есть ли смысл взять квартиру в ипотеку и сдавать
Названы регионы, где выгодно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее
Портал bankiros.ru провел собственное исследование и выяснил, в каких регионах выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и получать прибыль. В основе расчетов – данные о средней стоимости однокомнатной квартиры в рассматриваемых регионах, а также стоимость аренды подобного жилья. Условия кредитования – стандартные, для основной категории заемщиков. Расчеты проводились на примере СберБанка.
Расчет ипотеки в СберБанке
Параметры ипотечного кредита:
Стоит учитывать, что для отдельных категорий заемщиков в большинстве банков действуют льготные условия кредитования, которые позволяют взять ипотеку по сниженной процентной ставке.
Регион
Стоимость квартиры
Ежемесячный платеж по ипотеке
Стоимость аренды (в рублях за месяц)
Теоретически использовать ипотечную недвижимость для получения прибыли и погашения ежемесячных платежей по кредиту можно в нескольких регионах, в числе которых Москва, Екатеринбург, Казань, Челябинск, Омск и Ростов-на-Дону. При этом следует учитывать, что представленные данные являются усредненными.
Чтобы более точно оценить выгодность вложений, необходимо учитывать множество факторов, таких как категория заемщика, условия кредитования в конкретном банке, величина первоначального взноса и конкретная стоимость недвижимости. Прибыль от последующей сдачи в аренду также может значительно варьировать в зависимости от местоположения квартиры, ее площади и уровня отделки. Квартиру с качественным ремонтом, обставленную хорошей мебелью и оснащенную всей необходимой техникой можно сдавать на очень выгодных условиях. При этом основные вложения в ремонт требуются только один раз, а прибыль можно получать несколько лет.
Основные плюсы сдачи ипотечной квартиры в аренду:
Минусы:
Сдавать ипотечную квартиру выгодно в том случае, если платежи за ее аренду полностью покрывают расходы на ежемесячные платежи по ипотеке. В половине рассмотренных случаев платеж по ипотеке превышает возможную прибыль от сдачи ипотечной квартиры в аренду. Снизить его величину можно за счет увеличения первоначального взноса или участия в льготных программах.
Рассматривая ипотечную квартиру как источник дополнительного дохода, стоит помнить о том, что некоторые банки запрещают сдавать такую недвижимость в аренду. Игнорирование запрета влечет дополнительные риски, связанные с невозможностью сдавать квартиру официально. Отсутствие договора с квартиросъемщиком означает, что при причинении ущерба возмещать убытки придется за свой счет.
«Квартира больше „убивается“ от длительной аренды»: что поможет выгодно сдать жилье посуточно
Опыт читателей Т—Ж
Многим кажется, что сдавать жилье на несколько часов или дней равносильно его «убийству».
Мы собрали истории читатели Т—Ж, которые сдают свое или чужое жилье, и сделали выводы о том, что нужно, чтобы краткосрочная аренда стала выгодной.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Правильная локация и железные нервы
Я переехал в Сочи, взял квартиру в ипотеку, а потом встретил свою будущую жену. Мы стали жить в ее ипотечной квартире, а мою сдавать в аренду. Оказалось, что в Сочи это очень выгодно: квартиры быстро окупаются и еще на жизнь остается. Поэтому я уговорил родителей тоже купить здесь квартиру в ипотеку и сдавать ее. Так что теперь я уже почти два года сдаю две 35-метровые однушки с новым ремонтом. Несмотря на изначально хорошее состояние квартир, с каждым днем арендаторы их ушатывают, и периодически приходится делать ремонт.
Летом сдаю квартиры только посуточно: это намного выгоднее, чем долгосрочная аренда, но и более рискованно, потому что все жильцы по-разному относятся к съемному жилью. У некоторых людей в крови везде мусорить и все портить. Хотя были и прекрасные арендаторы, которые оставляли после себя чистую квартиру. Искать жильцов в сезон приходится в среднем каждые 10 дней. Но от сообщений нет отбоя: приток туристов в регион очень большой, в том числе из-за последствий пандемии.
Зимой посуточная аренда не пользуется спросом. Стараюсь найти жильцов, которые снимут хотя бы на пару месяцев. Аренда первой квартиры с бассейном и зеленой территорией в холодное время года стоит от 40 000 до 50 000 Р в месяц, а с мая по октябрь — в среднем по 3000 Р в сутки. Снять у меня вторую квартиру в восьмиэтажном доме стоит от 30 000 до 35 000 Р в месяц зимой и около 2250 Р в сутки летом.
В конце каждого сезона в квартирах нужно делать косметический ремонт. За лето жильцы могут так заляпать стены, что проще не отмывать их, а поклеить хорошие обои. На случай поломок по вине жильцов всегда беру залог. Но если вдруг потек кран или сломался унитаз просто из-за срока эксплуатации, то это довольно сильно бьет по карману — даже с учетом того, что я делаю все сам и никому не плачу за работу.
Если вы сдаете квартиру, нужно иметь железные нервы и уметь находить индивидуальный подход к каждому арендатору. Если один человек живет в квартире и вообще вас не беспокоит, то другой будет писать каждый день по разным глупым вопросам или предъявлять необоснованные претензии.
Например, как-то раз меня попросили разобраться с соседями, которые курили у себя на балконе, а дым от их сигарет летел в окно моей квартиры. Или однажды вместо семейной пары ко мне приехали двое пьяных мужчин: якобы жена в последний момент отказалась от поездки и пришлось взять друга. Оба уверяли меня, что квартира будет в полном порядке и «русские друг друга не обманывают». Само собой, на следующий день они позвали еще одного приятеля и устроили дебош в бассейне. Наряд так и не приехал, и мне пришлось самому выселять трех агрессивных пьяных мужиков, припугивая их перцовым баллончиком, а потом весь вечер драить квартиру.
Многие думают, что сдавать квартиру — легко и не проблематично, но это далеко не так.
Нужно не только купить ее и отремонтировать, но и постоянно поддерживать в презентабельном состоянии, чтобы люди хотели заехать именно к вам. Если вы хотите заработать на сдаче, нужно будет много работать, тратить деньги на объявления и их продвижение, постоянно быть на связи с жильцами, вкладываться в уборку и ремонт.
Если за все это платить из собственного кармана, выйдет круглая сумма и сдача квартиры уже не будет выглядеть таким перспективным занятием. Но если вы готовы решать большую часть проблем своими силами, то получается довольно выгодно, хотя и отнимает много времени. Словом, сдавать квартиру в аренду — это как свой маленький бизнес, который нужно постоянно совершенствовать. Впрочем, этот «бизнес» всегда можно выгодно продать: квартиры на Черном море только растут в цене и стоимость их аренды тоже.
Какую квартиру купить в ипотеку для последующей сдачи в аренду?
Вопрос читательницы Т—Ж
Этот текст написала читательница в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.
Я хочу купить квартиру в ипотеку.
Принципиально хочется иметь свое жилье в Москве или Московской области, а не только долю в родительской квартире в 1000 км от работы. В том числе из соображений стабильности и спокойствия.
Сейчас я работаю и снимаю квартиру в центре Москвы и не готова съезжать за Мкад, поэтому решила купить жилье для сдачи в аренду. А уже в дальнейшем использую его как первый взнос для покупки недвижимости поближе к центру — за 15—20 млн рублей через 5—7 лет или в браке.
В обоих случаях я рассматриваю готовое жилье в относительно новых домах — до 10 лет. У меня нет возможности и навыков делать ремонт, а хочется квартиру уже с милым ремонтом. Подскажите с учетом исходных данных, есть ли смысл брать квартиру подороже, но получше и тем самым увеличивать срок кредита и платеж?
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Как по мне лучший вариант, отказаться от съёмной квартиры и взять в ипотеку сразу то жильё, которое вам нравится. А освободившиеся средства от съёма квартиры, закидывать в ипотеку на досрочное погашение.
Егорыч, ну которое мне нравится, это платёж по 80к-90к минимум. Не готова так ужиматься в повседневных тратах, да и страшно с таким долгом жить.
А так, аренда (33к) будет покрывать на 70% платеж (40к) + буду досрочно закидывать по 40-50к.
Досрочно закидывать 40-50, плюс платить за аренду так и выходит те же 80-90к
Dasha, учтите ещё простой жилья и поиск новых квартирантов, налоги, амортизацию и порчу имущества, страховку с рисками затопления соседей/пожара/выноса жильцами всей техники и т.д. и от 33к аренды в лучшем случае останется уже 20-25… и это хорошо ещё, если жильё подорожает, а если нет?
Ваш взнос по ипотеке в 5млн. уже даст 6,5% годовых на обычном вкладе, это 27 тыс. рублей ежемесячно без каких-либо вышеуказанных проблем.
Dasha, вы снимаете квартиру в центре Москвы за 33 тыс? За такие деньги возможно только в центре Красногорска квартиру снять.
Присмотритесь к апартаментам с возможностью регистрации в Москве недалеко от метро.
Егорыч, прав, по той простой причине, что в любом случае, если досрочно погашать ипотеку придется ужиматься, но в разумных пределах, зато можно уже свою хату сдавать и снова самой снять и жить на разницу + хороший доход от работы, даже если выйдите замуж, это ваше гарантированное имущество, которое достанется детям.
Йожег, так это не инвестирование. Это вот я так хочу, чтобы было своё. Не насчитываю, на преумножение ликвидности.
Dasha, я купил в мск за 13 в бетоне. Так сегодня такие продают за 20-22
Dasha, вы хотите свое, но при этом такое, которое вам не по карману. По-моему, это проблема не финансовая, а психологическая, извините.
DLtoolsAdmin777, надо делать так, как будет правильно, а не так, как хочется. Этим мы от животных и отличаемся.
«непременно будут снижаться или держаться на одном уровне, если их намеренно будут держать.»
В руб. цена падала после кризисов 2008 и 2014, однако после 2020 всё случилось с точностью до наоборот.
«А в валютном выражении цены на недвигу падают уже много лет подряд.»
C 2015 в долларах колеблется примерно на одном уровне.
Nikita, в валютном выражении цены глобально упали в 2014 году. Далее до 2017 года была коррекция и в рублях. Последний год рост как в долларе, так и в рублях. Это если конкретнее.
Йожег, году эдак в 2017 ставки по ипотеке были в районе 10%, это так, к слову)
Йожег, к слову о контексте разговора, я не рассуждал о выгодности снижения ставки в соотношении с ростом цен. Я всего лишь уточнил, что фраза «Это надо было делать году эдак в 2017-м, когда анонсировали ипотеку под 6.5%» совершенно некорректна.
Можете сами посмотреть в открытых источниках данные по рынку ипотеки за тот же 2017 год.
И да, ставка, которую вы имеете ввиду повсеместно ввели в 2020 году.
Исходные данные автора:
Доходы = 150 т.р. (абстрактные «больше» не учитываются).
Расходы = точных данных нет. Снимает жильё в центре.
Сформулированная цель: иметь своё жильё в МСК или ближайшем Подмосковье (скорее всего для сдачи в аренду, а не для самостоятельного проживания в нём)
Сбережения: 5 млн. р.
Возможность взять ипотеку: 3 млн. р.
Готовность/Стремление погасить ипотеку в течение 3 лет.
Моделируем ситуацию с купленной квартирой за 8 млн, 5 млн первоначальный взнос, 3 млн. долг по ипотеке, платёж по ипотеке 40 т.р. (информация от автора в ответах на комментарии).
Автор ожидает получать = 33 т.р. в виде дохода от аренды.
Получается, что расходы автора возрастают на 7 т.р. в месяц из-за обслуживания ипотеки, платёж по которой не полностью перекрывается доходом от аренды.
Итого остаётся 43 т.р. в месяц свободных средств, которыми автор планирует досрочно гасить ипотеку. Это 83 т.р., которых как раз хватит на погашение тела долга, но не всех процентов. Необходимо точно знать ипотечные условия, для более точного расчёта. Но за 3 года погасить ипотеку при параметрах выше не представляется возможным.
Ориентировочный срок погашения = 3 года 6 месяцев (срок ипотеки по договору 9 лет, ставка 9%, +43 т.р. досрочно ежемесячно на уменьшение срока).
Комментарии:
Не учтены расходы:
— на оплату услуг агентов по недвижимости для поиска и покупки этой квартиры;
— по платежам при оформлении ипотеки;
— на локальный косметический ремонт, хоть какую-то мебель;
— при отсутствии арендаторов (это +33 т.р. каждый месяц простоя);
— на непредвиденные личные расходы в будущем (свадьба, рождение ребёнка, здоровье, и т.д.).
Автор ожидает, найти квартиру за 8 млн, с милым ремонтом рядом с метро и/или МЦД, но не старше 10 лет. При этом арендный платёж у такой квартиры будет около 33 т.р. Это почти 5% годовых. Кажется амбициозной задачей.
Рекомендую пройти курс Т-Ж по выбору квартиры. Он платный но мне +/- понравился. До конца октября по промокоду можно со скидкой приобрести. Как минимум вам не впарят убитую хрущёвку со множеством скрытых проблем.
Мне почему-то при указанных автором параметрах представляется квартира в старом фонде между ТТК и МКАДом. Можно поискать квартиры в домах после кап. ремонта дома + ремонт самой квартиры, включая внутренние коммуникации.
Субъективное личное мнение, по которому могу заблуждаться:
Автор планирует инвестировать в 1 актив все сбережения + взять кредит(ипотеку) на этот актив. Актив дорогой + может не расти в цене, а в какой-то момент быть пассивом. Это противоречит принципу «не класть все яйца в одну корзину».
Желание «спасти» рублевые сбережения с помощью покупки квартиры понятны и известны всем. Я бы рекомендовал автору почитать и получить базовые знания в инвестициях и разобраться в причинах, которые побуждают её приобрести недвижимость, прочувствовать вес каждой из этих причин в будущем решении.
Я считаю, что рынок недвижимости в России прошёл такую точку перегиба процентной ставки по ипотеке, при которой цены на жилье выросло значительно и ожидать сумасшедшей доходности в будущем не стоит. Хотя если внимательно посчитать цены на жилье в России в течение 10 лет, то можно заметить, что они не выросли а упали, а это просто мы стали зарабатывать меньше. Зависит от того, как и что вы считаете.
Возможно, конкретно автору лучше всего именно в недвижимость под аренду вкладываться. Слишком много неизвестных..
Сдавать квартиру станет невыгодно через 1-2 года из-за льготной ипотеки
Правительство продлило программу льготной ипотеки в новостройках по ставке 6,5% — она будет действовать до лета 2021 года вместо осени 2020-го. По статистике, сейчас на программу льготной ипотеки приходится более 90% кредитов на новостройки. Общий объем кредитов, выданный за время реализации программы, составил 670 млрд. руб. В третьем квартале 2020 было выдано 455 тысяч ипотечных кредитов — это на 52% больше, чем за тот же период предыдущего года. Порассуждаем, как ипотечный бум повлияет на рынок недвижимости.
Зачем людям ипотека?
Такой успех программы льготной ипотеки связан с несколькими факторами.
Во-первых, до сих пор распространено мнение, что жить в своей квартире или доме гораздо лучше, чем снимать жилье. Такая позиция понятна, однако зачастую не оправдана с экономической точки зрения. Вложение в собственное жилье связано с рисками, которые сложно диверсифицировать: в случае «проседания» рынка стоимость квартиры резко падает. Кроме того, быстро продать квартиру по приемлемой цене непросто, и даже в этом случае доход от продажи будет в рублях — крайне нестабильной валюте. Наконец, содержание своей квартиры связано с расходами, которые часто не учитываются: налоги, ремонт и т.д.
Во-вторых, многие приобретают квартиры в качестве вложения средств. Распространено мнение, что рынок недвижимости всегда растет (эту идею активно подогревают девелоперы), однако это не так: достаточно вспомнить кризисы 1998, 2008 или 2014 годов, не говоря уже о менее заметных спадах. Кроме того, рассчитывая потенциальную прибыль от сдачи недвижимости в аренду, инвесторы часто не учитывают инфляцию, а ведь именно она «съедает» значительную часть дохода.
Грозит ли рынку перенасыщение?
По данным Райффайзенбанка, более 50% россиян, уже имеющих свою квартиру, готовы вновь взять ипотеку, при этом значительная часть собирается использовать новую недвижимость для сдачи в аренду. Такое количество потенциальных арендодателей сулит избыток предложения на рынке недвижимости: из-за высокой конкуренции владельцам квартир придется сдавать их по сниженной цене.
Следует учитывать еще один важный фактор — платежеспособность населения. Люди не могут платить больше, чем зарабатывают: это подтверждает статистика, согласно которой рост ставок аренды за последний год составил всего 1-2%. По мере насыщения рынка стоимость аренды будет снижаться, при этом цены на новостройки растут — за девять месяцев текущего года рост составил более 10%. Это может разочаровать покупателей-инвесторов — а это пятая часть всех тех, кто воспользовался льготной ипотекой. Даже небольшие колебания рынка имеют значение: например, раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тыс. руб. в мес. Если цена квартиры поднимется на 1 млн руб., а аренда останется на том же уровне или незначительно подешевеет (40-45 тыс. руб. в мес.), доходность упадет до 4,8%. Разумеется, рано или поздно владельцы квартир поймут, что теряют деньги — и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу.
Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья, например, при помощи разделения квартир на студии или апартаменты. Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и, в перспективе 2-3 лет, станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья — в свое время это уже произошло в Нью Йорке, Лос-Анджелесе, Сан Франциско и других дорогих городах, где власти жестко регламентируют любые изменения такого рода.
Чего ждать?
Увеличение стоимости недвижимости диктует свои условия — для того, чтобы инвестиции в жилье приносили прибыль, стоимость аренды также должна расти. Это возможно только при условии значительного роста доходов населения: это должно произойти в течение 2-3 лет, чтобы люди могли позволить себе снимать более дорогие квартиры. Если этого не произойдет, рынок окажется в ситуации значительного избытка предложения уже в 2021-2022 годах.
Выйти в ноль: как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры
Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.
Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке
Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.
«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».
По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.
Какими должны быть условия кредитования
Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.
Какой должна быть квартира
Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».
Пример расчета
Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:
— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).
Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.
Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.
Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.
Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.
И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.
На что нужно обратить внимание
В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.
В каком случае не стоит брать ипотеку
Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.
Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.
Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.