инвестиционный период и титульный период в ипотеке
Инвестиционный период и титульный период в ипотеке это
«Инвестиционный период» — ипотека, что это?
Инвестиционный период выдачи ипотеки — это время, в течение которого предмет кредита (недвижимость в данном случае) еще не перешел в залог банку, т.е. в его собственность. Ниже будет рассказано предметно, как используют понятие инвестиционного периода в отношении оформления кредитов на жилье. При оформлении ипотечного кредита заемщик должен обращать особое внимание на ставки, которые будут действовать в разные периода ипотечного договора.
Периоды ипотечного кредитования и прочие нюансы
Различают 2 периода ипотечного кредита – инвестиционный и титульный. Применять эти понятия можно только в отношении строящегося жилья. Инвестиционный период при оформлении ипотечного кредита на строящееся жилье начинается с момента заключения следующих договоров:
а заканчивается в тот момент, когда достроенный объект переходит в собственность.
Если вы оформляете ипотечный кредит на строящееся жилье, то, говоря простыми словами, инвестиционный период будет длиться с момента заключения первых договор и до даты передачи готового объекта в собственность вашему кредитору — банку. До момента получения объекта в собственность банк фактические инвестирует деньги в стройку, поэтому период до перехода квартиры в его собственность называют «инвестиционным».
Титульный период наступает сразу за инвестиционным, точнее говоря, с того момента, как квартира будет зарегистрирована в Росреестре. Обращаю ваше внимание, что в договоре ипотечного кредитования достаточно часто можно встретить пункт о том, что ставка кредита на всю продолжительность инвестиционного периода может быть намного выше, чем в титульном. Снижение ставок у многих банков происходит только в титульном периоде, т.е. когда строительство завершено, а объект недвижимости оформлен в собственность.
Помимо прочего, хочу обратить ваше внимание на ставки по кредиту. В абсолютном большинстве случаев заемщика информируют о полной стоимости кредита, т.е. о той универсальной ставке, которая «подходит» среднестатистическому заемщику. Эксперты говорят о том, что при выборе ипотечного кредита заемщик не должен ориентироваться на общие показатели ставки, т.к. в каждом конкретном случае они могут существенно отличаться по размеру.
Заемщик должен быть готов к тем платежам, о которых «на первых порах» оформления кредита ему никто не скажет. Специалист в банке будет пытаться «увильнуть» от этой темы, чтобы сразу не «напугать» потенциального клиента лишними тратами.
Однако данная «участь» ждет любого заемщика, поэтому различные взносы необходимо воспринимать как обязательное условие. Но при этом необходимо знать свои права и понимать, что именно оплачивать заемщик не должен. При выдаче займа банк взимает дополнительную стоимость за оценку объекта недвижимости, его регистрацию в едином реестре, за открытие счета, по которому будут переведены деньги застройщику. При этом заемщик обязан своевременно вносить плату за пролонгацию страховых договоров. Естественно, услуги нотариуса по ведению сделки будут стоить недешево.
С уважением, Наталья.
Для того чтобы банк снизил ставку, заемщик должен предоставить документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на недвижимость. Пакет документов практически одинаков для всех банков: договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи квартиры, свидетельство о регистрации права собственности, закладную и выписку из ЕГРП.
«Банк оказывает информационную помощь клиенту на всех этапах оформления, подготавливает необходимые письма и закладную в течение 1 дня», – говорит Елена Гопнер. С момента подачи полного пакета документов срок рассмотрения заявки в банке «Левобережный» составляет от 24 часов до 60 часов.
Однако для кредита «Свободные метры» в «НОМОС-БАНКе» и Муниципальном банке это может быть иной документ, подтверждающий целевое расходование средств на приобретение недвижимости: договор долевого участия, договор купли-продажи, документы о вступлении в строительный жилищный кооператив и т. д., а для снижения ставки по кредитной программе «Рефинансирование» необходимо предоставить в банк закладную на объект недвижимости и выписку из ЕГРП, в которой указано залоговое обременение в пользу банка. Также кредитование по программе «На улучшение жилищных условий» предусматривает предоставление заемщиком договора купли-продажи, свидетельства о праве собственности и подтверждение оплаты купленной недвижимости, либо договора долевого участия, если квартира приобретена на первичном рынке.
В сибирский филиал ЗАО «Райффайзенбанк» необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру и договор страхования имущества. «На основании этих документов в течение 2–3 дней банк подготавливает документы для УФРС (закладная), которая передается на регистрацию в УФРС, и после получения документов с отметкой о регистрации в течение 1 дня изменяется график и пересчитываются проценты», – поясняет Андрей Почеснев.
«Комиссии при изменении процентной ставки после регистрации объекта недвижимости клиентом не уплачиваются», – отмечает Татьяна Серебрякова, начальник отдела розничных продаж Новосибирского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк».
Снижение ставки, как правило, происходит в следующем месяце после предоставления документов, что отражается на ежемесячном платеже – он становится меньше. «Фактически заемщик «почувствует» снижение процентной ставки при оплате следующего платежа», – уточняет Наталья Макарова. В «Промсвязьбанке» заемщику предоставляется право выбора: уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока кредитования.
Программы со снижением ставки
В Новосибирском Муниципальном банке есть специальная программа «Новостройка» со снижением ставки до 1 % годовых после сдачи строящегося дома и регистрации заемщиком права собственности на недвижимость. Еще одна программа ипотечного кредитования, предусматривающая такую двухступенчатую систему ставок, – «Свободные метры». Согласно ее условиям, под залог имеющейся недвижимости банк предоставляет кредит на приобретение новой квартиры на первичном или вторичном рынке. «Такой вариант кредитования удобен для многих новосибирцев, столкнувшихся с ограниченностью жилого пространства после пополнения в семье, – считает Регина Шибанова, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО Новосибирский Муниципальный банк. – Снижение ставки в этом случае привязано к подтверждению целевого использования кредитных средств – сразу после предоставления в банк правоустанавливающих документов на новый объект недвижимости ставка ощутимо снижается на 2,5 п.п. Например, для кредита на сумму до 50 % от общей стоимости имеющейся квартиры и сроком до 10 лет это снижение ставки с 15,5 % годовых до 13 %». В банке DeltaCredit действуют шесть программ кредитования на первичном рынке недвижимости. «Все кредиты выдаются под залог прав требования без дополнительных залогов и поручительств. На этапе строительства ставка выше, после сдачи дома, оформления права собственности и закладной ставка снижается», – говорит Елена Гопнер, региональный директор в г. Новосибирске Банка DeltaCredit. На этапе строительства ставки варьируются от 11,25 до 14,25 % годовых, после сдачи дома ставка снизится и составит от 10,25 до 13,25 % годовых.
В «Сбербанке» по всем стандартным программам ставка до регистрации права собственности на заемщика и залога в пользу банка выше на 1 п.п. «Такие условия кредитования действуют достаточно давно, более трех лет», – поясняет Наталья Макарова, территориальный менеджер по ипотечному кредитованию управления по работе с партнерами Сибирского банка ОАО «Сбербанк России». Например, если кредит выдается на приобретение готового жилья в доме, построенном без участия кредитных средств банка, физическому лицу, являющемуся участником «зарплатного проекта», то минимальный первоначальный взнос составит 15 %, а процентная ставка будет изменяться от 13,5 до 12, 5 % при сроке кредитования до 10 лет, от 13,75 до 12, 75 % при сроке кредитования 10–20 лет, и от 14 до 13 %, если срок кредита более 20 лет. «Аналогичный подход используется и при формировании ставок кредитования на приобретение строящегося жилья», – уточняет Наталья Макарова.
«Наш банк предлагает кредит «Новостройка» на приобретение квартиры на первичном рынке недвижимости путем заключения договора участия в долевом строительстве или договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, – рассказывает Константин Каменщиков, управляющий Сибирским филиалом ОАО «Промсвязьбанк». – Размер базовой процентной ставки после регистрации прав собственности на недвижимое имущество, находящееся в залоге, устанавливается в пониженном размере». Базовая процентная ставка на этапе до оформления и регистрации права собственности заемщика на квартиру и ипотеки в пользу банка от 14,5 %. На этапе после оформления и регистрации права собственности заемщика на квартиру и ипотеки в пользу банка базовая процентная ставка от 12,75 %.
На сегодняшний день в банке «Левобережный» (ОАО) действует пять ипотечных программ на покупку жилья. После регистрации прав на приобретаемую квартиру в среднем ставка меняется от 0,5 до 2 % в зависимости от условий кредитования. «По программе «Начало» Банка «Левобережный» при сроке кредита 7 лет ставка на этапе строительства может составлять 12,25 %, а после оформления права собственности на квартиру – 11,25 %», – приводит пример Евгения Гречихина.
Банк ВТБ24 предлагает такие программы ипотечного кредитования строящегося жилья, как «Стройка», «Стройка с господдержкой», «Стройка Лайт». После регистрации права собственности и выполнения других отлагательных условий процентная ставка снижается на 0,5–3,5 п. п. – в зависимости от степени готовности строящегося объекта на дату подписания кредитного договора и от схемы взаимодействия с застройщиком. «Например, программа «Стройка с господдержкой»: полный пакет документов от заемщика, степень готовности строящегося объекта не менее 20 %, ставка на инвестиционный период – 13,5 % годовых, после оформления права собственности – 11,5 % годовых. В зависимости от схемы взаимодействия с застройщиком, степени готовности строящегося объекта ставка по данной программе может достигать на инвестиционный период 12 % годовых», – поясняет Наталья Авдеева, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24.
Программы банка «УРАЛСИБ» «Ипотечное кредитование физических лиц на приобретение строящегося жилья» и «Ипотечное кредитование физических лиц на приобретение строящегося жилья с государственной поддержкой» предусматривают снижение процентной ставки после оформления права собственности и выдачи закладной. «В зависимости от выбранной программы и параметров кредита ставка по этим программам меняется в среднем на 0,5 % годовых», – говорит Владимир Вовкудан, заместитель управляющего филиалом Банка «УРАЛСИБ» в Новосибирске.
По словам Юлии Ноник, ведущего специалиста кредитного отдела ОО «На Романова» Филиала № 7 АКБ МОСОБЛБАНК ОАО, в случае приобретения квартиры на первичном рынке такое изменение предусматривает ипотечная программа «Классический». Процентная ставка при первоначальном взносе от 15–30 % на срок 11 лет составляет 14 % годовых, а после регистрации права собственности ставка снижается на 1 процентный пункт. Например, если процентная ставка на период строительства при первоначальном взносе от 30–50% стоимости квартиры на период 8–10 лет составляет 13,5 % годовых, после окончания строительств – 12,5 % годовых.
Новосибирский филиал «НОМОС-БАНКа» (ОАО) предлагает три программы с меняющейся после регистрации права собственности ставкой. По информации Екатерины Потаповой, заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Новосибирского филиала «НОМОС-БАНКа», по программе «Новостройка» после оформления права собственности ставка по кредиту снижается на 1 %; по программе «Свободные метры» после подтверждения целевого использования средств – на 2,5 %; по программе «Рефинансирование» после регистрации ипотеки в пользу нашего Банка – на 1,25 %. «По этим программам мы работаем уже более 2-х лет», – уточняет Екатерина Потапова.
В Новосибирском региональном филиале ОАО «Россельхозбанк» программы ипотечного кредитования также предусматривают изменение процентной ставки после регистрации объектов недвижимости. Разница между ставками до и после составляет 0,5 %. Процентные ставки до регистрации варьируются от 11 до 15 %, процентные ставки после регистрации варьируются от 10,5 до 14,5 %.
Андрей Почеснев, директор регионального центра «Сибирский», директор сибирского филиала ЗАО «Райффайзенбанк», рассказал, что в банке более 5 лет действует «Программа кредитования на покупку недвижимости на первичном рынке жилья». Ставки до регистрации 12,5–14,75 %, после регистрации – 11.5–13,75 % годовых.
Снижение процентной ставки, рассказал региональный директор Западно-Сибирского филиала «Росбанка» Андрей Третьяков, предусмотрено двумя ипотечными программами: «Новостройка»: ставка снижается на 1 % по рублевым кредитам после получения права собственности на жилье, 2 % – по валютным, и «На улучшение жилищных условий» ставка снижается на 1 % после подтверждения целевого использования денежных средств.
Снижение ставки по ипотечному кредиту после регистрации заемщиком права собственности на приобретаемую с помощью этого кредита квартиру обусловлено, прежде всего, снижением рисков банка, т. к. фактически в этот период кредитуется уже не строящееся, а готовое жилье, ликвидность которого значительно выше.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕСегодня мы расскажем об ипотечном кредите всё: какие виды и специальные программы существуют в РФ, как формируется процентная ставка, какими бывают платежи и можно ли обналичить ипотечный заем.
Что такое ипотека
Ипотека – это одна из форм залога, при которой должник передает кредитору недвижимое имущество. Впоследствии держатель залога может получить назад свои деньги за счет реализации имущества.
В финансовом словаре термин расшифровывается как сдача недвижимости в залог для получения банковского кредита. Простой же обыватель привык понимать под словом «ипотека» жилищное кредитование. Встречается и еще одно толкование «ипотека – это рабство», с которым нельзя не согласиться. Особенно если речь идет о валютном кредите.
Ипотека, как банковский заём, оформляется на любого гражданина РФ, который соответствует всем требованиям финансовой организации и имеет достаточный уровень дохода. Причем для оформления кредита неважно, есть ли в собственности заемщика другое жилое помещение. Ипотеку можно оформлять и второй, и третий раз (в зависимости от желаний и возможностей).
Какие виды ипотеки существуют
Принято выделять несколько видов ипотеки:
Дополнительно ипотечные кредиты можно классифицировать в зависимости от цели, на которую испрашиваются денежные ресурсы: приобретение жилого помещения в новостройке или на вторичном рынке, земельного участка или строительство дома.
Виды ипотечных платежей
Для возврата целевой ипотеки предусмотрены 2 вида платежей: постоянные (аннуитетные) и переменные (дифференцированные).
Аннуитетный платеж неизменен на протяжении всего периода кредитования. В его составе в первые месяцы преобладают проценты за пользование ссудой, и лишь малая часть приходится на тело кредита. С течением времени пропорции процентов и самого долга меняются и к концу срока заемщик начинает расплачиваться по основной задолженности. Если для кредитования вы выберете Сбербанк, платеж будет именно таким.
Дифференцированный платеж постоянно меняется. Самый распространенный вариант – сумма основного долга фиксирована на весь срок кредитования, а проценты начисляются на остаток долга. За счет такого подхода ежемесячный взнос по кредиту каждый раз немного уменьшается.
Такой подход мало применяется в ипотечном кредитовании, поскольку в первые месяцы нагрузка на семейный бюджет оказывается непосильной. «Россельхозбанк» – один из немногих, кто до сих пор практикует оформление таких платежей в рамках ипотеки.
Наряду с этим существуют и другие виды дифференцированных взносов:
Что такое процентная ставка по ипотеке
Процентная ставка – это плата за пользование чужими деньгами. Устанавливается она как годовой показатель. Например, если банк заявляет о 13% годовых, значит, клиент заплатит именно 13% от суммы задолженности за год. Причем каждый год сумма процентов в денежном выражении будет меняться, т.к. основная задолженность постепенно погашается.
Некоторые кредитные организации, желая заполучить клиента, озвучивают процент без «годовых». К таким предложениям стоит отнестись критически: возможно, заявленный размер платы будет взиматься не в год, а в месяц.
Чаще всего такое недобросовестное отношение можно встретить в МФО. Банки стараются честно и открыто заявлять о своих условиях (за редким исключением).
Процентная ставка основывается на размере ключевой ставки Центробанка РФ (другое название – ставка рефинансирования), которая в 2020 году равна 7,25%. К установленному ЦБ показателю кредитная организация добавляет небольшой процент маржи (т.е. доходности). В некоторых случаях ставка по целевой ипотеке может быть ниже уровня ключевой ставки. Эта ситуация касается всё тех же специальных программ, в которых часть обязательств финансируется государством.
Что такое предмет ипотеки
Предметом ипотеки называют то имущество, которое планируется передать в залог. Статьей 5 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» строго регламентирован перечень имущества, которое может быть передано в залог в рамках ипотеки:
Если недвижимое имущество принадлежит заемщику на правах аренды, закон разрешает залог этих прав. Имущество может быть передано в обременение только целиком, вместе со всеми имеющимися принадлежностями, а частные дома и отдельно стоящие сооружения – исключительно вместе с участком земли, на котором они расположены.
Что такое титульный период
В случае приобретения жилья на первичном рынке, применяется понятие титульного периода. Это тот промежуток времени, который наступил в момент регистрации права собственности на купленное по ипотеке жилье и продолжается до конца срока действия договора кредитования.
До приобретения заемщиком права собственности идет фаза строительства и ввода здания в эксплуатацию. Этот период называется инвестиционным.
Как правило, в титульном периоде процентная ставка снижается. Однако вместе со снижением размера процентов банк может потребовать так называемое страхование титула. То есть страховка оформляется по риску «утрата права собственности».
Можно ли обналичить ипотеку
По общему правилу размер займа перечисляется на счет продавца или застройщика. Поэтому единственный способ законно обналичить обычную ипотеку – воспользоваться соответствующим банковским предложением. Некоторые финансовые организации позволяют снимать наличность со ссудного счета и самостоятельно производить расчеты с продавцом. Но в этом случае для надлежащего обеспечения по кредиту у клиента потребуют залог другой, не приобретаемой, недвижимости.
Еще один способ законного обналичивания есть у военнослужащих. Если участник НИС увольняется с военной службы по истечении срока необходимой выслуги лет, за ним законодательно закреплено право на получение ипотечных средств. Все, накопленные к тому времени на специальном счете деньги, выдаются на руки.
Важно! Все остальные предложения, которые можно встретить в сети – мошеннические схемы, на каждую из которых найдется своя статья в Уголовном кодексе.
Как заработать на ипотеке
На первый взгляд, вопрос звучит странно: называя ипотеку рабством, пытаться на этом заработать? Однако и здесь есть действительно реальные и законные способы заработка. Правда, их всего два:
Можно ли выезжать с ипотекой за границу
Законом не предусмотрено случаев, когда наличие ипотечного кредита может стать препятствием для выезда за рубеж. Конечно, если заемщик исправно погашает долг. Если же есть длительная задолженность и дело уже находится у судебных приставов, может быть наложено ограничение на выезд.
Это что касается кратковременного пребывания в другой стране. Если же речь идет о трудоустройстве или постоянном проживании за рубежом, все не так радужно.
Во-первых, вам самим будет неудобно и дорого вносить очередные платежи по кредиту.
Во-вторых, подавляющее большинство ипотечных договоров содержит условие об уведомлении банка в случае перемены места работы или жительства. Узнав такие подробности, банк может потребовать досрочно вернуть долг. Не уведомлять тоже нельзя: если факт обмана вскроется, банк также сможет потребовать вернуть деньги раньше срока в связи с нарушением условий договора.
В-третьих, вспомните об обязательном страховании и периодическом предоставлении документов. Вам придется часто ездить в Россию, чтобы оформить страховку или заказать тот же отчет оценщика.
Инвестиционный период и титульный период в ипотеке
Титульное страхование защищает интересы заемщика и кредитора. Если сделку по каким-то причинам признают недействительной, покупатель вернет деньги. Задача титульного страхования защитить стороны от мошеннических схем. Например, когда владельца недвижимости лишили прав на квартиру и сделку признали недействительной.
В каких случаях стоит оформлять титульное страхование, сколько это будет стоить, и какие документы потребуются, читайте в статье.
Особенности титульного страхования
Задача титульного страхования — защитить права сторон от потери прав собственности. Но в страховку не входит случай с физическим уничтожением объекта. На практике чаще всего оформляют комплексный полис, где титульное страхование — одна из опций. Согласно ГК РФ №102-ФЗ титульное страхование оформляется в добровольном порядке. Банки не имеют права навязывать клиенту такой вид услуги.
Страховка действует три года. Но заемщик может увеличить продолжительность действия полиса до 20 лет. Чаще всего титульное страхование оформляется при покупке коммерческой недвижимости.
Услуга пользуется популярностью и у заемщиков, которые покупают квартиры по ипотеке. И страховка титула защищает кредитора и заемщика, в отличие от страхования здоровья и имущества. Страховка имущества и здоровья выгодна банку, а не клиенту.
При каких сделках недействительно титульное страхование?
Титульное страхование защищает от недействительных сделок в следующих случаях.
Продавца официально признали недееспособным в момент заключения сделки. Опекун может оспорить договор купли-продажи. В этом случае покупатель утратит права собственности, даже если оформил кредит. Титульное страхование в этом случае защитит права покупателя.
Жилье куплено у одного из супругов, а второй не давал нотариальное согласие. Сделку признают недействительной.
Договор купли-продажи продавец подписывал под давлением третьих лиц. Покупатель об этом может и не знать, но если продавец обратитесь в суд и докажет, что его заставили продать имущество, сделку признают недействительной.
Сделка проведена с нарушением прав несовершеннолетних детей. Покупатель может и не знать об этом, но при таком раскладе сделку посчитают незаконной.
Такой вид страхования не защитит недвижимость от конфискации или ареста, если собственник перестал выполнять финансовые обязательства.
Как оформить титульное страхование?
Собираетесь проводить сделку купли-продажи недвижимости и планируете оформить титульное страхование? Обратите внимание на срок составление договора со страховщиками. Для заемщика выгоднее заключать сделку на срок от трех лет — в этом случае платежи равномерно распределятся на весь период действия страховки.
Страховые компании часто отказывают сторонам в выплатах, т. к. в договоре отсутствует страховой случай. Например, в договоре сказано, что заемщику положено возмещение ущерба, если продавца признают недееспособным. А других пунктов нет. Попросите компанию внести и другие положенные пункты.
Вот пять основных причин, по которым заемщики оформляют титульную страховку:
в документах были подделаны подписи;
во время сделки не учли права несовершеннолетних;
сделка заключена с покупателем, который по факту не является полноправным владельцем;
выявлены юридические нарушения при оформлении сделки;
договор заключен с покупателем, которого признали недееспособным.
Стоимость титульного страхования
Страховая компания рассматривает документы и оценивает риски. На основании этого и принимается решение о стоимости услуги. В среднем страховка обходится от 0,3% до 1% от размера ипотечного кредита.
Документы для оформления титульного страхования
Чтобы ипотечному заемщику заключить страховку титула со страховой компанией, потребуются следующие документы:
паспорт от физлица и регистрационные документы на компанию для юрлица;
договор ипотечного кредитования;
свидетельство о браке и рождении детей.
документы на квартиру, договор дарения, завещания.
выписка из ЕГРН, заключение о стоимости квартиры от экспертов, техпаспорт.
Когда страховые компании отказывают в выплатах?
Страховщики отказывают в возмещении ущерба в следующих случаях.
Заемщик пропускает оплаты по ипотеке и не выполняет кредитные обязательства.
Титул утратил свою силу в результате конфискации имущества.
Застрахованный объект недвижимости владелец использует не по назначению или нарушает правила эксплуатации. Например, заложил объект недвижимости или оформил дарственную без уведомления страховой компании.
Коротко: в каких случаях защищает титульное страхование?
Недвижимость куплена, а продавец не учел интересы несовершеннолетних детей. Органы опеки требуют признать сделку недействительной и вернуть квартиру продавцу.
Покупатель подписал соглашение с лицом, которое не является полноправным владельцем недвижимости.
После оформления сделки продавец заявил, что его заставили продать квартиру.
Продавца признали недееспособным в момент заключения договора купли-продажи.
При оформлении сделки выявлены юридические нарушения. Договор хотят признать недействительным по решению суда.
Узнавайте о новых статьях МБК по подписке. Повышайте финансовую грамотность вместе с нами.