имеет ли право наниматель не продлить контракт без причины
Не продлен трудовой договор без объяснения причин
Здравствуйте. У мужа был заключен трудовой договор на 5 лет.За все эти годы каких-либо нарушений не выявлено. Наказаний в виде штрафов тоже не было. В начале октября дали подписать уведомление об окончании договора 31 октября. Имеют ли право не продлить трудовой договор без объяснения причин, при том что мой муж в нашей семье является единственным кормильцем и на его обеспечении двое малолетних детей, а я нахожусь в отпуске по уходу за ребёнком до 3 лет.
Добрый вечер, Елена. По окончании срока действия договора он может быть расторгнут по желанию работодателя. Из описанной Вами ситуации нарушений не вижу. Возожно, в договоре есть какие-то нюансы-надо смореть. Всего Вам доброго, удачи.
Конечно, работодатель имеет полное право не продлевать (в вашем случае — срочный) договор.
В законе указано 2 случая, которые требуют продления:
1. окончание срока действия соглашения пришлось на период беременности, а женщина предоставила соответствующую справку и написала заявление о продлении;
2. по результатам конкурса был выбран человек, который уже занимал эту должность в соответствии со срочным договором. В этом случае можно перейти к неопределенному сроку трудовых отношений или продлить существующий договор на срок не более 5 лет.
Законом установлено, что заключение срочного договора возможно только в тех случаях, когда невозможно определить продолжительность трудовых отношений ввиду их характера и условий.
Обстоятельства, когда можно заключать именно срочный договор отражены в Статья 59 ТК
В ст. 58 указано, что если же орган, осуществляющий государственный надзор и контроль за соблюдением трудового законодательства, или суд установят, что трудовой договор заключен на определенный срок без достаточных к тому оснований, то срочный трудовой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. То есть, срочный характер трудового договора можно оспорить в суде или государственной инспекции труда.
Резюмирую. Если на заключение срочного договора имелись все основания, то Ваш муж будет уволен совершенно законно. Если нет — то имеет право обратиться в суд или трудовую инспекцию.
Лидеры мнений. Продление контракта с работником, не нарушающим дисциплину
Суть вопроса: С 28.01.2020 действует измененный ТК, которым в том числе установлены правила продления контрактов с работниками, не допускающими нарушений производственно-технологической, исполнительской и трудовой дисциплины (добросовестными работниками).
Наниматель принял решение продолжить трудовые отношения с добросовестным работником. Одновременно возникает вопрос: продление контракта с таким работником на срок до истечения максимального срока действия контракта — это право или обязанность нанимателя? И может ли наниматель, у которого установилась практика продления контрактов на один год, инициировать продление контрактов с этой категорией работников на один год и далее при условии письменного согласия работника?
Свое мнение по вопросу высказали:
 | Валентина Владимировна Масловская, начальник главного юридического управления Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь |
 | Римма Ивановна Филипчик, доцент, кандидат юридических наук, заслуженный юрист Республики Беларусь, судья Верховного Суда Республики Беларусь |
 | Вера Михайловна Сморчкова, советник-консультант управления социального законодательства Национального центра законодательства и правовых исследований Республики Беларусь |
 | Инесса Мечиславовна Чистякова, юрист, эксперт в области законодательства о труде |
 | Оксана Вячеславовна Пучковская, адвокат адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» |
 | Наталия Олеговна Кухаренко, помощник адвоката адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» |
 | Владимир Эдуардович Самосейко, магистр права, юрисконсульт «Евро Девелопмент» |
Масловская В.В.: Продление контракта с добросовестным работником на длительный срок — безусловная обязанность нанимателя
Норма о продлении контракта с добросовестным работником на срок до истечения максимального срока действия контракта — это безусловная обязанность нанимателя, если он принял решение о продолжении трудовых отношений. И в данном случае упомянутое письменное согласие работника не означает, что работник соглашается на предложение нанимателя продлить контракт на один год, а не максимально. Здесь имеется в виду, что работник по собственной инициативе может попросить нанимателя о продлении контракта на меньший срок, чем это предусмотрено ТК. И в данном случае такое решение работника обусловлено его личными причинами, но никак не установившейся практикой нанимателя.
Таким образом, если работник является добросовестным, то наниматель обязан продлить с ним контракт на срок до истечения максимального срока действия контракта. Если же наниматель не уверен в работнике или не совсем доволен его работой, то стороны, как и раньше, могут прекратить трудовые отношения по истечении срока действия годичного контракта, вовсе не продлевая его.
Данная норма является попыткой изменить практику заключения краткосрочных контрактов в нашей стране. Срок в один год оправдан для заключения контракта с новым работником, чтобы наниматель и работник могли присмотреться друг к другу. Но далее контракты должны продлеваться на большие сроки, поскольку для обеих сторон трудовых отношений это означает стабильность и уверенность друг в друге, для работника — перспективу роста и продвижения по карьерной лестнице, а для нанимателя — возможность без лишних опасений вкладывать в данного работника определенные ресурсы, обучать его новому, повышать его квалификацию.
Какая ответственность грозит нанимателю, если он вопреки изменениям в ТК будет продлевать контракты работникам только на один год? В этом случае наниматель нарушает законодательство о труде и тем самым причиняет вред работнику, поскольку такой контракт будет ухудшать его положение по сравнению с законодательством. Следовательно, нанимателю грозит административная ответственность по ч. 4 ст. 9.19 КоАП с наложением штрафа в размере от 2 до 20 базовых величин (БВ).
В нынешней эпидемической ситуации работники могут столкнуться с различными ситуациями. Кто-то хочет самоизолироваться, но ему не подписывают заявление на отпуск, а кого-то переводят на другую работу в связи с производственной необходимостью. Какие права и обязанности в таких случаях есть у работника? На самые распространенные вопросы отвечает адвокат Минской областной коллегии адвокатов Татьяна Бычек.
Я написал заявление на отпуск, потому что в связи с эпидемиологической обстановкой хочу самоизолироваться и побыть дома две недели. Директор мое заявление на отпуск не подписал. Я решил на следующий день не выходить на работу и был уволен. Правильно ли поступил наниматель в такой ситуации?
Да, наниматель поступил правильно. Отпуск, о котором вы запрашивали, не был согласован с нанимателем. Для его оформления наниматель должен издать приказ (распоряжение, решение) о предоставлении отпуска либо записку об отпуске. Из вашего вопроса видно, что никакой документ не издавался и вы с ним ознакомлены не были.
Таким образом, вы не приступили к выполнению своих трудовых обязанностей на следующий день без уважительных причин, допустили прогул (отсутствие на работе более трех часов в течение рабочего дня), что и стало основанием для расторжения трудового договора по инициативе нанимателя.
Стоит обратить внимание, что людям, которые относятся к контактам первого и второго уровней по отношению к тем, кто имеет инфекцию COVID-19, выдается листок нетрудоспособности на период самоизоляции. Поэтому если вы являетесь таким контактом, вам стоит обратиться в учреждение здравоохранения для его получения.
Я добросовестно выполняла свою работу. Но недавно наниматель со мной не продлил контракт, пояснил, что это связано с COVID-19, и прекратил со мной трудовые отношения в связи с окончанием контракта. Могу ли я как-то оспорить решение нанимателя?
Трудовым кодексом предусмотрено, что контракт заключается на определенный срок. При этом каждая из сторон имеет право не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия письменно предупредить другую сторону о решении продолжить или прекратить трудовые отношения. Контракт прекращается в связи с истечением срока его действия, если стороны не приняли решение о его продлении или заключении нового контракта.
Если вы были уведомлены нанимателем о прекращении контракта за один месяц, не договорились о его продлении или заключении нового, то оснований для оспаривания решения нанимателя нет.
В случае, если порядок увольнения был нарушен, вы можете обратиться в суд с соответствующим иском.
Меня приказом перевели вахтером, который обязан ограничивать попадание посторонних на территорию предприятия и разносить пересланные документы. Переведен я в связи с производственной необходимостью на две недели. При этом мне не было выдано никаких средств защиты. Законен ли такой перевод? Могу ли я отказаться от подписания приказа в дальнейшем?
Перевод в связи с производственной необходимостью допускается в связи с обоснованными причинами неблагоприятного воздействия эпидемиологической ситуации на деятельность нанимателя. Такой перевод может быть осуществлен нанимателем на срок до трех месяцев, по соглашению сторон этот срок может быть увеличен.
Если соблюдены основания для перевода и работа не противопоказана по состоянию здоровья, то такой перевод является законным. Обратите внимание, что по общему правилу временный перевод в связи с производственной необходимостью допускается без согласия работника, однако если речь идет о другой местности, то согласие работника необходимо. Если вы не согласны с переводом, то обжаловать его можете в комиссию по трудовым спорам.
Для предотвращения распространения инфекционных заболеваний наниматель вправе проводить профилактические санитарно-противоэпидемиологические мероприятия, в том числе закупить и выдавать работникам защитные маски, перчатки и средства для дезинфекции. Такие мероприятия относятся к мерам, обеспечивающим сохранение жизни, здоровья и работоспособности работников в процессе трудовой деятельности (п.5 ч.1 ст.55 Трудового кодекса), о применении таких мер нанимателем издается приказ. В нем указывают работников, которых необходимо обеспечить средствами защиты, а также работников, ответственных за размещение емкостей со средствами дезинфекции, обработку поверхностей в организации и проведение инструктажа по использованию средств защиты.
Если в вашей организации такие меры не приняты, то сразу следует обратиться к нанимателю с письменной просьбой о предоставлении средств защиты. Если нанимателем ваш вопрос разрешен не будет, обратитесь в комиссию по трудовым спорам с соответствующим заявлением.
В связи с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой наниматель устно предложил работать сверхурочно. Я не согласен. Подлежит ли оплате в таком случае выполняемая мной работа?
В соответствии со ст.119 ТК сверхурочной считается работа, выполненная работником по предложению, распоряжению или с ведома нанимателя сверх установленной для него продолжительности рабочего времени, предусмотренной правилами внутреннего трудового распорядка или графиком работы (сменности).
При этом не признается сверхурочной работа, выполненная сверх установленной продолжительности рабочего времени:
— по инициативе самого работника без предложения, распоряжения или ведома нанимателя;
— работниками с неполным рабочим временем в пределах полного рабочего дня (смены), полной рабочей недели;
— работниками по совместительству у того же нанимателя, а также у другого нанимателя сверх времени основной работы;
Исходя из описанной ситуации, что если нанимателем не издано никакого распоряжения, предложения, то такая работа не будет являться сверхурочной. Доказать, что вами была выполнена сверхурочная работа с ведома нанимателя, будет сложно.
В указанной ситуации предлагаю письменно обратиться к нанимателю, чтобы он согласовал сверхурочное выполнение работы, либо получить соответствующее распоряжение или предложение. Только в таком случае сверхурочная работа будет оплачена.
Стоит обратить внимание и на то, что привлечение к сверхурочным работам допускается только с согласия работника, за исключением случаев, установленных ст.121 ТК.
В связи с COVID-19 я предложила нанимателю перевести меня на дистанционную работу. Возможен ли такой вариант, и как это происходит?
Дистанционной является работа, которая выполняется вне места нахождения нанимателя с использованием для этого, а также взаимодействия с нанимателем информационно-коммуникационных технологий.
Таким образом, если ваши трудовые обязанности могут быть реализованы с использованием ИКТ, нет необходимости лично присутствовать при выполнении работы, вы можете работать дистанционно.
Для того чтобы выполнять работу дистанционно, с вами должно быть заключено дополнительное соглашение к трудовому договору. В нем указываются условия обмена с вами электронными документами и сообщениями в электронном виде, получения письменных заданий, результатов выполненной работы, обеспечения оборудованием для выполнения работы, возможные компенсации. О переводе на дистанционную работу наниматель должен издать приказ.
Если вы и наниматель достигните соглашения о выполнении работы дистанционно, будет соблюдена процедура изменения существенных условий и подписано допсоглашение, издан приказ, то осуществление работы дистанционно возможно.
Если изменение существенных условий труда (кроме исключения размера оплаты труда), в т.ч. перевод на дистанционную работу, осуществляется нанимателем в связи с обоснованными причинами неблагоприятного воздействия эпидемиологической ситуации на деятельность нанимателя, то в такой ситуации наниматель обязан предупредить работника письменно за один день.
Иногда наниматель вправе не продлить контракт с работником предпенсионного возраста
Гурьева Елена Александровна,
судья суда Минского района Минской области,
кандидат юридических наук
Фабула дела
С. требовала от КУП «УКС» восстановления на работе, взыскания среднего заработка за время вынужденного прогула, возмещения морального вреда.
Позиция истца
С. 07.05.2014 назначили на должность директора дочернего КУП «УКС». Контракт сроком на год в последующем трижды продлевался, в последний раз — с 07.05.2017 по 06.05.2018. В начале апреля 2018 года С. получила уведомление о непродлении контракта и была уволена 06.05.2018 в связи с истечением срока его действия на основании п. 2 ч. 2 ст. 35 ТК. С. считала увольнение незаконным, т.к. ответчик не учел ее предпенсионный возраст. Просила суд восстановить ее на работе в прежней должности с прежними существенными условиями труда, взыскать средний заработок за время вынужденного прогула и возмещение морального вреда в размере 5000 рублей.
Позиция ответчика
Представитель ответчика исковые требования не признал. Наниматель уволил С. в связи с истечением срока действия контракта с соблюдением всех норм трудового законодательства. Все причитающиеся при увольнении выплаты С. выплатили в полном объеме. Ссылка истицы на предпенсионный возраст и, соответственно, на предусмотренную тарифным соглашением льготу на продление трудовых отношений до достижения пенсионного возраста была необоснованной. Тарифное соглашение в указанной части распространяло действие только на работников, не имевших дисциплинарных взысканий. Истица же за последний год работы к дисциплинарной ответственности привлекалась не менее трех раз.
Решение суда
Основанием для прекращения трудового договора является истечение срока действия срочного трудового договора. Исключение составляют случаи, когда трудовые отношения фактически продолжаются и ни одна из сторон не потребовала их прекращения (п. 2 ч. 2 ст. 35 ТК).
Если трудовой договор прекратился в связи с истечением срока и работник оспаривает увольнение, законность прекращения договора должна оцениваться с учетом выполнения нанимателем требований ч. 2 ст. 17 ТК. Согласно данной норме срочный трудовой договор заключается, когда трудовые отношения нельзя установить на неопределенный срок с учетом характера или условий предстоящей работы, а также в случаях, предусмотренных ТК, в частности с руководителем организации (ст. 254 ТК).
Контракт представляет собой разновидность срочного трудового договора и заключается в порядке и на условиях, определенных законодательством о труде. В силу п. 16 постановления Пленума Верховного Суда N 4 истечение срока действия контракта — основание для его прекращения (п. 2 ч. 2 ст. 35 ТК). Контракт прекращается в последний день действия независимо от того, какой именно это день — рабочий или выходной. Увольнение работника по указанному основанию не исключается в период временной нетрудоспособности либо пребывания в отпуске.
В случае прекращения трудового договора без законного основания, а также при незаконном переводе, перемещении, изменении существенных условий труда либо при отстранении от работы орган, рассматривающий трудовой спор, восстанавливает работника на прежней работе, на прежнем рабочем месте с прежними существенными условиями труда (ст. 243 ТК).
Если восстановление на работе по причинам, не связанным с виновными действиями работника, невозможно или нецелесообразно, суд имеет право предложить и с согласия работника возложить на нанимателя обязанность выплатить возмещение в размере 10-кратного среднемесячного заработка. При восстановлении работника на прежней работе, а также при изменении формулировки причины увольнения, которая препятствовала поступлению на новую работу, наниматель выплачивает средний заработок за время вынужденного прогула (ч. 1 ст. 244 ТК).
В случае незаконного перевода на другую работу, увольнения без законного основания или с нарушением установленного порядка суд вправе по требованию работника вынести решение о возмещении морального вреда, причиненного данными действиями. Размер морального вреда определяет суд (ст. 246 ТК).
Истица считала увольнение незаконным, поскольку наниматель по тарифному соглашению обязан был продлевать контракт до достижения пенсионного возраста с работниками, которым осталось 3 года и менее до пенсии (а С. 17.04.2017 исполнилось 53 года). Подпункты 7.2, 7.3 Тарифного соглашения между Минстройархитектуры, Союзом строителей и Белорусским профсоюзом работников строительства и промышленности строительных материалов на 2016 — 2018 годы рекомендовали продлевать контракты с добросовестно работающими и не допускающими нарушений трудовой и исполнительской дисциплины работниками, имеющими:
— длительный стаж работы в организации (5 лет и более) — на срок не менее 3 лет;
— высокий профессиональный уровень и квалификацию — продолжительностью не менее 5 лет.
Рассматриваемое соглашение не допускало увольнения по истечении срока действия контракта одновременно двух работников из одной семьи; работников, воспитывающих детей в неполных семьях (одинокие матери (отцы), вдовы, вдовцы, опекуны); многодетных матерей (отцов)). Исключение составляли нарушители трудовой и производственной дисциплины. С данной категорией работников, которым оставалось 3 года и менее до пенсии, контракт продлевался (заключался новый) на срок до достижения пенсионного возраста.
В соответствии с коллективным договором КУП «УКС» контракт по истечении срока действия продлевался (перезаключался) по соглашению сторон, если в течение срока предыдущего контракта работник не имел дисциплинарных взысканий за грубое нарушение трудовой дисциплины. Под указанным нарушением понимался прогул без уважительных причин, появление на работе в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, распитие спиртных напитков, употребление наркотических или токсических средств в рабочее время или по месту работы; совершение по месту работы хищения имущества нанимателя.
Суд установил, что в период действия контракта истице 23.02.2017 объявили выговор за ненадлежащее выполнение должностных обязанностей. В период с 07.05.2017 по 06.05.2018 С. трижды привлекли к дисциплинарной ответственности. Истица данные решения нанимателя не обжаловала.
Представитель ответчика указал, что у нанимателя были основания для увольнения С. за систематическое невыполнение должностных обязанностей без уважительных причин. Вместе с тем ответчик учел возраст истицы, ее трудовой стаж и не произвел увольнение по инициативе нанимателя. Тем самым дал С. шанс без проблем трудоустроиться на новом месте, чем С. и воспользовалась.
Суд отказал С. в удовлетворении заявленных требований. Судебные издержки отнес на счет государства.
Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
Ваши права, когда снимаете квартиру
Когда вы снимаете квартиру, то получаете не только квадратные метры и расходы, но и права. Если знать их и использовать, можно сэкономить деньги, добиться выгодных условий и не потерять жилье в неподходящий момент.
Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится
Переслать через вотсап
Сохраните эти карточки на телефон, чтобы вас не обманули с документами и деньгами. Будете знать, что ответить наймодателю и как себя защитить.
Право заключить письменный договор
Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.
Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать. Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды. Свидетели тут не помогут. При этом доказать факт договора не значит доказать, на каких условиях он был заключен. Поэтому всегда подписывайте хотя бы стандартный договор со всеми существенными условиями. И обязательно его читайте.
Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.
Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.
Право въехать в свободную и пригодную для жизни квартиру
Как это работает. Квартиру должны сдать в нормальном состоянии, чтобы там можно было жить. Дом должен быть без трещин на стенах, с работающим отоплением и водопроводом. В квартире или комнате не должно быть посторонних, если это не предусмотрено договором, и лишних предметов — например хозяйской мебели, если вы не просили.
Наниматель может без проблем пользоваться не только квартирой, но и общим имуществом: лестницами, лифтом, двором, балконом, пандусами. Сосед не может сказать вам: «Вы не собственник, не ходите тут у нас по двору». Если сняли квартиру и платите за нее деньги, можете ходить, а досужим соседям напомните про статью 673 ГК РФ.
Право на проверку квартиры и опись имущества
Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.
Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.
Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.
Право получать документы на каждый платеж
Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен за нее платить. Если наниматель не платит, с него можно потребовать эти деньги, а через какое-то время выселить. Чтобы доказать платежи, нужны документы. Поэтому, когда вы отдаете деньги наличными или переводите их на карту, нужно брать подтверждение, что это не возврат долга и не подарок, а платеж за квартиру за конкретный месяц.
Для расчетов между физическими лицами обычно используется расписка. Если собственник зарегистрировался как самозанятый, он может отправить чек по смс или на электронную почту прямо с телефона.
Вообще-то каждый платеж за квартиру — это доход собственника и повод для налогов. Из-за этого нанимателям не дают документы, а при переводах просят ничего не писать в назначении платежа. Но если собственник написал вам расписку или получил деньги на карту, вопросы с налогами он решает сам. Факт передачи расписки нанимателю ничего не значит.
Налоговая не может увидеть расписку и ничего не узнает о переводах автоматически. Успокойте собственника и настаивайте на том, чтобы у вас были подтверждения оплаты. Без документов потом ничего не докажете. Например, если с вами захотят внезапно расторгнуть договор, хотя вы всегда платите вовремя, то с расписками не смогут, а без них — запросто.
Право на временную регистрацию
Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию. Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру. За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.
Временная регистрация нужна, чтобы ходить в поликлинику, устроиться на работу, записать ребенка в детский сад, получать пособия и подавать заявления по месту фактического проживания.
Требовать временную регистрацию не стоит: многие владельцы квартир не понимают, как она работает, и боятся, что вы обзаведетесь пропиской и продадите их квартиру. Или что потом вас будет сложно выселить. Лучше всего попросить о регистрации со ссылкой на закон. Хотя бы на короткий срок — на три месяца. Это быстро и бесплатно. Объясните, зачем это нужно, как это защитит от штрафов и почему ничем не грозит праву собственности на квартиру.
Право на проверку долгов за коммунальные услуги
Как это работает. По умолчанию за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. В договоре может быть написать другое, например что вы не платите за коммунальные услуги или что они входят в общую сумму. Но в любом случае еще до подписания договора и первого платежа нужно убедиться, что по этой квартире нет задолженности.
Долг за коммуналку — это повод потребовать с вас больше денег или отключить вам свет. Поэтому лучше делать так:
Право зафиксировать сумму платежей за квартиру
Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.
Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.
Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.
Право вселять своих детей без разрешения
Как это работает. В договоре найма квартиры наниматель — это один человек. Но с ним может жить кто-то еще, например супруг или друзья. Для этого нужно разрешение владельца жилья. Но для вселения детей такое разрешение не нужно, а в договоре их можно не упоминать.
Вы просто снимаете квартиру и въезжаете туда с детьми. Условие о норме жилья на них тоже не распространяется. Еще детям можно сделать временную регистрацию, если она у вас есть в этой квартире, и тоже без согласия собственника. Это на случай, если для садика, поликлиники или в пенсионном фонде требуют документы о месте проживания, а у ребенка регистрация в другом регионе.
Право делать текущий ремонт, но не делать капитальный
Как это работает. Все, что касается ремонта во время проживания и при выезде из квартиры, нужно описать в договоре. Чтобы потом не получилось, что вы должны переклеить обои и поменять ламинат, хотя не договаривались и прожили полгода.
Если ничего не написать в договоре, то по умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.
Право продлить договор в первую очередь
Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.
Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.
Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю. А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще. По закону прежний наниматель имеет право признать новый договор недействительным или потребовать компенсацию за то, что с ним отказались продлить договор и попросили съехать.
С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.
Право жить в квартире до конца договора, даже если ее продали или отдали в залог
Как это работает. Если хозяин квартиры решил ее продать или подарить, это не означает автоматического расторжения договора найма. Новые владельцы не могут прийти и выселить вас только потому, что теперь право собственности у них. У вас есть свое право — его гарантирует гражданский кодекс. Новый собственник квартиры автоматически становится вашим наймодателем и сдает вам жилье на тех же условиях. Вселиться в эту квартиру собственник не сможет, в ней будет жить тот, кто ее снял у прежнего владельца.
Если покупателя не предупредили, что квартира сдается, он честно за нее заплатил и даже взял ипотеку, вас это не касается. Можно договориться, но выселить вас не имеют права.
Новый собственник будет разбираться с прежним владельцем квартиры. Например, он может потребовать от него вернуть деньги, так как на квартире есть обременение в виде договора найма и жильцов. Или дождется окончания договора и не продлит его и всех выселит. Но сама по себе продажа квартиры при правильно составленном договоре найма — это не ваши проблемы.
Право расторгнуть договор и выехать из квартиры
Как это работает. У нанимателя есть право расторгнуть договор в любое время. Но нужно предупредить за три месяца или в тот срок, что указан в договоре. Даже если со стороны хозяина квартиры нет нарушений, вы все равно можете съехать, когда захотите. Например, договор заключили на год, а через полгода взяли ипотеку и стало понятно, что проживете в съемной квартире еще месяц. Как раз такой срок для предупреждения и указан в договоре. Можно съезжать, и никто вас не заставит платить до конца года.
У нанимателя есть право расторгать договор без суда и по любым причинам. Главное тут — предупредить, чтобы не потерять деньги. А вот у владельца квартиры такого права нет.
Право не съезжать по первому требованию собственника и даже при просрочке платежа
Как это работает. Вы можете съехать из квартиры просто потому, что нашли вариант выгоднее или купили свою, а вот собственник не может расторгнуть договор только потому, что захотел. Если квартиросъемщик ничего не нарушает и платит вовремя, он может жить в квартире, пока не закончится договор.
И даже если есть просрочка платежа, это все равно не повод расторгнуть с вами договор. Собственнику нужно подождать, пока просрочка составит два месяца для договора до года и шесть месяцев для длительных договоров. Месяцы могут идти не подряд. А потом все равно придется расторгать договор через суд.
Если хозяин квартиры внезапно пришел и говорит съезжать или платить больше, а у вас в договоре запрет на повышение платы и вы ничего не нарушили, живите себе дальше. Это право гарантировано вам законом.
Право забрать обеспечительный платеж при выезде из квартиры или зачесть его за последний месяц
Как это работает. В договоре найма квартиры может быть условие об обеспечительном платеже. Это нормально. Так собственник страхует себя от порчи имущества, внезапного ремонта по вине квартиросъемщиков или выезда из квартиры без предупреждения.
Обеспечительный платеж, или, как его еще называют, залог, — это страховка от нарушений, а не деньги, которые хозяин квартиры в любом случае оставит себе. Если при выезде никаких нарушений нет — мебель в порядке, у отделки естественный износ, платили вовремя, договор закончился по плану, — нет оснований не отдавать вам этот залог. Его должны вернуть полностью или зачесть в счет оплаты последнего месяца.
В договоре может быть другое условие, например что этот платеж остается у собственника как компенсация за ремонт после вашего выезда, но тогда вы заранее должны прочитать это, согласиться и подписать. Или не соглашаться и изменить договор до того, как отдадите деньги. Но если такого условия нет, работают нормы гражданского кодекса. И ваше право — забрать платеж, если вы ничего не нарушили и не должны компенсировать.
Право на возмещение убытков
Как это работает. Если кто угодно причинил вам ущерб, он должен его возместить. Убытки могут появиться в том числе из-за владельца квартиры, который вам ее сдает. Например, в квартире может прорвать батарею и вода испортит вашу мебель — это убытки, за которые нужно спрашивать с наймодателя. Или хозяин квартиры внезапно сменит замки и не пустит вас забрать вещи — это тоже убытки. Когда он без предупреждения расторгает договор или отказывается продлевать его с вами и вы платите риелтору за поиск нового жилья — это тоже убытки.
Скорее всего, за эти деньги придется судиться. Но это ваше право, и при грамотно оформленных документах шанс выиграть есть.