есть ли смысл инвестировать если есть ипотека
Появились свободные деньги. Закрыть ипотеку или вложиться в акции?
Было бы интересно увидеть статью на тему «Что выгоднее, расплатиться с ипотекой или инвестировать эти деньги в акции». У меня как раз такая дилемма.
Появился миллион рублей, и я могу на эти деньги закрыть ипотеку. Но вот думаю, может быть, выгоднее вложить этот миллион в акции? А ежемесячный платеж по ипотеке вносить за счет их постепенной продажи?
Александр, у меня нет данных, под какой процент взят ваш ипотечный кредит, какая у вас кредитная нагрузка и так далее. Но раз появившегося миллиона хватит, чтобы рассчитаться с банком, кажется, что разумно сделать именно это — закрыть ипотеку.
Пытаться заработать на ценных бумагах ради ускоренного погашения ипотеки — это слишком рискованно. Это почти то же самое, что вкладывать заемные деньги. Можно заработать, но если ошибиться, можно много потерять.
Теперь о том, почему так получается и что делать.
Высокая доходность — высокий риск
Инвестировать и гасить кредит доходом от инвестиций имеет смысл только тогда, когда доходность выше ставки кредита. Если вы взяли ипотечный кредит под 10%, а инвестиции стабильно приносят 15% в год, инвестировать выгоднее, чем досрочно гасить кредит.
Можно часть свободных денег инвестировать, а часть использовать для досрочного погашения ипотеки. Но в этом случае тоже важно, чтобы доходность инвестиций была выше ставки кредита. В этом и заключается проблема.
Доходность акций в среднем выше доходности облигаций, но она нестабильна: цена акций сильно колеблется. В долгосрочной перспективе рынок акций, скорее всего, вырастет, но что будет в ближайший месяц или год — не знают даже лучшие аналитики. За год рынок может вырасти на 30% — или упасть на 50%, если случится кризис. При этом бумаги отдельных компаний могут упасть на 80 или на все 100%.
Не рассчитывайте на то, что акции будут стабильно дорожать. Если что-то пойдет не так и вы не сможете продать их с прибылью, будет сложно гасить ипотеку досрочно.
Если одновременно с этим пропадет доход, из которого вы раньше гасили ипотеку, то, возможно, начнутся проблемы. Например, можно потерять деньги при продаже акций в неподходящее время или просрочить платеж и испортить кредитную историю, а при множественных просрочках — потерять ипотечную квартиру.
Что делать
Появившегося у вас миллиона хватит, чтобы погасить ипотеку. Чем раньше сделаете это, тем выгоднее для вас: за каждый день пользования деньгами банка надо платить проценты.
Если у вас есть другие кредиты — с более высокой ставкой, чем ипотека — начните с них. Первым делом лучше гасить самые дорогие кредиты.
Еще один вариант — создать финансовую подушку безопасности на несколько месяцев жизни, если ее нет. Оставшиеся деньги можно использовать как частичный досрочный платеж по ипотеке или другим кредитам.
В итоге ваша кредитная нагрузка заметно снизится или полностью исчезнет, и вы сможете каждый месяц инвестировать ту сумму, которую вы привыкли платить банку.
Чтобы лучше разобраться в досрочном погашении кредитов, посмотрите другие наши статьи:
А еще вам может пригодиться наша подборка «Инвестиции для начинающих». Успехов!
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Что лучше: гасить ипотеку досрочно или копить на вкладе?
Россияне чаще всего оформляют ипотеку на 10-15 лет. Однако средний срок погашения жилищного кредита, по подсчётам экспертов, составляет 7 лет. Заёмщики торопятся вернуть деньги банку как можно быстрее. Сравни.ру расскажет, как выгоднее это сделать.
Мария и Александр заняли у банка на покупку квартиры в новостройке 3 млн рублей на 10 лет. Ставка составила – 12% годовых (ипотека с государственной поддержкой). Если они будут ежемесячно вносить только установленный кредитором платёж в размере 43 тыс. рублей, их переплата составит 2,16 млн рублей. Но новоиспечённые обладатели квартиры уверены, что могут платить и большую сумму в счёт погашения задолженности – ещё как минимум по 10 тыс. рублей к каждому платежу.
Их знакомые – Дмитрий и Светлана – оказались в схожей ситуации, но решили, что каждый месяц сумму для досрочного погашения будут вносить на депозит и зарабатывать на процентах, чтобы в итоге накопленные средства разом внести досрочно. Кто же из них прав?
Маша + Саша = ипотека
Мария и Александр каждый месяц вносили в счёт погашения ипотеки 53 тыс. рублей вместо 43 тыс., установленных банком. Это позволило им погасить кредит досрочно – за семь лет. Стоимость заёмных денег для них составила 1,45 млн рублей вместо изначальных 2,16 млн рублей.
Сумма досрочного платежа идёт в счёт погашения тела кредита.
За эти семь лет семейная пара внесла 840 тыс. рублей досрочно и сэкономила примерно 718 тыс. рублей – эту сумму и можно условно считать доходностью Марии и Александра.
Дима + Света = ипотека
Дмитрий и Светлана пошли другим путём и в период внесения своего первого платежа по ипотеке открыли вклад в банке с возможностью пополнения и капитализацией процентов, разместив на нём 10 тыс. рублей под 12% годовых (максимальная ставка по такому продукту сегодня).
Каждый месяц они вносили на счёт ещё по 10 тыс. рублей и в результате, чтобы накопить на досрочное погашение, как и Марии с Александром 840 тыс. рублей, им потребовалось вместо 7 лет всего лишь 5 – за счёт процентов по вкладу.
На первый взгляд, Дмитрий и Светлана ушли далеко вперёд от своих знакомых в вопросах экономии. Но это ошибочное представление – на самом деле, за эти пять лет семья уже переплатила банку 1,52 млн рублей. Размер задолженности к этому моменту уменьшился до 1,94 млн рублей. Суммы вклада хватит, чтобы сократить его до 1,1 млн рублей.
Если остаток кредита погашать ежемесячно по 53 тыс. рублей (ведь больше не надо вносить деньги на вклад), то потребуются ещё 2 года и размер переплаты вырастет на дополнительные 139,9 тыс. рублей. А совокупная стоимость кредита за те же семь лет составит 1,7 млн рублей вместо 2,16 млн. Значит сэкономить второй паре удалось лишь около 507 тыс. рублей.
По закону, заёмщик должен за месяц уведомлять банк о каждом намерении внести досрочный платёж. Но банк может сократить этот период или отменить его.
Можно предположить, что Дмитрий и Светлана будут копить на отдельном счёте не пять лет 840 тыс. рублей, а семь лет – ровно столько, сколько потребовалось Марии и Александру для полного погашения кредита. В таком случае, размер их вклада достигнет 1,32 млн рублей, а остаток задолженности по кредиту будет 1,3 млн рублей. Направив накопленные деньги на погашение, семья останется в плюсе почти на 24 тыс. рублей. Но с учётом стоимости кредита – за семь лет пара переплатит банку 1,9 млн рублей вместо обозначенных выше 2,16 млн, итоговая выгода составит 229,4 тыс. рублей.
Как выгоднее досрочно погашать ипотеку?
Почему гасить досрочно выгоднее, чем копить?
Казалось бы, ресурсы у двух семей одинаковые и из семейного бюджета на все эти цели выделялись равные суммы. Почему же Александру и Марии удалось сэкономить 718 тыс. рублей, а Дмитрию и Светлане – 229 тысяч (максимум 507 тысяч в зависимости от стратегии поведения)? Всё дело в том, что первые несколько лет – в случае наших пар речь идёт о 4,5-5 годах – основная часть ежемесячного платежа идёт на оплату 12% годовых по кредиту и только остатки по чуть-чуть уменьшают само тело кредита, на которое и начисляются ежемесячно проценты. Поэтому пока Александр и Мария активно сокращали размер задолженности и поэтому им с каждым месяцем всё меньше начисляли процентов, Дмитрию и Светлане приходилось оплачивать стоимость с учётом большей суммы.
Так как основная часть переплаты по кредиту выплачивается в первую половину срока, к тому моменту как «поспеет» вклад второй пары, она уже перечислит кредитору больше, чем первая.
Но это правило работает только в том случае, если проценты по кредиту и вкладу одинаковые или отличаются не более чем на 1-3 процентных пункта. Что и закономерно для вяло-текущей ситуации на рынке.
Когда вклад выгоднее досрочных платежей?
Однако вспомним беспокойный декабрь 2014 года, когда ставки по вкладам взлетели до 17% и выше. Всем тем, кто успел зафиксировать доходность на таком уровне, будет выгоднее продолжить пополнять вклад, нежели направлять свободные деньги в счёт погашения дешёвого относительно вклада кредита.
Но здесь стоит отметить, что зафиксировать аномально высокую доходность по вкладу надолго нельзя – как правило, такие ставки предлагаются в период турбулентности на рынке на короткий срок – 1-3 месяца, максимум 1 год. После этого периода заёмщику будет выгоднее вернуться к ежемесячным досрочным платежам.
Из каких средств можно погашать ипотеку досрочно?
На первом месте, безусловно, лично заработанные деньги, которые в этом месяце получили статус «свободных» в семейном бюджете. К этому относятся и премии, и доход от подработки, наследство, и каждая тысяча, сэкономленная семьёй.
На втором месте – деньги от государства. Каждый из заёмщиков – в нашем случае и Мария, и Александр или и Светлана, и Дмитрий могут вернуть по 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. рублей в одни руки) и ещё по 13% с переплаты по ипотеке (можно вернуть до 390 тыс. рублей).
Сроки, в которые можно получить все причитающиеся деньги, зависят от уровня официального дохода. Одна семья может «обогатиться» в считанные месяцы, а другой придётся ждать 2-3 года, а то и дольше, и заполнить несколько налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ.
Советы Сравни.ру:
Мы отправим вам письмо со ссылкой
для сброса пароля
Пользователь с такой почтой не зарегистрирован
Войти с этой почтой
Регистрация
РегистрацияСтоит ли начинать инвестировать, если есть кредиты
Когда у людей появляется регулярный дополнительный доход, они начинают просчитывать, что будет выгоднее: направить эти деньги на погашение действующих кредитов или начать инвестировать. Финансовые специалисты и консультанты дают иногда диаметрально противоположные советы. Мы разобрались, что выгоднее.
Давайте условимся: у вас обязательно должна быть подушка безопасности в сумме минимум трехмесячного дохода. Если подушки нет, то сначала нужно её сформировать, а только потом думать, что делать со свободными деньгами — гасить кредиты или инвестировать.
Итак, у вас есть подушка, кредиты и появились свободные деньги. Разбираемся, куда их лучше направить.
Если есть кредитные карты или микрозаймы
В МФО процент по займу может доходить до 365 % годовых. Получить доход с вложений, превышающий такие проценты, практически нереально. Средняя ставка по кредитным картам — 13 % годовых, но может достигать и 40 % — переплата по процентам будет выше предполагаемого инвестиционного дохода. Не стоит начинать инвестировать, пока не закрыты кредитные карты и не погашены микрозаймы.
Немного заработать на кредитной карте можно, если ещё действует льготный период, когда банк не берёт проценты за пользование картой. Вот что можно делать: покупать продукты, товары и услуги по карте, а зарплату не тратить, а инвестировать в ОФЗ — низкорисковые активы с известной доходностью. Когда закончится грейс-период, облигации можно продать и закрыть долг по кредитной карте. Купонный доход по ценным бумагам — это и будет прибыль от инвестиций.
После погашения долга по кредитной карте начнётся новый грейс-период и можно снова кредитоваться по ней на мелкие суммы, а зарплату инвестировать.
Продавать облигации нужно заранее, до даты окончания грейс-периода. Может случиться так, что биржа в этот день не будет работать или деньги от продажи банк зачислит на счёт через несколько дней после даты платежа, и появится просрочка по кредиту, штраф и испорченная кредитная история.
А можно не продавать облигации, а часть зарплаты направлять на погашение кредитной карты. При этом ценные бумаги будут и дальше приносить доход.
Если есть потребительские кредиты/рассрочка
Обычно по потребительским кредитам высокие ставки, примерно такие же, как и по кредитным картам. Например, в «Сбербанке» средняя ставка по потребительским кредитам без обеспечения — 17,9 % годовых. Сложно найти инструменты инвестирования, которые дадут гарантированный доход больше этого показателя. Поэтому покупать активы при наличии потребкредитов — не лучшее решение.
Но если товар оформлен в рассрочку, без переплат, погашать кредит досрочно — бессмысленно, так как выиграть ничего не получится. Если досрочное погашение психологически важно, можно немного увеличить ежемесячный платёж по рассрочке, чтобы погасить кредит быстрее.
Если есть ипотека
Когда есть большой долг по ипотеке, кажется, что лучше сначала погасить его, а только потом инвестировать. Но это не всегда так. Есть случаи, когда инвестировать выгодней, чем досрочно погашать ипотеку.
Когда нельзя инвестировать. Если минимум половина зарплаты уходит на ипотеку, то сначала нужно снизить долг по кредиту, чтобы ежемесячная сумма платежа была не больше 30 % дохода, а только потом думать об инвестировании.
Когда лучше инвестировать. Если от инвестиций можно получать доход больше, чем сумма процентов по кредиту. Нужно сравнить процентную ставку по кредиту и доходность ваших инвестиций. Например, ставка по ипотеке 8 % годовых, а индекс голубых фишек Мосбиржи вырос на 220 % за 10 лет:
А вот ставки по ипотеке за те же 10 лет:
Теперь сравним с ОФЗ:
Есть миф, что, если с момента оформления ипотеки прошло больше половины срока, нет смысла её гасить досрочно. На самом деле не так. Нужно всё равно смотреть на цифры: на кредитную ставку и на доход, который можно получить с помощью инвестиций.
Например, Ольга купила квартиру в ипотеку за 2 млн рублей сроком на 20 лет по ставке 8 % годовых. Через год у нее появился 1 млн рублей, и нужно решить, что выгоднее: досрочно погасить часть ипотеки или инвестировать.
Если она внесёт эти деньги на погашение ипотеки, она сэкономит 1 734 475 рублей. Если же Ольга решит инвестировать эти деньги, например в акции и облигации с доходностью 10 % в год, за 19 лет она заработает 1 900 000 рублей (без учёта реинвестирования).
Рассмотрим другой вариант, когда 1 млн рублей появился у Ольги через 6 лет после того, как она оформила ипотеку.
Если она решит частично погасить ипотеку, она сэкономит 1 005 950 рублей. При инвестициях в ОФЗ с той же доходностью на срок 14 лет она заработает почти 1 400 000 рублей.
Если платежи составляют большую часть дохода, нужно погасить ипотеку досрочно и только потом инвестировать. Однако если от инвестиций можно получить больше, а платёж позволяет платить кредит и откладывать деньги, можно инвестировать.
Как инвестировать, если есть кредиты
Кредитные карты, потребительские кредиты и займы в МФО. Процент по ним обычно превышает возможный доход от инвестиций, поэтому их надо погасить как можно быстрее.
Ипотека. Если ставка по ипотеке ниже возможного дохода по инвестициям, то имеет смысл инвестировать свободные деньги, а не погашать кредит досрочно. Однако если платёж по ипотеке составляет больше половины ваших доходов в месяц, то лучше сначала погасить кредит.
Рассрочка. Её погашать досрочно нет смысла — сэкономить не получится. Свободные деньги лучше инвестировать.
Финансовая подушка. Начинать инвестировать стоит после того, как подготовлен денежный резерв на форс-мажорные ситуации.
Поделиться в соцсетях
Вам понравилась статья?
Спасибо за Ваш голос!
Каким будет ваш пассивный доход, если начать инвестировать прямо сейчас
Сколько нужно денег, чтобы начать инвестировать
Подушка безопасности VS инвестиции
Что выгоднее: ИИС или вклад
Калькулятор акций
Зачем каждому нужно инвестировать
Каким будет ваш пассивный доход, если начать инвестировать прямо сейчас
Зачем каждому нужно инвестировать
Калькулятор инфляции
Сколько нужно денег, чтобы начать инвестировать
Калькулятор акций
Подушка безопасности VS инвестиции
Хочу знать больше
Что выгоднее: ИИС или вклад
Есть свободные 10 000 ₽ ежемесячно — во что инвестировать
Квалифицированный инвестор: кто может им стать и как получить статус
IPO: как покупать акции из первых рук
Эксперт ВТБ Капитал Инвестиции
ИИС: как инвестировать и получать гарантированный доход
Маржинальное кредитование: инвестируем чужие деньги — зарабатываем свои
Что такое акции и как на них заработать
Что такое облигации
Не пропустите важные подборки
Во что и как можно инвестировать
Зачем вообще инвестировать
Если хочется начать, но лень глубоко разбираться
Что надо знать, чтобы торговать как профи
Будьте в курсе новостей Школы
Что-то пошло не так
Добро пожаловать!
На вашу почту отправлено письмо со ссылкой для подтверждения регистрации
Пользователь с такой почтой не зарегистрирован
Согласие на обработку персональных данных
Действуя свободно, своей волей и в своём интересе, а также подтверждая свою дееспособность, я даю свое согласие Банку ВТБ (ПАО) (далее — Банк), расположенному по адресу Дегтярный переулок, д. 11, лит. А, г. Санкт-Петербург:
В указанных целях Банк вправе осуществлять передачу моих персональных данных в объёме, необходимом для достижения указанных в Согласии целей, третьим лицам на основании заключённых с ними договоров, в том числе операторам связи, организациям, входящим в группу компаний ВТБ, Партнёрам Банка.
Согласие дается на обработку следующих персональных данных: фамилия, имя, адрес электронной почты, файлы cookie, иные пользовательские данные в объёме, необходимом для достижения указанных в Согласии целей.
Согласие действует до достижения целей обработки персональных данных и может быть отозвано мной или моим представителем путём направления письменного заявления Банку по электронному адресу info@vtb.ru или направления письменного заявления Банку в любое отделение Банка в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Вы уверены, что хотите удалить ваш вопрос?
Стоит ли брать ипотеку, чтобы высвободить деньги для инвестиций?
Вопрос читателя Т—Ж
Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.
У меня появилась интересная идея получения дешевого «плеча» для своего портфеля инвестиций.
Сейчас в Москве очень хорошие ставки по ипотечным кредитам — в районе 5,8–6,5% по программе господдержки. Также у меня в собственности есть квартира, в которой я живу, стоимостью ориентировочно 7 млн рублей и сумма первоначального взноса для ипотеки в размере 1,5 млн.
Насколько целесообразно покупать жилье в ипотеку на 30 лет с такой низкой ставкой и минимальным первоначальным взносом? Потом планирую продать квартиру, в которой живу сейчас, и инвестировать вырученные деньги.
Насколько я понимаю, эта стратегия будет приносить доход, если я буду получать с инвестиций более 6,5% годовых в рублях. На мой взгляд, это выглядит довольно привлекательно. Прошу объективной критики.
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Хм, думал на тиньке, судя по героям статей, ипотеку не берут так как всем квартиры либо родители дарят, либо по наследству достаются, либо айтишники просто месяц не покупают смузи и берут квартиру в следующем месяце)))
А тут вон оно как — стоит ли брать ипотеку чтобы высвободить деньги для инвестиций)))
Если коротко: Никогда не торгуйте на заемные деньги!
Если подлиннее: Вы забыли учесть инфляцию! А она 4% (если официальная). То получится что доход с инвестиций должен быть больше 10,5%! Не забываем про налоги с прибыли 13%. Это уже больше 12%.
Дмитрий, ничего не поняла, но написано внушительно. Лайкну 😌😌
Мне стало интересно посчитать выгодность этой схемы с ипотекой, и я набросал табличку. Не знаю, насколько верны мои расчеты, но объясню, каким образом я считал.
Первый вариант: ипотека и инвестиции.
Продаем квартиру и забрасываем 7 млн рублей на брокерский счет. Можно часть из них — по 400 тысяч в год — с брокерского счета закидывать на ИИС для увеличения дохода, но здесь я этим пренебрег.
Параллельно с этим покупаем квартиру за 7 млн: вносим 1,5 млн первоначального взноса, остальные 5,5 млн берем в ипотеку под 6,5% на 30 лет. Ежемесячный платеж — 34 763 ₽.
Второй вариант: никаких ипотек, только инвестиции.
Не продаем квартиру и забрасываем 1,5 млн первоначального взноса на брокерский счет. И ту сумму, которую мы ежемесячно выплачивали бы банку и виде ипотечных платежей, закидываем на брокерский счет. Таким образом, каждый месяц на протяжении 30 лет пополняем брокерский счет на 34 763 ₽. Так же считаем, что инвестиции принесут 7% годовых. Раз в год проценты реинвестируем.
Через 30 лет на брокерском счете у нас будет 51,7 млн. Получается, что наши регулярные небольшие вложения покажут лучший результат по сравнению со стратегией «ипотечного плеча»: 51 млн против 46 млн. При этом во втором варианте мы не рисковали собственным жильем.
Мои расчеты лайтовые, и я не учел многие штуки: инфляцию, брокерские комиссии, банковские ипотечные платежи в виде оценки квартиры, страховки и прочего, вычет на ИИС и имущественный вычет, дивиденды, налог с прибыли, досрочное погашение ипотеки. Все это увеличивало бы и уменьшало доходность в обоих случаях, но подозреваю, что итоговый расклад сильно не изменился бы. Но если я ошибся в свои рассуждениях, буду рад критике.