если умирает арендодатель и срок договора аренды не истек
Арендодатель умер: кому платить и как
«Главная книга», 2013, N 22
Арендовать помещение у предпринимателя или просто у физического лица выгоднее, чем у организации: как правило, ставки арендной платы ниже. Но кому ее платить, если арендодатель умер? Ваше руководство будет предлагать вам тот или иной вариант дальнейшей оплаты. Но вы должны понимать, какие минусы есть у каждого из них.
Что изменилось после смерти арендодателя
Но вот вопрос: кому платить за аренду и как?
Обязательно нужно взять копию свидетельства о праве на наследство, которое предъявит новый арендодатель.
Только после получения упомянутого свидетельства наследник сможет перерегистрировать недвижимость на себя.
Ну а пока наследники неизвестны (назовем это время «неопределенным» периодом), возникают сложности с внесением арендной платы.
Вариант 1. Директор предлагает платить предполагаемым наследникам
Часто на таком варианте настаивают родственники умершего. И это понятно: чем быстрее они получат деньги, тем им лучше.
Но у этого варианта сплошные минусы.
(-) Как мы уже говорили, вы не можете знать наверняка, кто станет наследником. Если впоследствии объявятся иные наследники, то они потребуют арендную плату за «неопределенный» период. И не исключено, что вам придется раскошеливаться дважды. Только вот повторную оплату аренды в налоговых расходах учесть не получится. Да и вернуть свои деньги, взыскав их с липовых наследников, будет сложно.
(-) Могут возникнуть сложности с учетом в налоговых расходах сумм, перечисленных предполагаемым наследникам (особенно если арендатор применяет кассовый метод учета доходов и расходов). Инспекторы при проверке могут посчитать, что деньги уплачены лицу, не упомянутому в договоре (проще говоря, неизвестно кому). И вычеркнут эти суммы из ваших расходов.
И неважно, станут или нет впоследствии законными наследниками те, кому вы будете платить за аренду в течение «неопределенного» периода. Доход они от вас получили. Так что и НДФЛ с таких доходов вам как налоговому агенту все равно придется удержать и уплатить.
Кстати, есть мнение, что арендную плату, выплачиваемую родственникам умершего, надо облагать НДФЛ, даже если она начислена за период, предшествующий смерти арендодателя. Именно так считает специалист Минфина.
Из авторитетных источников
Стельмах Николай Николаевич, советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
С учетом конкретных обстоятельств дела (например, если деятельность предпринимателя связана с оказанием услуг по аренде) платежи по аренде, предназначенные для обеспечения обычных повседневных потребностей членов его семьи, могут быть отнесены к доходам, квалифицируемым как «средства к существованию».
При этом указанные лица приобретают возможность как бы заместить умершего, обладавшего правом на получение этих сумм при жизни, но не реализовавшего его в связи со смертью.
Исходя из этого можно сделать вывод, что положения п. 18 ст. 217 НК РФ в этом случае не применяются. То есть освобождение по НДФЛ, предусмотренное для доходов, получаемых в порядке наследования, в данном случае не действует. И арендатор как налоговый агент должен удержать НДФЛ из выплачиваемых сумм».
Из всего этого можно сделать один вывод: при первом варианте много сложностей и неясностей. Так что не советуем его применять.
Вариант 2. Руководство предлагает по-прежнему перечислять деньги на банковский счет арендодателя
Физически так можно делать, если банковский счет умершего арендодателя не закрыт. Деньги на этом счете впоследствии перейдут к наследникам.
(+) Плюс у такого подхода только один: вы можете своевременно перечислять арендную плату на счет, указанный в договоре.
Минусов будет больше.
(-) Когда вы перечисляете деньги на банковский счет умершего человека, то неясно, кто именно является получателем денег. А отсюда следуют и неясности в налогообложении:
(-) Возникнут сложности с НДС, если умерший арендодатель был предпринимателем на общем режиме налогообложения, при условии, что ваша организация (предприниматель) сама является плательщиком этого налога. Согласно договору вы по-прежнему должны платить за аренду вместе с НДС. Хотя уже понятно, что уплаченный налог вряд ли можно будет принять к вычету, ведь счета-фактуры нет.
Но даже если вы и будете вынуждены доплатить что-либо наследнику, к тому моменту уже будет ясно, что именно вы платите. Это будет:
(или) недостающая часть арендной платы, которую вы сможете учесть в налоговых расходах.
Как видим, идеальным такой вариант не назовешь. Не рекомендуют его и специалисты Минфина.
Из авторитетных источников
Стельмах Н.Н., советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
«Если арендатор получил письменное сообщение о смерти арендодателя или каким-либо иным способом узнал об этом, ему не стоит перечислять арендную плату на счет умершего».
Вариант 3. Директор предложил перечислять деньги на депозит нотариуса
Когда вы найдете нужного нотариуса, напишите заявление, где укажите обстоятельства, в связи с которыми невозможно исполнить денежное обязательство. Деньги можно передавать на депозит нотариусу наличными, а можно перечислять на его депозитный счет безналичным путем.
После того как нотариус получит от вашей организации деньги на свой депозит, он известит об этом наследников. Затем он сам выдаст им деньги или передаст их нотариусу, который ведет наследственное дело.
(+) Плюс такого подхода в том, что вы сможете вовремя внести деньги за аренду. И у наследников не должно быть к вам претензий по поводу просрочки в оплате.
Однако минусов больше и здесь.
(-) Придется искать нотариуса, тратить время на написание заявлений и походы в нотариальную контору.
(-) Нотариус возьмет плату за принятие денег на свой депозит, причем суммы могут быть немаленькие.
Однако в рассматриваемом случае арендатор не обязан, а всего лишь имеет право вносить арендную плату на депозит нотариуса. Поэтому госпошлину нотариус, в общем-то, брать не должен (хотя некоторые нотариусы в подобных случаях ее все равно берут). Вместо такой госпошлины может быть взята комиссия. Ее размер каждый нотариус определяет сам.
Учитывая все вышесказанное, идеальным нельзя назвать и этот вариант. После детальной оценки всех его минусов можно заключить, что такой вариант вряд ли понравится не только вам, но и вашему руководителю.
Вариант 4. Директор предложил вообще не платить арендную плату, пока наследник не принесет свидетельство о праве на наследство
У этого варианта плюсов больше всего.
(+) Ваша организация впоследствии отдаст деньги тому, кому действительно должна их отдать. Иными словами, исключен риск повторной оплаты аренды (который есть, к примеру, в первом рассмотренном нами варианте). Кроме того, не будет сложностей с признанием внесенной арендной платы в налоговых расходах.
(+) Не надо платить за услуги нотариуса (как в третьем варианте).
(+) Когда станет ясно, кто законный наследник, будет понятен и получатель дохода. Следовательно, решатся вопросы с налогообложением. Например:
(-) Минус у такого варианта тоже есть. Заключается он в том, что вы нарушите сроки уплаты арендных платежей, предусмотренные договором аренды. В этом случае наследник может попытаться взыскать договорную неустойку.
Однако у вас будет свой контраргумент. Поскольку в «неопределенном» периоде неизвестно лицо, в отношении которого вы должны исполнить свое обязательство, вы имеете право его не исполнять. И ответственности за несвоевременное исполнение обязательства нет.
К сожалению, родственники умершего арендодателя не всегда ведут себя адекватно. Есть такие, кто не хочет ни разбираться в законодательстве, ни ожидать получения свидетельства о праве на наследство. Они пытаются сразу взять быка за рога и получить деньги от арендаторов под угрозой выселения.
И хотя такие требования родственников незаконны, некоторые арендаторы предпочитают сменить офис, лишь бы не ввязываться в затяжной конфликт.
Пункт 1 ст. 617 ГК РФ.
Статьи 1152, 1154 ГК РФ.
Письмо УФНС России по г. Москве от 26.01.2011 N 16-15/006872.
Пункт 18 ст. 217 НК РФ; ст. 1112, п. 1 ст. 1114 ГК РФ.
Пункт 4 ст. 1152 ГК РФ.
Пункт 1 ст. 1183 ГК РФ.
Статья 327 ГК РФ.
Статья 316 ГК РФ.
Статья 333.24 НК РФ; ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1.
Постановление ФАС МО от 19.09.2005 N КГ-А41/9017-05.
Статья 327 ГК РФ; Решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2005 N А41-К1-25863/04.
В п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) включено Определение ВС РФ N 306-ЭС19-24156.
Любое дело – повод добавить очередной лайфхак в копилку юриста, желающего не попадать в подобные споры.
В целом же, это дело интересно тем, что в нем продемонстрированы
а) сложности с восприятием и оценкой реализации обычных договорных условий (на примере аренды п. 2 ст. 621 ГК vs ст. 622 ГК) и, как следствие, различные подходы к оценке фактических обстоятельств и правовых последствий,
применение правовых позиций по аналогии;
б) применены правовые позиции по аналогии (это само по себе интересно);
в) имеется ссылка на исковая давность в обычно формате а-ля «а сбоку бантик».
Фабула:
Нижестоящие инстанции поддержали арендатора, посчитав, что
Почему Судебная коллегия ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение? ВС РФ указал,что
Вместо выводов:
В целом, позиция нижестоящих судебных инстанций представляется логичной и соответствующей смыслу и соотношению п. 2 ст. 621 ГК РФ и ст. 622 ГК РФ.
Лайфхак :
Чтобы уверенно ссылаться на ст. 622 ГК и также уверенно заявлять о неприменении п. 2 ст. 621 ГК, необходимо после отказа от продолжения договорных отношений и заявления требования о возврате арендованного имущества запастись дополнительными доказательствами того, что даже если арендатор продолжает использовать имущество и даже уплачивает арендную плату, арендодатель все равно против этого, а арендную плату принимает «от безысходности», для целей «здравого смысла» и т.п. в счет некоего, но внедоговорного пользования, на период, так сказать, урегулирования разногласий. С поправкой, разумеется, на принцип добросовестности.
А исковая давность вообще не при чем, пока не найдено то самое нарушенное право, и в споре о применении п. 2 ст. 621 ГК или ст. 622 ГК при прочих равных ссылаться на нее не требуется, пока не разобрались, прекратились договорные отношения или нет.
Действителен ли договор аренды между физ лицами, если арендодатель умер?
Добрый вечер, мы заключили договор аренды на дом. Договор ни куда еще не носила так как буквально через две недели умер арендодатель. Договор теперь не действителен?
Добрый день. Смотря какой договор (срок договора). Если речь о краткосрочном договоре (менее года), то можете предъявить требование о предоставлении имущества к наследникам.
Я являю наследницей. Договор найма жилищного помещения на субсидию оформляли, но не успела сдать то работа то разъезды по работе. А тут горе она внезапно умерла. А договор подписан нами но у меня на руках
Также в п. 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Так по завещанию им переходит через пол года. Или я могу составить новый договор только уже с наследниками? Просто как я слышала что я являюсь наследницей по завещанию, но я его еще не видела
Тогда в первую очередь уточните вопрос с завещанием. Если Вы наследник (и единственный), то тогда вопрос отпадет сам собой.
Доброго времени суток, Ирина!
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Договор аренды заключается на срок, определенный договором ( п. 1 ст. 610 ГК РФ). В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.Также в п. 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.В п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 »Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).Следовательно, смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом. Договор аренды продолжает действовать в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).
Иногда переоформление собственности может занять довольно большой срок, достаточный для того, чтобы были пропущены несколько платежей, и перед нанимателем может встать вопрос: кому или куда вносить плату за аренду? В этих случаях имеет смысл внести причитающиеся деньги в депозит нотариуса.
Если новый собственник хочет прекратить действие договора (выселить, к примеру, если это аренда квартиры или дома), то он должен обратиться в суд. Но шансов на решение в его пользу мало. Особенно если арендатор своевременно выполняет свои договорные обязанности. В этом случае наследнику может дождаться окончания срока аренды и поднимать вопрос о расторжении договора.
Как оплачивать аренду, если арендодатель скончался?
Умер предприниматель, у которого я снимала помещение под офис. Знаю, что его наследники оформят имущество только через полгода. Получается, что собственников помещения сейчас как бы и нет.
Все зависит от того, что написано в вашем договоре аренды.
В то же время, раз договор действует, вы должны и дальше оплачивать аренду в установленные сроки. Но не торопитесь платить предполагаемому наследнику: есть вероятность, что вы отдадите деньги не тому человеку, и вам придется возвращать их через суд.
У вас есть два варианта, что делать с арендной платой. Расскажу о них подробнее.
Почему не нужно платить аренду предполагаемым наследникам
Допустим, через месяц после смерти ИП приходит его вдова и говорит: «Я наследница, теперь за аренду платите мне». Вы можете попросить показать свидетельство о праве на наследство, а если его нет, отказаться платить и продолжать работу, оставаясь в офисе. В этом случае вдова — только предполагаемый наследник.
Предполагаемые наследники — это люди, которые имеют право на наследство, но не факт, что точно его получат. В семье могут возникнуть споры, что и кому принадлежит, может объявиться забытый наследник, который будет претендовать на наследство, или, наоборот, кто-то добровольно откажется от своей доли. То есть реальным наследником может оказаться совсем другой человек.
Раздел денег и недвижимости оформляет нотариус, он выдает наследникам свидетельства о праве на наследство. Как правило, это происходит через шесть месяцев после смерти наследодателя.
В свидетельстве указывают ФИО наследника, имущество, которое перешло ему в наследство, долю каждого наследника. Свидетельство о праве на наследство — документ, на основании которого наследник может требовать платить за аренду.
Если вы будете переводить кому-то деньги, не зная точно, что этот человек действительно наследник, может получиться так: полгода вы платили за аренду одному якобы наследнику, а потом объявился реальный наследник и потребовал плату за прошедшие шесть месяцев.
Его требования будут законными. Имущество считается собственностью наследника со дня смерти наследодателя. Вам придется снова заплатить за аренду, а деньги с неправильного наследника взыскивать через суд: вряд ли он захочет вернуть их вам добровольно.
Поэтому, пока нет свидетельства о праве на наследство, нельзя быть уверенным, что именно этот человек унаследует помещение и платить за аренду нужно ему.
Подписка на обзоры и консультационные материалы.
Услуги
О переоформлении аренды в случае смерти арендатора на наследника
Вопрос
Имеется договор аренды нежилого помещения сроком до 2018 года. Арендатор умерла. Как переоформить договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до 2018 года, если арендатор умер, на сына (наследника)? Как это сделать до вступления сына в права наследования?
Ответ
В соответствии с п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
ст. 617, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015)
Согласно данного пункта наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора.
ст. 617, «Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35» (под ред. П.В. Крашенинникова) («Статут», 2014)
Переоформить договор аренды наследник сможет после того как истечет срок, установленный ст. 1154 ГК РФ, то есть по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. После оформления свидетельства о праве на наследство наследник может обратиться к арендодателю с целью перезаключения договора аренды на него.
Подборка судебной практики:
Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.11.2013 по делу N 33-5201/2013 Иск о признании действий по незаключению соглашения на фактическое использование арендованного земельного участка незаконным; компенсации морального вреда, обязании освободить земельный участок удовлетворен правомерно, поскольку права и обязанности умершего арендатора перешли к истцу в порядке универсального правопреемства, независимо от того, когда было выдано свидетельство о праве на наследство.
Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 03.12.2014 по делу N 33-11444/2014, А-39 Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежа и возложении обязанности. Обстоятельства: После смерти супруга ответчица продолжала пользоваться арендованным им имуществом до заключения непосредственно с ней договора аренды, однако платежи за аренду не вносились. Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку ответчица как наследница приняла все права и обязанности по договору аренды, в том числе, и по погашению задолженности за аренду.
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, декабрь 2015 г.
При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.
Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).
Записей не найдено.