименования и реквизитов арендодателя препятствует арендатору оплате арендных платежей.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

2.2. При смене собственника арендованного имущества арендную плату надлежит перечислять новому владельцу с момента перехода к нему права собственности независимо от переоформления договора аренды

При перемене собственника арендованного имущества (независимо от переоформления договора аренды) прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение арендной платы с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество. Если арендатор, не уведомленный о смене собственника, продолжал вносить арендные платежи прежнему собственнику, новый собственник вправе взыскать с прежнего собственника арендную плату, незаконно полученную за период с момента утраты права собственности на сданное в аренду имущество, на основании ст. 1107 ГК.

С момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации в отношении спорного объекта недвижимости права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к новому арендодателю ТУ Росимущества.

Независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правильно определив спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, установив, что с 02.04.2013 г. (дата возникновения права собственности Российской Федерации на арендованное имущество) ТУ Росимущество приобрело право на получение доходов от сдачи имущества в аренду по договору аренды, однако арендатор, исполняя возложенные на него обязанности по договору, продолжал перечислять арендную плату прежнему арендодателю, арбитражные суды пришли к правильному выводу о возникновении на стороне Департамента городского имущества неосновательного обогащения в виде перечисленной третьим лицом арендной платы по договору аренды.

В силу статьи 617 ГК РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

На основании п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Согласно п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

2.3. Арендатор, перечисливший арендную плату прежнему арендодателю после смены арендодателей, вправе взыскать перечисленную сумму в качестве неосновательного обогащения, если только соответствующая сумма арендной платы взыскана с арендатора новым арендодателем

Полагая, что перечисленные ответчику денежные средства во исполнение договора аренды в связи со сменой собственника земельного участка являются для последнего неосновательным обогащением, завод обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судами установлено, что денежные средства в заявленной истцом сумме перечислены истцом во исполнение обязательства по договору аренды земельного участка в согласованном сторонами размере. Доказательств того, что в спорный договор были внесены какие-либо изменения, или договор аренды земельного участка расторгнут сторонами в установленном порядке, а земельный участок возвращен арендатором, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие доказательств взыскания управлением с истца арендных платежей в спорный период, суды сделали правильный вывод об отсутствии в данном случае оснований для применения положений гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскания с администрации в пользу завода неосновательного обогащения в сумме перечисленных арендных платежей.

2.4. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не зависит от уведомления об этом арендатора; ненадлежащее уведомление арендатора о смене арендодателя влечет лишь возложение на нового арендодателя рисков, связанных с оплатой аренды предыдущему арендодателю

Довод подателя жалобы о том, что смена арендодателя не произошла, поскольку Администрация продолжает выставлять счета арендатору за фактическое использование помещения и эти счета оплачиваются арендатором, не может быть принят судом во внимание.

В соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В данном случае, при ненадлежащем уведомлении арендатора о смене арендодателя, новый арендодатель несет риски, связанные с внесением арендной платы на счет предыдущего арендодателя. Таким образом, исполнение предпринимателем обязательств в пользу Администрации не свидетельствует об отсутствии договорных отношений между предпринимателем и Учреждением.

2.5. К новому собственнику имущества не могут перейти в порядке, предусмотренном ст. 617 ГК РФ, права и обязанности по исполнению незарегистрированного договора аренды этого имущества

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Договор аренды не прошел необходимую государственную регистрации, ввиду чего он не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы добросовестных третьих лиц (в частности, до государственной регистрации договора у арендатора не возникает право следования (статья 617 ГК РФ).

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

2.6. Переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не влечет приобретение арендодателем права в одностороннем порядке изменить договорный размер арендной платы, приведя его в соответствие с нормативно установленной ставкой арендной платы

Договор аренды спорного земельного участка был заключен 27.11.1997, то есть до введения в действие Земельного кодекса, и первоначально муниципальное образование не являлось арендодателем этого участка. При этом, заключая названный договор, его стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому с последующим переходом прав арендодателя к муниципальному образованию последнее не могло приобрести право в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы.

2.7. Договор аренды муниципального имущества не может считаться ничтожной сделкой, если он был заключен до передачи имущества из федеральной в муниципальную собственность и до передачи арендатор использовал его на основании надлежащего договора аренды с прежним собственником, в таком случае он считается действующим со дня передачи имущества в муниципальную собственность

Выводы судов о том, что договор аренды от 01.08.2003 является ничтожной сделкой в связи с тем, что только 13.08.2003 по акту приема-передачи от указанное здание передано с баланса федерального предприятия в муниципальную собственность, не могли служить основанием для признания этого договора ничтожной сделкой, поскольку до передачи здания в муниципальную собственность предприниматель использовал предоставленное ему нежилое помещение по заключенному договору аренды, который подлежал переоформлению с уполномоченным органом муниципального образования. Так как департамент переоформил договорные арендные отношения с предпринимателем, подписав договор аренды от 01.08.2003, этот договор считается действующим со дня передачи здания в муниципальную собственность.

2.8. Условие договора аренды о его расторжении с момента перехода права собственности на предмет аренды к другому лицу не противоречит п. 1 ст. 617 ГК РФ

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или не включения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает неурегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды другому лицу.

Буквальное содержание пункта 5.9 договора не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как спорный пункт не связывает расторжение договора с моментом перехода права собственности.

Условие пункта договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. Применение п. 2 ст. 617 ГК РФ

3.1. Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества является диспозитивным

3.2. Условия договора о личных качествах арендатора не должны быть произвольными

Оспариваемая норма [ч. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ] по своему содержанию направлена на защиту прав граждан-наследников и не может рассматриваться как нарушающая указанные в жалобе конституционные права и свободы заявителя. Включение в договор аренды таких условий перехода прав и обязанностей умершего арендатора к его наследникам, которые обусловлены личными качествами арендатора, отражает принцип свободы договора как один из основополагающих принципов гражданского права, признаваемый и гарантируемый государством.

Указанные условия не должны быть произвольными.

3.3. Статус индивидуального предпринимателя не относится к личным качествам умершего арендатора, с которыми п. 2 ст. 617 ГК РФ связывает возможность отказа его наследнику во вступлении в договор аренды

Суд обоснованно исходил из того, что при принятии наследства О. становится правопреемником ИП по всем правам, долгам и требованиям, связанным с предприятием, в том числе по заключенным хозяйственным договорам, трудовым договорам, включая спорный договор аренды.

Довод заявителя кассационной жалобы истца о том, что статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью его обладателя и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, рассмотрен судами и обоснованно отклонен как не основанный на нормах закона и фактических обстоятельствах дела.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу. В приведенных позициях (п.п. 3.3 и 3.3.1) суды разошлись во мнении по вопросу, вправе ли арендодатель отказать во вступлении в договор в качестве арендатора вместо ИП его наследника, не имеющего такого статуса.

3.3.1. Статус индивидуального предпринимателя относится к личным качествам умершего арендатора, поэтому арендодатель вправе отказать его наследнику, не имеющему такого статуса, во вступлении в договор аренды

Поскольку статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу ст. 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.

Если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на август 2021 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

Источник