индексация арендной платы на уровень инфляции
Как прописать в договоре индексацию по данным Росстата
Уже полгода я веду переговоры по проценту индексации в договоре с такой формулировкой.
Стоимость услуг подлежит ежегодной индексации в зависимости от уровня инфляции по данным Росстата.
Так писать не стоит. Из-за вариантивности на сайте Росстата, формулировка позволяет обосновать несколько вариантов процентов.
Рекомендуемая формулировка, которая приведет к конкретным процентам звучит так:
Стоимость услуг увеличивается на уровень инфляции с января каждого календарного года. Уровень инфляции (индекс потребительских цен в Российской Федерации на товары и услуги) принимается за среднее значение полного истекшего года к полному предыдущему календарному году. Индекс потребительских цен определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.
При формировании условия об инфляции нужно обратить внимание на три параметра.
1. Категория инфляции
1. Индекс потребительских цен
2. Индекс цен приобретения
3. Индекс цен производителей
Может быть специальные категории будут отражать реальное удорожение в отрасли. Например, индекс цен производителей на строительную продукцию за 2019 год (декабрь 2019 года к декабрю 2018 года) составил 5 %, что выше индекса потребительских цен.
2. Период для расчета инфляции
1. Декабрь 2019 года к декабрю 2018 года
2. Среднее значение индексов 2019 года к среднему значение индексов 2018 года
Декабрь 2019 к декабрю 2018 года – самая распространённая методика расчета. Индекс потребительских цен по РФ декабрь 2019 к декабрю 2018 года это 3%. Тот самый процент, которые многие ресурсы позиционируют как инфляцию за 2019 год.
Но методика (декабрь к декабрю) не учитывает скачков цен в течение года. Для долгосрочного договора оказания услуг справедливее брать среднее значение 2019 года к 2018 году. Среднее значение индекса потребительских цен по РФ 2019 года к 2018 году – 4,5 %.
*Эта таблица с сайта Росстата. Ссылка:https://rosstat.gov.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d05/1.htm
3. Регион инфляции
Индексы отличаются по регионам, так что лучше указать РФ или конкретный регион.
Вам повышают аренду?
В договоре аренды недвижимости цена ― это существенное условие, поэтому стороны не только указывают стоимость квадратного метра площади, но и расписывают, как меняется цена на протяжении действия договора. В документе используют одну из формулировок — разберем каждую подробно.
В договоре есть пункт «Арендодатель имеет право увеличить арендную плату в одностороннем порядке». Это значит, что арендодатель увеличивает цену без согласия арендатора, но при этом арендодателю запрещено увеличивать цену чаще раза в год. Правило действует для всех типов договоров:
Однако одной формулировки об увеличении аренды недостаточно. В договоре подробно расписывают порядок, как уведомить арендатора о повышении арендной платы: способ уведомления и срок.
Когда получите уведомление, внимательно прочитайте договор. Посмотрите, внесен ли пункт об одностороннем увеличении и что написано о порядке уведомления. Проверьте, соблюдены ли условия договора: арендодатель предупредил вас в оговоренный срок и цена аренды повышается один раз в год. Если в документе нет этого пункта о повышении цены в одностороннем порядке, или арендодатель нарушил срок уведомления — вы можете отказаться и не подписывать соглашение. Вместо этого, напишите письменный отказ. В письме укажите на допущенные нарушения и на свое несогласие.
В договоре есть пункт «Стоимость аренды меняется по согласию сторон». Этот пункт не обязывает вас соглашаться с действиями арендодателя. Допустим, арендодатель предлагает повысить стоимость аренды на 10%. Вы можете выдвинуть встречное предложение — повысить аренду на 3% — или вовсе отказаться от повышения.
ПРИМЕР: В договоре стороны указали, что размер арендной платы можно менять по соглашению сторон. Арендодатель направил арендатору дополнительное соглашение об удорожании аренды на 15%. В ответном письме арендатор отказался подписывать соглашение.
Арендодатель потребовал через суд изменить договор. После нескольких инстанций Высший арбитражный суд отказал в иске. В решении указано: в договоре предусмотрено положение о возможности изменить плату по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Условие о возможности изменить цену не означает, что арендатор обязан соглашаться.
Можете застраховать себя от неожиданного повышения цены. Для этого попросите арендодателя изменить договор — добавить в него условие, которое разрешает вам отказаться от аренды в любое время без объяснения причин. В этом случае, когда арендодатель пришлет уведомление об увеличении цены, вы в ответ направляйте уведомление о расторжении договора. Но следует понимать, что это не только угроза или рычаг воздействия — вам действительно придется освободить помещение в оговоренный срок. Чтобы арендодатель согласился с пунктом о досрочном расторжении, можно компенсировать ему возможные убытки, например, оставить обеспечительный платеж.
Стоимость аренды не меняется. Это очень выгодное для арендатора условие, но арендодатели редко на него соглашаются. Чаще в документах используют формулировку о неизменности порядка исчисления арендной платы, например, с помощью индексации.
Если в договор внесено условие об индексации, попробуйте договориться с арендатором об ограничении размера индексации до официального уровня инфляции, но не больше 5%. Иначе арендодатель сможет проиндексировать оплату, на какую ему угодно сумму.
Если арендодатель собирается повышать арендную плату, а условия договора не могут ему помешать, проведите с арендодателем переговоры. Сообщите ему, что вы не можете платить более высокую цену. Можно сослаться на падение выручки и подтвердить слова бухгалтерскими или финансовыми документами. Например, вы можете передать арендодателю копию бухгалтерского баланса с пояснениями, отчет о финансовом результате. Убеждайте, что с вами арендодатель получает небольшой, но стабильный доход. Если вы съедете, ему придется искать новых арендаторов. Он рискует остаться без дохода.
Все переговоры лучше вести документально — обменяться письмами или запротоколировать устную договоренность. Например, накануне встречи направьте письмо с датой и местом переговоров. На встрече попросите секретаря вести протокол переговоров и зафиксировать достигнутые договоренности — документ подписывают представители обеих сторон.
Ссылайтесь на недостатки помещения. Если в арендуемом помещении есть недостатки, которые мешают им пользоваться, можете потребовать не только уменьшить арендную плату, но и расторгнуть договор. Тут есть условие: недостатки существовали ещё до заключения договора, но арендодатель не предупредил о них. Или вы не смогли заметить недостатки при осмотре помещения, так как они были скрытыми. Но если с потолка капало и подтеки были видны невооруженным взглядом, снизить аренду из-за протекающей крыши не получится.
Если же недостатки появились после того, как заключили договор и начали пользоваться помещением, у вас есть право заявить претензию и свои требования. Например, арендуемое здание признали аварийным, помещение не соответствует нормам пожарной безопасности, возникли неполадки с системами водоснабжения или канализации.
Вы можете попросить арендодателя устранить неполадки. Или предложите отремонтировать помещение, а расходы на ремонт учесть в счет будущих платежей. Если арендодатель откажется или проигнорирует ваши требования, предложите ему снизить аренду или направьте уведомление о расторжении договора.
Фиксировать недостатки нужно в присутствии арендодателя. Пригласите его в помещение и составьте комиссионный акт. Если представитель арендодателя не придет на осмотр, укажите на это в комиссионном акте и направьте копию документа по адресу арендодателя заказным письмом с уведомлением.
При осмотре помещения необходимо сфотографировать недостатки или снять их на видео. Если скрытые недостатки нельзя наглядно зафиксировать, и арендодатель отказывается их признавать, придется привлекать экспертную организацию. Эксперты обследуют недостатки и составят заключение. В документе эксперт подробно описывает недостатки, подтверждает их скрытый характер и выносит заключение — можно или нет использовать помещение. Заключение экспертизы прикрепите к письму о снижении цены и передайте арендодателю. Если не отреагирует, придется идти в суд.
Вы можете потребовать уменьшения цены, если договаривались об одном, а по факту получаете другое. Например, по договору арендодатель обязан предоставить бесплатные места на охраняемой парковке. Однако ваши сотрудники не могут парковать машины на стоянке, потому что арендодатель закрыл территорию на долгосрочный ремонт.
Если ваши сотрудники вынуждены искать места для парковки или вынуждены оставлять машины на неохраняемой территории ― это повод требовать снижения арендных платежей в части оплаты парковки.
Индексация арендной платы на уровень инфляции
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.02.2021 № Ф10-5028/2020 по делу № А64-7210/2019
Комментарий
Если договор предусматривает право арендодателя ежегодно повышать размер платы за пользование имуществом, то оформлять для этого отдельное дополнительное соглашение не требуется. Однако собственник обязан заблаговременно уведомить арендатора о повышении цены. К таким выводам пришел Арбитражный суд Центрального округа по итогам рассмотрения следующего спора.
По договору аренды арендодатель был вправе раз в год требовать увеличения платы с учетом процента инфляции. При этом договор был заключен на 11 месяцев без условия о пролонгации. Ближе к концу срока аренды стороны начали переговоры по заключению нового соглашения, однако компромисса не достигли. В результате арендатор с согласия собственника продолжил пользоваться помещением на основании первоначального договора. Но арендодатель заявил претензию о взыскании пеней за то, что плата вносится в меньшем размере, то есть без учета предусмотренного договором увеличения на уровень инфляции.
Рассматривая спор, судьи отметили: поскольку по истечении срока аренды имущество с согласия собственника по-прежнему находилось у арендатора, то заключенный на 11 месяцев договор перешел в бессрочный с сохранением всех прочих условий (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Сохранилось и условие о праве арендодателя повышать арендную плату в одностороннем порядке. Но поскольку стороны уже согласовали возможность увеличения платы по требованию арендодателя, заключать при каждом таком повышении дополнительное соглашение не нужно. В то же время в договоре не сказано, что арендная плата ежегодно автоматически повышается на уровень инфляции, такое увеличение поставлено в зависимость от волеизъявления (требования) собственника. Поэтому он обязан заблаговременно письменно уведомить арендатора о применении соответствующего положения договора. В рассмотренном случае такого уведомления не было. Следовательно, арендатор правомерно продолжал вносить плату в первоначальном размере. Ни о каких пенях речи быть не может (постановление от 17.02.2021 № Ф10-5028/2020 по делу № А64-7210/2019).
Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции
Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.
Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.
Ставка арендной платы
Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:
Следовательно, возможны следующие варианты:
Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.
Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.
Как производится индексация?
В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.
Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.
Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.
А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.
При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:
Вот пример условия договора об индексации:
«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».
В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.
Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.
При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.
Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).
Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.
Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.
В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.
Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?
Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.
Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.
Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!
Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:
Увеличение ставки арендной платы
В соответствии с п. 2 ст. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ (Информационное письм от 11.01.2002 N 66) в течение первого года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно оставаться неизменным. Далее арендная плата может меняться не чаще одного раза в год.
Что касается величины изменения ставки арендной платы, то этот вопрос законодательно не урегулирован. Соответственно, будут действовать те условия, которые стороны согласовали в оформлении договора.
При этом необходимо иметь в виду, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.
Вместе с тем существует еще один нюанс. Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.
Таким образом, если вы заключили договор аренды на предложенных условиях, то:
Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.