если заключаемый договор предусматривает передачу имущества то он считается заключенным
Статья 433. Момент заключения договора
1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Комментарий к ст. 433 ГК РФ
1. В комментируемой статье содержатся общее и специальные положения о моменте заключения гражданско-правового договора.
Пункт 2 комментируемой статьи содержит отсылку к ст. 224 ГК, в которой установлены правила передачи вещи. Это дает основание утверждать, что установление в специальном законе правила о реальности договора возможно лишь в отношении тех договоров, предметом которых выступают вещи, но не другие виды объектов гражданских прав. К сожалению, законодателю не всегда удается следовать им же установленному ограничению. В частности, предусмотренная ст. ст. 1234, 1235, 1285, 1286, 1307, 1308, 1365, 1367, 1426, 1428, 1458, 1459, 1468, 1469, 1488, 1489 ГК возможность распространения на договоры о распоряжении исключительным правом на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним объекты специального правила о реальном характере данных договоров вступает в противоречие с правилами комментируемой статьи.
3. В п. 3 комментируемой статьи установлено еще одно исключение из общего правила о моменте заключения договора. Договор, который в силу специальной нормы закона подлежит государственной регистрации, считается заключенным не с момента достижения соглашения между сторонами или передачи вещи в счет исполнения договора, а с момента регистрации договора (см., например, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК, ст. 10 СК). Данное правило может быть изменено лишь специальным законом. Примером законодательно установленного исключения из рассматриваемого специального правила могут служить нормы п. 2 ст. 1028 ГК, в силу которых регистрация договора коммерческой концессии в налоговом органе по месту нахождения правообладателя не влияет ни на факт заключения договора, ни на момент его заключения.
Судебная практика по статье 433 ГК РФ
Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 328, 432, 433, 606, 607, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу техники во владение ответчика, а также использование ее ответчиком в спорный период, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Административный истец, оспаривая установленный тариф в сфере холодного водоснабжения и водоотведения, не согласен с исключением органом регулирования из необходимой валовой выручки организации расходов понесенных обществом по арендной плате имущества водозабора в полном объеме, полагает, что административным ответчиком нарушены нормы пункта 44 Основ ценообразования и статей 651 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 395, 432, 433, 702, 711, 753, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что договор N 120515 от 25.05.2015 является незаключенным, спорные работы не приняты ответчиком, надлежащих доказательств выполнения работ истцом в материалы дела не представлено.
В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ). Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 года) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Договор аренды земельного участка N 0300000112 от 28.10.2002 не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок данного договор составлял 11 месяцев, однако по истечении срока его действия арендатор продолжал использовать земельный участок еще в течение 5 лет. Вывод окружного суда о том, что последующая пролонгация данного договора не возлагала на его стороны обязанность осуществить его регистрацию, является неверным, противоречащим пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем представленными материалами не подтверждается применение в деле с участием заявителя статьи 224 и пункта 3 статьи 433 ГК Российской Федерации.
2.2. Оспариваемые положения статьи 223, определяющие момент перехода права собственности по договору, статьи 425, закрепляющие момент вступления договора в силу и его обязательности для сторон, и статьи 432 ГК Российской Федерации, устанавливающие момент заключения договора и его существенные условия, направлены на обеспечение стабильности гражданского оборота, определенности прав и обязанностей сторон договора и, учитывая, что обязательства наследодателя переходят к наследникам в порядке универсального правопреемства, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Энциклопедия судебной практики. Момент заключения договора (Ст. 433 ГК)
Энциклопедия судебной практики
Момент заключения договора
(Ст. 433 ГК)
1. Консенсуальные договоры
1.1. Договор поручительства считается консенсуальной сделкой
Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания изложенных норм следует, что в силу своей правовой природы договор поручительства является консенсуальной сделкой, сторонами которой являются поручитель и кредитор.
2. Заключение реального договора
2.1. Реальный договор считается заключенным с момента передачи имущества, и кредитор не вправе понудить должника к передаче имущества, с которой связан момент заключения договора
Доводы завода о том, что в силу статьи 328 ГК РФ у него имеется право не производить исполнение по договору, пока общество не перечислит всю сумму займа, отклоняются судом как незаконные. Согласно ст. 807 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег (т.е. у заемщика отсутствует право понудить заимодавца к передаче оговоренной суммы).
2.2. Договор банковского вклада является реальным договором, поскольку считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в банк
Договор банковского вклада является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в банк, что следует из нормативных положений статей 433 и 834 Гражданского кодекса Российской Федерации. Невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, договор не заключен.
Договор банковского вклада считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в кассу банка, то есть договор банковского вклада является реальным.
Договор банковского вклада является реальным договором, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.
Договор банковского вклада является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств. Соответственно, невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, что договор не заключен.
Договор банковского вклада, исходя из смысла действующего законодательства, является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.
Невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, что договор не заключен.
Договор банковского вклада, исходя из смысла действующего законодательства, является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.
Невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, что договор не заключен.
Договор банковского вклада, исходя из смысла действующего законодательства, является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.
Невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, что договор не заключен.
Договор банковского вклада исходя из положений ст. 433 и ст. 834 ГК РФ является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в банк. Невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, что договор не заключен.
3. Момент заключения договора купли-продажи
3.1. Момент заключения договора розничной купли-продажи может быть определен получением продавцом сообщения о намерении покупателя приобрести товар
3.2. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности
Договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.
3.3. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества.
4. Общая характеристика государственной регистрации договора
4.1. Государственная регистрация договора не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность
Государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Действующим законодательством не предусмотрен механизм защиты прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Государственная регистрация, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Государственной регистрации подлежит только существующее право, то есть возникшее на законных основаниях.
Государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Государственная регистрация прав как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
4.2. Предназначение государственной регистрации договора заключается в удостоверении государством юридической силы правоустанавливающих документов
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, она не затрагивает самого содержания гражданского права и не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность сторон (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 154-О).
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Государственная регистрация прав как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Государственная регистрация прав как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
4.3. Регистрацию договора следует отличать от регистрации перехода права собственности
Регистрация перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество согласно положениям статьи 551 ГК РФ не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Регистрация перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Регистрация перехода права собственности согласно статье 551 ГК РФ не означает регистрации самого договора купли-продажи.
4.4. Государственная регистрация договоров осуществляется только в случаях, установленных законом
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статьей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статьей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.
4.5. Поскольку договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента заключения, договор, подлежащий госрегистрации, должен соответствовать законодательству, действующему в период его регистрации, а не на момент подписания
Суды полагали, что по смыслу п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав совершенная сделка, за регистрацией которой стороны впоследствии обратились в регистрирующий орган, должна соответствовать нормам законодательства, действовавшего на момент ее совершения, то есть на момент выражения сторонами воли на заключение сделки, а не на момент ее государственной регистрации.
Между тем суды неправильно истолковали и применили нормы материального права.
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (если иное не предусмотрено законом).
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
4.6. Права и обязанности по незарегистрированному договору, подлежащему госрегистрации, не могут перейти в порядке правопреемства
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 617 ГК РФ, перейти не могли.
4.7. Включение в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит госрегистрации и вступает в силу с момента регистрации, противоречит ГК РФ
Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ.
4.8. Истечение срока действия договора, подлежащего государственной регистрации, прекращает возможность государственной регистрации этого договора
Суд правильно указал, что истечение указанного в долгосрочном договоре срока, на период которого имущество передавалось в аренду, прекращает возможность государственной регистрации данного договора.
4.9. Подлежащий государственной регистрации договор, не прошедший регистрации, не может быть изменен
Согласно договору аренды нежилого помещения срок его действия составляет 1 год. Поскольку договор не прошел государственную регистрацию, он в силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, 651 ГК РФ не может быть признан заключенным и порождающим юридические последствия для сторон.
По смыслу положений главы 29 названного Кодекса незаключенный договор не может быть изменен. Поэтому стороны не могли дополнительным соглашением изменить срок действия незаключенного договора аренды.
4.10. Регистрация договоров аренды не считается государственной регистрацией по смыслу ГК РФ, если ее осуществляли в субъекте РФ до вступления в силу Закона о госрегистрации, в связи с этим ее отсутствие не порождает последствий, установленных п. 3 ст. 433 ГК РФ
Регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не считалась государственной регистрацией по смыслу ГК РФ, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 ст. 433 ГК РФ.
4.11. Договор о предоставлении в качестве отступного недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации
Поскольку статья 409 ГК РФ не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.
Поскольку статья 409 ГК не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.
Поскольку статья 409 ГК не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.
4.12. Договор простого товарищества, по которому сторона в качестве вклада передает недвижимое имущество, не подлежит госрегистрации
Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.
4.13. Поскольку договор аренды, подлежащий госрегистрации, считается заключенным в момент регистрации, а не подписания, он не может быть признан недействительным на том основании, что подписан до возникновения у арендодателя права собственности на имущество
Суды признали дату подписания сторонами договора аренды моментом его заключения.
Однако согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества.
5. Государственная регистрация изменения договора
5.1. Соглашение об изменении договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия порождаемого им обременения.
На основании пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 9 соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Удовлетворяя иск, суды не учли положения статьи 433 Гражданского кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»». В нем указано, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
5.2. Дополнительное соглашение к договору аренды здания, устанавливающее срок аренды не менее года, подлежит регистрации независимо от того, что сам договор не подлежал таковой
Дополнительным соглашением стороны продлили срок действия договора аренды на один год.
Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Указанное дополнительное соглашение правомерно признано судом незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
5.3. Соглашение об изменении договора, подлежащего государственной регистрации, считается незаключенным до регистрации в установленном порядке
Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
5.4. Регистрация дополнительного соглашения к договору, подлежащему государственной регистрации, означает и регистрацию самого договора со всеми дополнительными соглашениями
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в установленном Законом о регистрации порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.
Регистрация дополнительных соглашений к договору аренды в установленном порядке означает, что и договор аренды со всеми соглашениями в этом случае прошел государственную регистрацию.
5.5. Дополнительное соглашение, подписанное после истечения срока договора, не имеет юридической силы и, соответственно, не подлежит государственной регистрации
Не подлежит государственной регистрации и подписанное после истечения срока договора дополнительное соглашение к нему, поскольку законом возможность продления незаключенного договора не предусмотрена.
5.6. Если дополнительное соглашение к договору аренды здания, заключенному до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость», подписано после введения в действие Закона, оно подлежит государственной регистрации
В силу п. 6 ст. 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.
В силу пункта 6 статьи 33 Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.
Следовательно, дополнительное соглашение, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.
6. Государственная регистрация смешанного договора
6.1. Не прошедший госрегистрации смешанный договор, один из элементов которого подлежит государственной регистрации, считается незаключенным в целом, а не в части обязательства, для которого установлена государственная регистрация
Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия.
6.2. Изменение подлежащего государственной регистрации договора аренды, заключающееся во включение в него условия о выкупе, подлежит государственной регистрации
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из смысла указанных положений если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
В связи с этим ссылка суда апелляционной инстанции на статью 550 ГК РФ, содержащую требования к форме договора купли-продажи недвижимости, не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из положений Кодекса о регистрации договоров аренды.
7. Последствия невыполнения требования о государственной регистрации договора
7.1. Отсутствие госрегистрации договора, подлежащего такой регистрации, не освобождает стороны при достижении согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения обязанностей на основании договора
Отсутствие государственной регистрации договора (дополнительного соглашения к договору), подлежащего такой регистрации в силу требований Федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.
7.2. Наличие незарегистрированного договора аренды, подлежащего госрегистрации, не препятствует заключению договора аренды того же имущества с другим арендатором и не влечет его недействительности
Отказывая в иске, суды исходили из того, что на момент подписания договора с новым арендатором договор с предыдущим арендатором не мог квалифицироваться как заключенный, так как не прошел государственную регистрацию, в связи с чем препятствия для заключения оспариваемого договора отсутствовали.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).
Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с новым арендатором ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.
8. Последствия уклонения от государственной регистрации договора
8.1. Иск о государственной регистрации договора не считается иском о понуждении заключить договор
Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ОО (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Арендодатель заявил, что в соответствии с п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном п. 4 ст. 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, п. 3 ст. 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.
8.2. При рассмотрении требования о госрегистрации договора, предъявленного в связи с уклонением другой стороны от регистрации, бремя доказывания уклонения ответчика от регистрации договора лежит на истце
Сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10).
Часть 1 ст. 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Следовательно, на истце (арендаторе имущества) лежит обязанность доказать, что ответчик (арендодатель) уклоняется от регистрации договора аренды.
9. Государственная регистрация договора аренды
9.1. Если стороны одновременно заключили несколько договоров аренды одного и того же имущества, сроки которых исчисляются последовательно один за другим и в общей сложности превышают один год, эти договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более года
Арендодатель и арендатор подписали пять договоров о передаче в аренду одних и тех же нежилых помещений. Сроки действия договоров составили: с 01.06.2009 по 30.04.2010; с 01.05.2010 по 31.03.2011; с 01.04.2011 по 29.02.2012; с 01.03.2012 по 31.01.2013; с 01.02.2013 по 31.07.2013.
Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемые договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более одного года.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации сделки, суды обоснованно признали оспариваемые договоры в совокупности незаключенными (часть 3 статьи 433 Кодекса).
9.2. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным в момент передачи в аренду имущества
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
9.3. Законодательство не предусматривает государственной регистрации договоров аренды воздушных судов
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Исключение из данного правила в отношении договоров аренды транспортного средства без экипажа предусмотрено ст. 643 ГК РФ, согласно которой к таким договорам не применяются положения о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 названного Кодекса.
Статьей 33 Воздушного кодекса РФ, в том числе пунктом 9 этой статьи, во взаимосвязи со ст. 131 ГК РФ также не предусмотрена обязательная регистрация ни договоров аренды воздушного судна без экипажа, ни порождаемых подобными договорами обременений.
При разрешении спора следовало руководствоваться общими правилами пункта 1 статьи 425, 433 Гражданского кодекса, в соответствии с которыми договор аренды воздушного судна вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его подписания.
10. Момент заключения договора аренды, для которого установлен максимальный срок
10.1. Максимальный срок, установленный законодательством РФ, на который может быть заключен договор аренды, исчисляется с даты заключения договора на торгах
Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах.
Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на август 2021 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.