если жильцы не съезжают со съемной квартиры без договора
Как выселить квартирантов если нет договора аренды?
Достаточно часто собственники квартир сдают жилье в аренду без оформления договора. Пренебрегая требованиями закона, предписывающими заключать с арендаторами соглашение о найме, арендодатели сознательно идут на риск. Это чревато тем, что квартиросъемщики могут безнаказанно пренебрегать своими обязанностями, не платить за жилье, халатно относиться к чужому имуществу. В такой ситуации собственник вынужден организовать выселение квартирантов. В статье рассмотрим, можно ли выселить квартирантов без договора и как это сделать правильно.
Можно ли выселить квартиранта, если с ним не заключен договор найма?
В тех случаях, когда собственник решает пустить в свою квартиру квартирантов без оформления договора, нормы ГК РФ и ЖК РФ его не защищают. Он не вправе ссылаться на статью 687 ГК РФ, предусматривающую основания расторжения соглашения и выселения жильцов.
Вместе с тем, он вправе потребовать, чтобы арендаторы съехали, поскольку у них нет законных оснований для проживания в квартире.
Собственник прибегает к выселению в следующих случаях:
Наиболее частая причина – невнесение платы за жилье.
Как выселить арендатора, если с ним не заключен договор?
При выселении жильцов без договора решать вопрос через суд бесполезно. Собственник не сможет представить доказательства факта проживания арендаторов. Остается только два варианта: решить вопрос мирно или написать заявление в правоохранительные органы.
Несмотря на то, что договор найма отсутствует, нужно руководствоваться требованиями закона. В противном случае поведение собственника будет расценено как самоуправство.
Как решить вопрос мирным путем?
По факту нахождение граждан в чужой квартире без договора аренды расценивается как самовольное проникновение без права на проживания.
Не рекомендуется вторгаться в помещение, если арендаторов нет на месте. Они могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже вещей. Необходимо встретиться с жильцами лично и предложить им съехать добровольно. Если они возражают, можно озвучить намерение обратиться к участковому.
Самостоятельно применять силу нельзя. Квартиранты обратятся в правоохранительные органы.
Нужно помнить! Наниматели могут пожаловаться в налоговую инспекцию, что владелец незаконно сдает жилье и получает за это доход. Если хозяину передавали деньги по распискам, то они будут служить доказательством уклонения от налогов.
Как обратиться за помощью в полицию?
Если мирным путем решить вопрос не получилось, необходимо привлечь сотрудников полиции.
Алгоритм действий собственника следующий:
Участковый не уполномочен принудительно выдворять нанимателей из квартиры. Он будет присутствовать на переговорах сторон и следить за законностью их действий.
Вызов участкового (шаг 1)
Желательно заблаговременно подготовить письменное обращение в правоохранительные органы.
В заявлении нужно указать следующие данные:
Документ подается в канцелярию правоохранительного органа. Можно набрать номер телефона участкового и пригласить к себе. В таком случае заявление вручается на месте при составлении протокола.
Фиксация факта незаконного проживания (шаг 2)
Если квартирант сменил замки, собственник вправе пригласить сотрудников МЧС. Они вскроют квартиру и обеспечат доступ в помещение. На месте происшествия составляется протокол.
Возбуждение уголовного дела (шаг 3)
При наличии состава преступления, предусмотренного статьей 139 УК РФ, возбуждается уголовное дело. Начать уголовное преследование можно только по заявлению собственника жилья.
Нарушителям грозит наказание в виде:
Если квартиранты решат избежать наказания и съедут с квартиры, собственник вправе подать заявление о прекращении уголовного дела. В таком случае дело будет закрыто.
Можно ли выселить жильцов с детьми?
Если квартирант проживает в квартире с детьми, это усложняет решение вопроса. Желательно предоставить им время на поиск нового жилья. Рекомендуется воздержаться от выдворения нанимателей в зимнее время.
Вместе с тем, закон не содержит запрета на выселения жильцов в холодный период года. Однако, сама процедура может занять несколько месяцев.
Наличие у квартиросъемщика малолетних детей не является смягчающим фактором. Если у них нет временной регистрации, они должны покинуть чужую собственность по первому требованию.
Как выселить жильцов с временной пропиской?
Бывает, что собственник дает согласие на временную регистрацию жильцов в своей квартире. В такой ситуации выселить квартирантов можно после ее окончания.
Возможны два варианта окончания временной прописки:
После завершения срока регистрации жилец теряет право на пользование коммунальной квартирой. По просьбе собственника он должен сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться в суде.
Если квартиросъемщик несвоевременно вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями, ведет аморальный образ жизни, собственник вправе обратиться за досрочным прекращением прописки. Этот вопрос также решается через суд.
Следует знать! Если вместе с нанимателем прописаны дети, они могут быть выписаны только после того, как родители получат новую прописку. Иначе выселить жильцов не получится.
Минусы выселения из квартиры без договора
В случае, когда стороны не заключили договор найма на жилье, конфликт может принести негативные последствия обоим участникам.
Чем рискует собственник?
Наиболее неблагоприятные последствия наступают для арендодателя. Рассмотрим их более подробно.
Жалоба в налоговый орган
Большинство собственников не платят налоги от сдачи квартиры в аренды. Если деньги передаются по расписке, то квартиросъемщик может пожаловаться в налоговую инспекцию. Действия владельца помещения будут расценены как нелегальное предпринимательство.
Арендодатель нарушает две статьи НК РФ – 75 и 119. Он должен оплачивать налог с полученных средств и подавать налоговую декларацию. Налоговая инспекция выставит требования перечислить обязательные платежи в бюджет, заплатить пени и штраф.
Административный штраф
Как правило, жильцы пребывают в съемном помещении без временной регистрации. Если собственник допустил такое проживание в период свыше 90 дней, ему грозит административная ответственность по статье 19.15.1 КоАП РФ. Придется заплатить штраф в размере от 2 000 до 5 000 руб. В случае, когда недвижимость находится в Москве или Санкт-Петербурге – штраф возрастет до 5 000-7 000 руб.
Уголовная ответственность
За неуплату налогов собственника могут привлечь к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ. Если он длительное время сдает жилье в аренду без оформления договора, налоговая задолженность может быть большой. В таком случае наказание ужесточается. Владелец должен будет:
В качестве доказательств преступления выступают материалы налоговой проверки.
Невозможность истребовать оплату за аренду
При незаконном найме собственник лишается права истребовать задолженность по арендным платежам. В суде владелец не сможет доказать основание возникновения у арендатора обязанности перечислять деньги за пользование квартирой, если он не платит. Более того, судья может заинтересоваться этим делом и сообщить в налоговую о факте нелегального предпринимательства.
Порча имущества
Как правило, в договоре найма прописывают обязанность арендатора содержать помещение в надлежащем состоянии и бережно относиться к чужому имуществу. Также указываются санкции за порчу собственности. Если соглашение не подписано, доказать имущественный вред будет затруднительно. Расходы по восстановлению имущества лягут на арендодателя.
Чем рискует квартирант?
Квартирант также не защищен со стороны государства. Он всегда должен быть готов к выселению. Рассмотрим неблагоприятные последствия для нанимателя.
Административная ответственность
Чаще всего нелегальный арендатор проживает в помещении без временной регистрации. За это он может быть привлечен к административной ответственности. Она наступает по истечении 90 дней после заселения. В соответствии со статьей 19.15.1 КоАП РФ нужно заплатить штраф в размере от 2 000 до 3 000 руб. В случае отсутствия прописки на территории Москвы или Санкт-Петербурга – штраф возрастет до 3 000-5 000 руб.
Самовольное изменение собственником условий устной договоренности
Если письменного договора нет, владелец жилья может изменить срок договора найма. Квартиросъемщику придется покинуть помещение раньше запланированного. При этом ему могут не вернуть предоплату, если стороны договорились, что арендные платежи должны вноситься заранее за месяц или больший период.
Поднаем
При нелегальной сдаче помещения в аренду собственник может подселить к нанимателю других жильцов. Поскольку договора нет, он не сможет принудить арендодателя к выселению третьих лиц. Как правило, условие о запрете поднайма закрепляется в письменном соглашении.
Подведем итоги
Таким образом, собственник вправе требовать от нанимателя освободить помещение, если тот проживает в нем без договора. Желательно решить этот вопрос мирным путем. Если возник конфликт придется обратиться в правоохранительные органы. При этом обе стороны несут риск ответственности перед государством.
Добрый день, подскажите как выселить квартирантов. Договор не заключали прожила она полтора месяца. Женщина и троя дитей маленьких. Квартиру засрала дети постоянно одни без взрослых. Как их выселить. Давали две нидели,не сьезжают.Что делать?
Добрый вечер, Сергей.
Так как между вами и квартиранткой нет договора аренды жилого помещения, женщина и ее дети занимают помещение без законных на то оснований. В случае, если добровольно выселяться семья не желает, вызывайте участкового для выселения. Также можно пригрозить женщине полицией, что если она не съедет добровольно, скажем в течении недели, напишите заявление в полицию.
Здравствуйте. А что делать собственнику жилья, если наниматель не платит за проживание, не выходит на связь и фактически не проживает с снимаемой квартире, но при этом продолжает в ней держать свои вещи? Если при всём этом наниматель снимает это жильё без каких-либо письменных договоров с собственником, а только на основании устного договора.
Добрый день, Александр.
Если бы у вас был официально заключен договор аренды, вы бы смогли в судебном порядке потребовать возмещения квартирной платы и расторжения договора аренды, но у вас устный договор. Поэтому в судебном порядке истребовать плату шансы не так велики, потому что свою позицию документально вы подтвердить не сможете.
Касаемо вещей. Завладение чужими вещами может быть чревато и повлечь за собой негативные последствия. Я вам рекомендую в присутствии двух свидетелей составить опись всех вещей, указать в каком они состоянии и поставить подписи. Затем вещи нужно упаковать, хотя бы в пленку и переместить в какое-либо помещение на хранение. Если вещей не так много, и они не габаритные – это может быть подвал либо кладовка.
Также отправьте по последнему известному вам адресу квартиранта уведомление о том, что есть задолженность по оплате за квартиру, а также остались вещи. Потребуйте забрать вещи и оплатить долг. Уведомление отошлите заказным письмом с уведомлением, чтобы у вас был почтовый корешок, вручили или не вручили.
Вот так потом вы и докажите, что предприняли все меры для сохранности чужих вещей и вас не смогут обвинить в том, что вы ими не законно завладели. А когда владелец объявиться, можете дополнительно потребовать и плату за хранение.
Я являюсь собственником комнаты в малосемейке, но в ней не проживаю, живу в квартире супруги в этом же городе. Подскажите, могу ли я без оформления договора аренды/найма, на безвозмездной основе (денежных средств я с него не собираюсь брать, коммунальные услуги оплачиваю сам, за свой счет) поселить без прописки брата своей супруги, который прописан в квартире супруги (в этом же городе), на срок более 90 дней? Могут ли меня или моего жильца (брата супруги) привлечь к какой либо ответственности («неуплата налогов» и «отсутствие регистрации»)?
Добрый вечер, Артем.
Так как вы являетесь собственников комнаты вы вправе распоряжаться ею по своему усмотрению и селить кого угодно. Но в данном вопросе важно каким образом оформлено право собственности. Если вам принадлежит доля в квартире, которая равна комнате, нужно согласие иных владельцев для поселения иного жильца. Если же комната выделена как объект права собственности в натуре, тогда согласие не нужно.
Касаемо прописки. В силу п.9 Постановления правительства РФ №713 граждане, которые сменили место проживания и планируют пребывать в ином месте на срок более 90 дней обязаны оформить временную регистрацию. При этом нужно согласие собственника на вселение нового жильца. И желательно чтобы вы заключили договор безвозмездного пользования с братом супруги, обосновав, что доход вы таким образом от сдачи комнату не получаете.
Если вы не оформите временную прописку родственнику в силу ст.19.15.1 КоАП РФ как родственник, так и вы – собственник можете быть привлечены к административной ответственности с санкциями в виде штрафа в размере от 2-х до 5-ти тысяч рублей.
Мы с сестрой получили в наследство мамину квартиру. В нее последние 2 года мама пускала семью жильцов, договор был 2 раза по 11 месяцев. Сама мама жила в это время с нами. Когда мама после болезни умерла, договора уже не было. Мы через 6 месяцев стали наследницами по 1/2 доли. Оповестили жильцов, что намерены продать квартиру. Они сказали, что сами купят, только надо подождать, когда им по суду должники деньги отдадут. В итоге, вот уже год как жильцы просят еше месяц-два месяца дать им, чтобы решить свои вопросы. Дотянули до холодов, стали давить на жалость: ребенку в 4 класс отсюда удобнее ходить, а издалека ездить будет трудно. Вот теперь и весна настала, подождите, мол, до конца отопит.сезона. Подождали. Теперь жилец го,ворит: а я не собираюсь уходить. И накляузничаю, что ваша мама незаконно уклонялась от налогов. Знали мы бы о таком коварстве, мы бы могли сразу, как вступили в права наследования официальный договор аренды оформить, пока они искали деньги для покупки нашей квартиры. А мы, старые интеллигентные доверчивые дуры, поверили молодым аферистам, что они в беде, что надо пожалеть, ведь наша мама считала их «хорошими и несчастными»… В квартире сейчас живет мужчина, с которым у мамы был договор. Женщина и ребенок с декабря 2020г. не проживают, и мебель вывезли почти всю. Но глава семьи не уходит. Собираемся после 15 апреля приглашать участкового. Пишем по вашим же рекомендациям заявление в полицию. Обратимся и в налоговую. Что вы нам посоветуете в этой непростой ситуации?
Добрый день, Лариса.
Направляйте квартиранту уведомление о выселении, скажем, на срок 3 дня. Уведомляйте письменно с отправлением заказного письма с уведомлением. Не выселяется, приглашаете участкового для принудительного выселения гражданина, который проживает в вашей квартире незаконно. Если участковые не сможет ничего сделать, составляйте иск в суд. При наличии решения суда, квартирантом займутся уже судебные приставы.
Здравствуйте. мы снимали квартиру более пяти лет.договора письменного нет. проблем никогда не было. у нас двое маленьких детей. теперь хозяйка квартиры быстро решила продать эту квартиру, нас в известность заранее не поставила, сообщила об этом только когда пришли с риэлтором делать фотографии. теперь выгоняет нас из квартиры. уже приходили клиенты. но мы не можем так быстро съехать. 31 марта мы должны были заплатить за апрель месяц.она каждый день звонит и требует освободить квартиру. еще она требует чтоб мы сделали ремонт, так как за шесть лет стены уже пошарпались. грозит вызвать полицию.но она нам даже времени не даёт чтоб нормально собраться. в квартире все наше, начиная от карнизов и заканчивая кухонным гарнитуром. мы когда въехали она была полностью пустая. законно ли ее поведение? как нам можно защититься если она действительно вызовет полицию?
Добрый вечер, Елена.
Если бы у вас был заключен официальный договор аренды жилого помещения, от таких ситуаций вы были бы защищены либо же могли бы в суде отстоять свое право, но у вас нет договора и хозяйка действительно может вызвать полицию, указав, что вы незаконно заселились в ее квартиру.
Мне жаль, но вам придется срочно искать другое жилье. А вот за ремонт я бы вам платить не рекомендовала, договора нет, вы ей ничего не обещали, за квартиру платили исправно, у вас по отношению к квартирной хозяйке письменных обязательств нет.
Здравствуйте. Как быть с имуществом квартиранта если он не выходит на связь, не активен в соц.сетях и т.д., т.е. от него нет обратной связи вообще. При этом естественно также перестал оплачивать аренду квартиры, т.е. у меня есть повод предусмотренный договором, расторгнуть с ним договор аренды. Но как быть с его имуществом? И на будущее, что необходимо прописать в договоре, чтобы обезопасить себя от подобных вещей (личные вещи квартиранта).
Вы заключали договор аренды квартиры? Указан ли в договоре адрес регистрации арендатора? Если указан, отправьте на указанный адрес договор хранения вещей. Пригласите несколько соседей, в их присутствии составьте опись вещей, поставьте свою подпись и соседей, а акт отправьте вместе с договором по месту регистрации квартиранта заказным письмом с уведомлением. Так он не обвинит вас в краже вещей. А дальше после его появления уже будете решать вопрос о компенсации по договору хранения и уплате долга за аренду квартиры.
С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры
«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.
Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.
Эксперты в этой статье:
В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья
Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.
Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.
Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.
«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.
Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.
Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.
Как должно проходить выселение из квартиры
Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.
Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.
В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.
«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.
Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Советы экспертов
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».