если за неисполнение договора ответственна сторона получившая задаток
Аванс с возвратом
Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.
История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор. В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора. «Во исполнение принятых на себя обязательств» истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.
В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел. В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил. Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.
Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.
Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за «пользование чужими денежными средствами», посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.
В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть. А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере. Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.
По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.
Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.
В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Комментарий к ст. 381 ГК РФ
1. При прекращении обеспеченного задатком обязательства задаток подлежит возврату. Обеспечительное действие задатка не наступает. Под прекращением обязательства по соглашению сторон в смысле п. 1 комментируемой статьи следует понимать не только случаи заключения соглашения о прекращении договорного отношения (п. 1 ст. 450 ГК), но и другие договорные способы прекращения обязательства, а именно: предоставление вместо исполнения (ст. 409 ГК), новацию (ст. 414 ГК), прощение долга (ст. 415 ГК). Стороны могут договориться об оставлении суммы задатка у задаткополучателя полностью или в части.
2. В абз. 1 п. 2 комментируемой статьи раскрывается обеспечительная функция задатка. Поскольку она связана с имущественными потерями для нарушившей обязательство стороны, можно говорить о штрафном действии задатка. Для наступления штрафного действия требуется фактический состав, включающий в себя три элемента: 1) выдачу задатка; 2) заключение соглашения о задатке; 3) неисполнение обеспеченного задатком обязательства.
Предписания абз. 1 п. 2 ст. 381 являются диспозитивными. Поэтому стороны могут связать штрафное действие задатка с ненадлежащим исполнением основного обязательства, а также изменить штрафное действие задатка (например, оговорить, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства задаткополучателем последний возвращает задаток в ином, нежели предусмотренном законом, размере). Кроме того, они могут заключить соглашение об одностороннем задатке, т.е. задатке, который обеспечивает обязательство лишь одной стороны.
Судебная практика по статье 381 ГК РФ
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что в связи с отказом предпринимателя от подписания протокола по результатам аукциона от 25.12.2017 и заключения соответствующего договора администрация недополучила доход от установки и эксплуатации рекламных конструкций за период, в течение которого администрация могла повторно провести аукцион на право заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории муниципального образования (не более 121 дня), и, руководствуясь пунктом 2 статьи 15, статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», частично удовлетворил иск, уменьшив размер определенных убытков на сумму задатка.
Удовлетворяя иск, суды руководствовались статьями 3, 10, 165.1, 329, 380, 381, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что фабрика своими недобросовестными действиями лишила комбинат (победитель торгов) возможности своевременно заключить договор купли-продажи имущества ответчика, в обеспечение которого комбинатом был внесен аванс.
Отказывая ВРОИИ «Импульс» в удовлетворении заявленного им по настоящему делу требования, право на предъявление которого возникло у общества на основании договора уступки прав требований от 01.06.2017, заключенного с Берг Л.Н., суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствовался положениями статей 329, 380, 381, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28.04.2015 по делу N 33-6180/15 Берг Л.Н. признана уклонившейся от заключения с управлением договора аренды многоконтурного земельного участка по итогам конкурса от 08.10.2014, в связи с чем уплаченный ею задаток в размере 2 700 000 руб. правомерно удержан на основании пункта 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации и не подлежит возврату.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что истцом были предприняты меры, направленные на исполнение своей части обязательств и сохранение договорных отношений, предусмотренная договором обязанность по оплате на условиях задатка исполнена покупателем в полном объеме и в установленные договором сроки, при отсутствии доказательств, подтверждающих наличие объективных препятствий, не позволивших ответчику заключить основной договор, руководствуясь статьями 380, 381, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями предварительного договора, предусматривающими, в случае отказа от исполнения договора или невыполнения обязательств, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности, ответственность продавца в виде уплаты двойной суммы задатка, суды сочли требования истца обоснованным, в связи с чем удовлетворили иск в полном объеме.
Рассматривая спор, суды руководствовались статьями 110, 111, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 15, 380, 381, 448, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из доказанности совокупности условий, необходимых для привлечения Неустроевой А.Н. и Алимбаева Ю.А., исполнявших обязанности конкурсного управляющего ЗАО «Анзор-Моторс», к ответственности в виде взыскания убытков в сумме неправомерно невозвращенного обществу «Ареал» задатка, перечисленного на счет должника в целях участия в торгах по продаже имущества последнего.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признал доказанным, что департаментом не приняты меры по своевременному заключению договора путем направления в адрес участника аукциона проекта договора для подписания, в связи с чем, руководствуясь пунктом 5 статьи 448, положениями статей 380, 381, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворил иск о возврате задатка в сумме 4 403 400 руб.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и проверить реальность передачи денег должнику в счет предоплаты по договору от 12.10.2014 или по иным основаниям. Если суд придет к выводу о наличии задолженности, ему необходимо принять во внимание следующее. Борисенко А.В. заявлял о включении в реестр переданной суммы в двойном размере, так как полагал, что договор не заключен по вине продавца, а переданные средства являлись задатком. В то же время представитель должника в судебном заседании настаивал на том, что указанная сумма является авансом. Согласно пункту 5.2 предварительного договора (т. 1, л.д. 9) денежные средства, переданные в качестве первого платежа, признаются задатком после осуществления второго платежа по договору (пункт 2.2.2). Таким образом, суду необходимо проверить, приобрели ли денежные средства статус задатка, и если да, то установить, по чьей вине не был заключен основной договор (статья 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешая заявленные требования, суды исходили из буквального значения условий предварительного договора и пришли к выводу о том, что внесенный истцом обеспечительный взнос является одновременно штрафом, удерживаемым ответчиком в соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, и задатком, удерживаемым ответчиком в соответствии с п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в рассматриваемом случае не противоречит п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации и не имеет правового значения для рассмотрения спора, ввиду нарушения условий договора со стороны ООО «ЕВРОСТИЛЬ», установленного судебными актами по другому делу N А40-138169/2012.
Применив положения пункта 4 статьи 448, пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что обеспечительный взнос является задатком, удерживаемым ответчиком в соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в рассматриваемом случае не противоречит пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду нарушения условий договора со стороны победителя торгов. Неисполнение Бергом О.В. существенных условий договора исключает возврат победителю торгов внесенных задатков.
Удовлетворяя требования Задояного Ю.Ю., суды первой и кассационной инстанций руководствовались статьей 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 380, 381, 432, 433, 435, 438, 443, 450, 453, 460, 487, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что спорный договор не был расторгнут сторонами ранее, являлся действующим, должник как продавец действовал недобросовестно, произведя отчуждение данного имущества третьему лицу при наличии действующего договора с Задояным Ю.Ю., в то время как последний внес на счет должника условленную сумму задатка, действуя в соответствии с условиями торгов. Одновременно суд округа опроверг выводы суда апелляционного инстанции об обратном.
Деньги вперед: зачем нужен задаток в сделках с недвижимостью
Далеко не всякая предоплата в сделках с недвижимостью является именно задатком. О том, в каких случаях используют именно этот инструмент, какие обязательства он накладывает на стороны сделки и как его правильно оформить, эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».
Аванс vs. задаток
На рынке недвижимости распространены два варианта предоплаты в сделках: аванс и задаток. Аванс предполагает возврат в случае отказа от сделки, задаток же — штрафные санкции для стороны, из-за которой сделка не состоялась, объясняет управляющий агентством безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.
При этом в Гражданском кодексе РФ нет четкого определения аванса, предупреждает юрист фирмы «Юст» Люцина Доу-Гуан-Хун. Исходя из совокупности норм, под авансом понимается предварительная оплата или сумма, уплачиваемая в счет цены, предусмотренной договором.
Задаток же описан в законодательстве очень подробно, добавляет адвокат адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Константин Смолокуров. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, цитирует он Гражданский кодекс. Таким образом, если сделка не состоялась по вине продавца, последний обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остается у продавца.
Зачем нужен задаток
Задаток нужен продавцу тогда, когда условия, предложенные покупателем, нестандартны, рассуждает Вишняков. «Так весной мы вносили с клиентом именно задаток, причем немаленькую сумму. Причина проста — на сделку мой покупатель готов был выйти через два с половиной месяца. В случае задатка и продавец и покупатель защищали свои интересы. Отказались бы мы — потерянное продавцом время, когда он не показывал квартиру никому, компенсировалось бы потерянным покупателем задатком», — вспоминает он.
Таким образом, задаток подтверждает серьезность намерений покупателя по заключению договора купли-продажи, и служит компенсацией, если покупатель не заключит договор купли-продажи квартиры, поскольку, как правило, после предоставления задатка продавец снимает квартиру с продажи на различных интернет-площадках, рассуждает юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян.
При этом покупатель не обязан исполнять все требования продавца, добавляет Смолокуров. «Доказательством намерения и платежеспособности покупателя могут служить, например, выписка из банка о наличии на счете покупателя необходимой суммы, или наоборот, справка о том, что покупатель снял со счета необходимую для расчетов сторон сумму денежных средств. В этом случае, как показывает практика, будет сложно рассчитывать на то, что продавец снимет объект с продажи до заключения договора купли-продажи», — поясняет он.
При этом, отмечает Вишняков, продавцы на московском рынке недвижимости вообще крайне неохотно идут на задаток, поскольку хотят иметь больше вариантов для маневра в сделке.
Как оформляется задаток
Задаток может быть оформлен в виде отдельного соглашения, либо может быть указан в предварительном договоре купли-продажи, объясняет Мстоян.
Задаток может быть передан наличными деньгами с оформлением расписки к договору (соглашению о задатке) или переведен безналом, продолжает он.
В расписке должны быть указаны следующие сведения: данные сторон, дата передачи денежных средств, сумма и цель передачи денег, объясняет Мстоян.
Передача денежных средств без оформления письменного соглашения влечет признание уплаченных денежных средств авансом, предупреждает Смолокуров. То есть если вы при заключении предварительного или основного договора купли-продажи передаете денежные средства «с карты на карту», то это будет считаться авансом, а не задатком.
Риски задатка
Поскольку сам по себе задаток хорошо описан в законодательстве, главным риском этой операции является его неправильное оформление в документах сделки, отметили все опрошенные эксперты.
Самым важным условием договора о внесения задатка является его сумма. Важно так определить эту сумму, чтобы она обеспечивала исполнение договора продавцом, то есть сумма задатка должна обязать продавца продать квартиру на оговоренных условиях, а покупателя купить, рекомендует адвокат Виктория Данильченко. «Необходимо подписать соглашение о задатке, которое подтверждает понимание каждой из сторон последствий невыполнения договоренностей», — подчеркивает она.
Нередки и случаи обмана покупателей: после получения денег от потенциального покупателя, продавец прекращает с ним общение и может так оказаться, что к продаваемому объекту недвижимости лжепродавец не имеет никакого отношения, добавляет Спиричева. «Для снижения риска указанных негативных последствий, перечисляя задаток, аванс или любой иной платеж, следует проверить, действительно ли продавец является собственником продаваемого им объекта недвижимости», — советует она.
Если покупатель по устной просьбе продавца перечисляет на его банковскую карту определенную сумму, предварительно не заключая с ним никаких официальных сделок, то такой платеж не является ни авансом, ни задатком, при отсутствии встречного исполнения он может квалифицироваться как неосновательное обогащение на стороне получателя, продолжает Спиричева.
Самое распространенное злоупотребление, связанное с задатком, — это попытки «оттянуть» согласование всех существенных и потенциально болезненных условий на последний момент, вплоть до того, когда все соберутся на сделку, предупреждает Смолокуров. В таких случаях стороны фактически урезают друг другу время на рассмотрение и согласование условий сделки.
При этом участники сделки напоминают другой стороне как раз о дате «выхода на сделку», которая прописана в соглашении о задатке, и об ответственности, которая предусмотрена этим соглашением. «То есть вас ставят перед фактом, что если вы не подписываете договор в той редакции, которую вам предлагают, то вы теряете сумму задатка. Делается это для того, чтобы не затягивался процесс рассмотрения и согласования условий договора», — подчеркивает эксперт.
Разумеется, так делать не правильно, разумеется, есть методы противодействия такому поведению, но самым простым решением является согласование и утверждение договора купли-продажи и расчетов по нему до передачи задатка, заключает Смолокуров.
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком (действующая редакция)
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Комментарий к ст. 381 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи определяется судьба задатка при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (в силу действия обстоятельств непреодолимой силы или других обстоятельств, возникших не по вине сторон). В подобной ситуации задаток возвращается в размере полученной суммы, т.е. в одинарном размере. Так, должен быть возвращен в одинарном размере задаток, полученный продавцом эксклюзивного автомобиля, если обязательство из договора купли-продажи прекращено вследствие невозможности его исполнения, поскольку автомобиль до передачи его покупателю был разрушен или поврежден в результате стихийного бедствия.
2. В абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ излагается суть обеспечительной функции задатка. Она сводится к тому, что сторона, давшая задаток, в случае неисполнения ею договора, теряет его. Если же договор не исполняет сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму, т.е. возвратить полученную сумму задатка и уплатить дополнительно сумму, равную задатку. Таким образом, в отличие от обеспечительной функции таких способов обеспечения обязательства, как неустойка, залог, удержание, независимая гарантия, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер.
Следует подчеркнуть, во-первых, что задатком может обеспечиваться именно исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая данную сумму. Если договор не заключен, то между сторонами, как отмечалось выше, не возникло обязательство, которое может быть обеспечено задатком. Денежная сумма, переданная для обеспечения его исполнения, не является задатком.
Во-вторых, правило абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ применяется лишь в случае неисполнения обязательств в целом и не распространяется на случаи ненадлежащего исполнения, т.е. нарушения лишь отдельных условий договора, когда в целом обязательство сохраняет силу.
Кроме того, указанные последствия допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила правонарушение и «ответственна» за неисполнение договора. Иными словами, потеря задатка одной стороной (внесшей задаток) либо уплата его в двойном размере другой стороной (получившей задаток) возможна лишь при наличии оснований для ответственности соответствующей стороны. При этом следует учитывать правила ст. 401 ГК РФ об условиях ответственности, включая положения п. 3 указанной статьи об ответственности предпринимателя в том числе и при отсутствии вины. Изложенные обстоятельства позволяют считать задаток одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
3. В силу абз. 2 п. 2 ст. 381 ГК РФ одновременно с потерей отданного задатка или его возвращением в двойном размере сохраняется обязанность стороны, ответственной за неисполнение договора, возместить другой стороне убытки, понесенные вследствие этого. Иными словами, задаток по общему правилу не выполняет роли отступного (см. комментарий ст. 409 ГК РФ). Потеря задатка внесшей стороной либо уплата его контрагентом в двойном размере не влечет прекращения обязательства и не освобождает соответствующую сторону от возмещения убытков. При этом в силу положения о возмещении убытков «с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное», предполагается, что задаток имеет зачетный характер. Убытки возмещаются в части, не покрытой задатком, превышающей его сумму. Презумпция о необходимости возмещения убытков может быть изменена, если стороны предусмотрят в договоре условие, исключающее возможность их возмещения. В таком случае задаток играет роль отступного.
К предусмотренным пунктом 2 статьи 381 настоящего Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, применяются положения статьи 333 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).