если взять кредит под залог квартиры и не платить что будет
Она взяла в долг 100 тысяч рублей и осталась без единственного жилья
Женщине из Красноярска понадобились деньги. Не очень большая сумма — 100 тысяч рублей. А тут знакомая: давай, мол, помогу тебе. Такую сумму без проблем дадут под залог квартиры, я знаю, что делать.
Приятельницы поехали в Росреестр. Там их встретили какие-то люди с документами: «Вот вам 50 тысяч рублей сразу, давайте подпишем договор залога квартиры. Вы не смотрите, что тут написано „купля-продажа“, это так займы оформляются. С квартирой ничего не случится, у вас же свидетельство от 1999 года на руках остается. Вернете деньги — снимем залог. А чтобы не было сомнений, отдадим вам в залог Мерседес». Квартира стоила 2 млн рублей, машина примерно столько же, свидетельство и правда осталось у собственницы — она и успокоилась. Договор залога машины действительно оформили — в каком-то ломбарде. И там же отдали еще 50 тысяч рублей. Женщина рада: какая удобная сделка без подвоха, какие умные и честные люди вокруг!
Прошло немного времени, и стало понятно, что теперь женщина в долгах, а ее квартира продана. Вот что это за схема, как так вышло и чем все закончилось. Плохие новости для тех, кто берет деньги в ломбардах и оформляет микрозаймы.
Почему женщина осталась в долгах и без квартиры?
Прошло несколько месяцев после того, как она подписала в Росреестре договор и получила в ломбарде остаток займа. Женщина все так же жила с сыном в своей квартире, платила за коммуналку, никто к ней не приходил, новостей по квартире не было. Но тут звонит мужчина:
— Алё, вы когда отдадите 240 тысяч рублей? У вас каждый месяц по займу капает 60 тысяч рублей процентов. Думаете, вам его бесплатно выдали?
— Как 60 тысяч рублей? Я же всего взяла 100 тысяч, да еще квартира в залоге. А теперь я должна еще 240 тысяч?
Но делать нечего: по документам на заем все так и оказалось. Тогда женщина быстро заняла у знакомых деньги и погасила долги. Но на этом ее беды не закончились.
Появляется другой мужчина:
— Женщина, а вы долго собираетесь жить в моей квартире? Вообще-то я ее собственник, а вы тут находитесь незаконно. Съезжайте уже.
Женщина удивилась: как это она незаконно находится в собственной квартире и чего вообще от нее хочет этот незнакомый человек? Оказалось, что он купил ее квартиру у тех самых людей, которые тогда оформляли залог в Росреестре. И это был не договор залога, а обычная купля-продажа. Собственница квартиры сама подписала документы о том, что продает первым встречным единственную квартиру за миллион рублей. Хотя этот миллион она не получила.
Женщина начала искать ту знакомую, что посоветовала во все это ввязаться и отдала в залог свой Мерседес. Но телефон знакомой молчал, а машина ей вообще не принадлежала.
Итог: женщина взяла 100 тысяч рублей, отдала 340 тысяч и осталась без квартиры. Искать справедливости она решила в судах. Суть иска: признать сделку по продаже квартиры недействительной и вернуть право собственности.
Откуда взялся новый собственник квартиры?
Это был москвич, который захотел вложиться в недвижимость. Нашел риелтора, ему предложили квартиру. Предупредили, что там есть конфликт с прежним собственником: она живет в квартире с сыном и не хочет съезжать. Но мужчина подумал: «Да какие проблемы, у меня титул собственника, что я, не выселю даму, которая незаконно занимает мою жилплощадь?» Низкая цена квартиры его не смутила: отличный вариант купить квартиру в два раза дешевле. Что он и сделал — даже не осматривая жилье.
Потом подождал немного и заявил свои права: я собственник, выселяйтесь. То есть мужчина купил квартиру не у самой женщины, он стал уже вторым покупателем. А заодно — ответчиком по иску в суде.
Что сказали суды?
Суд может признать сделку недействительной. Тогда у такой сделки не будет никаких юридических последствий.
Недействительной может оказаться сделка, которую совершили под влиянием обмана. Обман — это когда сообщают ложную информацию или умалчивают о чем-то, что влияет на решение.
Сделку по продаже квартиры женщина хочет признать притворной — это тоже сделает договор недействительным. Притворная сделка — это та, что прикрывает другую сделку. Например, когда вместо договора займа под залог квартиры оформляют куплю-продажу.
В этой истории есть все признаки обмана и притворной сделки. Женщине подсунули не тот договор, а продавать квартиру она не собиралась. И вот доказательства: она там живет, прописана, платит за коммунальные услуги, а ни один из покупателей ни разу даже не приходил на осмотр.
Значит, квартира выбыла из собственности помимо ее воли. То есть сделка недействительная.
А раз так, то первые покупатели не имели права продавать квартиру мужчине. Он должен вернуть недвижимость обманутой собственнице. Добросовестным покупателем его считать нельзя: заниженная цена его не смутила, на осмотр он не приходил, кто живет в квартире — не проверял, коммуналку не оплачивал и сам в квартире не жил. Значит, тут и притворность, и обман. Сделка недействительная.
Покупателя нужно лишить права собственности. Женщина снова получит свою квартиру, а в Росреестре ей оформят документы.
Эту сделку нельзя считать притворной. Притворные сделки и правда ничтожны — то есть не имеют юридических последствий. Но чтобы признать сделку притворной, должно быть намерение двух сторон. То есть намерение прикрыть договор займа куплей-продажей должно быть и у продавца, и у покупателя. Если только одна сторона пыталась замаскировать залог под продажу, этого мало.
Значит, в этой истории с квартирой суды должны были разобраться, кто именно хотел прикрыть одну сделку другой, была ли на это воля двух сторон или о схеме знал кто-то один.
Ни один суд в этом даже не разбирался. Доказательств, что обе стороны на самом деле заключили договор займа под залог квартиры, в деле нет. А выслушали почему-то только бедную женщину, хотя есть и вторая сторона — те люди, что купили у нее квартиру.
Смотрите, что они говорят:
Получается, притворной сделку признать нельзя. Одна сторона говорит, что прикрывала заем продажей, а другая не согласна — для покупателя это был обычный договор, без займов и залогов.
Доказательств обмана нет. Чтобы признать сделку недействительной на этом основании, нужно доказать, что покупатели знали или должны были знать об обмане. То есть у них был умысел сообщить что-то недостоверное или скрыть что-то важное. Но таких доказательств тоже нет. Первые покупатели говорят, что они просто подписали в Росреестре честный договор и отдали миллион рублей. А суд больше ни в чем не разбирался и подтверждений обмана не искал. Слов женщины тут недостаточно: на договоре купли-продажи ее подпись.
Еще странно, что суды одну и ту же сделку признали притворной и совершенной под влиянием обмана. Но по закону это невозможно. А по притворным сделкам не может быть реституции — когда имущество возвращают. Там другие последствия по закону.
Женщину, конечно, жалко, если все так, как она говорит. Но доказательств нет — выходит, она сама продала квартиру. Возвращать ей жилье пока рановато.
Итог. Решения двух судов признали неправильными и незаконными. Женщина рано обрадовалась, что смогла вернуть свою квартиру. Пока она останется у второго покупателя, а районный суд будет заново рассматривать дело. Сейчас собирают доказательства. Последим, разберемся, расскажем.
Как не потерять квартиру из-за займа?
Кредиты и займы под залог квартиры или машины — это законные сделки. Нет ничего страшного в том, чтобы взять в долг миллион рублей, осознанно оформить залог, в срок отдать деньги и снять обременение. Это гарантии для кредитора и подтверждение честности заемщика.
Но только если заемщик все понимает и действительно собирается вернуть деньги. А кредитор не собирается его обманывать и не подсунет договор купли-продажи вместо залога.
Вот на что нужно обращать внимание, чтобы не остаться без квартиры и не потерять много денег из-за небольшого займа.
Почитайте наши статьи о безопасных сделках, мошенничестве с квартирами и хитростях риелторов. Когда-нибудь это поможет вам сохранить жилье и деньги:
Ипотека и банкротство: можно ли избавиться от долгов и сохранить жилье
Процедурой банкротства могут воспользоваться не только компании, но и обычные люди. Причем с прошлого года граждане могут признать себя банкротом во внесудебном порядке — подав заявление в МФЦ. Для многих такая процедура — единственный легальный способ освобождения от долгов, включая ипотечные. Но что в таком случае будет с долгом по ипотеке и квартирой, взятой в кредит?
Банкротство и долги
Банкротство физического лица — это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним. Основное требование к гражданину — сумма задолженности не менее 500 тыс. руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены. Заявление о признании гражданина банкротом можно подать при просроченной ипотеке и других финансовых обязательствах (кредитах и займах, долгах по коммунальным услугам или налогам), перечисляет член Ассоциации юристов России (АЮР) Вита Завацкая.
Но недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье), отметила юрист. Оно будет включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, а залоговый кредитор (банк) первым получит выплаты. Остаток суммы погасит выплаты вознаграждения конкурсному управляющему, судебные расходы и остальные задолженности.
Что такое конкурсная масса
Конкурсная масса — все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства. Исключение составляет только то имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Например, под реализацию имущества банкрота не подпадают предметы домашнего обихода, единственное жилье, за исключением взятого в ипотеку жилья, по которому не погашен кредит, одежда, личные вещи.
После завершения процедуры банкротства происходит погашение всей задолженности банкрота, включая штрафные санкции и пени. «Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи. Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — говорит арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.
«Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — пояснил он.
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Весьма популярное заблуждение о том, что «обанкротиться» можно только по части кредитных обязательств. Даже если физическое лицо исправно платит по ипотечным обязательствам, но при этом у него есть другие кредитные обязательства, которые он не исполняет надлежащим образом, избавиться только от них через процедуру банкротства не удастся.
Процедура банкротства физического лица затрагивает все его долговые обязательства, за исключением специфических требований: субсидиарной ответственности и обязательств, возникших вследствие причинения вреда и убытков. 80% от реализации залогового имущества будет отправлено залогодержателю, остальное уйдет в счет погашения других обязательств. При этом, если финансовые требования кредитной организации не будут удовлетворены в полном объеме, кредитная организация вправе получить оставшуюся часть от реализации другого имущества должника в составе кредиторов третьей очереди.
Возможно ли сохранить залоговую квартиру
Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов. «Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях. План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист.
Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина. Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами. Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах.
По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве. При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости. Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей».
Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья. Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы
Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:
— Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов. В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.).
Не исключено, что банк пойдет вам навстречу и пересмотрит график платежей, так как кредитору тоже не нужны в отчетности «плохие» цифры по росту просроченной или безнадежной задолженности (последнее может привести к снижению рейтингов банка, увеличению требований по формированию резервов по выданным ссудам и т. д.)
Как рефинансировать кредит, выданный под залог недвижимости
Чем отличается от ипотеки и какие есть особенности
В марте 2020 года я рефинансировал кредит, который взял под залог загородного дома.
В предыдущей статье я описывал свою эпопею: как взял потребительские кредиты на строительство, построил дом и рефинансировал все это кредитом под залог построенного дома. Тогда ставка составила 13,5% годовых.
Сейчас ставки по таким кредитам ниже — от 8% годовых, и я решил, что пора снова рефинансироваться. В статье расскажу, сколько сэкономил, с какими сложностями столкнулся и как их преодолел.
Разбираемся с теорией
Ипотечный кредит и кредит под залог недвижимости — это разные вещи, но их объединяет одно: ипотека. Часто люди считают, что ипотека — то же самое, что ипотечный кредит, и из-за этого моя история растянулась на месяц. На самом деле ипотека — это сам факт того, что вы передаете в залог банку недвижимость, снижая риски невозврата.
Итак, и ипотечный кредит, и кредит под залог недвижимости обеспечены ипотекой — залогом недвижимости. Главное различие — цель кредита. Ипотечный кредит оформляется на покупку строящейся или готовой недвижимости, которая сразу же уходит в залог банку: квартиры, таунхауса или загородного дома. То есть самих денег вы не видите: они сразу уходят продавцу, а у вас появляется недвижимость с обременением.
А кредит под залог недвижимости — потребительский: вы закладываете банку недвижимость, которая уже у вас в собственности, а за это получаете наличные, которые можете потратить на что угодно.
После завершения строительства у меня осталось два кредита: обычный потребительский и под залог недвижимости. По второму кредиту кроме кредитного договора еще был договор ипотеки. Я хотел снизить ставку и рефинансировать оба кредита одним новым под залог недвижимости.
Говоря сложным банковским языком, мне требовалось рефинансирование залогового потребительского кредита с ипотекой и обычного потребительского новым потребительским кредитом с ипотекой. Это ипотека, потребительский кредит и рефинансирование одновременно.
Здесь и начались проблемы. Иногда сотрудники банков тоже путают понятия «ипотека» и «ипотечный кредит». Когда я звонил в банк и уточнял условия кредитов под залог, операторы слышали слово «ипотека», считали, что у меня ипотечный кредит, и сообщали условия совершенно другого продукта. А когда я приходил в банк с документами, оказывалось, что меня ввели в заблуждение. Но были и другие сложности.
Почему сложно рефинансировать залоговый кредит
Во-первых, рефинансирование ипотеки — это оформление еще одной ипотеки, только сложнее. Кроме документов заемщика — копии трудовой, справки о доходах — нужны документы на объект недвижимости: правоустанавливающие документы, отчет об оценке, справка о зарегистрированных лицах и прочее, что может запросить банк.
Когда предмет залога — загородный дом, банк также берет в залог участок, на котором стоит дом. С точки зрения государственных органов, например Росреестра, дом и участок — это два разных объекта, поэтому документы и выписки нужны и на дом, и на участок.
Во-вторых, не все банки готовы брать в залог загородную недвижимость. Считается, что она хуже продается, поэтому банки предпочитают квартиры.
Также на загородную недвижимость выше залоговый дисконт — это скидка, уценка, которую закладывает банк на издержки при продаже объекта недвижимости. Если взять кредит под залог и перестать платить, банк заберет недвижимость и выставит на продажу. Чтобы банк быстрее получил деньги, стоимость должна быть ниже рыночной. Все эти убытки банка должен покрыть залоговый дисконт.
Залоговый дисконт для квартир обычно составляет 20—30% — в кредит дадут до 70—80% оценочной стоимости квартиры. Для загородных домов дисконт доходит до 50% — то есть чаще всего заемщик получит не более половины стоимости дома с участком.
В-третьих, объект уже находится под залогом — для банков это проблема. Если кредит ипотечный, то есть выдан на покупку или строительство жилья, — это ипотека в силу закона. Такую ипотеку регистрируют в момент оформления прав нового собственника. Исключение — ипотека на строительство дома: ее регистрируют после завершения строительства и оформления дома. Важно, что заявление на регистрацию ипотеки в силу закона банк может подать без собственника.
Но если в залог банку оставляют уже имеющуюся собственность, чтобы выдать деньги под залог этой недвижимости, — это ипотека в силу договора. Такую ипотеку собственник и представитель банка могут зарегистрировать только вместе.
Когда я оформлял первый кредит под залог недвижимости, сначала подписал с банком договор ипотеки. Затем мы с представителем банка подали документы через МФЦ на наложение обременения — оформили залог. И только после получения документов из Росреестра о регистрации ипотеки я смог забрать деньги.
При рефинансировании залогового кредита банк не может сразу заключить договор ипотеки, потому что объект все еще под залогом. Нужно выдать деньги, чтобы закрыть рефинансируемый кредит, снять обременение первого банка — и только потом можно зарегистрировать новое обременение. Это первый риск для банка в подобных сделках.
Когда кредит погашен и первый банк снял обременение, собственник с представителем второго банка должны вместе подать заявление на регистрацию нового обременения уже в пользу нового банка — это второй риск: банк уже выдал крупную сумму под низкий процент, а залог еще не оформлен. Чтобы стимулировать собственника, не бегать за ним и компенсировать возможные риски, банк повышает ставку по кредиту до момента регистрации ипотеки. Пока недвижимость не перешла в залог новому банку, ставка по кредиту будет чуть выше оговоренной.
Какие есть варианты
Большинство банков не хотят рисковать, поэтому не проводят сделки по рефинансированию потребительских кредитов с перезалогом недвижимости. Поэтому я на всякий случай решил поискать другие варианты.
Закрыть залоговый кредит на свои деньги и взять новый. Из-за обременения нельзя взять новый кредит под залог той же недвижимости. Но можно занять деньги, закрыть кредит, снять обременение и взять новый кредит под залог.
Многие банки готовы взять в залог недвижимость без обременения, но все равно это рискованный вариант. У родственников сложно найти несколько миллионов взаймы, а услугами частных инвесторов и компаний по перезалогу пользоваться не хочется: это невыгодно из-за высоких ставок, есть риск быть обманутым. Даже если найти деньги, нет гарантии, что новый кредит под залог одобрят. Есть и еще один минус: ставка у нового кредита будет на 1—2 процентных пункта выше, чем если его оформить как рефинансирование.
Я не хотел так рисковать и занимать крупную сумму. От этого варианта я сразу отказался.
Мой общий долг был меньше 5 млн рублей — мне такой кредит подходил. Но ежемесячный платеж получался в 2—3 раза больше из-за высокой ставки и малого срока.
Рефинансировать залоговый кредит через банк — наиболее выгодный, наименее рискованный, но самый трудоемкий вариант. Для банков это как ипотека на ипотеку: когда собственник хочет продать свою ипотечную квартиру, а покупатель берет на покупку свою ипотеку. Только в моем случае меняется банк, а не собственник. Если вы тоже задумались об этом варианте, посчитайте, сколько вы сэкономите, если рефинансируете ипотеку под более низкий процент:
У залоговых кредитов ставка меньше, чем у потребительских, а при рефинансировании ее еще снижают. С учетом потери времени и сопутствующих затрат на страхование и оценку есть смысл рефинансироваться, если ставка уменьшится хотя бы на один процентный пункт.
Мне хотелось максимально снизить ставку — с 13,5 хотя бы до 11% — и одновременно рефинансировать оставшийся беззалоговый потребительский кредит. Я сфокусировался на этом варианте, и вот что у меня получилось.
Сначала я написал заявление в банк, который обслуживал мой текущий кредит, и предложил им снизить процентную ставку.
Перед тем как писать заявление, я посмотрел актуальные тарифы на рефинансирование под залог на сайте банка. Оказалось, текущая ставка по аналогичному продукту стала на 2,5 процентного пункта ниже. Еще я знал, что ЦБ за два года снизил ключевую ставку, а в моей кредитной истории не появилось просрочек. Все это я указал в заявлении, которое отнес в банк.
Менеджер предупредил, что политика банка — не снижать ставки, но я все же отдал заявление. Через пару дней мне позвонили и сказали, что банк оставляет мне текущую ставку, а на почту прислали официальный ответ. Причины такого решения банк в ответе не указал — значит, такая кредитная политика.
Не всегда банки так категоричны
Мой знакомый тоже хотел снизить ставку по ипотечному кредиту. Когда он пришел писать заявление, в банке сказали, что так не делают. Тогда он пошел в другой банк, получил одобрение на рефинансирование и вернулся в свой банк за справкой об остатке задолженности.
В этот момент банк знакомого спохватился, согласился принять заявление и снизил ставку.
Если снизить ставку не получилось, нужно найти банк, готовый рефинансировать залоговый кредит. Я открыл список банков на портале «Банки-ру» и стал проверять тарифы на их сайтах, начав с наиболее крупных и известных.
Я открывал все сайты с включенным в браузере режимом инкогнито, чтобы потом в поисковых системах и на страницах других сайтов не получать рекламные предложения от этих банков.
Большинство крупных банков не предлагают кредиты под залог — только ипотечные кредиты на квартиры. Следующие несколько банков выдавали кредиты только под залог квартир, но не работали с загородной недвижимостью. Это не всегда понятно с первого взгляда на сайт, нужно проверять условия.
Страницы с тарифами и условиями обычно назывались «Кредит под залог недвижимости» или «Рефинансирование ипотеки». Иногда уже из заголовка страницы становилось понятно, что условия мне не подходят: предложения «Кредит под залог квартиры» я сразу закрывал.
В середине списка я нашел банки, готовые взять в залог загородный дом. Банк указывал допустимые виды недвижимости в верхней части страницы с кредитным предложением или в одном из прикрепленных документов с подробными условиями.
Но мне нужен был не просто кредит под залог, а рефинансирование такого кредита. Если в условиях указано требование отсутствия текущих обременений, значит, банк не готов рефинансировать такой кредит.
Некоторые банки требуют, чтобы в договоре на рефинансируемый кредит целью значилась покупка, строительство или ремонт жилья, — то есть рефинансируют только ипотечные кредиты. Такие банки мне тоже не подходили, потому что официально мой кредит был выдан на потребительские цели.
Страницы с подходящими предложениями содержали ответы на все вопросы: кредит выдавался на рефинансирование, допускалось погашение сразу нескольких кредитов и возможность залога загородного дома, иногда предлагали дополнительно взять наличные.
Если банк готов выдать деньги на рефинансирование до наложения обременения, скорее всего, в условиях будет указана надбавка к ставке до момента регистрации ипотеки или две ставки: повышенная и финальная.
В отличие от потребительских кредитов, где риски банка сильно зависят от надежности заемщика, для обеспеченных ипотекой кредитов чаще указывают фиксированную ставку, без предлога «от», — например 9,5%. Если кредит одобрят, ставка будет именно такой. Поэтому сравнивать тарифы разных банков просто.
Бывают скидки и надбавки к процентным ставкам. Например, скидку могут дать, если вы зарплатный клиент банка или подадите заявку и все документы через сайт. Надбавку можно получить за отказ от страхования, если работаете как ИП или хотите дополнительно получить наличные.
Каждый банк работает со своими страховыми компаниями и предъявляет индивидуальные требования к договору страхования. Чаще всего просят застраховать три риска: залоговое имущество, жизнь заемщика и титул — риск потери права собственности.
Имущество страховать обязательно по закону, от страхования жизни можно отказаться с надбавкой к ставке, а титульного страхования некоторые банки не требуют. Количество страхуемых рисков влияет на размер страховой премии — перед отправкой кредитной заявки попросите менеджера страховой компании рассчитать стоимость страховки и выберите оптимальный вариант.
Я выбрал не очень крупный банк, у которого всего четыре отделения в Москве. Его предложение было лучше других: всего 8,25% годовых. Вместе с надбавкой за то, что я рефинансирую дополнительно еще потребкредит, получилось 8,9% — это самая низкая ставка на рефинансирование залоговых кредитов, которую я нашел. До регистрации ипотеки банк увеличивает ставку до 10,9%. Когда дом с участком попадут в залог, со следующего календарного месяца ставку снижают до 8,9%.
Залоговый дисконт был всего 20%. Кредит на 80% от оценки загородной недвижимости банки дают редко, я не хотел упускать такую возможность. На всякий случай я уточнил в колцентре список документов — и направился в отделение.
Я еще раз уточнил, что мой договор ипотеки заключен вместе с потребительским кредитом, а не ипотечным. И тут в очередной раз началась путаница. Менеджер предложил мне заполнить заявление на рефинансирование потребительского кредита, а не ипотеки. Я возразил, что максимальная сумма потребкредита значительно меньше, но меня убедили, что бланки верные. Я начал догадываться, что и этот сотрудник путает ипотеку с ипотечным кредитом, но все же доверился ему.
Мое чутье меня не подвело. Через три дня мне позвонил менеджер и сообщил, что у меня потребкредит, а не ипотечный, поэтому банк не может рассмотреть мою заявку. Я попытался объяснить сотруднику, что в условиях банка разрешено рефинансировать такие кредиты, если есть договор ипотеки. Но собеседник даже не попытался услышать мои доводы, а только ссылался на заключение юристов банка.
Терять такую выгодную ставку не хотелось. Я понимал, что сотрудник ошибся, но не стал ругаться и писать гневные отзывы на форумах и в соцсетях. Вместо этого я отправился в другой офис банка, где мне удалось пообщаться со старшим менеджером по ипотеке. Объяснив ситуацию еще раз, я сослался на условия банка с сайта. Ошибки не было, предложение банка оказалось актуальным, и мы отправили новую заявку. Через два дня я получил смс с одобрением и приступил к подготовке документов на недвижимость. Банк даже включил в одобренную сумму начисленные на момент одобрения проценты с запасом.
Внимательно читайте условия, чтобы не платить лишнего
Из-за некомпетентности менеджера я чуть не лишился выгодной ставки. Человеческий фактор исключать нельзя. Чтобы снизить вероятность ошибки, рекомендую самостоятельно изучать условия и быть готовым доказать свою правоту, а не слепо верить сотруднику.
Если бы я пошел в другой банк, пришлось бы платить на 130 тысяч больше каждый год.
Для получения кредита мне нужно было провести оценку дома с участком. Я связался с рекомендованной банком оценочной компанией, оплатил счет, и через день оценщик уже фотографировал мой дом. Еще через пару дней отчет был готов — и опять начались проблемы.
Как и во время прошлой сделки с ипотекой, залоговый отдел банка не принял отчет оценочной компании и снизил стоимость недвижимости. Я удивился: ведь оценщика предложил сам банк, а теперь не доверяет ему. Теперь стоимости недвижимости, даже с выгодным дисконтом 20%, не хватало для рефинансирования всех кредитов. Мне предложили исключить потребительский кредит из рефинансирования или погасить часть досрочно из моих средств и вернуться с новой справкой об остатке.
Сумма была существенная, и мне не хотелось тратить резерв из-за требования банка. Моей целью было объединить все кредиты в один с низкой ставкой, поэтому я выбрал третий вариант: попросил менеджера пойти навстречу и попробовать согласовать оценочную стоимость из отчета. В прошлый раз у меня не получилось и пришлось рефинансировать оставшуюся часть отдельным кредитом, повторять такой опыт не хотелось. Но, к счастью, на этот раз все получилось, банк согласился пересмотреть оценку. Я думаю, здесь сыграло роль мое общение с сотрудниками. Я не требовал, не ругался, а вежливо просил рассмотреть другие варианты.
После подписания деньги отправили на счета двух банков, в которых были оформлены кредиты. Через приложения я отправил заявки на полное досрочное погашение в оба банка. На следующий день кредиты закрыли, я заказал справки об отсутствии задолженности и попросил банк снять обременение.
Новый банк назначил мне ставку 10,9% — и снизит ее до 8,9%, когда недвижимость будет у него в залоге. Чтобы зарегистрировать ипотеку в пользу нового банка, сначала нужно дождаться снятия предыдущего залога, получить выписку об отсутствии обременения и представить ее в банк. После этого можно с представителем банка подавать документы на регистрацию новой ипотеки.
Первый банк снял обременение через неделю после погашения кредита, но в этот момент начались связанные с коронавирусом ограничения, поэтому я не могу получить новую выписку. МФЦ работают только на выдачу документов, а в Росреестр можно записаться только на июнь. Я планировал снизить ставку в марте-апреле, но сейчас работаю на удаленке и не посещаю людные места. Веду переговоры с банком, чтобы после карантина, когда залог будет оформлен, проценты за апрель и май пересчитали. Но даже повышенная ставка выгоднее той, что была у меня до рефинансирования.
Что в итоге
Я объединил кредиты и снизил ставку по залоговому кредиту на 4,6 процентного пункта. Когда банк установит ставку 8,9%, я буду экономить на процентах больше 200 тысяч в год — все затраты на оценку и страховку отобьются в первые два месяца.
В комментариях к статье про строительство дома в кредит некоторые читатели посчитали, что мы с супругой «загнали себя в кабалу» и не сможем комфортно жить с такой кредитной нагрузкой. Они ошибались: за два года мы не допустили ни одной просрочки, купили мебель в дом и съездили отдохнуть — успели как раз до пандемии. Другие предлагали «подождать и подкопить» — этот сценарий тоже оказался бы убыточным: с нынешним курсом евро коммуникации в доме обошлись бы на 200—300 тысяч рублей дороже, а арендные платежи за квартиру не позволили бы накопить даже на половину дома.
Время показало, что два года назад мы сделали правильный выбор и даже сэкономили, построив дом в кредит. Сейчас сумма процентов стала меньше арендной платы за квартиру. Мы не пожалели о переезде за город и спокойны за наш финансовый план.