имеет ли право гжи признать протокол осс недействительным
О праве органа жилнадзора сомневаться в достоверности протокола ОСС
ЖК РФ предусматривает признание недействительными решений общего собрания собственников помещений в МКД через суд. При этом достоверность документов, подготовленных инициатором ОСС после собрания, проверяет орган ГЖН. Разбираемся в данной статье, может ли ГЖИ отказать УО во внесении дома в реестр лицензий, признав протокол ОСС недостоверным.
Решения ОСС направляются в орган ГЖН и оспариваются в суде
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД изложен в ст. 45 ЖК РФ. Итогом ОСС становится протокол с обязательными приложениями, список которых приведён в п. 19 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр. Оригиналы документов инициатор направляет на хранение в орган ГЖН субъекта РФ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Орган ГЖН проводит проверку достоверности документов, входящих в комплект, и правомерность принятия на ОСС соответствующих решений (п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ). В первую очередь это касается вопросов выбора управляющей организации, смены одной УО на другую в целях заключения договора управления или создания ТСН.
Если на общем собрании собственники выбрали управляющую организацию для заключения с ней договора управления или сменили УО, то проверку пакета документов орган ГЖН проводит в соответствии с п.п. 2–7 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 приказа № 938/пр.
При этом, чтобы оспорить решение, принятое на ОСС, собственники помещений в МКД или орган Госжилнадзора должны обратиться с иском в суд (ч. 6 ст. 46, п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).
Орган ГЖН проверяет документы на достоверность согласно приказу № 938/пр
В соответствии с п. п. 4, 7 приказа № 938/пр, в течение 10 дней со дня поступления от УО заявления о внесении в реестр лицензий нового МКД и пакета прилагаемых к нему документов орган ГЖН должен принять одно из трёх решений:
Чтобы вынести решение, орган жилнадзора проверяет представленные документы, в том числе протокол ОСС и приложения к нему на:
Последнее условие как причину отказа во внесении в реестр лицензий МКД решением от 29.09.2017 № АКПИ17-704 отменил Верховный Суд РФ.
Если в ходе проверки документов орган ГЖН выявляет недостоверность или противоречия сведений, то он приостанавливает рассмотрение заявления УО до устранения выявленных нарушений (п. 10 приказа № 938/пр).
История одного решения ГЖИ, вызвавшая дискуссию юристов
Из анализа статей Жилищного кодекса РФ и пунктов приказа № 938/пр следует, что орган ГЖН может не внести в реестр лицензий управляющей организации многоквартирный дом, если в ходе проверки установит недостоверность предоставленных сведений. В том числе надзорное ведомство может вынести решение о недостоверности протокола ОСС, на котором было принято решение о заключении договора с управляющей организацией.
Подобная ситуация рассматривалась юристами в одной из групп в популярной социальной сети. В Госжилинспекцию поступил полный пакет документов с заявлением от УО о внесении в её реестр лицензий нового многоквартирного дома.
Среди документов был составленный согласно требованиям ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в МКД с приложениями. На ОСС собственники решили расторгнуть договор с прежней управляющей организацией и выбрали другую УО для заключения нового договора управления. Пакет документов соответствовал требованиям приказа № 938/пр.
Однако в надзорное ведомство поступили заявления от нескольких собственников помещений в указанном МКД. Собственники в письменной форме утверждали, что в ОСС участия не принимали и не голосовали, хотя их присутствие зафиксировано в итоговых списках и бюллетенях для голосования.
Госжилинспекция на основании этих заявлений установила, что решение о смене УО было принято в отсутствие кворума и предоставленные УО сведения недостоверны. Ведомство отказало управляющей организации во внесении МКД в реестр.
Мнения юристов, рассматривавших данную ситуацию, разделились. Главные темы дискуссии свелись к тому, имеет ли ГЖИ право без решения суда признавать решение ОСС недействительным из-за сомнения в подлинности документов ОСС и поэтому отказать управляющей организации во внесении в реестр лицензий нового МКД.
Протокол ОСС можно оспорить только через суд
Юристы, участвовавшие в дискуссии и считавшие, что орган ГЖН не имеет права признавать протокол ОСС из-за заявлений нескольких собственников, подкреплялось следующими аргументами:
Орган ГЖН может установить недостоверность протокола ОСС
Иную позицию в споре занял известный юрист Дмитрий Гордеев, член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города». В ходе дискуссии он обосновал право ГЖИ в данной ситуации отказать УО во внесении изменений в реестр лицензий.
Дмитрий Гордеев обратил внимание на то, что проверка ГЖИ в соответствии сп.п. 2–7 приказа № 938/пр и оспаривание ОСС в суде в соответствии сч. 6 ст. 46 ЖК РФ – разные действия, и они оба соответствуют законодательству.
Согласно п. 2–7 приказа приказа № 938/пр, орган ГЖН проводит проверку предоставленных УО документов:
Поэтому в указанной выше ситуации ГЖИ обязана проверить факты не участия в ОСС собственников, подавших об этом заявление. Это важное свидетельство против достоверности протокола собрания, и орган жилнадзора должен приобщить их к проверке.
В этом, по мнению Дмитрия Гордеева, и есть смысл расследования, которое ГЖИ обязана проводить согласно п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ. Жилнадзор проверяет правомерность принятия ОСС решения о выборе УО для заключения с ней договора управления МКД.
Также юрист заострил внимание на том, что ГЖИ не имеет права внести МКД в реестр лицензий, если УО не предоставила бюллетени, подтверждающие кворум ОСС (п. 3 «а» приказа 938/пр), или копию договора управления, подписанного необходимым количеством собственников в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Поскольку собственники подали заявления о своём отсутствии на общем собрании, то их голоса не учитываются при подсчёте. В таком случае решение о смене УО было принято в отсутствие кворума, а договор управления не подписан необходимым количеством собственников помещений в МКД.
По мнению Дмитрия Гордеева, в суде можно оспорить как протокол ОСС, так и результаты проверки органа ГЖН, опровергнув принятые во внимание свидетельские показания собственников.
Права ГЖИ на проверку протокола ОСС подтверждает судебная практика
Право органа ГЖН проводить проверку достоверности и соответствия предоставленных сведений уже имеющимся в реестре данным, представленных УО с заявлением о внесении МКД в реестр лицензий, подтверждается позицией судов. Так, в ходе рассмотрения спора двух управляющих организаций о праве управлять многоквартирным домом, Арбитражный суд Иркутской области подчеркнул, что орган ГЖН обязан проверять поступившие документы, а при обнаружении нарушений – требовать их устранения.
Решение о внесении изменений в реестр принимается органом ГЖН только в том случае, когда заявление и документы полностью соответствуют условиям, указанным в п. 5 приказа № 938/пр. При принятии решения орган Госжилнадзора не оценивает правильность оформления протокола ОСС и приложений к нему. Несоответствие оформления документов ОСС не может стать причиной отказа во внесении изменений в реестр лицензий.
В ходе судебного разбирательства УО-1, договор с которой собственники решили разорвать, заявила о подделке протокола ОСС. Но ГЖИ не нашла оснований и доказательств данного утверждения, поэтому внесла изменения в реестр лицензий. Четвёртый апелляционный арбитражный суд подтвердил позицию АС Иркутской области.
Подобную позицию можно найти в постановлении Седьмого ААС от 04.12.2017 по делу № А27-8074/2017, в решении АС Приморского края от 15.09.2016 по делу № А51-7413/2016.
Решение остаётся на усмотрении органа ГЖН
Управляющие организации, направляя в ГЖИ заявление и документы для внесения МКД в реестр лицензий, должны иметь в виду:
При этом решение органа ГЖН о внесении изменений в реестр или отказе в этом остаётся на усмотрение ведомства. ГЖИ может как внести МКД в реестр, предоставив решение вопроса о достоверности протокола ОСС на усмотрение суда, так и отказать управляющей организации.
Статьи
Вправе ли орган ГЖН самостоятельно в рамках проверки признать ничтожным решение ОСС
Интересный случай произошел в городе Чебоксары Чувашской республики. Там орган государственного и жилищного надзора осуществлял внеплановую проверку в отношении управляющей организации, в рамках которой инспекцией был исследован протокол ОСС, принятый более 4-х лет назад.
В ходе проведения проверки инспекцией было установлено, что на внеочередном общем собрании собственников помещений МКД в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 26.05.2015, принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете общества.
Поскольку данное решение было принято при наличии 65,27% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД вместо необходимых 66,7%, инспекция пришла к выводу о ничтожности решения собственников помещений МКД от 26.05.2015, указав, что формирование фонда капитального ремонта должно осуществляться на счете регионального оператора.
Немаловажным моментом является то, что на основании данного протокола был открыт спецсчет, владельцем которого стала УО, позже в период с 2017 по 2019 г. проходили ОСС по вопросам наделения УО полномочиями на организацию и выполнение работ по капитальному ремонту МКД, выполнение претензионно-исковой работы по вопросам капитального ремонта дома с правом обращения от имени собственников МКД к должникам о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт, а в 2019 году был произведен капитальный ремонт лифтового оборудования, системы горячего водоснабжения и отопления на общую сумму более 9 миллионов рублей.
По результатам проверки было выдано предписание, обязывающее УО:
прекратить начисление взносов на капитальный ремонт, а также выставление платежных документов по взносам на капитальный ремонт собственникам помещений МКД (пункт 1);
произвести перечисление денежных средств, находящихся на специальном счете общества по взносам на капитальный ремонт МКД на счет регионального оператора (некоммерческая организация «Республиканский фонд капитального ремонта многоквартирных домов» (пункт 2).
Не согласившись с мнением инспекции, управляющая организация обратилась в арбитражный суд с требованием о признании недействительным выданного предписания.
«…В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснены вопросы оспаривания решений собраний.
Правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ).
В пункте 112 Постановления разъяснено, что срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными в пункте 5 статьи 181.4 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Жилищным кодексом РФ срок для обращения органами государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и о признании договора управления данным домом недействительным не определен, в связи с чем необходимо применять положения части 6 статьи 46 ЖК РФ.
Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.11.2006 N 445-О институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению хозяйственных договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.
В рассматриваемом случае, у Госжилинспекции не имелось оснований для признания в предписании ничтожным решения общего собрания собственников МКД, принятого 26.05.2015.
При этом, констатировав в предписании от 09.01.2020 указанный факт, Госжилинспекция не учла последствий, к которым могло привести указанное решение.
Так, за период с 2017 года по 2019 год собственниками были приняты допрешения по вопросам капитального ремонта. Кроме того, в доме был проведен капитальный ремонт лифтового оборудования на сумму 3600000 руб., в рамках заключенного договора подряда от 13.08.2019 с ООО «Лифт», а также капитальный ремонт системы канализации и горячего водоснабжения, изоляция нижней разводки холодного водоснабжения, капитальный ремонт системы отопления подъездов №1,2,3,4,5,6,7 на общую сумму 9498511 руб. 80 коп.
То есть, в рассматриваемом случае ООО «Вертикаль» действовало во исполнение указанных правоотношений добросовестно, в интересах собственников помещений МКД и во исполнение их воли.
Доказательств признания недействительными решений собственников многоквартирного дома, материалы дела не содержат.
Рассматривая спорную ситуацию, Госжилинспеция должна была исходить из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной частью 5 статьи 10 ГК РФ.
Это в частности означает, что участники собраний собственников должны добросовестно и разумно реализовывать свое право на участие в собрании, воспользовавшись правом выбора по поставленным перед собранием вопросам.
При отсутствии возможности проверки решений собственников в полном объеме (проведения экспертиз собственников, допроса свидетелей, обращения за признанием решения недействительным в суд и пр.) объемы проверки решения собственников на ничтожность по признаку отсутствия кворума ограничиваются формальными основаниями.
Так, в ходе проведения голосования, вследствие объективных причин (таких как смена собственника помещения МКД без внесения изменений в реестр недвижимости, смена фамилии собственника в случае вступления в брак (прекращение брака), голосование только одного из членов семьи за всех (супруг, супруга, совершеннолетний ребенок), голосование только одного из собственников помещения в МКД за других собственников) может сложиться ситуация, при которой будут иметь место формальные признаки отсутствия кворума, при одновременном добросовестном заблуждении проголосовавших о законности их действий и состоявшемся положительном решении при наличии предусмотренного кворума. Аналогичная ситуация может сложиться и в отношении управляющей организации, заблуждающейся в правильности определения кворума, соотнесения долей с голосами собственников, процедуры проведения и оформления собрания и т.п. Данные обстоятельства Госжилинспецией объективно могли быть проверены.
В нарушение вышеизложенных требований законодательства проверка, выполненная Госжилинспецией, условиями объективности проведения и достоверности собранных доказательств не обладает. Таким образом, доводы Госжилинспеции, суд находит несостоятельными. »
Не согласившись с указанным решением, Госжилинспеция подала апелляционную жалобу.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 18.01.2021 оставил постановление суда апелляционной инстанции от 15.10.2020 без изменения.
Точку в данном вопросе поставил Верховный суд РФ в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 6 июля 2021 г. №301-ЭС21-2180 по делу №А79-590/2020.
По мнению Судебной коллегии Верховного Суда РФ, судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела не учтено следующее:
«…Наличие у инспекции полномочий на проведение проверки по вопросам правомерности принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения по способу формирования фонда капитального ремонта не свидетельствует о наличии у органа государственного жилищного надзора права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания собственников помещений без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке и с соблюдением установленных законом сроков.
В рассматриваемом случае, инспекция вправе была реализовать свое право на обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого 26.05.2015 общим собранием собственников помещений МКД, руководствуясь при этом положениями части 6 статьи 20 и части 6 статьи 46 Жилищного кодекса, однако не воспользовалась данным правом.
Кроме того, необходимо отметить, что при проведении соответствующей проверки и вынесении предписания в силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ недопустимо произвольное вмешательство административного органа в частные дела.
Применительно к рассматриваемому делу это означает, что при проведении проверки и вынесении предписания инспекция не могла не учитывать волю собственников жилых помещений относительно избранного ими способа формирования фонда капитального ремонта, подтвержденную последующими решениями собраний и реализованную фактически к моменту проведения проверки. Иное создавало бы угрозу нарушения прав собственников в результате действий административного органа.
Констатировав ничтожность решения общего собрания собственников помещений МКД по прошествии более чем четырех лет и выдав предписание, по существу отменяющее юридическую силу этого решения, инспекция не приняла во внимание, что общество действовало во исполнение сложившихся правоотношений с 2015 года добросовестно, в интересах собственников помещений МКД и во исполнение их воли, что подтверждается также решениями, принятыми собственниками помещений МКД в 2017 и 2019 годах.
Таким образом, оспариваемое предписание инспекции не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем подлежит признанию недействительным. ».
Верховный суд РФ отменил постановления апелляционной и кассационной инстанций, решение суда первой инстанции оставил в силе.
Комментарии
Ну такое.
Ощущение что к тройке дело попало случайно и обычно они рассматривают совершенно другие дела.
Посмотрим что надзорка скажет. Хотя конечно маловероятно что отменят определение «своих», но все же подождем.
Да мы тоже ГЖИ на место поставили, когда они решили признать ничтожным протокол. Только у нас первая инстанция и апелляция поддержали ГЖИ, а кассация всех на место поставила.
Да мы тоже ГЖИ на место поставили, когда они решили признать ничтожным протокол. Только у нас первая инстанция и апелляция поддержали ГЖИ, а кассация всех на место поставила.
Кассационное определение в студию!
zom2000 написал:
Да мы тоже ГЖИ на место поставили, когда они решили признать ничтожным протокол. Только у нас первая инстанция и апелляция поддержали ГЖИ, а кассация всех на место поставила.
Кассационное определение в студию!
Там конечно не совсем юридически про ничтожность, там уже обжаловалось последствия такой позиции ГЖИ.
Но по факту, они посчитали протокол ничтожным, на основании поквартирного (якобы) обхода и поступивших заявлений граждан.
спасибо Вам прям огроменное за номер дела, я готовил аналогичный иск к ГЖИ у нас в Приморском крае, а эти выводы АС МО очень пригодятся, надеюсь, при рассмотрении дела) искал практику, а ее толком нет по этому предмету)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписка на рассылку
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Статья 5.62. Дискриминация