имеет ли арендатор преимущественное право выкупа земельного участка
Имеет ли арендатор преимущественное право выкупа земельного участка
Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 3
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 29.06.2015 N 158-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
(п. 5 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 265-ФЗ)
ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе
Муниципальные власти или власти субъекта обязаны заключить договор купли-продажи недвижимости с арендатором, у которого есть на это преимущественное право. Арендатора же никто не может принудить заключить сделку. Он может отказаться от выкупа на любом этапе и утратить свое преимущественное право. Такие разъяснения Верховный суд дал в деле Валентины Тимошук, которая с 2007 года арендовала у Санкт-Петербурга помещение под магазин сувениров в центре. В 2015 году предпринимательница захотела его выкупить, но ее не устроила цена, которую предложили местные власти по результатам экспертизы, – 10,5 млн руб. (экспертизу провело ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», ГУП «ГУИОН»). Тимошук заказала свое исследование, по результатам которого помещение оценили в 4,1 млн.
Следом она подала в суд, где потребовала признать недостоверной величину рыночной стоимости в 10,5 млн руб. и обязать комитет имущественных отношений Петербурга заключить сделку по рыночной цене. По ходатайству предпринимателя суд назначил экспертизу. Перед экспертом поставили вопросы, отвечает ли исследование по заказу чиновников всем необходимым стандартам, а если не отвечает – повлияло ли это на определение стоимости помещения. И если повлияло, то какая действительная рыночная цена.
Но судебная экспертиза признала экспертизу по заказу чиновников достоверной и корректной, а цену в размере 10,5 млн – рыночной. Поэтому три инстанции согласились, что комитет надо обязать отдать помещение по этой стоимости. В решении по делу № А56-25899/2016 нет условий договора купли-продажи, но в деле имелся его проект, который составили чиновники.
Комитет решил, что по результатам спора договор уже заключен. Но Тимошук опять оказалась выкупать магазин за 10,5 млн руб. Поэтому чиновники подали на нее в суд и потребовали штраф в 1,05 млн руб. (дело № А56-52992/2018). Такую санкцию за неоплату содержал проект договора.
Три инстанции присудили эту сумму и согласились с комитетом, что договор был заключен. «Решение, которое урегулировало разногласия сторон относительно выкупной стоимости объекта, вступило в законную силу, – аргументировали суды. – Подписали они единый документ или нет – это значения не имеет». Тимошук с этим не согласилась и пожаловалась в Верховный суд. Как говорили на заседании ее представители – партнеры юрфирмы Lex&Juris Захарий Моллер и Никита Яковцев – суды не могли заставить предпринимательницу подписать договор. Это у комитета есть такая обязанность, а у арендатора – только право, от которого он может отказаться. Экономколлегия прислушалась к этим доводам и отказала в требованиях комитета.
Обязанность заключить договор и свобода договора
Мотивы коллегии под председательством Ирины Грачевой стали известны после публикации мотивированного определения. Нижестоящие инстанции упустили из виду, что предпринимательница возражала против выкупной цены, предложенной продавцом, и неоднократно отказывалась подписывать такой договор. Решение суда по предыдущему делу обязывает заключить сделку не Тимошук, а петербургский комитет.
Также экономколлегия обратила внимание, что договор, согласно п. 4 ст. 445 ГК, считается заключенным на условиях, которые содержатся в решении суда. В то же время в решении суда по другому делу не приведено никаких условий договора, в том числе о штрафе в пользу Санкт-Петербурга. Спор был только вокруг договорной цены, в законодательстве такой санкции не предусмотрено, следовательно, Тимошук нельзя обязать платить 1,05 млн руб., отметил Верховный суд.
Он обратил внимание на положения закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (159-ФЗ). По смыслу ст. 3, 4, 9 комитет обязан заключить договор в силу закона, а коммерсант может в любой момент от него отказаться. Тогда он теряет свое преимущественное право. «Иное толкование приводит к навязыванию договора, который предприниматель не обязан заключать», – отметила тройка экономколлегии.
Помимо этого, она обратила внимание на то, что весь спорный период предпринимательница платила арендную плату за помещение, а комитет ее принимал.
Ошибки и несостыковки
– Тимошук в предыдущем деле просила суд определить цену выкупа, но не учла, что суд может определить любую цену, в том числе ту, которую назначил комитет, отмечает старший юрист АБ Юг Адвокатское бюро «Юг» Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Сергей Радченко. Она должна была приложить к иску проект договора с ценой 4,1 млн руб., а в случае победы получила бы сделку на своих условиях, продолжает Радченко.
Радченко также прокомментировал решения судов. Согласно решению по предыдущему делу, комитет обязали заключить договор, но его условий в резолютивной части нет. Экономколлегия обратила на это внимание, но в то же время констатировала, что Тимошук отказалась от заключения сделки.
В деле суды столкнулись с двумя главными вопросами: как определить признаки навязывания договорных условий и каковы границы принципа свободы договора, комментирует партнер Eversheds Sutherland Eversheds Sutherland Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Оксана Петерс. Как она полагает, сам факт предложения невыгодных условий контрагенту еще нельзя расценить как навязывание договорных условий в смысле ст. 10 закона о конкуренции. Что касается границ свободы договора, то его может ограничить только прямое указание закона, подытоживает Петерс.
Самое могущественное из преимущественных – право покупки сельхозземель субъектом РФ
После того, как в ходе реформы гражданского законодательства были отредактированы все ранее известные одиозные нормы Гражданского кодекса (вроде п. 4 ст. 453 ГК РФ о том, что после расторжения договора нельзя требовать назад исполненное по нему), на первое место в моем рейтинге самых неразумных, необъяснимых и нелепых норм частного права вышли положения, касающиеся преимущественного права покупки земель с/х назначения субъектом РФ.
1. В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).
Действующее законодательство содержит следующие примеры наделения субъектов гражданских правоотношений преимущественным правом заключения договора по приобретению имущества (имущественных прав):
— преимущественное право сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на вещь (ст. 250 ГК РФ);
— преимущественное право владельца доли в уставном капитале ООО или самого ООО на покупку доли другого участника, отчуждаемой третьему лицу (ст. 21 Закона об ООО). Аналогичное право может быть предусмотрено уставом непубличного акционерного общества в отношении его акций, отчуждаемых третьим лицам (п. 3 ст. 7 Закона об АО);
— преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды вещи на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);
— преимущественное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности иному частному лицу, на приобретение такого земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);
— преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок (ст. 1035 ГК РФ), и др.
Во всех указанных случаях законодательство предусматривает правовую возможность лица, чье преимущественное право было нарушено, обратиться с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с иным лицом.
Сама же сделка, совершенная с третьим лицом, признается действительной, что логически следует из самой возможности перевода прав и обязанностей по ней (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 № 14055/11 и т.д.).
Таким образом защита нарушенного преимущественного права, по общему правилу, невозможна без одновременной реализации этого права путем предъявления требования о переводе на себя прав и обязанностей по договору с иным лицом.
Другими словами, у субъекта преимущественного права всегда есть выбор – либо согласиться со сделкой, нарушившей его право (например, в связи с отсутствием у него денежных средств/имущественного интереса для заключения договора по соответствующей цене), либо обратиться за защитой нарушенного права, но в таком случае быть готовым заплатить ту цену, которую нарушитель согласовал с третьим лицом.
С этой точки зрения, преимущественные права являются проявлением общего принципа диспозитивности гражданского права, поскольку вопрос об инициировании негативных последствий нарушения права оставляется на субъективное усмотрение обладателя этого права. Один лишь объективный факт нарушения права не влечет для сделки ровным счетом никаких последствий.
2. Однако в случае с преимущественным правом покупки земель с/х назначения последствием несоблюдения данного права закон называет не возможность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, а ничтожность соответствующего договора.
Чем же обосновывается подобное отклонение рассматриваемого правового механизма от обычной модели защиты преимущественного права?
По всей видимости, государство исходило из идеи о том, что в данном случае оно защищает не каких-то там частных хозяйствующих субъектов (арендаторов, владельцев долей и т.д.), а себя родимого. А поскольку речь идет о своих правах, то и защиту нужно предусмотреть максимальную – одного лишь права на перевод прав и обязанностей будет маловато, нужно пустить в ход тяжелую артиллерию в виде института недействительности сделки. Да и какой недействительности – не просто по модели оспоримости (что также привносило бы элемент диспозитивности в оспаривание сделки), а сразу по модели ничтожности!
Следовательно, независимо от того, заинтересован ли уполномоченный орган в приобретении земельного участка или нет, сделка с нарушением преимущественного права автоматически попадает в категорию недействительных. Более того, не имеет значения даже тот факт, будет ли уполномоченный орган обращаться с иском о признании ее недействительной – она ничтожна независимо от признания ее таковой судом.
Абсурдная порочность (или порочная абсурдность?) данной нормы очевидна. Даже в ситуации, при которой уполномоченный орган будет осведомлен о нарушении своего права, однако не будет иметь интереса в приобретении соответствующего земельного участка (например, в связи с отсутствием в бюджете заложенных для этого средств), договор купли-продажи земельного участка из земель с/х назначения будет являться ничтожным.
Это, в свою очередь, порождает следующие последствия.
Во-первых, в любом споре из правоотношений по данному договору суд вправе установить его недействительность, при этом он вправе сделать это: а) независимо от периода времени, которое прошло с даты заключения договора, поскольку возражения о ничтожности не задавниваются (п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), б) по своей инициативе, т.е. даже если участники спора не заявляют доводов о ничтожности договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57). В частности, не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о взыскании покупной цены по договору и о применении мер ответственности, а также любой иск к лицу, давшему обеспечение по обязательствам из такого договора (п. 3 ст. 329 ГК РФ);
Во-вторых, любая из сторон договора может предъявить требование о недействительности такого договора и применении реституции (ст. 167 ГК РФ) в том случае, если рыночная конъюнктура после совершения сделки изменится. Например, покупатель участка проведет градостроительную подготовку участка к застройке его многоквартирными жилыми домами (путем внесения изменений в Генплан и ПЗЗ), в связи с чем стоимость земельного участка и его инвестиционная привлекательность вырастут многократно. В таком случае у продавца будет иметься большой соблазн потребовать возврата земельного участка себе (необходимость возврата полученной покупной цены в порядке реституции в таком случае будет отступать перед выгодой от восстановления прав на земельный участок). При этом, как известно практикующим юристам, вопрос применения эстоппеля (п. 5 ст. 166 ГК РФ) в каждом случае решается судом по-разному и в многом зависит от субъективного усмотрения (когда нарушение серьезное, очевидное да еще формально затрагивает права третьего лица – субъекта РФ, то суд может и не применить эстоппель).
В-третьих, в случае дальнейшего отчуждения земельного участка третьему лицу (даже с соблюдением преимущественного права субъекта РФ) имеются основания для вывода о невозникновении у нового приобретателя права собственности, поскольку, как известно, в негативной регистрационной системе сам факт внесения записи о праве не влечет возникновение права, если в основе сделки лежит недействительная сделка. А поскольку в результате первой (ничтожной) продажи покупатель не стал собственником участка (собственником остался продавец), то он не может передать следующему покупателю больше прав, чем есть у него самого. Основанием для возникновения права собственности нового покупателя первоначальным способом может служить п. 2 ст. 223 ГК РФ, однако данная норма применяется лишь в случае добросовестности приобретателя. Будет ли являться приобретатель участка, не проверивший соблюдение преимущественного права субъекта РФ по первой сделке, добросовестным в смысле ст. 302 ГК РФ? Применительно к покупке земельного участка, ранее выкупленного в порядке ст. 39.20 ЗК РФ и несоразмерного нормам отвода для объекта недвижимости, расположенного на нем, Верховный Суд РФ указал, что в стандарт разумного покупателя не входит проверка соблюдения норм 39.20 ЗК РФ (ранее – 36 ЗК РФ) при первоначальном приобретении участка (определение СКЭС ВС РФ от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675). Вместе с тем, нижестоящие суды по делу решили данный вопрос по-другому… По всей видимости, и в рассматриваемом случае в отсутствие определения ВС РФ об обратном суды будут считать, что приобретатель земельного участка, который когда-то был продан с нарушением преимущественного права субъекта РФ, не может являться собственником соответствующего участка. Другими словами, однажды попав в чужие руки с нарушением преимущественного права субъекта РФ, земельный участок превращается в «токсичный актив», который всегда будет вызывать вопросы и служить источником юридических рисков.
Все вышеизложенные последствия для договора купли-продажи земельного участка наступают и в том случае, когда уполномоченный орган не имеет интереса в нивелировании правовых последствий договора, который, тем не менее, приносится ему в жертву. Для чего? По всей видимости, в назидание субъектам гражданских правоотношений, что неуважительно относиться к государству (не извещать о предстоящей продаже) нельзя. Вот только какое отношение это имеет к частному праву?
3. Наконец, еще большую сумятицу в проблему реализации преимущественного права покупки с/х земель вносит судебная практика по данной категории споров (которая, к слову, напрочь отсутствует на уровне определений СКЭС ВС РФ или Президиума ВАС РФ и представлена лишь судебными актами нижестоящих судов).
3.1. Например, в ряде случаев суды указывают, что преимущественное право покупки земельного участка из состава земель с/х назначения не распространяется на сделки по передаче участка в счет отступного (постановления ФАС Московского округа от 26.06.2013 по делу N А41-13193/11, от 01.11.2012 по делу N А41-43228/11 и др.).
При этом, применительно, например, к преимущественному праву на покупку доли в праве общей долевой собственности судебная практика арбитражных судов уже давно пришла к выводу о распространении данного преимущественного права на соглашения об отступном (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ»).
Осмелюсь предположить, что суды осознают неправильность решения, продиктованного законом, и выходят из ситуации таким образом, каким получается возможным. Пусть для этого и приходится притворяться слегка наивными, утверждая, что словосочетание «соглашение об отступном» состоит из других букв, нежели «договор купли-продажи», поэтому к нему не должны применяться положения о преимущественном праве.
3.2. Но еще более необъяснимым в таких условиях является тот факт, что суды, напротив, распространяют действие преимущественного права на предварительные договоры купли-продажи земельных участков (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016г. по делу № А41-19691/15, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011г. по делу № А41-9519/2010).
Согласно достаточно очевидной правовой позиции ВС РФ, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства по передаче имущества (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011).
При этом, следует отметить, что заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка ни в коей мере не препятствует соблюдению сторонами преимущественного права субъекта РФ на покупку участка перед заключением основного договора. Так, выполнив условия для заключения основного договора купли-продажи, продавец имеет возможность направить в уполномоченный орган предложение о реализации преимущественного права. Заключение основного договора сторонами предварительного договора может быть осуществлено в таком случае лишь после отказа уполномоченного органа либо отсутствия ответа в течение 30 дней с даты получения им извещения (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ). Риски невозможности заключения основного договора при реализации субъектом РФ своего преимущественного права распределяются между сторонами в соответствии с нормами гражданского законодательства и условиями предварительного договора.
Вменение сторонам предварительного договора умысла на нарушение преимущественного права субъекта РФ при заключении основного договора купли-продажи является не чем иным, как нарушением презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
Равным образом, стороны предварительного договора теоретически могут вовсе не реализовать намерение заключить основной договор в связи с истечением срока действия предварительного договора либо ненаступлением необходимых для этого обстоятельств (ст. 327.1 ГК РФ). В таких условиях вывод о нарушении преимущественного права субъекта РФ одним лишь фактом заключения предварительного договора также не будет соответствовать ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ.
Следовательно, судебная практика, признающая недействительными предварительные договоры купли-продажи земельных участков по причине нарушения преимущественного права субъекта РФ, является очевидно необоснованной и нуждается в корректировке.
Особенно вопиющим является тот факт, что судебно-арбитражная практика допускает вывод о ничтожности предварительного договора и в тех случаях, когда на дату заключения предварительного договора земельный участок еще не был сформирован (в частности, по обоим вышеуказанным делам).
Очевидно, что для направления оферты необходимо указать существенное условие договора купли-продажи, которым является кадастровый номер земельного участка (ст. 435 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ). Более того, на необходимость указания кадастрового номера в извещении-оферте напрямую указывается даже в нормативных актах субъектов РФ по данной тематике (напр., ст. 9 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области»).
Резюмируя изложенное, следует сделать следующие выводы:
— конструкция ничтожности договора, заключенного с нарушением преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка с/х назначения, является неразумной, поскольку «убивает» договор даже в том случае, когда уполномоченный орган не имеет намерения приобрести участок. Законодателю следует изменить положения ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, отказавшись от ничтожности сделки и закрепив вместо этого за уполномоченным органом право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи. В крайнем случае, мыслима модель недействительности сделки по модели оспоримости (но в таком случае оспаривание сделки будет приводить к реституции, что будет противоречить существу преимущественного права);
— судебная практика применения норм о преимущественном праве, к сожалению, зашла еще дальше, признавая недействительными, в том числе, предварительные договоры купли-продажи участков. Данный тренд является следствием расширительного толкования ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, которое является необоснованным, так как до продажи земельного участка (перехода права собственности на него к покупателю) преимущественное право не может считаться нарушенным. Тем более, не может считаться нарушенным преимущественное право в том случае, если на дату заключения предварительного договора купли-продажи сам земельный участок еще не был сформирован.
Когда преимущественное право аренды не работает
Чем плох предыдущий арендатор?
Земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 8618 га разделен на 225 обособленных и принадлежит на праве общей долевой собственности 770 лицам. Они 15 мая 2007 года заключили с ООО «СП Донское» договор аренды сроком на 10 лет, который вступил в силу 14 августа 2007 года – с момента государственной регистрации.
Главный вопрос в деле: может ли арендодатель отказать арендатору в продлении договора по преимущественному праву?
Ответ: Может, если арендатор плохо исполнял свои обязанности.
ООО «СП Донское» 31 мая 2017 года опубликовало в газете объявление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, 13 июля письменно известило об этом 495 собственников, 13 августа заявило об этом на общем собрании. Однако собственники участка решили не принимать предложенные ООО «СП Донское» условия аренды и не заключать с ним новый договор – большинство проголосовало за аренду ООО «Моя мечта». ООО «СП «Донское» заявило, что готово пойти на такие же условия, что и ООО «Моя мечта», но собственников это не убедило – 14 августа они заключили договор аренды с ООО «Моя мечта».
ООО «СП Донское» сочло, что его незаконно лишили преимущественного права аренды на новый срок, и обратилось в суд с иском к ООО «Моя мечта» и 422 собственникам спорного земельного участка, которые голосовали за нового арендатора. Истец просил признать за ним преимущественное право на заключение договора аренды и перевести на него права и обязанности арендатора по договору от 14 августа.
Ответчики представили документы из администрации города, согласно которым ООО «СП Донское» нерационально и неэффективно использовало земли, не вносило удобрения и подкормки надлежащего качества, допустило зарастание части участка высокостебельными сорняками, что повлекло установление фитосанитарной карантинной зоны, и т.п.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).
Они также заявили о переводе ООО «СП «Донское» 1003 га земель из орошаемых в неорошаемые. Собственники земли показали постановления о привлечении ООО «СП «Донское» и его директора к административной ответственности за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, а также обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ч. 2 ст. 8.7 КоАП, № А63-13280/2014). Прокурор в 2016 и 2017 годах выносил в адрес ООО «СП «Донское» представления об устранении нарушений законодательства об охране окружающей среды и пожарной безопасности. Ответчики также обратили внимание на незаконную субаренду 1,5 га земли ООО «Фирма «ОРК» под устройство вахтового городка.
Петровский районный суд Ставропольского края иск удовлетворил, Ставропольский краевой суд с ним согласился. Они изучили договор аренды с ООО «СП Донское» от 15 мая 2007 года, согласно которому арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок. Для этого он должен направить уведомление за 30 дней до окончания действия договора. Суды решили, что арендатор надлежащим образом уведомил арендодателей, а те не озвучили каких-либо претензий. Документы из администрации города суды отвергли из-за отсутствия фотоматериалов и исходящего номера. Что касается перевода земель из орошаемых в неорошаемые, суды сочли, что это обстоятельство само по себе не доказывает ухудшения качества земель, поскольку нужно определить щелочную природу почв. Очаги сорняка и карантинные зоны были и в других районах края, отметили суды. Они также установили недействительность договора субаренды ввиду того, что его срок превышает срок аренды, при этом арендодателей о субаренде не уведомили.
Верховный суд раскритиковал решения нижестоящих инстанций и напомнил: арендодателю надлежит доказать лишь факт нарушений, а отсутствие вины доказывается арендатором (ст. 401 ГК). По мнению ВС, документы из администрации города отвергнуты по малозначительным доводам, без изучения содержащихся в них сведений – хотя там указано, что перевод земель в неорошаемые производился не в связи со щелочной природой почв, а из-за полного износа оросительной системы, чему суды не дали надлежащей оценки. ВС считает, что нижестоящие инстанции произвольно переоценили обстоятельства административных правонарушений без исследования их по существу. Заражение земель в принадлежащем ООО «СП «Донское» хозяйстве стало самым масштабным в Ставропольском крае. ВС обратил внимание на нарушение при заключении договора субаренды. Он также разобрал условия прежнего договора аренды с ООО «СП Донское» и нынешнего с ООО «Моя мечта» и пришел к выводу, что это по сути два разных договора, поскольку в них не совпадает площадь арендуемых участков. Поэтому ВС отменил ранее вынесенные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 19-КП9-4). Пока еще оно не рассмотрено.
С кем заключить новый договор?
Юрист практики «Недвижимость и строительство» юркомпании ART DE LEX ART DE LEX Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Павел Медянкин уверен, что суды первой и второй инстанции при рассмотрении дела допустили целый ряд ошибок: «Они неправильно соотнесли предметы старого и нового договоров аренды, проигнорировали субаренду, а также не дали надлежащую оценку доводам об ухудшении качества земли».
Отсутствие претензий со стороны арендодателя само по себе не свидетельствует о том, что арендатор выполнял обязанности надлежащим образом, особенно если предметом договора являлась аренда земель сельскохозяйственного назначения
Анатолий Клейменов, адвокат КА «Меклер и партнеры»
«Интересна позиция ВС относительно надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. Речь идет не только о своевременном внесении арендных платежей, но и об обязанности целевого использования предмета аренды. Недопустимо причинять вред землям сельхозназначения», – заявил партнер юркомпании «Генезис» Василий Сосновский. «В этом деле ВС сформулировал условия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды, которые вытекают из системного толкования ГК. Это согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также тождественность стороны арендодателя, предмета и условий аренды», – рассказал старший юрист CMS Russia CMS Russia Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Дмитрий Богданов. По его словам, ВС и ранее формулировал условия реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (№ 308-ЭС17-8946, № 302-ЭС18-25127), однако впервые перечень таких условий был приведен максимально полно.
Эксперты положительно оценили определение ВС. «Оно послужит важным ориентиром для участников гражданского оборота при исполнении ими обязательств по договору аренды, а также для судов всех уровней при разрешении аналогичных споров», – заявил Богданов. «ВС в очередной раз подчеркнул чрезвычайно важное значение полного, всестороннего и объективного исследования доказательств при рассмотрении дела, а также указал на недопустимость произвольной оценки доказательств», – отметила старший юрист юрбюро Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Людмила Шаляпина. «Однако это в определенной степени может создать условия для злоупотреблений со стороны арендодателей. По истечении срока договора арендатору может быть затруднительно доказать, что качество земельного участка ухудшилось в силу каких-то объективных причин, а не по причине невыполнения им своих обязанностей», – считает Клейменов.