индексация арендной платы за нежилое помещение в 2021 году
Индексация арендной платы за нежилое помещение в 2021 году
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.02.2021 № Ф10-5028/2020 по делу № А64-7210/2019
Комментарий
Если договор предусматривает право арендодателя ежегодно повышать размер платы за пользование имуществом, то оформлять для этого отдельное дополнительное соглашение не требуется. Однако собственник обязан заблаговременно уведомить арендатора о повышении цены. К таким выводам пришел Арбитражный суд Центрального округа по итогам рассмотрения следующего спора.
По договору аренды арендодатель был вправе раз в год требовать увеличения платы с учетом процента инфляции. При этом договор был заключен на 11 месяцев без условия о пролонгации. Ближе к концу срока аренды стороны начали переговоры по заключению нового соглашения, однако компромисса не достигли. В результате арендатор с согласия собственника продолжил пользоваться помещением на основании первоначального договора. Но арендодатель заявил претензию о взыскании пеней за то, что плата вносится в меньшем размере, то есть без учета предусмотренного договором увеличения на уровень инфляции.
Рассматривая спор, судьи отметили: поскольку по истечении срока аренды имущество с согласия собственника по-прежнему находилось у арендатора, то заключенный на 11 месяцев договор перешел в бессрочный с сохранением всех прочих условий (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Сохранилось и условие о праве арендодателя повышать арендную плату в одностороннем порядке. Но поскольку стороны уже согласовали возможность увеличения платы по требованию арендодателя, заключать при каждом таком повышении дополнительное соглашение не нужно. В то же время в договоре не сказано, что арендная плата ежегодно автоматически повышается на уровень инфляции, такое увеличение поставлено в зависимость от волеизъявления (требования) собственника. Поэтому он обязан заблаговременно письменно уведомить арендатора о применении соответствующего положения договора. В рассмотренном случае такого уведомления не было. Следовательно, арендатор правомерно продолжал вносить плату в первоначальном размере. Ни о каких пенях речи быть не может (постановление от 17.02.2021 № Ф10-5028/2020 по делу № А64-7210/2019).
Программа льготной аренды для малого бизнеса продлена на 2021 год
.jpg "kepizo arednda dlya biznesa prodlenie gri(10)")
В 2021 году представители малого бизнеса, которые арендуют помещения площадью до 300 квадратных метров или занимаются социально значимыми видами деятельности, смогут получить льготную или минимальную ставку аренды городской недвижимости. Такая возможность включена в пятый пакет антикризисных мер поддержки предпринимателей, сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
«Программа льготной аренды городских помещений для малого бизнеса была запущена в Москве в 2013 году, сохранилась в период пандемии и в качестве дополнительной меры поддержки была продлена на 2021 год. Мера позволит 965 индивидуальным предпринимателям и организациям, арендующим помещения площадью до 300 квадратных метров или занимающимся социально значимыми видами деятельности, продолжать арендовать помещения за 4,75 тысячи рублей за один квадратный метр в год по минимальной ставке и за 3,5 тысячи рублей — по льготной. Это обеспечит поддержку малых предприятий, которые ранее получили право аренды объектов нежилого фонда без торгов», — отметил заместитель Мэра.
Льготная ставка — 3,5 тысячи рублей за квадратный метр в год — предоставляется компаниям, которые работают в социально значимой сфере, при наличии соответствующей лицензии в области здравоохранения, ветеринарии, образования, торговли товарами продовольственных групп, обеспечения льготного питания, бытового обслуживания, физической культуры и спорта, культуры и производства. Эта ставка предусмотрена также для компаний, которые принимают на работу людей с инвалидностью, — их количество должно составлять не менее 50 процентов от общего числа сотрудников, а доля в фонде оплаты труда — не менее 25 процентов. Помимо этого, арендаторы должны быть включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованный на сайте Федеральной налоговой службы, и не иметь задолженностей по арендной плате и неустойкам — штрафам или пеням.
«Воспользоваться этой мерой поддержки из пятого пакета смогут представители малого бизнеса, которые арендовали городские помещения по минимальной или льготной ставке в 2020 году. Из них более 60 арендаторов автоматически сохранят минимальную ставку аренды на следующий год, а 900 предпринимателей могут сохранить льготную ставку или перейти на нее по решению Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства. Всего с 2013 года этой льготой воспользовались четыре тысячи представителей малого бизнеса. Это количество постепенно сокращалось и достигло показателя в 965 предпринимателей за счет того, что большая их часть воспользовалась правом преимущественного выкупа арендуемых у города нежилых помещений», — отметил Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман.
Индексация арендной платы с учетом инфляции 2021
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Индексация арендной платы с учетом инфляции 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:
Следовательно, возможны следующие варианты:
Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.
Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.
Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции
В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.
Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.
Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.
А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.
При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:
Вот пример условия договора об индексации:
«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».
В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.
Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.
При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.
Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).
Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.
Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.
В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.
Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.
Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.
Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!
Дальнейшая ситуация на рынке напрямую будет зависеть от эпидемиологической обстановки и будущих ограничительных мер или их отсутствия, подчеркнул Алексей Попов. По его мнению, даже если новый карантин не введут, после возвращения цен к докризисным значениям больший рост маловероятен, поскольку доходы населения падают и растет безработица.
В последние дни наблюдается заметный прирост новых случаев заражения коронавирусом, из-за чего нельзя исключать негативный сценарий развития событий. Если правительство вновь введет ограничительные меры, ситуация повторится — приезжие будут вынуждены покинуть крупные города и на время отказаться от съемного жилья, сказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Арендатор должен правильно рассчитывать арендную плату, иначе он рискует нарушить одно из существенных условий договора – размер арендной платы. В случае его систематического нарушения (два и более раз) у арендодателя возникает существенное основание для досрочного прекращения договора аренды земельного участка через суд.
Итак, чтобы выплачивать арендную плату в необходимом размере и избежать неполного расчета с арендодателем, важно понимать, нужно ли индексировать арендную плату по договору аренды земельного участка.
Индексация арендной платы или ее отсутствие должны быть зафиксированы в условиях договора. Поэтому прежде всего нужно проверить условия конкретного договора.
В договоре может быть прописано следующее:
Итак, чтобы иметь право не индексировать арендную плату, это необходимо прямо отразить в условиях договора, например, так: «Арендная плата не подлежит индексации». Во всех других ситуациях согласно ст. 21 Закона № 161 арендная плата должна индексироваться.
Совет! Проверьте каждый действующий договор аренды земельного участка на наличие или отсутствие в нем условия об индексации арендной платы.
Размер арендной платы и ее индексация определяются по договоренности сторон. К сожалению, законодательством не предусмотрен порядок индексации арендной платы. Поэтому стороны свободны сами выбирать такой механизм. Хорошо, если они не обошли этот вопрос в договоре и предусмотрели, какой индекс применять, с какого периода и т. п.
Но не всегда все так просто. Индекс инфляции публикуется за предыдущие периоды (ежемесячно и за календарный год), поэтому обычно на время выплаты арендной платы точный индекс инфляции за текущий год еще не известен.
В таком случае не будет ошибкой применять для расчет индекс инфляции за прошлый календарный год или предыдущие перед выплатой 12 календарных месяцев пользования земельным участком. Оба способа правомерны, если иное не предусмотрено договором.
Рассмотрим на примерах, какой будет арендная плата в зависимости от выбранного механизма индексации.
Пример 1
По условиям договора арендная плата составляет 10 000 грн, подлежит индексации и выплачивается в марте 2020 года. Детального механизма индексации договором не предусмотрено, поэтому арендатор решил воспользоваться индексами инфляции за предыдущие 12 календарных месяцев перед выплатой – с марта 2019 года по февраль 2020-го.
Перемножив коэффициенты индексации за указанный период, получаем индекс инфляции 1,024. Тогда проиндексированная сумма арендной платы будет составлять 10 240 грн (10 000 грн х 1,024).
Пример 2
Условия те же, что и в примере 1. Однако арендатор принял решение проиндексировать арендную плату исходя из индекса инфляции за предыдущий календарный год.
Индекс инфляции за 2019 год составляет 1,041. Рассчитаем проиндексированную арендную плату:
10 000 грн х 1,041 = 10 410 грн.
Таким образом, оба варианты могут применяться и не будут нарушать права арендодателя. Если же условия договора содержат конкретный механизм индексации, то нужно соблюдать именно его.
С целью избежания недоразумений между арендатором и арендодателем желательно прописать механизм индексации в договоре аренды. Рассмотрим, как это можно сделать (см. образец).
ОБРАЗЕЦ
4.1. Орендна плата за договором становить 5 % від НГО земельної ділянки, що становить 3 тис. грн.
4.2. Орендна плата у розмірі, встановленому п. 4.1 Договору, вноситься орендарем у грошовій формі на розрахунковий рахунок орендаря, вказаний у п. 7.1 Договору.
4.3. Орендна плата підлягає індексації. Індексація здійснюється орендарем шляхом множення розміру, визначеного п. 4.1 Договору, на коефіцієнт індексації, що розраховується як добуток щомісячних індексів інфляції за минулий календарний рік.
Если стороны желают предусмотреть индексацию за предыдущие 12 календарных месяцев перед выплатой, то последнее предложение должно звучать так: «…як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується орендна плата». Таким образом уточняется, за какой период следует брать для расчета индексы инфляции.
На законодательном уровне так и остались нормы (см. выше), согласно которым может иметь место двойная индексация – индексация НДО в порядке, определенном НК, и индексация арендной платы согласно Закону № 161.
Однако сейчас эта проблема не является актуальной из-за двух событий:
Поскольку оценка проводится один раз в 5–7 лет и ИПЦ определен на уровне 100 %, до 2023 года коэффициент индексации НДО будет составлять 1,0.
Итак, как минимум до 2023 года НДО земель сельхозназначения не будет индексироваться (индекс равняется 1). Поэтому остается только индексация арендной платы. Но даже ее можно избежать, предусмотрев такое условие в договоре.
Фиксация в договоре аренды. Граница курса и валютный коридор.
Арендная плата исчисляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором. Чтобы не увеличивать арендную плату на индекс инфляции, в договоре нужно прямо прописать условие о непроведении индексации.
Законодательством не предусмотрен порядок индексации арендной платы. Поэтому стороны имеют право установить в договоре желаемый для них механизм индексации. Учитывая то, что индексы инфляции публикуются за прошлые месяцы, рассчитать сумму индексации до конца текущего года не удастся. Брать можно прошлый календарный год или предыдущие 12 календарных месяцев перед выплатой.
Величина НДО не будет увеличиваться до 2023 года, поскольку коэффициент индексации для нее будет составлять 1,0. Это связано с проведением всеукраинской НДО и закреплением в нормах НК до 2023 года ИПЦ на уровне 100 %. Значит, остается индексировать только арендную плату, если ее проведение установлено договором.
Источник: «Баланс-Агро» № 21, который выходит из печати 04.05.20 г.
В настоящий момент уровень инфляции неизвестен. Прогноз Центрального банка России в пределах 3,9-4,2%. Это минимальный процент повышения зарплаты, отмечают в Роструде. Отметим, что если по итогам календарного года повышения не было, то работодателя оштрафуют. А надзорные и судебные органы заставят пересчитать деньги с учетом инфляции и доплатить налоги.
Компания может самостоятельно устанавливать, какие выплаты она собирается индексировать – только оклады или еще и премии. Тут стоит отметить, что большинство доплат, например за ночное время, фирмы и так считают в процентах от оклада, поэтому эти выплаты также вырастут после повышения. Некоторые фирмы считают, что могут отказаться от индексации окладов, если платят премии. Но это заблуждение, за которое компанию оштрафуют.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Инфляция — это повышение общего уровня цен на товары и услуги за определенный промежуток времени. Для рядовых граждан инфляция заключается в регулярном повышении розничных цен при одновременном снижении покупательской способности. Ежемесячные и ежегодные показатели инфляции рассчитывает и публикует Росстат. Также эти данные учитываются для индексации пенсий и социальных выплат, зарплат бюджетникам.
Инфляция простыми словами представляет собой рост розничных цен на услуги и товары, который сопровождается снижением покупательской способности. Это означает, что за одну и ту же сумму через определенное время можно купить меньшее количество товаров и услуг.
показатель инфляции носит комплексный характер, т.е. подсчитывается по всем видам товаров и услуг, а не по отдельным группам;
в России для расчета инфляции применяется показатель индекса потребительских цен, т.е. конечную стоимость товаров и услуг для покупателя с учетом налогов и сборов;
инфляция рассчитывается за длительный период времени, чтобы сгладить сезонные отклонения по ценам.
Инфляция фиксируется, если уровень доходов граждан не соответствует росту цен. В данном случае снижается покупательская способность. Если зарплаты, пенсии и другие доходы расту быстрее чем цены, может фиксироваться дефляция.
7 главных ошибок начинающего Предпринимателя при аренде нежилого Помещения.
За новогодние праздники потребительские цены в России выросли на 0,4%, следует из данных Росстата. За аналогичный период прошлого года инфляция составила 0,3%.
С начала 2021 года сильнее всего выросли цены на овощи (+2,4%), куриное мясо (+0,7%), молоко (+0,5%), яйца, муку и чай (+0,3%). При этом снизились цены на сахар (-0,7%), пшено (-0,4%) и колбасы (-0,1%).
Бензин подорожал на 0,4%, дизельное топливо — на 0,1%. Также увеличилась стоимость иностранных автомобилей (+0,4%).
Правительство РФ ожидает инфляцию в пределах 4%.
«В сфере макроэкономики нашими приоритетами по-прежнему будут сохранение бюджетной и долговой устойчивости. Разумные размеры заимствований на рынке и сохранение низкой инфляции. В прошлом году этот показатель превысил целевой уровень. Ожидаем, что он вернется в прежние границы уже по итогам этого года», — сказал премьер-министр РФ Михаила Мишустина во время Гайдаровского форума.
В октябре 2020 года Банк России опубликовал прогноз по инфляции на 2021 год. В условиях проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция в России составит 3,5-4,0 в 2021 году и будет находиться вблизи 4% в дальнейшем.
Показатели инфляции прямо или косвенно повлияют:
на доходную и расходную часть федерального, региональных и муниципальных бюджетов;
на индекс повышения тарифов ЖКХ;
на индекс повышения пенсий, социальных выплат, денежного довольствия и зарплаты;
на меры государственной поддержки отраслям экономики, организациям и предпринимателям;
на таможенные пошлины и льготы;
на показатели прожиточного минимума.
Коэффициент инфляции обычно применяется вместе с другими экономическими показателями (рост ВВП, индекс потребительских цен, стоимость продуктовой корзины и т.д.). Прогнозируемый коэффициент инфляции на будущий год применяется для определения индекса повышения пенсий, зарплат и денежного довольствия.
Государство периодически индексирует пенсии, пособия, социальные выплаты и зарплаты, чтобы компенсировать падение доходов из-за инфляции. Например, индексация пенсий работающим пенсионерам в 2021 году составит 6.3%. Это выше официального показателя инфляции за 2020 год, который составляет 4,91%.
Повышение пенсий, зарплат и пособий не происходит автоматически из-за инфляции. Решение об индексации принимают власти с учетом множества экономических показателей, возможностей бюджетов. Например, в 2021 году не будет индексироваться зарплата федеральных бюджетников, несмотря на инфляцию.
Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:
Следовательно, возможны следующие варианты:
Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.
Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.
Повышение арендной платы на уровень инфляции
В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.
Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.
Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.
А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.
При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:
Вот пример условия договора об индексации:
«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».
В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.
Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.
Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.
Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!
Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:
Индексы установлены дифференцированно на первое полугодие и на второе полугодие 2020 года. В первом полугодии предусмотрено нулевое значение индекса. Во втором полугодии значение индекса, в частности по г. Москве, составит 5, по Московской области — 4,1, Санкт-Петербургу — 3,8, Ленинградской области — 3,6.
Установление индексов является частью механизма государственного контроля за ростом коммунальных платежей в РФ. Согласно Жилищному кодексу РФ повышение размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги выше предельных индексов не допускается.
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 20 июня 2006 г. N А65-17143/05-СГ2-4
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани,
на решение от 09.12.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-17143/05-СГ2-4,
по исковому заявлению Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Апекс», г.Казань, с участием третьего лица: муниципального унитарного предприятия «ЖКУ Приволжского района г.Казани о взыскании 2913017 руб. 23 коп. долга, 497663 руб. 96 коп. пени, расторжении договора и изъятии занимаемого помещения,
Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г.Казани обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Апекс» с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора МУП ЖКУ Приволжского района г.Казани о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1934822 руб. 56 коп, пени в сумме 234660 руб. 08 коп. по договору аренды N 2480-7 от 01.09.2001 г., о расторжении договора аренды N 2480-7, об изъятии у ответчика нежилого помещения общей площадью 1687,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Казань, ул.Р.Зорге, д.39 и передаче его по акту приема-передачи истцу.
До принятия решения по существу истец увеличил размер задолженности по арендной плате до 2913107 руб. 23 коп. и размер пени до 497663 руб. 96 коп. за счет увеличения периода просрочки с 01.09.2001 г. по 31.10.2005 г.
Ответчик предъявил истцу встречный иск о признании незаключенными дополнительного соглашения к договору аренды от 21.07.2003 г. и односторонних сделок (уведомления N 6190 от 29.05.2002 г. и уведомления N 7493 от 05.07.2004 г.).
Встречный иск рассмотрен одновременно с первоначальным иском.
Решением от 09.12.2005 г. первоначальный иск в части расторжения договора аренды N 2480-7 от 01.09.2001 г. оставлен без рассмотрения, в удовлетворении других требований первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично, дополнительное соглашение от 21.07.2003 г. признано незаключенным, в удовлетворении встречного иска в части признании односторонних сделок незаключенными отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 22.02.2006 принятое решение оставлено без изменения.
Возможность изменения арендной ставки регулируется пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, которая гласит: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».
Как это часто случается с российским законодательством, пункт может трактоваться по-разному. В частности, возникают споры относительно того, к чему относится оговорка «если иное не предусмотрено договором»: только к возможности изменять арендную плату по соглашению сторон или ко всей норме в целом, в том числе к периодичности изменения арендной платы. Иными словами, спор заключается в возможности изменять арендную ставку чаще, чем раз в год.
Сразу стоит отметить, что у судий тоже нет единого мнения по этому вопросу. И если Высший арбитражный суд придерживается позиции, согласно которой нельзя менять уровень ставок чаще, чем раз в год (это отражено в пункте 11 информационного письма от 11.01.02 №66 «Обзор практики споров, связанных с арендой»), то позиция нижестоящих судов может быть отличной.
Так, некоторые суды расценивают запрет на изменение арендной платы чаще раза в год как императивный (т.е. не допускающий выбора и требующий безусловного подчинения) и признают ничтожными условия договора, предусматривающие иной порядок, ссылаясь при этом на тот же пункт 11 письма от 11.01.02 № 66. Однако другие суды воспринимают вышеупомянутый пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса как диспозитивную (допускающую выбор) норму, позволяющую сторонам установить меньшую периодичность. Формально же бытует мнение, что арендодатель может изменять уровень арендной ставки не более, чем раз в год. Кстати, это относится не только к первому, но и к последующим изменениям.
Условия индексации, как правило, коррелируют с валютой договора. В случае с рублевыми ставками индексация может устанавливаться в размере индекса потребительских цен по данным Росстата. Такой вариант является достаточно распространенным, хотя и носит спорный характер, ведь прямой связи между ставками аренды и изменением потребительской корзины, нет. В случае, если вы решили пойти по такому пути, то стоит включить в договор условие с формулировкой: «Каждый последующий год срока аренды ставка базовой арендной платы увеличивается на ИПЦ по данным Росстата за календарный год, предшествующий дате индексации, но не более чем на 5%».
Если арендная ставка исчисляется в валюте, как правило, используется условие «по курсу ЦБ РФ». При этом иногда указывается валютный коридор, например: «…по курсу ЦБ РФ на дату оплаты, но не менее 33 рубля за 1 долл. США и не более 35руб. за 1 долл. США». Индексация в случае с арендными ставками в валюте нередко привязывается к CPI США (индекс потребительских цен США), если речь идет о долларах США и к HICP еврозоны (унифицированный индекс потребительских цен еврозоны), если договор заключен в евро.
Калькулятор производит расчёт индексации зарплаты статье 134 ТК РФ или по трудовому договору.
Индексация производится помесячно. Информация об индексах потребительских цен берётся с сайта Федеральной Службы Государственной Статистики
Калькулятор может индексировать суммы по уровню ИПЦ Российской Федерации, федерального округа либо региона проживания истца.
Введите параметры задолженности
Сайты, которые нам доверяют
Ниже перечислен список сайтов, которые разместили на своих площадках виджет данного калькулятора
Суды, которые нам доверяют
Ниже перечиселен список официальных сайтов судов, которые поделились ссылкой на наши калькуляторы, как образец для расчётов
Суды, принявшие расчёты
Ниже перечиселен список ссылок на решения судов, которые приняли исковые заявления с таблицей расчётов, выполненных с помощью данного калькулятора
30.10.2015 16195 0 1
Бюджетное учреждение сдает предприятию в аренду помещение с 01.07.15 г. без проведения конкурса. Размер арендной платы за базовый месяц составляет 960 грн. с НДС. В каком порядке рассчитывается индексация арендной платы в последующие месяцы?
Как размер арендной платы, так и порядок ее индексации является одним из существенных условий договора аренды (ч. 1 ст. 10 Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества», далее – Закон № 2269).
В отличие от госорганов и бюджетных учреждений, индексация зарплат в которых проводится в соответствии с федеральным законодательством и ведомственными актами, коммерческие организации вправе самостоятельно определять механизм проведения индексации зарплат.
В организациях, не получающих бюджетного финансирования, индексация и конкретный порядок ее проведения могут устанавливаться коллективным договором, соглашениями или любыми другими локальными нормативными актами. Например, положением об индексации зарплат.
Никаких специальных требований к механизму индексации ТК РФ не предъявляет. В трудовом законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие периодичность индексации, особенности ее проведения на разных предприятиях, а также не указан перечень выплат, подлежащих индексации. Все эти моменты работодателя, которые не получают бюджетного финансирования, определяют самостоятельно, исходя из собственных финансовых возможностей и результатов деятельности.
Повышение заработной платы может осуществляться как путем пропорционального увеличения всех выплат, предусмотренных системой оплаты труда организации и трудовым договором работников, так и путем увеличения отдельных выплат, входящих в заработную плату. Момент индексации также никак не регламентирован, что позволяет работодателю провести ее как в начале, так и в середине года.
Что касается конкретной величины индексации, то она трудовым законодательством также не регламентируется. В ТК РФ нет норм, устанавливающих минимальные значения и рамки, которыми работодатели должны руководствоваться при осуществлении индексации зарплат. Вопрос о том, как повысить зарплаты работников в очередном году, решается самим работодателем.
При этом законодательство не требует от работодателей повышать зарплаты сотрудников именно на уровень официальной величины инфляции в стране. В ст. 134 ТК РФ инфляция упоминается только в качестве основания для проведения индексации зарплат. При этом указанная норма не содержит условия о том, что при проведении индексации работодатели непременно обязаны руководствоваться официальной инфляцией. Если работодатель проиндексирует зарплаты ниже величины официальной инфляции, то это не будет считаться нарушением (определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.01.2017 № 33-1934/2017).
Но для того, чтобы со стороны проверяющих Роструда не возникло никаких претензий и свою правоту не пришлось отстаивать в суде, повышать зарплату все же лучше именно на величину официальной инфляции. Разумеется, если у работодателя имеются соответствующие финансовые возможности. Сейчас Минтруд исходит из того, что индексация – это увеличение заработной платы работников именно на уровень инфляции и никак не меньше (письмо Минтруда от 24.12.2018 № 14-1/ООГ-10305).
Непроведение индексации зарплат является основанием для привлечения работодателя и его должностных лиц к административной ответственности. Причем штрафы будут назначены не по ст. 5.31 КоАП РФ за нарушение коллективных соглашений (штраф до 5 000 рублей), а по ст. 5.27 КоАП РФ за нарушение трудового законодательства (штраф до 70 000 рублей).
Как пояснил Минтруд в письме от 26.12.2017г. № 14-3/В-1135, несмотря на то, что индексация регулируется локальными актами, штрафы за неиндексацию зарплат все равно придется платить по ст. 5.27 КоАП РФ, поскольку индексация гарантирована работникам ТК РФ.
Соответственно, за данное нарушение ч. 1 ст. 5.27 КоАП РФ устанавливаются следующие штрафы:
Повторное нарушение трудового законодательства в части непроведения индексации зарплат повлечет наложение административных штрафов уже в повышенном размере:
Также за повторное непроведение индексации зарплат должностным лицам организации грозит возможность дисквалификации на срок от 1 года до 3 лет.
Индексация – это одностороннее увеличение Арендной платы и/или сопутствующих платежей (эксплуатационного, маркетингового платежа) раз в год на %, согласованный Сторонами в Договоре аренды. Индексация служит механизмом защиты Арендодателя от инфляции. Для Арендатора она невыгодна и влечет увеличение издержек на аренду.
Приемлемойв Долгосрочном Договоре арендыкоммерческой недвижимости являетсяиндексация 1 (Один) раз в год не болеечем на 5 (Пять) процентов.Данная цифра является стандартомв долгосрочных контрактах. Есть ситуации,когда она снижается до 3-4 (Трех-четырех)% в год или повышается до 6 (Шести) %, ноне более.
Ранее некоторые крупныехолдинги включали в договоры арендыиндексацию 10 (Десять) %, но данный размериндексации влияет в целом на окупаемостьпроекта, и возможно его согласованиетолько в случае, если Вы понимаете, чтоАрендная плата по объекту согласованасразу со скидкой, существенно ниже, чемв целом по рынку.
Хотя даже в такойситуации, я бы предпочла предусмотретьступени оплаты Арендной платы, нежели10-ти % индексацию.
Роструд требует проиндексировать зарплаты в 2021 году
Пример 1 (более выгодный для Арендатора):
«Начиная с первой годовщины Даты отсчета, Арендодатель имеет право (в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ) не чаще одного раза в год увеличить в одностороннем порядке размер Фиксированной части Базовой арендной платы, но не более, чем на __% (___________ процентов) в год, письменно уведомив об этом Арендатора за 30 (Тридцать) календарных дней до такого увеличения.»
1. Дата отсчета в Примере 1 выше по тексту подразумевает момент начала коммерческой деятельности в Помещении. Например, Вы подписали «01» сентября Акт приема-передачи Помещения и начали выполнять ремонтные работы в Помещении. У вас были арендные каникулы. После окончания ремонта, например, «01» ноября вы подписали Акт о начале коммерческой деятельности и начали работу.
Дата отсчета в вашем Договоре привязана к дате подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть индексация произойдет через год после подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть «01» ноября следующего года, а не «01» сентября. Вы «экономите» таким образом 2 (Два) месяца индексации и доплаты арендной платы. Можно не вводить термин «Дата отсчета», а прописать конкретную дату следующей индексации или привязаться к Акту о начале коммерческой деятельности, если он есть.
2.Второй важный момент, мы указываем, чтоАрендодатель обязан уведомить Арендатораза 30 (Тридцать) дней до увеличения. Тоесть, если Арендодатель забудет о том,что он должен уведомить, Вы вправеотказываться от индексации до тех, покане будете уведомлены.
Например,он не уведомил Вас «01» октября о том,что с «01» ноября планируется повышениеиндексации, а сразу выставил «01» ноябрясчет на Арендную плату с учетом индексации.Вы вправе отказаться платить с учетоминдексации и попросить официальногоуведомления в соответствие с условиямиДоговора, таким образом, вы выигрываетееще 30 (Тридцать) дней на отсутствиииндексации.
3.К тому же, получив от Арендодателяуведомление о грядущей индексации, выможете успеть провести переговоры о ееотмене. Разумеется, что Арендодательне обязан ее отменять, но если он понимает,что в противном случае существуют рискипотерять Арендатора и потратить времяна поиск нового, то возможно ему будетвыгоднее согласовать отмену.
Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это совокупность действий сторон договора аренды недвижимости, согласно которым одна сторона, например арендодатель, может законным способом изменить условия заключенного договора без предварительного согласования с другой стороной после заключения такого договора.
Если же сторонам необходимо наделить данным правомочием арендатора, следует учитывать то, что в правоприменительной практике не сложился такой обычай делового оборота, но законом это не запрещено.
Обычно, правом на одностороннее изменение стоимости арендной платы обладает только сторона, которая распоряжается имуществом (арендодатель).
Поэтому при составлении договора нужно максимально точно и прозрачно прописать пункты о наделении арендатора правом на изменение арендной платы в одностороннем порядке, чтобы избежать рисков при рассмотрении спора в суде.
1) Согласовать и включить в договор пункт об одностороннем изменении размера арендной платы и во избежание рисков установить следующее:
Но если стороны на момент заключения договора не согласовали такое условие, то они могут внести изменения в договор аренды дополнительным соглашением об изменении условий, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ (размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором).
2) Сторона, которой предоставлено право на изменение договора в одностороннем порядке, должна уведомить другую сторону об изменении цены в соответствии с заключенным договором.
Как было сказано выше, односторонний порядок изменения условий договора аренды не предусмотрен, но ст. 450.1 ГК РФ предусмотрен уведомительный порядок для одностороннего отказа от договора, поэтому данную норму можно применить по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).
Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.
В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:
– способ уведомления об изменении условий Договора;
– перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.
Стороны могут установить следующие способы доведения сведений:
– направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);
– публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);
– вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).
3)Обязанность уплачивать новую арендную плату у стороны возникает, как правило, с момента получения уведомления.
Стороны могут указать иной момент изменения арендной платы. Это условие также рекомендуется внести в договор аренды недвижимости.
Расчет индексации арендной платы
Изменение арендной платы в связи с инфляцией является выгодным действием для арендодателя.
В договоре аренды прописывают порядок расчета арендной платы с помощью коэффициентов, тарифов, формул или других данных, согласованных арендатором и арендодателем.
Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таких случаях в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.
Примеры формулировки условия:
“Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен по России, установленным Федеральной службой государственной статистики”.
“Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области”.
Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.
Оценка арендной платы используется в следующих случаях:
Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:
В результате возможны два варианта:
Арендная плата по договору аренды транспортного средства без экипажа может быть установлена двумя разными способами.
1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.
В данном случае определяется точная денежная сумма, подлежащая перечислению арендатором арендодателю в сроки, установленные договором.
Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 10 000 руб. (Десять тысяч рублей), включая НДС».
2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.
В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.
Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 1000 USD (одной тысячи долларов США) в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».
Обязана ли коммерческая фирма индексировать зарплату: ответ Роструда
Стороны могут в любой момент изменить размер арендной платы, заключив дополнительное соглашение к договору аренды. Однако арендатор может и не согласиться на предложение арендодателя заключить такое соглашение.
Поэтому имеет смысл заранее включить в текст договора условия, благодаря которым аренда будет оставаться выгодной для арендодателя. Это можно сделать несколькими способами.
Во-первых, установить арендную плату не в твердом размере, а в виде формулы (в зависимости от уровня инфляции, курса иностранной валюты и т. п.).
В этом случае сумма, которую получает арендодатель, будет меняться автоматически (например, индексироваться с учетом инфляции).
Плюс в том, что с формальной точки зрения условие договора о порядке исчисления арендной платы будет оставаться неизменным. А значит, не будет подпадать под ограничения на изменение размера арендной платы.
Во-вторых, предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.
Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке
«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».
При этом необходимо использовать максимально четкие и подробные формулировки, в частности, прописать в договоре следующее.
Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.
Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно. Иначе проверяющие могут доначислить доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250 НК РФ).
Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу. К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год.
Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно. Тогда общая сумма аренды составит 3900 руб. (390 руб. х 10 мес.). Значит, в договоре можно указать ставку 325 руб. за кв. м (3900 руб.
Договоры с энергоснабжающими организациями, как правило, заключают арендодатели. Поэтому именно на их адрес выставляют счета по коммуналке. А арендаторы потом компенсируют эти затраты. Есть несколько вариантов такой компенсации.
Включить стоимость услуг в арендную плату. Именно такое условие является наиболее выгодным для расчета налогов. Ведь в этом случае ваша компания сможет заявить вычет НДС с полной суммы арендной платы без каких-либо сложностей.
При этом можно установить твердую ставку аренды. Либо прописать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, которая зависит от потребленных арендатором услуг.
Но для вычета НДС и учета расходов необходима первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы. Это может быть акт или справка-расчет с приложением копий счетов поставщиков коммунальных услуг.
Поэтому в договоре установите обязанность контрагента предоставлять такой документ.
Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Более того, включить эту сумму НДС в расходы чиновники тоже не разрешают (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).
Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08). Но чтобы не спорить с налоговиками, лучше включить коммуналку в арендную плату.
Проиндексируют ли зарплаты с 1 февраля 2021 года?
Штрафы или пени можно требовать с контрагента, только если они прямо предусмотрены в договоре (ст. 330 ГК РФ).
Если написать расхожую шаблонную фразу «стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ», то по закону получится взыскать лишь проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). То есть, к примеру, с арендатора за задержку арендной платы.
Поэтому в разделе об ответственности выгоднее установить конкретный размер пеней чтобы он был ниже, чем проценты, рассчитанные по статье 395 Гражданского кодекса РФ.
Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это совокупность действий сторон договора аренды недвижимости, согласно которым одна сторона, например арендодатель, может законным способом изменить условия заключенного договора без предварительного согласования с другой стороной после заключения такого договора.
Если же сторонам необходимо наделить данным правомочием арендатора, следует учитывать то, что в правоприменительной практике не сложился такой обычай делового оборота, но законом это не запрещено.
Обычно, правом на одностороннее изменение стоимости арендной платы обладает только сторона, которая распоряжается имуществом (арендодатель).
Поэтому при составлении договора нужно максимально точно и прозрачно прописать пункты о наделении арендатора правом на изменение арендной платы в одностороннем порядке, чтобы избежать рисков при рассмотрении спора в суде.
Важно!
Односторонний порядок изменения условий обязательно должен быть предусмотрен в заключенном договоре или законе, а сторона, которой предоставлено данное право, действовать добросовестно и разумно в пределах предусмотренных законами или договором, согласно ст. 450 Гражданского Кодекса РФ.
Если такое условие не согласовано договором, то ни одна из сторон не вправе вносить изменения (ст. 310 ГК РФ). В таком случае внести изменение можно заключив соглашение сторон (п.1 ст.450 ГК РФ).
Законодательством не предусмотрен порядок одностороннего изменения договора аренды, следовательно, стороны, принимая во внимание п.4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.
При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.
Бланк уведомления здесь.
Сообщаем Вам, что с «__».__.20__ года Распоряжением Министерства экологии и природопользования ____________ области от «__».__.20__ года №_______ в________ раза увеличена кадастровая стоимость земельных участков _______________________, расположенных по адресу. ____________________________________.
Соответственно, соразмерно увеличился земельный налог, в связи с чем, рыночные цены на оказываемые услуги по аренде изменились.