идет ли сбербанк на занижение стоимости квартиры по ипотеке
Заниженная ипотека
Заниженная ипотека, которая может показаться выгодной на определенном этапе сделки, весьма опасна для покупателя недвижимости. Многие продавцы стремятся указать меньшую стоимость объекта, чтобы не платить подоходный налог.
Приобретая такую недвижимость, вы сильно рискуете при возникновении спорных ситуаций. Если сделка будет признана недействительной, то покупатель получит только те средства, что указаны в договоре. Разница между реальной и указанной стоимостью останется у продавца.
Заниженная стоимость квартиры по ипотеке нередко используется в мошеннических схемах. Если вам предлагается поучаствовать в такой сделке, то лучше отказаться от нее. В противном случае велик риск остаться без недвижимости и с меньшей суммой на руках.
Многие банки не обращают внимания на занижение стоимости в договоре. Но иногда встречаются организации, которые строго против таких серых схем.
Если вами берется квартира в ипотеку, занижение стоимости можно будет часто обнаружить у объектов, которые недавно относились к новостройкам. Желательно предварительно заказать независимую оценку, чтобы убедиться в реально стоимости достаточного свежего вторичного жилья.
Удобный сервис Выберу.ру позволяет подобрать подходящую квартиру на вторичном рынке для покупки в ипотеку. Вы можете настроить фильтр так, чтобы получить только подходящие предложения и посмотреть максимум информации о них.
Как оформить ипотеку с недофинансированием в Сбербанке и избежать неприятностей при заключении договора
Оформление ипотечного кредита с недофинансированием при покупке квартиры по заниженной стоимости ‒ мошенническая схема, позволяющая продавцу избежать уплаты большого подоходного налога. При осуществлении подобной сделки рискуют обе стороны. В случае выявления факта мошенничества суд аннулирует ДКП (договор купли-продажи) и обяжет участников выплатить штраф по ст. 122 НК РФ.
Что такое недофинансирование ипотеки
При продаже квартиры собственник жилья обязан уплатить налог в размере 13%. Если квартира продается по цене ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января, то необходимо воспользоваться понижающим коэффициентом 0,7. В данном случае расчет осуществляется по следующим формулам:
Уплатить налог нужно только в случае продажи квартиры раньше установленного законом срока. Зависит он от даты покупки недвижимости:
Если квартира была получена в дар или наследство, тогда срок минимальный – 3 года.
Срок может быть снижен до 3 лет в случае, если:
При расчете налога может быть применен имущественный вычет в размере 1 млн рублей. В некоторых случаях продавец вправе сократить величину дохода, полученного от продажи жилья, на фактически произведенные и документально подтвержденные затраты, связанные с покупкой этой недвижимости. К таким расходам относят ремонт квартиры, перепланировку, проведение всех необходимых коммуникаций.
Чтобы снизить налогооблагаемую базу, собственник искусственно занижает стоимость жилого помещения, приобретаемого заемщиком. Сделка проводится на основе ДКП и договора на ипотеку с недофинансированием. Оставшаяся сумма прописывается в дополнительном соглашении в разделе расходов на неотделимые от квартиры улучшения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция).
Расчет налогооблагаемой базы идет по неполной стоимости, отраженной в ДКП. Занижать цену выгодно только до величины кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Пример: Иванов В.И. приобрел квартиру в 2019 году за 2,3 млн рублей и через 10 месяцев решил ее продать за 3,5 млн рублей. По закону он обязан заплатить налог в размере 325 тыс. рублей ((3 500 000 — 1 000 000)×13%). На 1 января ее кадастровая стоимость составляла 2,7 млн, следовательно, если в ДКП занизить стоимость до 1,89 млн рублей, это означает, что налог будет равен 245 700 руб.
Преимущества и недостатки сделок с недофинансированием
Перед тем как согласиться на сделку с недофинансированием, важно взвесить возможные преимущества и недостатки данной схемы.
Почему выгодно проводить сделку с недофинансированием
Снижается сумма налога за счет сокращения налогооблагаемой базы
Сокращается сумма расходов на приобретение квартиры за счет скидки от продавца и снижения величины первоначального взноса
Недостатки ипотеки с недофинансированием
При признании договора недействительным придется заплатить штраф, и покупателем будет возвращена лишь та сумма, которая указана в договоре ДКП
Впоследствии налоговый вычет будет ниже, чем при стандартном кредитовании
Аннулирование договора купли-продажи повлечет за собой существенные расходы, которые понесут обе стороны сделки.
Кто и сколько на этом может сэкономить
Занижение цены имущества может значительно облегчить финансовое положение как продавца, так и покупателя. Заемщик может сэкономить до 10% от цены недвижимости, возможно, получив от продавца скидку. Столько же может сохранить и продавец.
Показатель экономии зависит от роста цен на недвижимость, в 2021 году он составил 12-15%.
Порядок получения и оформления ипотеки с заниженной стоимостью в Сбербанке
Продажа квартиры по ипотеке с заниженной стоимостью считается незаконной, но Сбербанк идет навстречу потенциальным заемщикам и оформляет подобные сделки.
После банк осуществляет все расчеты с продавцом квартиры.
Важно понимать, что кредитор может предъявить дополнительные условия к соискателю, например, попросит привлечь несколько созаемщиков, повысит процентную ставку или будет дополнительно контролировать процесс погашения жилищного займа.
Основные требования к заемщику
Получить одобрение ипотеки в Сбербанке может любой человек, соответствующий следующим требованиям:
Сделкам с недофинансированием кредитор уделяет повышенное внимание, они подвергаются более тщательной проверке со стороны службы безопасности. В редких случаях, банк (при наличии каких-либо опасений) может сократить срок договора ипотеки, а это, в свою очередь, влияет и на одобренную сумму.
Образец договора
Занижение стоимости квартиры не прописывается отдельным пунктом в договоре, но, несмотря на это, ипотека будет оформлена на полную стоимость приобретаемой недвижимости. Оставшаяся сумма, не указанная в ДКП, учитывается в дополнительном соглашении.
Договор-купли продажи должен писаться под каждую сделку индивидуально, но по определенному шаблону:
Типовой договор на ипотечное кредитование можно скачать по ссылке:
Нюансы электронной регистрации в Сбербанке
Электронная регистрация права собственности на недвижимость позволяет официально подтвердить в Росреестре свое право на владение жильем. Весь процесс осуществляется в банке, нет необходимости посещать МФЦ.
Процесс длится 4 рабочих дня, в некоторых регионах России (Ивановской и Новосибирской обл.) процедура занимает 1,5 часа.
Пакет документов может отличаться в зависимости от типа недвижимости. В случаях с долевой собственностью придется воспользоваться услугами нотариальной конторы.
Ограничения по электронной регистрации права собственности:
Стоит ли оформлять ипотеку с недофинансированием
После подписания документов дофинансировать ипотеку и изменить стоимость квартиры уже не получится, поэтому очень важно изучить все достоинства и недостатки процедуры.
Какие риски несут стороны при оформлении сделки с недофинансированием
В случае вскрытия факта мошенничества обе стороны понесут наказание за предоставление недостоверных данных, договоры ипотечного кредитования и купли-продажи будут аннулированы.
Риски продавца
Если продавец занизит стоимость жилья при продаже, впоследствии, при аннулировании договора купли-продажи, ему придется вернуть полученные деньги. При этом нужно будет заплатить штраф от 50 до 300 тыс. руб. (сумма зависит от размеры сокрытого дохода).
Продавать квартиру в ипотеку с недофинансированием можно, только если нет скрытых доходов, подлежащих налогообложению, иначе суд также привлечет к ответственности по факту мошенничества.
Риски покупателя
Покупка квартиры с заниженной стоимостью грозит покупателю повышенной процентной ставкой по ипотеке и высоким коэффициентом по страховке. Также суд может привлечь заемщика к делу о мошенничестве и обяжет выплатить штраф. В дальнейшем при оформлении налогового вычета заемщик получит меньше денег в связи с низкой стоимостью недвижимости.
В случае аннулирования сделки продавца обяжут вернуть сумму, указанную в ДКП. Вероятность получения выплаты по дополнительному соглашению сводится к нулю.
Примеры из судебной практики
Занижение стоимости недвижимости – признак мошеннической сделки. Даже имея расписку о передаче/получении средств по соглашению, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. В силу закона, “неотделимые улучшения”, полностью оплаченные заемщиком, признаются составной частью жилья, поэтому судебное разбирательство может затянуться.
Рассмотрим, какими могут быть последствия продажи недвижимости с заниженной стоимостью, на примере из судебной практики:
“Лазовский М.Н. в декабре 2017 года приобрел двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге за 4 млн руб. В феврале 2021 году выставил на продажу за 4,5 млн руб. (кадастровая стоимость – 6,3 млн рублей). На предложение откликнулась Веронина А.Д. и в ходе переговоров отказывалась оформлять сделку по заниженной цене.
Покупательница обратилась в налоговую инспекцию и суд для разъяснения ситуации. В ходе разбирательства было доказано, что потенциальная налоговая выгода будет получена вследствие занижения выручки от реализации объекта ниже рыночной. Согласно статье 198 УК РФ, продавцу было назначено наказание в виде штрафа в размере 123 тыс. руб.”
Как снизить риски, если продавец настаивает на занижении цены в договоре
При оформлении сделки с занижением стоимости, необходимо предпринять всевозможные меры для снижения рисков:
При расчете с продавцом лучше воспользоваться безналичной системой, чтобы в дальнейшем было легче подтвердить факт оплаты. Обязательно оформить расписку о получении средств по соглашению!
Как грамотно составить предварительный договор купли-продажи
При продаже/покупке квартиры с неотделимыми улучшениями юристы рекомендуют оформить предварительный ДКП для защиты обеих сторон сделки.
Бланк документа можно посмотреть и скачать по ссылке:
Инструментами гарантии служат:
В ГК РФ прописаны два требования, которые обязательно нужно соблюдать при оформлении предварительного договора купли-продажи для Сбербанка и других банков РФ:
Особое внимание нужно уделить цене в ДКП, которая указывается в рамках договора. Она не должна быть завышена, чтобы предварительный контракт не приняли за основной.
В случае отказа продавца продавать недвижимость (помимо ситуаций, описанных ДКП) суд обяжет его в принудительном порядке подписать основной договор на условиях, прописанных в предварительном.
Условия, которые необходимо указать в ДКП:
Выводы
Очень часто продавцы продают квартиру с заниженной стоимость с целью экономии на подоходном налоге. Вместе с договором купли-продажи стороны подписывают соглашение на неотделимые улучшения. Подобная схема продажи считается мошеннической, но Сбербанк идет на уступки и оформляет ипотеку, повышая клиенту процентную ставку на 1-1,5% или коэффициент по страховке (определяется исходя из суммы кредита). На этапе оформления предварительного и основного ДКП очень важно минимизировать риски и максимально защитить себя.
Ипотечный треугольник: Зачем банки снижают ставки по кредитам и как это отразится на стоимости квартир
На рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация. Вопреки ожиданиям, ставки по ипотеке не растут, а падают. При этом спрос на жильё начал снижаться. Сколько будут стоить квартиры в ноябре?
Фото © ТАСС / Алексей Зотов
Чем банки заманивают клиентов и для чего
Центробанк в октябре повысил ключевую ставку сразу на 75 базисных пунктов, но ставки по ипотеке не потянулись вслед за ней, а, наоборот, продолжили падать. Казалось бы, кредиты должны были подорожать. Ставки по многим из них действительно стали расти. Но с ипотекой складывается неожиданная ситуация. Одни банки сообщили о повышении ставок. Другие начали делать всё более и более заманчивые предложения. В результате ставки по ипотеке для их клиентов стали ещё ниже.
Такая ситуация кажется выгодной всем трём главным участникам сделки: банку, застройщику и покупателю. Первый получает новых клиентов, у второго идут продажи, а третий покупает квартиру на льготных условиях. Впрочем, для заёмщика всё не так просто.
— Действительно, в октябре вышел ряд выгодных программ на покупку жилья. Их появление связано с тем, что девелоперские компании совместно с банками субсидируют ставки по ипотеке. Им нужно удержать начавший снижаться спрос на квартиры в новостройках. Застройщики смогли накопить серьёзный финансовый ресурс за время действия программы льготной ипотеки. Соответственно, сейчас у них есть возможность субсидировать ставки, — рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Правда, заёмщикам нужно учитывать, что перед процентной ставкой всегда стоит предлог «от». Если кому-то предложили оформить ипотеку на вторичку по ставке от 8% годовых, это не значит, что она будет именно 8%. Она может быть и 9%, и 10%, и 11%. Определяет ставку всё равно банк, и финальная стоимость кредита может оказаться не такой уж и выгодной. Об этом предупредил эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
— Конкретно сейчас у банков есть возможность немного надавить на сомневающихся потенциальных заёмщиков тем, что в скором времени проценты поднимутся. Меняются банковские ставки, как правило, через полторы-две недели после изменений ключевой ставки ЦБ. Ещё один факт — ни для кого не секрет, что платёжеспособных заёмщиков становится всё меньше, и дисконты по ипотечным кредитам — это один из сильных способов привлечения дополнительных клиентов на кредитование. В России обычно очень сильно держатся за жильё, и именно ипотека является самым безопасным кредитом для банков, — добавил Алексей Кричевский.
Повышение ключевой ставки — это не то действие, которое даёт мгновенный эффект. К тому же банки понимают, что повышение ставок приведёт к уменьшению числа клиентов, поэтому они минимизируют этот процесс. Так прокомментировала ситуацию ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
— Привлечение клиентов идёт за счёт девелоперов, которым падение спроса на ипотеку тоже невыгодно. И они готовы идти на уступки. Собственно говоря, девелоперу нет особой разницы, как потерять часть прибыли. Они устраивают партнёрские программы с банками и частично финансируют ипотечные программы. Ипотеку стимулируют, чтобы люди могли покупать жильё при общем обесценивании инфляцией их доходов, — пояснила Марина Лашкевич.
Когда начнётся снижение цен на новостройки
Дмитрий Таганов считает, что спецпредложения от банков значительно не повлияют на стоимость жилья. Цены уже достигли определённого предела. Покупатели понимают, что квартиры стоят слишком дорого, спрос замедляется.
— Что касается новостроек, то, по нашим прогнозам, до конца года ожидается медленный рост цен. Это объясняется хоть и замедляющимся, но не остановившимся спросом и увеличением ключевой ставки ЦБ. Покупатели стараются успеть приобрести квартиру до очередного её повышения. Кроме того, за период действия программы льготной ипотеки крупные девелоперы накопили серьёзный запас финансовой прочности, что позволяет им стимулировать покупателей при помощи различных преференций и маркетинговых инструментов, — отметил Дмитрий Таганов.
Марина Лашкевич тоже считает, что снижение ставок по ипотеке на цены сейчас сильно не повлияет. Они останутся на нынешнем уровне до конца года. Запас прочности цены и маржи у девелоперов, по её мнению, большой. Дальше всё будет зависеть во многом от внешних факторов: ситуации с коронавирусом, курса доллара и цен на ресурсы.
— Мы ожидаем, что цены на первичное жильё незначительно вырастут, не резко, без скачков. Темпы роста совпадут с уровнем инфляции. Макроэкономических условий для падения цен сейчас нет. В пользу устойчивости рынка недвижимости говорит много факторов. Сбалансирует ситуацию в отрасли рост объёмов жилищного строительства. В ближайшие месяцы вероятно постепенное повышение покупательской активности и, как следствие, продаж. Впереди предновогодний период, когда многие стараются решить жилищный вопрос, чтобы не переносить его в год наступающий. Тем более что компании в это время могут давать различные преференции покупателям, — рассказал заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
На рынке труда сменились приоритеты: где быстрее всего растут зарплаты и какие вакансии самые перспективные
По его словам, для сохранения стабильного спроса сейчас есть все предпосылки. Это и низкая обеспеченность квадратными метрами, и недостаток предложения, и рост национальной экономики, и улучшение внешней конъюнктуры. Квартиры будут дорожать по мере повышения строительной готовности объектов.
— Мы не советуем откладывать покупку недвижимости, если человек нуждается в улучшении жилищных условий. На стабильном рынке покупатель имеет наиболее благоприятные возможности для проведения сделки. Он может вдумчиво, без спешки провести анализ интересных предложений и выбрать наиболее подходящий объект. Кроме того, не исключены и дополнительные стимулы со стороны застройщиков. В случае повышенного спроса это не всегда возможно, — рассказал Сергей Нюхалов.
Чем отличается обстановка на рынке вторичной недвижимости
Доступность ипотечного кредитования — главный драйвер роста цен на недвижимость. Рекордное подорожание жилья не является результатом улучшения экономической ситуации в стране и роста благосостояния граждан. Чтобы сдержать разогнавшуюся инфляцию, ЦБ планирует и в дальнейшем увеличивать ключевую ставку. После очередного повышения до 7,5% ставка приблизилась к критической для покупателей вторичного жилья отметке в 10%. Такое пояснение сделал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
— Таким образом, стоит ожидать падения спроса на вторичное жильё. Оно произойдёт не только за счёт повышения стоимости кредитов в перспективе, но и за счёт повышения доходности банковских вкладов. Первый фактор может увести с рынка 10% покупателей, а второй — до 20%, — отметил Сергей Шлома.
По его наблюдениям, процесс коррекции цен на вторичном рынке жилья происходит крайне медленно. Обычно он следует такому правилу: скорость роста цены вторичного жилья в десять раз превышает темпы снижения. Таким образом, стоимость недвижимости может подняться до определённого значения за четыре месяца и снижаться до него же в течение четырёх лет.
Сергей Шлома считает, что если не будет каких-то сильных внешних потрясений, то в ноябре, вероятнее всего, рынок будет спокойным. Цены останутся на прежнем уровне. Их снижение сдерживает в том числе ограниченность ликвидного предложения. К концу года количество сделок упадёт. Тогда при умеренной активности покупателей предложение постепенно увеличится, а цены начнут медленно снижаться.
Снижение процентной ставки по действующей ипотеке в Сбербанке
Многие заемщики, которые приобрели квартиры под достаточно высокий процент (в пределах 12-16%) замечают, что ощутимо переплачивают по своему кредиту. Дело в том, что договор банка на ипотеку, как правило, включает условие, по которому на протяжении всего срока выплаты займа его условия не меняются.
Несмотря на то, что банку вовсе не обязательно предусматривать возможность снижения процентов по действующей ипотеке Сбербанка, все-таки финансовая организация позаботилась и об этом. Теперь многие ипотечные клиенты банка смогут снизить переплату по кредиту. Особенно это касается молодых семей, для которых в этом году предусмотрен широкий спектр государственных программ.
Возможно ли снижение по ипотеке в Сбербанке в 2019 году, если кредит получен в другом банке? Какими образами можно «скостить» проценты? Об этом расскажем далее.
Условия для снижения процентной ставки
Снижение ставки по ипотеке возможно только в случае, если заемщик соответствует некоторым требованиям Сбербанка. Так, у вас не должно быть задолженностей, а общий остаток долга не должен быть меньше 300 тыс. рублей. При этом договор по ипотеке должен действовать не менее 1 года, а сам долг до этого не подвергался реструктуризации.
Как снизить процентную ставку по ипотеке?
После рассмотрения заявки Сбербанк может предложить своему клиенту несколько вариантов улучшения его кредитных условий. Это может быть рефинансирование ипотеки, изменение условий договора (как в досудебном, так и в судебном порядке), реструктуризация долга или применение госпрограмм, нацеленных на смягчение долговых обязательств. С недавнего времени также доступно рефинансирование через систему ДомКлик.
Рефинансирование ипотечного кредита
Каждая заявка на рефинансирование ипотечного займа рассматривается индивидуально, однако, если вы оформили ссуду на покупку жилья в другом банке и не допускали просрочек, скорее всего, ваши шансы высоки.
Суть рефинансирования заключается в том, что Сбербанк выкупает долг у первичного кредитора. Таким образом вы получаете более выгодный кредит для погашения уже оформленного займа и деньги выплачиваете уже Сбербанку. При этом возможно как снижение процентов по ипотеке, так и увеличение ее срока.
Своим клиентам банк часто идет на уступки, поэтому, если вы активно пользуетесь продуктами Сбербанка (например, обслуживаетесь по зарплатному проекту) и не имеете просрочек, кредитная организация поможет вам снизить оставшуюся часть долга или ежемесячный платеж.
Реструктуризация долга
Реструктуризация займа – это перезаключение договора на более выгодных условиях. Так, если вы получили ипотеку в Сбербанке, и за это время выплата ежемесячного долга стала заметно вас тяготить, можно договориться о реструктуризации – то есть, увеличении срока действия кредитного договора.
За счет пролонгации ипотеки сумма ежемесячного платежа заметно снизится. Ставка при этом не меняется. Идти на этот шаг стоит только в том случае, если вы уверены, что сможете выплачивать займ в течение долгого времени.
Участие в госпрограммах
Запуск программ господдержки позволяет заемщикам, как потенциальным, так и действующим, улучшить ипотечные условия. Программа была приостановлена в 2017 году, однако возобновилась с некоторыми поправками. Таким образом:
В программах государственной поддержки также участвуют семьи, решившие применить материнский капитал для погашения части задолженности и, как следствие, сокращения срока или размера ежемесячного платежа.
Снижение ставки по ипотеке через суд
Для обращения в суд у вас должны быть очень веские обоснования. Как правило, в судебном порядке рассматриваются жалобы на комиссионные сборы, не прописанные в договоре ипотеки, а также на увеличение процентной ставки.
Поэтому прежде, чем обращаться в суд, оцените возможность рефинансирования, реструктуризации или другие меры по уменьшению ставки. В случае, если факт нарушения договора со стороны банка неоспорим (что крайне несвойственно для крупных игроков на финансовом рынке), обратитесь в суд. Как правило в таких спорах суд принимает сторону истца, поэтому вы сможете оформить снижение ставки по ипотеке в Сбербанке.
При этом помните, что в течение судебного разбирательства вам придется вносить ежемесячные платежи по условиям ранее заключенного договора. В противном случае вы не только испортите кредитную историю, но и получите штрафные санкции.
Рефинансирование через сервис ДомКлик
ДомКлик – это сайт Сбербанка для поддержки ипотечных клиентов, работающий как с гражданами, так и с риелторами и застройщиками. Кроме оформления заявки на ипотеку, сервис позволяет оформить и рефинансирование ипотечного кредита в другом банке. Что для этого нужно сделать?
На сайте работает калькулятор ипотеки, который и поможем рассчитать выгоду от рефинансирования в Сбербанке. Выберите цель кредита (рефинансирование), укажите стоимость приобретенной недвижимости, остаток долга и срок, на который вы брали займ. Для того, чтобы снизить ставку, воспользуйтесь страхованием жизни. Если предварительный расчет вас устраивает, оформите рефинансирование прямо на сайте.
Для этого вам потребуется зарегистрироваться в системе ДомКлик по номеру телефона или же войти с помощью вашего аккаунта в Сбербанк Онлайн. Создание личного кабинета позволит получать консультацию и сопровождение сделки специалистами 24/7.
Документы для снижения ставки
Собрав указанные выше документы, составьте заявку на изменение условий договора. Ваше заявление будет рассмотрено в кратчайшие сроки – банк сообщит свое решение по телефону или в сообщении. Если с вашими документами и кредитной историей все в порядке, финансовая организация легко одобрит снижение ставки.
Однако отказ – тоже возможный вариант ответа. Основанием для этого может быть испорченная КИ, неудовлетворительный кредитный рейтинг клиента либо судимость заемщика.
Не рассматривается переоформление займа, полученного недавно. В случае, если вы по каким-то причинам потеряли работу или оформили на себя иждивенца, банк, скорее всего, также даст отрицательные ответ.
На сегодняшний день Сбербанк предлагает не только несколько удобных программ ипотеки, но и варианты облегчения финансовых обязательств заемщиков, при этом не только в других банках, но и для своих клиентов. Вне зависимости от ваших обстоятельств, вы сможете выбрать подходящую программу рефинансирования или перекредитования. Для молодых семей с двумя и более детьми доступна господдержка – о ней мы уже писали ранее.