имеет ли арендатор преимущественное право на заключение нового договора аренды
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 621 ГК РФ
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Имеет ли арендатор преимущественное право на заключение нового договора аренды
ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Позиции высших судов по ст. 621 ГК РФ >>>
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Ст. 621 ГК РФ ч.2. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Преимущественное право на заключение договора на новый срок VS нормы антимонопольного законодательства: Верховный Суд подтвердил высказанную ранее правовую позицию
Гражданское законодательство предоставляет добросовестному арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 621 ГК).
В свою очередь, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции устанавливает особенности порядка заключения договоров в отношении имущества, находящегося в публичной собственности. Положения этой нормы устанавливают, что такой договор аренды заключается только по результатам публичных конкурсных процедур. Указанная статья начала действовать с 02.07.2008, до этого антимонопольное законодательство не предусматривало конкурсных процедур на право заключения договора аренды в отношении публичной собственности.
Возникает закономерный вопрос, если договор аренды публичной собственности заключен до 02.07.2008 без проведения конкурсных процедур, то в каком порядке он может быть продлен, а также сохраняется ли у арендатора преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Исходя из положений гражданского законодательства, арендатор обладает преимущественным правом, если иное не предусмотрено законом. В частности, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции блокирует указанное право, а также устанавливает, что договор аренды заключается только в результате конкурса или аукциона. Положения указанной нормы антимонопольного законодательства защищают публичные интересы, выраженные в предупреждении и пресечении устранения конкуренции органами государственной и муниципальной власти в области оборота имущества, находящегося в публичной собственности.
Однако, возвращаясь к обозначенному выше вопросу, в случае если договор аренды публичной собственности заключен до вступления в силу указанной нормы антимонопольного законодательства, то заключить договор аренды на новый срок без проведения публичных процедур с добросовестным арендатором можно.
Такова логика некоторых судов, зачастую подкрепляемая положениями ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, которые устанавливают, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если он надлежащим образом исполнял договорные обязательства в рамках истекшего договора аренды, при соблюдении ряда условий.
Однако, более глубокий правовой анализ и системное толкование гражданского и антимонопольного законодательства показывают ошибочность избранного судами подхода.
При реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, возникают новые правоотношения, которые регулируются нормативными правовыми актами (императивными нормами), действующими на момент их возникновения.
Соответственно с даты вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключить договор аренды в отношении публичного имущества возможно только по результатам публичных конкурсных процедур.
Относительно ч. 9 и 10 ст. 17.1, предусматривающих определенные преференции для арендаторов в части заключения договора аренды без конкурсной процедуры, на которые некоторые суды иногда ссылаются в целях оправдать наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, можно сказать следующее.
Такой подход судов также является ошибочным, что легко подтвердить, более полно проанализировав все нормы Закона о защите конкуренции, действовавшие в период спорных правоотношений.
Так антимонопольные нормы устанавливают, что до 01.07.2015 в упрощенном порядке (без проведения публичных процедур) заключить договор аренды на новый срок может арендатор, который является субъектом малого или среднего предпринимательства, заключивший истекший договор аренды до 01.07.2008, и то, только на срок не более чем до 01.07.2015 (ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции).
Таким образом, только указанной категории арендаторов, на определенный срок, предоставлялась возможность заключить договор аренды на упрощенных условиях. С 01.07.2013 указанная норма утратила силу, поэтому заключить договор аренды на новый срок возможно только после прохождения конкурентных процедур, без всяких исключений.
Иное толкование, а также приоритетное применение положений ст. 621 ГК вывело бы определенные хозяйствующие субъекты из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия предпринимательской деятельности.
Указанный подход закреплен в правовой позиции Верховного Суда, выраженный в определениях № 306-КГ17-4881 и № 305-КГ17-2739.
Однако, что является прискорбным, суды, вплоть до кассационной инстанции, до сих пор принимают судебные акты, противоречащие указанному толкованию правовых норм и выработанной правовой позиции Верховного Суда.
Так, в деле А56-81458/2016 суд первой инстанции, поддержанный апелляционным и окружным судами, разрешил заключить арендатору договор аренды публичной собственности на новый срок без проведения торгов в нарушение положений ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. В свою очередь, Судебная коллегия отменила судебные акты нижестоящих судов, указав на необходимость следования выработанной правовой позиции.
Когда преимущественное право аренды не работает
Чем плох предыдущий арендатор?
Земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 8618 га разделен на 225 обособленных и принадлежит на праве общей долевой собственности 770 лицам. Они 15 мая 2007 года заключили с ООО «СП Донское» договор аренды сроком на 10 лет, который вступил в силу 14 августа 2007 года – с момента государственной регистрации.
Главный вопрос в деле: может ли арендодатель отказать арендатору в продлении договора по преимущественному праву?
Ответ: Может, если арендатор плохо исполнял свои обязанности.
ООО «СП Донское» 31 мая 2017 года опубликовало в газете объявление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, 13 июля письменно известило об этом 495 собственников, 13 августа заявило об этом на общем собрании. Однако собственники участка решили не принимать предложенные ООО «СП Донское» условия аренды и не заключать с ним новый договор – большинство проголосовало за аренду ООО «Моя мечта». ООО «СП «Донское» заявило, что готово пойти на такие же условия, что и ООО «Моя мечта», но собственников это не убедило – 14 августа они заключили договор аренды с ООО «Моя мечта».
ООО «СП Донское» сочло, что его незаконно лишили преимущественного права аренды на новый срок, и обратилось в суд с иском к ООО «Моя мечта» и 422 собственникам спорного земельного участка, которые голосовали за нового арендатора. Истец просил признать за ним преимущественное право на заключение договора аренды и перевести на него права и обязанности арендатора по договору от 14 августа.
Ответчики представили документы из администрации города, согласно которым ООО «СП Донское» нерационально и неэффективно использовало земли, не вносило удобрения и подкормки надлежащего качества, допустило зарастание части участка высокостебельными сорняками, что повлекло установление фитосанитарной карантинной зоны, и т.п.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).
Они также заявили о переводе ООО «СП «Донское» 1003 га земель из орошаемых в неорошаемые. Собственники земли показали постановления о привлечении ООО «СП «Донское» и его директора к административной ответственности за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, а также обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ч. 2 ст. 8.7 КоАП, № А63-13280/2014). Прокурор в 2016 и 2017 годах выносил в адрес ООО «СП «Донское» представления об устранении нарушений законодательства об охране окружающей среды и пожарной безопасности. Ответчики также обратили внимание на незаконную субаренду 1,5 га земли ООО «Фирма «ОРК» под устройство вахтового городка.
Петровский районный суд Ставропольского края иск удовлетворил, Ставропольский краевой суд с ним согласился. Они изучили договор аренды с ООО «СП Донское» от 15 мая 2007 года, согласно которому арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок. Для этого он должен направить уведомление за 30 дней до окончания действия договора. Суды решили, что арендатор надлежащим образом уведомил арендодателей, а те не озвучили каких-либо претензий. Документы из администрации города суды отвергли из-за отсутствия фотоматериалов и исходящего номера. Что касается перевода земель из орошаемых в неорошаемые, суды сочли, что это обстоятельство само по себе не доказывает ухудшения качества земель, поскольку нужно определить щелочную природу почв. Очаги сорняка и карантинные зоны были и в других районах края, отметили суды. Они также установили недействительность договора субаренды ввиду того, что его срок превышает срок аренды, при этом арендодателей о субаренде не уведомили.
Верховный суд раскритиковал решения нижестоящих инстанций и напомнил: арендодателю надлежит доказать лишь факт нарушений, а отсутствие вины доказывается арендатором (ст. 401 ГК). По мнению ВС, документы из администрации города отвергнуты по малозначительным доводам, без изучения содержащихся в них сведений – хотя там указано, что перевод земель в неорошаемые производился не в связи со щелочной природой почв, а из-за полного износа оросительной системы, чему суды не дали надлежащей оценки. ВС считает, что нижестоящие инстанции произвольно переоценили обстоятельства административных правонарушений без исследования их по существу. Заражение земель в принадлежащем ООО «СП «Донское» хозяйстве стало самым масштабным в Ставропольском крае. ВС обратил внимание на нарушение при заключении договора субаренды. Он также разобрал условия прежнего договора аренды с ООО «СП Донское» и нынешнего с ООО «Моя мечта» и пришел к выводу, что это по сути два разных договора, поскольку в них не совпадает площадь арендуемых участков. Поэтому ВС отменил ранее вынесенные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 19-КП9-4). Пока еще оно не рассмотрено.
С кем заключить новый договор?
Юрист практики «Недвижимость и строительство» юркомпании ART DE LEX ART DE LEX Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Павел Медянкин уверен, что суды первой и второй инстанции при рассмотрении дела допустили целый ряд ошибок: «Они неправильно соотнесли предметы старого и нового договоров аренды, проигнорировали субаренду, а также не дали надлежащую оценку доводам об ухудшении качества земли».
Отсутствие претензий со стороны арендодателя само по себе не свидетельствует о том, что арендатор выполнял обязанности надлежащим образом, особенно если предметом договора являлась аренда земель сельскохозяйственного назначения
Анатолий Клейменов, адвокат КА «Меклер и партнеры»
«Интересна позиция ВС относительно надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. Речь идет не только о своевременном внесении арендных платежей, но и об обязанности целевого использования предмета аренды. Недопустимо причинять вред землям сельхозназначения», – заявил партнер юркомпании «Генезис» Василий Сосновский. «В этом деле ВС сформулировал условия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды, которые вытекают из системного толкования ГК. Это согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также тождественность стороны арендодателя, предмета и условий аренды», – рассказал старший юрист CMS Russia CMS Russia Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Дмитрий Богданов. По его словам, ВС и ранее формулировал условия реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (№ 308-ЭС17-8946, № 302-ЭС18-25127), однако впервые перечень таких условий был приведен максимально полно.
Эксперты положительно оценили определение ВС. «Оно послужит важным ориентиром для участников гражданского оборота при исполнении ими обязательств по договору аренды, а также для судов всех уровней при разрешении аналогичных споров», – заявил Богданов. «ВС в очередной раз подчеркнул чрезвычайно важное значение полного, всестороннего и объективного исследования доказательств при рассмотрении дела, а также указал на недопустимость произвольной оценки доказательств», – отметила старший юрист юрбюро Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Людмила Шаляпина. «Однако это в определенной степени может создать условия для злоупотреблений со стороны арендодателей. По истечении срока договора арендатору может быть затруднительно доказать, что качество земельного участка ухудшилось в силу каких-то объективных причин, а не по причине невыполнения им своих обязанностей», – считает Клейменов.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Комментарий к ст. 621 ГК РФ
1. Пункт 1 коммент. ст. содержит общие условия осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (примерами иного регулирования законом являются п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК). Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 письма ВАС N 66).
Коммент. ст. устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом.
3. В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст. 250 ГК) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без «детективной» слежки за поведением арендодателя (не заключил ли он новый договор), в течение года по прекращении прежнего договора целиком лежит на бывшем арендаторе.
4. В результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным (п. 2 ст. 610, п. 2 коммент. ст.).
Нормы коммент. ст. о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к некоторым договорам, для которых законом установлены исключения: например, к договору проката (см. коммент. к ст. 627 ГК), аренды транспортного средства (см. коммент. к ст. 632, 642 ГК).
Судебная практика по статье 621 ГК РФ
Учитывая, что 18.03.2016 земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлялся ему не впервые, заявитель полагает, что суды необоснованно применили к спорным правоотношениям нормы пунктов 1, 3, 4, подпунктов 12 и 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ и не применили подлежащие применению нормы права о преимущественном праве добросовестного арендатора земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.