если в мкд нет совета дома кто подписывает акт выполненных работ
Как № 277-ФЗ о полномочиях председателя Совета МКД отразится на УО
Федеральный закон от 31.07.2020 № 277-ФЗ наделил председателей Советов МКД правом с согласия ОСС подписывать договор управления и акты приёмки-передачи выполненных работ. Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» рассказала о сложностях, которые № 277-ФЗ создал для УО, собственников и председателей.
Узнайте о последствиях вступления в силу № 277-ФЗ из видеожурнала
В новом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются» глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец рассказала о негативных для управляющих компаний последствиях принятия Федерального закона от 31.07.2020 № 277-ФЗ, который наделил председателей Советов МКД правом с согласия ОСС подписывать договор управления и акты приёмки-передачи выполненных работ:
В первом случае председатель представляет интересы только тех собственников, которые выдали ему доверенности, во втором – всех владельцев помещений в МКД.
Елена Шерешовец, разбирая нововведение, отметила, что для наделения председателя Совета МКД полномочиями по подписанию договора управления или актов выполненных работ не нужно было переписывать ЖК РФ: такие нормы уже содержатся в ГК РФ и подтверждены судебной практикой. Подробности узнайте, посмотрев выпуск онлайн-журнала.
Председатель Совета МКД не может подписывать акты выполненных работ без доверенности или решения ОСС
Федеральный закон от 31.07.2020 № 277-ФЗ, однако, не только не привнёс ничего нового в работу председателя Совета МКД и управляющих организаций, но и, как отметила эксперт, изменил то, что менять не стоило.
До 31 июля 2020 года, когда закон вступил в силу, председатель мог подписать акт выполненных работ/оказанных услуг просто в силу своего статуса. Теперь, согласно № 277-ФЗ, он может это сделать только в двух случаях: если у него есть доверенности от собственников или ОСС наделило его соответствующими полномочиями.
Елена Шерешовец отметила, что управляющим организациям необходимо в повестку дня следующего ОСС добавить вопрос о наделении председателя Совета МКД полномочиями на подписание актов. Какие ещё вопросы эксперт советует УО включить в повестку ОСС, узнайте из видео.
«За» право подписи председателя Совета МКД документов должно быть отдано не менее ⅔ от всех голосов в доме
Ещё одним последствием № 277-ФЗ стало изменение кворума, необходимого для принятия на ОСС решения о наделении председателя полномочиями на подписание от имени собственников документов. Из ч. 4.3 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ следует, что он составляет не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников.
Если у председателя Совета МКД не будет таких полномочий и акты останутся неподписанными, то управляющую организацию могут привлечь к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Нарушение трактуется как частичное оформление результатов выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за период: не обеспечено участие собственников в контроле за качеством услуг и работ при их приёмке. Такая судебная практика есть. Например, решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015.
Орган ГЖН проверил работу управляющей организации и привлёк её к ответственности за отсутствие подписанных представителем собственников актов выполненных работ/оказанных услуг. Мировой судья подтвердил вину компании и назначил штраф в 150 000 рублей по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. УО подала жалобу в суд, но отмены решения не добилась, в том числе в апелляционной инстанции.
На заметку
Если в мкд нет совета дома кто подписывает акт выполненных работ
С 16.02.2016 г. вступил в силу Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Приказ № 761/пр).
Должна ли УК предоставлять акты выполненных работ?
Указанный Приказ является обязательным для исполнения управляющими организациями, т.к. необходимость этого акта была предусмотрена п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания МКД, и порядке их оказания и выполнения» (далее ПП РФ № 290). Акт по Приказу № 761/пр (далее – АВР) является составной частью технической документации дома.
Кто подписывает акты выполненных работ в МКД?
Вывод №1: При отсутствии в МКД председателя совета или лица, уполномоченного на подписание АВР, подписывать указанный акт некому. Члены совета дома и иные собственники не имеют законных оснований на подписание АВР.
Как часто УК необходимо составлять акт приемки работ?
Периодичность составления АВР по Приказу № 761/пр в нормативных документах не установлена. Порядок актирования работ может быть утвержден в договоре управления домом, например 1 раз в год, каждое полугодие, ежеквартально, ежемесячно.
В случае отсутствия в договоре управления МКД периодичности актирования работ, АВР должны составляться не реже 1 раза в год, т.к. это соответствует горизонту планирования работ УК (416 ПП РФ, 491 ПП РФ, ст. 162 ЖК РФ).
Учитывая, что работы по текущему ремонту выполняются периодически и по своей сути являются подрядом (ст. 753 ГК РФ), их можно актировать отдельно по мере выполнения.
Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая организация представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Из этого можно сделать вывод, что актирование работ необходимо производить до момента составления ежегодного отчета, который должен содержать уже принятые работы.
Вывод №2: Периодичность составления АВР 1 раз в год не противоречит действующему законодательству, но может быть чаще по условиям договора управления. АВР должен предшествовать ежегодному отчету УК.
Какие работы необходимо указывать в АВР?
В утвержденной Приказом № 761/пр форме документа указываются только работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. Т.е. работы по управлению многоквартирным домом актом приемки выполненных работ управляющей компании подтверждать не нужно (ст. 154 ЖК РФ).
Наименование вида работы (услуги) должно соответствовать «Минимальному перечню услуг и работ,необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденному ПП РФ № 290.
Таким образом, при составлении акта выполненных работ в ТСЖ и УК необходимо сгруппировать работы, выполняемые в рамках договора управления МКД в следующие основные группы:
В АВР отражается стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления или сметная стоимость за единицу выполненной работы (для работ по текущему ремонту).
Вывод №3: В АВР отражаются работы (услуги) только по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, приведенные в соответствие с ПП РФ № 290. Услуги по управлению, коммунальные ресурсы в целях СОИ и коммунальные услуги не актируются.
Может ли председатель дома не подписывать акт выполненных работ?
Согласно п. 1 ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу. В связи с этим, у УК возникает основание потребовать от уполномоченного собственника или председателя совета МКД такие работы принять.
Учитывая, что вопросы приемки работ и порядка подписания АВР законодательно не описаны, уполномоченное лицо или председатель совета дома не вправе указывать в акте приемки выполненных работ управляющей компанией свое несогласие с его содержанием, а также вписывать требования об устранении недостатков работ/услуг или о снижении платы по договору управления МКД.
Порядок оформления недопоставки услуг содержится в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и в Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту дома ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491.
Таким образом, единственным законным способом оспорить АВР является наличие составленных в установленном порядке актов о ненадлежащем качестве услуг.
Вместе с тем, оплата работ по договору управления не может зависеть от утверждения заказчиком АВР без претензий.
Вывод №4: Уполномоченное лицо либо председатель совета МКД обязан подписать направленный ему АВР. При этом обязанность оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не зависит от факта подписания АВР.
ВС напомнил об ответственности управляющей организации перед собственниками при управлении МКД
Верховный Суд опубликовал Определение № 56-КГ21-7-К9 от 29 июня, в котором он поддержал собственников помещений в многоквартирном доме в споре с управляющей компанией о ненадлежащем оказании услуг.
Собственники помещений в МКД в городе Фокино заключили договор с ООО «Тихоокеанская управляющая компания номер 1». Согласно условиям договора УК приняла на себя обязательства по управлению общим имуществом МКД, оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений дома, а также по предоставлению иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников.
В период с 1 ноября 2016 г. по 31 декабря 2019 г. «Тихоокеанская управляющая компания номер 1» перестала надлежащим образом исполнять условия договора и длительное время не реагировала на обращения жильцов дома, как письменные, так и устные. УК производила коммунальные начисления по работам, которые невозможно было выполнить, не производила уборку общих площадей дома и придомовой территории, уборку и вывоз мусора осуществляла нерегулярно, а также не участвовала по приглашению жильцов в общих собраниях.
В связи с этим трое собственников квартир в этом доме обратились в суд с иском к управляющей компании. Они просили взыскать выплаченные денежные средства, начисленные за содержание и ремонт общего имущества, в связи с некачественным оказанием услуг за указанный период в общей сумме 55 тыс. руб., из которых 15 тыс. руб. – в качестве компенсации морального вреда.
Заявители представили акты о ненадлежащем содержании общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома, подтвержденными обращениями граждан в городскую администрацию, государственную жилищную инспекцию, прокуратуру г. Фокино и Приморского края. Истцы указали, что вносили плату за содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с произведенными ответчиком начислениями.
20 февраля 2020 г. решением мирового судьи судебного участка № 67 судебного района г. Фокино Приморского края исковые требования граждан были удовлетворены, и с управляющей организации взысканы требуемые денежные средства. Суд первой инстанции исходил из доказанного и подтвержденного факта оказания ответчиком собственникам МКД услуг ненадлежащего качества в спорный период. Апелляция оставила решение без изменений.
Однако определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 декабря 2020 г. решения нижестоящих инстанций были отменены в части взыскания штрафа с УК. Кассационный суд указал на то, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана. Штраф, по мнению кассации, взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли, тогда как соблюдение досудебного порядка являлось обязательным.
Не согласившись с выводами кассационного суда, собственники МКД обратилась с жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по гражданским делам которого приняла решение о ее удовлетворении.
ВС отметил, что ч. 1 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ в свою очередь устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД, пояснил Суд.
Ссылаясь на абз. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК, Верховный Суд обратил внимание, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в таком доме.
ВС указал, что согласно п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
Суд также подчеркнул, что в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (уполномоченной организации) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Подтверждая данную позицию, Суд обратился к п. 46 Постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17, где разъясняется, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
«Из содержания приведенных выше норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не следует, что требование потребителя, неисполнение которого в добровольном порядке в установленный срок влечет взыскание судом штрафа, обязательно должно быть досудебным или внесудебным, равно как и не установлена какая-либо обязательная форма такого требования», – пояснил Суд. По его мнению, указание на то, что по данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок, не содержат и положения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 18.
ВС обратил внимание на то, что истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием о проведении ремонтных работ общего имущества, перерасчете платы за содержание жилого помещения, и за ними судом было признано право на такой перерасчет исходя из обстоятельств длительного неисполнения управляющей компанией обязательств. Таким образом, Судебная коллегия посчитала вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требования истцов о взыскании штрафа правильным.
Адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры», к.ю.н. Ольга Власова оценила позицию ВС как направленную на упрощение доступа потребителей к правосудию. Она заметила, что в качестве доказательств того, что услуги УК были оказаны ненадлежащим образом, суды первой, а затем апелляционной и кассационной инстанций приняли акты о ненадлежащем содержании УК общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома. «Обычно суды, к большому сожалению, такие акты, подписанные только жильцами дома, в качестве доказательств ненадлежащего оказания услуг необоснованно не принимают. Поэтому и с этой точки зрения судебные акты по этому делу представляют большой интерес для защиты прав потребителей в сфере ЖКХ и споров с УК», – пояснила Ольга Власова.
По мнению эксперта, интересным в данном определении является факт, что суд, разрешая спор в части взыскания внесенной платы за неоказанные услуги и услуги ненадлежащего качества, признал их убытками потребителей. Ольга Власова считает, что данный факт очень облегчает взыскание внесенной платы в случае неоказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и или оказания таких услуг ненадлежащего качества.
Адвокат АП г. Москвы, председатель «Ассоциации адвокатов России за права человека» Мария Архипова указала, что УК обязана осуществлять уход и бремя содержания общего имущества качественно и своевременно, в объеме, оговоренном в договоре с собственниками. Однако, по мнению адвоката, на качество услуг могут оказывать влияние обстоятельства, связанные со своевременной и в полном объеме оплатой собственниками услуг ЖКХ. «Если собственники многоквартирного дома в полном объеме и своевременно оплачивают услуги ЖКХ и не имеют долгов перед УК, то УК обязана выполнять оговоренный объем работ качественно и своевременно. В случае нарушения данного обязательства граждане вправе требовать возврата оплаченных сумм и возмещения убытков при наличии таковых», – считает Мария Архипова. Вместе с тем эксперт отметила, что в случае нарушения собственниками своих обязательств по оплате ЖКХ уже УК имеет право обратиться в суд и применить соответствующие санкции, например ограничивающие поставку коммунальных услуг неплательщикам.
Мария Архипова подчеркнула, что в любом случае при возникновении споров в судебном порядке решается вопрос: был ли обоснованным отказ от выполнения услуг управляющей компании с учетом добросовестности самих собственников. «Суд должен решать при возникновении спора в каждом случае отдельно, было ли невыполнение обязательств управляющей компанией нарушением договора или же невыполнение было связано с нарушением своих обязательств по договору собственниками», – пояснила адвокат. Мария Архипова добавила, что хотя позиция Верховного Суда РФ не вышла за рамки общей судебной практики, но это хороший пример, на который могут ссылаться юристы и адвокаты в своей работе по аналогичным делам.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина поддержала выводы Верховного Суда. «Управляющие компании довольно часто ищут отговорки, чтобы не возмещать жильцам причитающиеся им денежные средства за ненадлежащим образом оказанные коммунальные услуги и красноречиво выступать в суде», – заметила адвокат.
Татьяна Саяпина привела ряд определений КС, где тот указал, что штраф взыскивается судом вне зависимости от того, заявлялось ли данное требование потребителем или нет (определения от 23 апреля 2015 г. № 996-О; от 17 октября 2006 г. № 460-О; от 13 октября 2009 г. № 1215-О-О и др.).
По мнению эксперта, непонятно, чем руководствовался суд первой кассационной инстанции, когда выносил судебный акт по данному делу, поскольку возможность наложения штрафа прямо предусмотрена законом. «Поэтому обжаловать вынесенный судом первой кассационной инстанции судебный акт было крайне необходимо», – заключила Татьяна Саяпина.
Как избрать совет дома и его председателя и зачем УО это нужно
Создание совета многоквартирного дома – обязанность собственников помещений. Управляющая организация, однако, может быть заинтересована в избрании совета и его председателя – для более эффективного и быстрого решения вопросов по управлению домом и его содержанию. Читайте о том, как избрать совет МКД.
Когда и на какой срок избирается совет МКД
Совет многоквартирного дома – это выборный орган, куда входят собственники помещений в МКД. Он выбирается на общем собрании собственников и выполняет функции по контролю за содержанием и ремонтом дома (ч. ч. 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет обязательно выбирается в домах, где больше четырёх квартир и не создано ТСН или ТСЖ. Если сами собственники этого не делают, то совет должен быть избран по инициативе органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет избирается раз в два года, если иное не установлено на общем собрании собственников. Если решение о переизбрании совета собственники не приняли, то прежний состав продолжает свою работу в течение ещё двух лет. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).
Количество человек, входящих в совет МКД, утверждается собственниками на ОСС. Ни верхних, ни нижних границ числа членов совета законодательством не установлено (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета должен быть избран председатель совета многоквартирного дома, который руководит деятельностью совета (ч. ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ).
Почему УО может быть заинтересована в создании совета дома
Польза для УО от работы председателя и всего совета дома вытекает из их основных полномочий. Председатель совета МКД вправе:
1. Вести переговоры с УО от имени собственников об условиях договора управления до его заключения или о предлагаемых изменениях (п. п. 1, 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Управляющей организации проще обсудить проект договора или изменений в него с одним человеком, чем со всеми собственниками. Председатель заранее обсудит с УО договор и сможет на ОСС донести до собственников его основные тезисы и условия.
2. Подписывать договор управления от имени собственников на основании выданных ему доверенностей (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
УО сможет сэкономить время и ресурсы, если со стороны собственников договор управления или дополнительное соглашение к нему будет подписывать один человек. Не будет необходимости распечатывать дополнительные экземпляры и направлять документы почтой каждому собственнику без гарантии получить их обратно.
3. Подписывать акты приёмки работ и услуг, которые выполнила или оказала организация по договору управления, а также контролировать выполнение работ и оказание услуг (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Наладив конструктивную работу с советом МКД и его председателем, УО всегда может переговорить с ними по поводу каких-то недочётов и недоделок, допущенных при содержании и ремонте общего имущества дома.
Если в доме выбран председатель совета, то в его обязанности входит подписание актов приёмки выполненных работ от УО. С председателем совета МКД можно договориться о направлении ему актов приёмки заказным письмом раз в год, и утвердить эти условия на общем собрании собственников.
4. Выступает в судах по вопросам управления домом и предоставлению коммунальных услуг от имени собственников на основании доверенности (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Вести любые споры с одним человеком всегда проще, чем с несколькими, поэтому управляющим организациям пойдёт на пользу, если председатель будет представлять интересы многочисленных собственников помещений в доме.
5. Решать вопросы о проведении текущего ремонта общего имущества и иные вопросы с согласия общего собрания собственников (п. 6 ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Составление плана по текущему ремонту на год станет проще, если согласовывать его будет только председатель совета или совет МКД.
Совет многоквартирного дома, наряду с контролем за исполнением УО договора управления и исполнением решений ОСС, выполняет информационно-аналитические функции. Совет выносит на обсуждение собственников важные вопросы и предложения по управлению домом, ежегодно отчитывается о проделанной работе (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Как провести собрание собственников по выбору совета дома
Если УО считает, что для эффективного управления в доме необходимы совет МКД и его председатель, а собственники и муниципалитет выбирать их не торопятся, организация сама может инициировать общее собрание в доме по этому вопросу.
Алгоритм проведения ОСС по выбору совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенных в ст. 45 ЖК РФ:
1. Инициировать ОСС, сформулировав вопросы повестки и предложив список кандидатов. Инициатор должен определить дату, место и форму проведения ОСС (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Управляющая организация может не сама инициировать собрание, а, например, предложить подготовку повестки инициативной группе собственников. Инициативная группа составит список кандидатов и предложения о редакции Положения о совете МКД. В таком случае роль УО – предоставить группе актуальный реестр собственников и помочь с организацией собрания (ч. ч. 2, 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
2. Проинформировать собственников об ОСС не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Сообщение следует вручить лично в руки под подпись или отправить по почте заказным письмом, если ранее не было принято решение об уведомлении собственников другим способом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
3. Провести ОСС в зависимости от заявленной в повестке формы: очно, заочно или в форме очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).
Важно, чтобы, вне зависимости от формы проведения, был собран кворум: в голосовании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего их количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Также в повестку можно включить дополнительные вопросы: полномочия совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Либо провести по этим вопросам отдельное общее собрание.
4. Подвести итоги, подсчитав количество голосов по каждому вопросу, вынесенному на голосование.
Решение о выборе совета МКД и его председателя считается положительным, если «за» отдано не менее 50%+1 голос от всех голосов собственников, участвовавших в ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
5. Уведомить собственников о принятом решении не позднее, чем через 10 дней после проведения ОСС. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
6. Направить оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их копии в ГИС ЖКХ (ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Как УО улучшить взаимодействие с советом дома и его председателем
Если в многоквартирном доме уже избран совет и его председатель, то управляющей организации будет полезно построить с ними конструктивный диалог. Хорошие отношения с этим выборным органом МКД поможет УО оперативно решать возникающие при управлении домом вопросы, доводить до собственников важную информацию.
1. Если совет МКД создал отдельные комиссии собственников для контроля разных направлений деятельности по управлению МКД, то УО может взять в совете список таких комиссий и контакты ответственных лиц (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ).
Взаимодействие УО с профильными комиссиями, обладающими актуальной информацией в сфере своих полномочий, поможет оперативно решать возникающие проблемы. Это, в свою очередь, снизит количество обращений недовольных собственников в орган ГЖН, который может провести внеплановую проверку и привлечь УО к ответственности.
2. УО совместно с членами совета МКД может организовать информационную работу среди собственников помещений.
Например, председатель совета МКД или его члены могут проводить обучение и семинары для жителей дома по вопросам жилищного законодательства, правам и обязанностям собственников и исполнителей ЖКУ, по формированию размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома и другим важным вопросам.
Подобная работа позволит снизить количество обращений и претензий, которые жители МКД направляют в адрес управляющей организации, упростит процедуру утверждения на ОСС обоснованного повышения размера платы за жилищные услуги.
3. УО может предложить совету МКД и его председателю использовать информационную систему для реализации полномочий совета, упрощения обмена актуальной информацией между советом, УО и собственниками.
Решение об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы должны принять на общем собрании собственники (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ). Использование систем и приложений ускорит и облегчит обмен информацией, создаст прямой канал связи между УО, советом МКД, его председателем и собственниками.
4. УО может предложить собственникам на ОСС наделить совет дома или его председателя дополнительными полномочиями, которые не относятся к компетенции самого общего собрания (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Например, существенно облегчит управляющей организации содержание и ремонт общего имущества дома, если председатель будет наделён полномочиями принимать решения по текущему ремонту (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).