имеет ли право дольщик посещать стройку в период строительства
Почему нужно ездить на стройку. Самостоятельное инспектирование строительной площадки
Заключив договор долевого участия в строительстве, дольщик приобретает право требования на строящуюся квартиру, а не готовую недвижимость. Поэтому в ближайшие пару лет у него появится новая обязанность — следить за ходом строительства своего дома. Конечно, дольщик не в силах повлиять на этот процесс, но он сможет оперативно отреагировать, если с объектом возникнут проблемы.
Получить представление о том, как продвигается возведение жилья, можно непосредственно на строительной площадке. Как дольщику попасть на стройку? На что нужно обращать внимание и как часто стоит посещать площадку?
Как часто посещать стройку
Специалисты в сфере недвижимости считают, что инспектировать строительную площадку стоит не чаще одного раза в месяц. Рассмотрим подробнее, на что дольщику стоит обращать внимание на разных этапах строительства.
Посетив стройку в самом начале строительства, дольщик может получить представление о том, насколько серьезно и профессионально застройщик подходит к выполнению своих обязательств.
На нулевом цикле проводится большое количество работ, которые непрофессионалу увидеть сложно. Ведутся геологические изыскания, разметка территории, забивка пробных свай. Поэтому основными критериями оценки на этом этапе будут уровень организации и внешний вид строительной площадки.
Вокруг стройки должен быть установлен добротный забор, на выезде организована зона мойки колес строительного транспорта, размещен щит с информацией об объекте и контактными данными застройщика. Стоит обратить внимание на количество рабочих на площадке, качество и внешний вид строительной техники.
На этом и последующих этапах строительства главным показателем успешного процесса будет постоянная активность на строительной площадке.
Цокольный и первый этажи
Возведение цоколя и первого этажа дома обычно проходит медленнее, чем последующих этажей. Это связано с их архитектурными особенностями: высокими потолками, разными по площади и назначению помещениями, большим количеством перегородок, витражным остеклением и т. д. Поэтому беспокоиться о том, что строительство идет медленно, не стоит.
Возведение следующих типовых этажей происходит в соответствии с определенным графиком с одинаковой скоростью. Темпы зависят от применяемой технологии. Панельные и монолитные дома строятся быстрее, чем кирпичные. На возведение одного этажа в среднем уходит неделя. Поэтому, если в какой-то момент темпы строительства замедлились, стоит поинтересоваться у застройщика о причинах задержки.
На этапе возведения коробки дольщику проще всего следить за ходом строительства. Для этого не нужно приезжать непосредственно на площадку, достаточно посмотреть на стройку со стороны и посчитать этажи.
Когда основные работы перемещаются внутрь здания, дольщику становится сложнее отслеживать ход строительства. Об активности на площадке можно судить по количеству рабочих, техники и складируемых строительных материалов. Также о продолжении работ свидетельствуют установка стеклопакетов, свет в окнах в вечернее время и другие косвенные признаки.
В этот период стоит договориться с застройщиком и хотя бы один раз посетить объект. На такую экскурсию будет не лишним пригласить независимого эксперта, так как уже можно визуально оценить качество проводимых работ и используемых материалов.
Когда строители убирают забор вокруг стройки и переходят к благоустройству территории, для дольщика это может быть сигналом к скорому получению ключей от новой квартиры.
Как дольщику попасть на стройку
Конечно, строительная площадка — это не место для праздных прогулок. Это сложное производство, на котором действуют жесткие правила техники безопасности. Поэтому просто прийти на стройку в любое время по собственному желанию вряд ли получится.
Застройщики в этой ситуации ведут себя по-разному. Некоторые компании придерживаются открытой политики в отношениях с клиентами и идут навстречу пожеланиям дольщиков. Есть застройщики, которые вводят запрет на посещение объектов. Специалисты отмечают, что наиболее лояльно к посещениям дольщиков относятся строительные компании в сегментах «бизнес» и «премиум».
Практически все застройщики устраивают для своих покупателей дни открытых дверей и проводят организованные экскурсии по объекту. Конечно, строители могут приукрасить реальную картину, провести дольщиков по заранее намеченному маршруту и скрыть проблемные места. Но все равно отказываться от такой возможности не стоит.
Вопрос о посещении строительной площадки лучше всего задать менеджеру компании перед оформлением ДДУ. Если специалист уходит от ответа или не может предоставить конкретную информацию, есть повод задуматься.
Когда не стоит беспокоиться
Период строительства квартиры для дольщика — беспокойное время. Это легко понять, так как речь идет о больших финансовых вложениях. Поэтому нужно знать и помнить, что не всегда замедление хода строительства является поводом для паники и немедленного предъявления претензий застройщику.
Не все этапы строительных работ происходят по очевидному для непрофессионала плану. Некоторые процессы идут параллельно, некоторые — друг за другом. Иногда задержка имеет технологическое обоснование. Также присутствует фактор сезонности.
Зимой темпы замедляются, летом — нарастают. Некоторые виды работ можно проводить только в теплое время года. Имеет значение и время посещения стройки. Для более объективной оценки происходящего лучше приезжать на площадку после 10 часов утра или 3 часов дня, чтобы не попасть в обеденный перерыв.
Для дольщика лучшим решением будет контроль над общим темпом строительных работ, без погружения в мелкие детали. Надо помнить, что адекватный срок строительства дома в зависимости от технологии составляет от года до трех лет. Регулярное самостоятельное инспектирование стройки дает возможность в целом оценить соблюдение графика.
Кратко о других источниках информации об объекте
Дольщик также может воспользоваться дистанционными способами контроля над ходом строительства.
Веб-камеры на строительной площадке позволяют следить за стройкой по видео- и фотоотчетам на сайте компании. Минус — камеры не всегда установлены в нужных точках и не дают возможность оценить все происходящие процессы.
Серьезные строительные компании, как правило, регулярно сообщают о завершении очередной стадии строительства и переходе к новому этапу на официальном сайте в разделе «Новости». Минус — информация может быть несколько приукрашена и не соответствовать реальному положению вещей.
На форумах дольщиков можно почерпнуть много полезных и интересных сведений.
Минус — на таких ресурсах всегда много эмоциональных откликов. Также возможно размещение заказных отзывов как положительного, так и негативного характера.
Таким образом, разумнее всего подойти к вопросу личного контроля над темпами строительства комплексно. Изучить и выбрать для себя наиболее достоверные источники информации и составить комфортный график личных посещений строительной площадки. Как говорится, лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать.
Право просмотра приобретенной квартиры по ДДУ
Светлана, добрый вечер, а в договоре ничего не сказано про просмотр? Какие сроки сдачи? Заселения? Они не нарушены?
Здравствуйте, Анна. В договоре указан только срок сдачи дома. Про просмотр квартиры там не сказано ни слова. Срок сдачи дома пока не нарушен.
А указан конкретный дом, этаж?
Добрый день.
К сожалению квартиру Вы сможете посмотреть только при ее приемки.
Пока дом не сдан в эксплуатацию, строители не могут показывать квартиры, так как это запрещено техникой безопасности строительства.
Добрый день. Дело в том что весь строящийся микрорайон, в том числе и мой дом, ещё не введен в эксплуатацию. Но тем не менее, показ квартир в некоторых домах ведется. Каким образом может регламентироваться законодательно показ квартир в ещё не введенном в эксплуатацию микрорайоне? Если это совершенно не законно, то как же компания показывает некоторые дома?
Добрый день. Дело в том что весь строящийся микрорайон, в том числе и мой дом, ещё не введен в эксплуатацию. Но тем не менее, показ квартир в некоторых домах ведется. Каким образом может регламентироваться законодательно показ квартир в ещё не введенном в эксплуатацию микрорайоне? Если это совершенно не законно, то как же компания показывает некоторые дома?
Вы же можете пройти к дому.
Кстати при приемке дома, рекомендую взять с собой прораба или представителя того, кто Вам будет ремонтировать квартиру, так как многие дома новостройки без отделки идут.
Выложите, пожалуйста, договор долевого участия.
Согласно п.4 ст.4 ФЗ о долевом участии 4.Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
К сожалению, данный вопрос не урегулирован законодательно, а поэтому для полного ответа на ваш вопрос нужно изучение договора долевого участия.
На основании п.1 статьи 7 закона 214-ФЗ » ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При этом, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
А сама передача объекта долевого строительства регламентирована ст. 8 того же закона:
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.(часть четвертая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
таким образом, если застройщик соблюдает вышеназванные сроки и требования законодательства, то его действия правильны (см. кстати, договор окончания строительства и ввода в эксплуатацию).
Но при приемке прошу помнить, что Вам надо составить (для себя только) план осмотра квартиры, исходя из ее тех. описания, указанного в договоре. План осмотра помимо стен, пола, потолков и стеклопакетов должен включать проверку электроснабжения, водопровода, труб отопления, наличия счетчиков, работоспособность автоматов и УЗО, других предохранительных устройств, наличие вентиляционных каналов и отверстий, работу вентиляции.
Если недостатки совсем незначительны, можете подписать акт приемки-передачи с письменным обязательством застройщика устранить эти мелкие недостатки в короткий срок. А если крупные недостатки, то на основании вышеназванного закона можете:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
2) соразмерного уменьшения цены договора
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (п.2 статьи 7 закона 214-ФЗ)
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье.
Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.
214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:
Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
Есть ли проектная декларация
Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:
Какой у застройщика опыт
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
Кому принадлежит земля под застройку
Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.
Обязанности застройщика во время строительства
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Квалификация застройщика
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Кредиты во время строительства
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Финансовое состояние застройщика
Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.
Расчеты с контрагентами и дольщиками
Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.
Переводы со счета застройщика
Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:
При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.
Периодическая отчетность
Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.
Ответственность застройщика
Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.
Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:
Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:
Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:
ТОП-10 ошибок дольщиков в спорах с застройщиком
В данной статье мы собрали самые распространенные ошибки дольщиков при заключении, исполнении ДДУ и общении с застройщиком. Если вы хотите выиграть суд у застройщика и отсудить неустойку за просрочку или иные компенсации, рекомендуем ознакомиться с этой статьей и не совершать подобных ошибок. Некоторые из этих ошибок могут дорого стоить. В конце статьи вы найдете ссылки на пошаговые инструкции по взысканию неустойки за просрочку с застройщика, расторжению ДДУ, спорам о недостатках качества и метражу объекта недвижимости.
Мы собрали основные ошибки, которые совершают дольщики. Рекомендуем всем дольщикам к прочтению!
Подписание дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта недвижимости
Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы:
предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.)
применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.)
Несмотря на советы юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение, 80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение. Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).
Подписание соглашения об отступном
Мы не будем убеждать дольщиков обратиться в суд за большей компенсацией, иногда получение отступного может быть выгоднее судебного взыскания (если дольщику действительно нужно машино-место или кладовая и застройщик отдает их “по себестоимости” либо с реальным взысканием денег с застройщика проблемы). Однако мы бы хотели рассказать о некоторые нюансах таких соглашениях, о которых застройщики не рассказывают.
Особо опытные застройщики нередко предлагают дольщикам заключить договор уступки неустойки с третьим лицом. Застройщикам это выгодно: они приобретают, условно говоря, за 10-30 рублей 100 рублей. То есть выплачивают дольщику 10-30 % от неустойки, а затем новый “дольщик” взыскивает с застройщика 100 % (по своим искам застройщик “забывает” заявить о снижении неустойки), отличный способ вывести наличные деньги при необходимости или произвести зачет требований. Заключая подобные договоры, также учитывайте риски нарушения срока выплаты стоимости уступаемых прав.
Подписание передаточного акта с открытой датой
Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.
Поспешное расторжение ДДУ
К вопросу расторжения договора с застройщиком нужно подходить максимально ответственно. Увы, многие дольщики расторгают договор, не задумываясь о последствиях. В ряде случаев их понуждают к этому недобросовестные юристы, которые хотят получить больше денег за свои услуги. Дело в том, что в случае наличия у застройщика финансовых проблем застройщик может денег и не выплатить, и дольщик рискует остаться без квартиры и своих инвестиций. Поэтому при принятии решения о расторжении договора оцените финансовое состояние застройщика на текущий момент и ближайшее будущее. Если вы обращаетесь к юристом, попросите их оценить перспективы реального взыскания денег с застройщика, предоставив объективные письменные данные, а не только устные обещания.
Обращение в суд для взыскания неустойки только после подписания передаточного акта
Часто дольщики считают правильным начинать процесс взыскания неустойки только после передачи квартиры по передаточному акту и не задумываются о возможных негативных последствиях такого решения.
Какие риски влечет обращение в суд за неустойкой только после подписания акта?
Неправильный расчёт неустойки
Ошибок в расчете неустойки можно привести множество (дольщики ошибаются, как в свою пользу, так и в пользу застройщика):
Избегать суд по месту нахождения застройщика
Существует миф, что в суде по месту нахождения застройщика все судьи куплены и много там не взыскать. Зачастую это не так, в каждом суде, у каждого судьи сложилась своя определенная судебная практика по размеру присуждаемой неустойки. Поэтому не делайте поспешных выводов и изначально рассматривайте все возможные суды, изучите практику и выберете оптимальный вариант.
Подписание передаточного акта с отказом от права на взыскание неустойки или с соглашением об отступном
Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.
Уклонение от приемки
У дольщика есть не только права, но и обязанности. Одна из них – принять объект недвижимости (дольщик должен приступить к принятию объекта в течение срока, определенного ДДУ или, если он не определен, то в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения о передаче). В этот срок нужно явиться на осмотр помещения и подписать акт приема-передачи либо отказаться от приемки, составив акт осмотра, где указать все обнаруженные существенные недостатки. Акт осмотра рекомендуем направить также застройщику Почтой России заказным письмом с описью вложения. По истечении 2 месяцев со дня наступления срока для приемки объекта, если дольщик не примет объект и не заявит отказ от приемки по причине существенных недостатков, застройщик может направить односторонний акт, который в суде не сыграет в вашу пользу. Суд может сильнее снизить неустойку, либо вовсе отказать в иске.
Обратите внимание, что квартиру можно не принимать, если в ней существенные недостатки (нет света, газа, электричества, остекления, отделки, предусмотренной ДДУ или присутствуют огромные дыры в стене, потолке и полу, отсутствуют стены; проще говоря, существенными являются недостатки, которые не позволяют ее использовать для проживания). В иных случаях дольщик может принять объект и требовать устранения недостатков или выплаты компенсации в течение гарантийного срока.
Обследование объекта своими силами, без привлечения специалиста
Продажа неустойки непроверенным юристам
Поэтому, подписывая документы, не доверяйте словам, а проверьте их содержание. Подписав договор уступки и расписку на полную сумму договора уступки, вы рискуете остаться без денег. Существуют альтернативные схемы “уйти в арбитраж”, при которых дольщик остается защищенным, и если у юристов нет желания вас обмануть, они обязательно предложат схему работы, учитывающую интересы дольщика.
Также юристы при подписании договора оказания услуг нередко предлагают “формально”, “только для суда” подписать акт оказанных услуг, якобы для взыскания судебных расходов. Знайте, что данный документ не является обязательным для взыскания судебных расходов (для их взыскания в суд надо предоставить договор, предусматривающий, что юрист оказывает услуги именно по этому делу, а также документ об оплате, который подтверждает, что клиент оплатил услуги юриста, то есть фактически понес расходы, а не на бумаге, никакие закрывающие документы суду не требуются). Подписывая акт оказанных услуг сразу при подписании договора, вы рискуете остаться без внесенной предоплаты и “юриста”.
Читайте также: Подробные инструкции по спорам с застройщиками
Оставить заявку
В данной статье мы собрали самые распространенные ошибки дольщиков при заключении, исполнении ДДУ и общении с застройщиком. Если вы хотите выиграть суд у застройщика и отсудить неустойку за просрочку или иные компенсации, рекомендуем ознакомиться с этой статьей и не совершать подобных ошибок. Некоторые из этих ошибок могут дорого стоить. В конце статьи вы найдете ссылки на пошаговые инструкции по взысканию неустойки за просрочку с застройщика, расторжению ДДУ, спорам о недостатках качества и метражу объекта недвижимости.
Мы собрали основные ошибки, которые совершают дольщики. Рекомендуем всем дольщикам к прочтению!
Подписание дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта недвижимости
Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы:
предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.)
применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.)
Несмотря на советы юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение, 80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение. Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).
Подписание соглашения об отступном
Мы не будем убеждать дольщиков обратиться в суд за большей компенсацией, иногда получение отступного может быть выгоднее судебного взыскания (если дольщику действительно нужно машино-место или кладовая и застройщик отдает их “по себестоимости” либо с реальным взысканием денег с застройщика проблемы). Однако мы бы хотели рассказать о некоторые нюансах таких соглашениях, о которых застройщики не рассказывают.
Особо опытные застройщики нередко предлагают дольщикам заключить договор уступки неустойки с третьим лицом. Застройщикам это выгодно: они приобретают, условно говоря, за 10-30 рублей 100 рублей. То есть выплачивают дольщику 10-30 % от неустойки, а затем новый “дольщик” взыскивает с застройщика 100 % (по своим искам застройщик “забывает” заявить о снижении неустойки), отличный способ вывести наличные деньги при необходимости или произвести зачет требований. Заключая подобные договоры, также учитывайте риски нарушения срока выплаты стоимости уступаемых прав.
Подписание передаточного акта с открытой датой
Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.
Поспешное расторжение ДДУ
К вопросу расторжения договора с застройщиком нужно подходить максимально ответственно. Увы, многие дольщики расторгают договор, не задумываясь о последствиях. В ряде случаев их понуждают к этому недобросовестные юристы, которые хотят получить больше денег за свои услуги. Дело в том, что в случае наличия у застройщика финансовых проблем застройщик может денег и не выплатить, и дольщик рискует остаться без квартиры и своих инвестиций. Поэтому при принятии решения о расторжении договора оцените финансовое состояние застройщика на текущий момент и ближайшее будущее. Если вы обращаетесь к юристом, попросите их оценить перспективы реального взыскания денег с застройщика, предоставив объективные письменные данные, а не только устные обещания.
Обращение в суд для взыскания неустойки только после подписания передаточного акта
Часто дольщики считают правильным начинать процесс взыскания неустойки только после передачи квартиры по передаточному акту и не задумываются о возможных негативных последствиях такого решения.
Какие риски влечет обращение в суд за неустойкой только после подписания акта?
Неправильный расчёт неустойки
Ошибок в расчете неустойки можно привести множество (дольщики ошибаются, как в свою пользу, так и в пользу застройщика):
Избегать суд по месту нахождения застройщика
Существует миф, что в суде по месту нахождения застройщика все судьи куплены и много там не взыскать. Зачастую это не так, в каждом суде, у каждого судьи сложилась своя определенная судебная практика по размеру присуждаемой неустойки. Поэтому не делайте поспешных выводов и изначально рассматривайте все возможные суды, изучите практику и выберете оптимальный вариант.
Подписание передаточного акта с отказом от права на взыскание неустойки или с соглашением об отступном
Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.
Уклонение от приемки
У дольщика есть не только права, но и обязанности. Одна из них – принять объект недвижимости (дольщик должен приступить к принятию объекта в течение срока, определенного ДДУ или, если он не определен, то в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения о передаче). В этот срок нужно явиться на осмотр помещения и подписать акт приема-передачи либо отказаться от приемки, составив акт осмотра, где указать все обнаруженные существенные недостатки. Акт осмотра рекомендуем направить также застройщику Почтой России заказным письмом с описью вложения. По истечении 2 месяцев со дня наступления срока для приемки объекта, если дольщик не примет объект и не заявит отказ от приемки по причине существенных недостатков, застройщик может направить односторонний акт, который в суде не сыграет в вашу пользу. Суд может сильнее снизить неустойку, либо вовсе отказать в иске.
Обратите внимание, что квартиру можно не принимать, если в ней существенные недостатки (нет света, газа, электричества, остекления, отделки, предусмотренной ДДУ или присутствуют огромные дыры в стене, потолке и полу, отсутствуют стены; проще говоря, существенными являются недостатки, которые не позволяют ее использовать для проживания). В иных случаях дольщик может принять объект и требовать устранения недостатков или выплаты компенсации в течение гарантийного срока.
Обследование объекта своими силами, без привлечения специалиста
Продажа неустойки непроверенным юристам
Поэтому, подписывая документы, не доверяйте словам, а проверьте их содержание. Подписав договор уступки и расписку на полную сумму договора уступки, вы рискуете остаться без денег. Существуют альтернативные схемы “уйти в арбитраж”, при которых дольщик остается защищенным, и если у юристов нет желания вас обмануть, они обязательно предложат схему работы, учитывающую интересы дольщика.
Также юристы при подписании договора оказания услуг нередко предлагают “формально”, “только для суда” подписать акт оказанных услуг, якобы для взыскания судебных расходов. Знайте, что данный документ не является обязательным для взыскания судебных расходов (для их взыскания в суд надо предоставить договор, предусматривающий, что юрист оказывает услуги именно по этому делу, а также документ об оплате, который подтверждает, что клиент оплатил услуги юриста, то есть фактически понес расходы, а не на бумаге, никакие закрывающие документы суду не требуются). Подписывая акт оказанных услуг сразу при подписании договора, вы рискуете остаться без внесенной предоплаты и “юриста”.
Читайте также: Подробные инструкции по спорам с застройщиками
Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО.
Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО.
119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.