инвестиционный период в ипотеке что это

Экономия на кредите: от чего можно отказаться при получении ипотеки

Титульное страхование, единовременный платеж, страхование недвижимости, быстрая оценка — это далеко не весь перечень услуг, которые предложат заемщику при оформлении ипотеки. Но далеко не все из них являются обязательными.

От каких услуг при оформлении ипотеки можно отказаться — разбираемся вместе с банковскими экспертами.

Обязательные услуги банка

1. Обязательное страхование

Обязательным при оформлении ипотеки является только страхование приобретаемой недвижимости (ст. 31 102-ФЗ). Все остальные виды страхования (жизни и здоровья, титульное) относятся к дополнительным, так что от них можно отказаться. Стоимость обязательной страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки.

2. Оценка недвижимости

Еще одна обязательная услуга, от которой ипотечный заемщик не может отказаться, — оценка недвижимости. Она необходима для оценки рисков банка на случай неплатежеспособности клиента. По закону банк обязан принять заключение любого оценщика, отметил ведущий аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Стоимость оценки зависит от типа жилья, региона, самой компании. В среднем она варьируется от 4 тыс. до 10 тыс. руб., хотя некоторые банки делают такую услугу бесплатной. При этом на практике заемщику нужно быть готовым, что для подписания кредитного договора банк потребует заключение об оценке от аккредитованной им оценочной компании.

Помимо страхования недвижимости и отчета об оценке недвижимости, которую заказывает заемщик, он должен обязательно оплатить и другие услуги. Например, открытие эскроу-счета при покупке квартиры в строящемся доме. Стоимость услуги составляет около 4 тыс. руб. Аренда банковской ячейки, если оплата происходит через банковскую ячейку, тоже обойдется примерно в 4 тыс. руб. Обязательными также являются расходы, которые связаны с регистрацией документов. Отказаться от этих услуг нельзя, иначе банк просто не согласует сделку.

Читайте также

Дополнительные услуги

1. Страхование здоровья, от потери работы

Несмотря на то что по закону обязательным является только страхование недвижимости, которое приобретается в ипотеку, многие банки рекомендуют заемщику страховать свою жизнь и здоровье, чтобы снизить риски по обслуживанию кредита. Сами заемщики тоже чаще всего соглашаются на такое страхование, стараясь обезопасить себя. Цена подобных услуг определяется исходя из ряда факторов (возраста, состояния здоровья, профессии заемщика) и в среднем составляет порядка 0,5% от оценочной стоимости залоговой недвижимости или жилья, приобретаемого в ипотеку.

К дополнительным услугам относится титульное страхование, которое больше актуально для вторичного рынка. Оно представляет собой защиту от утраты права собственности на недвижимость, если сделка признана в суде недействительной, пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Дмитрий Веселков. По его мнению, такую услугу стоит приобрести, если квартира покупается у собственника, владеющего ею менее трех лет. Годовой полис обойдется в среднем в 0,3–0,4% от оценочной стоимости. Банки также нередко предлагают дополнительные услуги (страховка от потери работы, снижения дохода, медицинское обслуживание в клиниках-партнерах), добавил эксперт.

Еще одной типичной проблемой является навязывание кредитором страхования строго в одной (или нескольких) страховой компании, с которой банк тесно сотрудничает. При этом цены там существенно выше, чем если бы вы обратились к брокеру или самостоятельно в страховую компанию, отметила руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова. Поэтому всегда стоит поинтересоваться у банка, можно ли сделать расчет страховки у другой аккредитованной компании, рекомендовала брокер.

2. Комиссия банку

Еще один вид услуг, которые банки иногда предлагают клиентам, — это рекомендация внести единовременный платеж за снижение процентной ставки по ипотечному займу. По сути, скрытая комиссия. Воспользоваться этой услугой или нет — также остается на усмотрение заемщика.

«Часто банки рекомендуют заемщикам оплатить единовременный платеж за снижение ставки по кредиту в момент оформления ипотеки. Как правило, это определенный процент от суммы кредита (2–4%). При согласии на такую опцию можно снизить ставку до 1,5%. Эта услуга добровольная и выгодна она для заемщика, только если он намерен брать ипотеку на длительный срок и не планирует досрочного погашения», — пояснил генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин.

3. Юридические консультации

Следующим видом дополнительного заработка на ипотечном заемщике является навязывание допуслуг, которые в большинстве своем составляют неотъемлемую часть такого кредитования, продолжил Алексей Коренев. Например с клиента могут попросить плату за открытие счета, выдачу или зачисление денежных средств на счет, иные операции, связанные с движением денежных средств, и т. д. «В соответствии с законом № 353-ФЗ все подобные комиссии являются незаконными», — отметил он.

К спорным можно отнести лишь навязанные услуги в части юридического и финансового консультирования. «Они оформляются по желанию клиента, а никак не потому, что это обязательно. От предлагаемого банком дополнительного платного пакета услуг по регистрации сделки вполне можно отказаться», — отметил Олег Лагуткин.

Частью таких услуг является безопасная проверка объекта недвижимости. По словам Ольги Кулаковой, многие банки предлагают эту услугу, причем в обязательной форме. Стоимость такой услуги может варьироваться от 20 тыс. до 30 тыс. руб. В целом, по словам ипотечного брокера, сумма «дополнительных-обязательных» услуг может составить 40–60 тыс. руб.

Что будет, если отказаться от допуслуг

Если отказаться от дополнительных услуг, то банк может ухудшить условия по кредиту. В основном речь идет о повышении ставки. Например, при отказе от «добровольных страховок» банки, как правило, поднимают ставку по кредиту на 0,7–3%, говорит руководитель юридической коллегии «Белая сова» Денис Хузиахметов. Таким образом банк старается заложить в цену кредита возможные риски. «В этой ситуации клиенту стоит посчитать, что выгоднее — оформить страховку или отказаться от нее. Стоимость будет зависеть от многих факторов — возраст, хронические заболевания, рисковая работа клиента. Поэтому каждый случай надо рассматривать индивидуально», — отметил юрист.

В целом, перед тем как подписывать документы, нужно четко понимать, какие услуги являются обязательными, а от чего можно отказаться. По словам юриста, зачастую банки не дают такого разъяснения. Поэтому необходимо самим попросить об этом и тщательно изучить все документы, рекомендовал он.

«Не следует забывать, что существует так называемый «период охлаждения», в рамках которого даже после подписания кредитного договора, получения ссуды, оплаты страховки, иных комиссий и сборов, предложенных банком, у заемщика есть еще 14 дней, чтобы расторгнуть договор, вернув все уплаченные за это время денежные средства», — напомнил ведущий аналитик ГК «Финам». Но если на начальных этапах вам настойчиво навязывают услуги, от которых можно отказаться, возможно, это просто повод выбрать другой банк, заключил эксперт.

Источник

Как устроена ипотека

Стоит ли брать и как уменьшить риски

Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.

Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.

Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.

На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.

Что вы узнаете

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.

О долгосрочной ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.

Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.

Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.

Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.

Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку

Участники ипотечной системы

В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.

Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.

Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.

Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.

На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.

Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.

Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.

Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.

Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.

Виды ипотеки

Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:

Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.

Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.

Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.

Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.

Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:

Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.

Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.

Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.

Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.

Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.

Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

Виды процентных ставок:

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.

Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.

Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:

Условия страхования. Банк может потребовать:

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Источник

Как я заработал 117% годовых на инвестиционной квартире в 2020 году

И почему считаю, что продавать жилье почти всегда выгоднее, чем сдавать

К 2020 году мы накопили 735 305 Р — и задумались, куда их вложить.

Расскажу, какие варианты я рассматривал и как смог увеличить накопления на 117% за год.

Какие были варианты

Как ответственный отец, я решил стать частным пенсионным фондом для своей семьи. Хотелось сохранить и приумножить эти деньги, чтобы потом, например, обеспечить детей недвижимостью. Ведь государство выделило эти средства именно на детей, поэтому более целевое их расходование сложно было придумать.

Мои родители были бы в ужасе от такой идеи: при долге больше миллиона я собирался использовать свободные деньги не для погашения, а для инвестирования. Но мне ближе точка зрения минфина США, который считает, что долги нужно обслуживать, а не гасить.

Я считаю, что, пока дают в долг на хороших условиях, лучше больше занимать, а не больше экономить. При этом свободные деньги стоит вкладывать в развитие. Об этом писал и Т⁠—⁠Ж — в уроке про балансовый отчет курса «Как заработать на акциях»:

«У компании может быть пугающе большой долг, но выплачивать его нужно не в следующем году, а в течение 30 лет, так что для бизнеса это не проблема».

В моем случае компания — это моя семья.

Я прикинул в теории варианты вложений и сравнил их. Вот между чем я выбирал:

Я сравнивал эти варианты по четырем параметрам.

Порог входа: от какой суммы есть смысл инвестировать. Депозиты и акции — самые удобные, в них можно входить с любой суммой. Комнаты в Санкт-Петербурге стоят от 1 млн рублей. В новостройку с учетом ипотеки можно было войти от 500 тысяч.

Доходность — ее я измерял в процентах годовых, чтобы удобно было сравнивать с классическим инструментом — банковским вкладом.

Центробанк на конец 2019 года насчитал среднюю ставку 6%, но в относительно надежном банке она была бы еще ниже.

При пессимистичном варианте комнату, купленную за 1 700 000 Р в коммуналке в центре, можно было бы сдать за 10 000 Р в месяц. Дороже вряд ли бы получилось, потому что на окраинах за 15 000 Р можно было снять уже целую квартиру. Коммунальные услуги оплачивали бы арендаторы, и приносила бы комната таким образом 7% годовых.

В акциях я смело взял для себя прибыльность портфеля Уоррена Баффетта, которую посчитали на vc.ru, — 20%.

Страховка — возможность вернуть средства в случае форс-мажора. Банковский вклад застрахован, поэтому я мог бы получить свои деньги обратно.

По новостройкам ситуация со страховкой тоже стала лучше: с лета 2019 года заработала система эскроу-счетов. Ее суть в том, что деньги, которые вы отдаете застройщику, теперь хранятся на счетах не застройщика, а банка. И в случае банкротства застройщика эти деньги вам вернутся.

Комнату в коммуналке можно продать — и деньги вернутся, тут вроде бы все прозрачно. Теоретически она может подешеветь, но вряд ли сильно. Кстати, уже в 2021 году комнаты в коммуналках резко подорожали вслед за новостройками. Об этом, например, писали в РБК.

Незастрахованными были только акции.

Доступ к деньгам — возможность быстро и без потерь вынуть деньги из актива в случае необходимости. С банковским вкладом это возможно, но вы потеряете проценты. При досрочном расторжении фактически вернут только тело вклада.

В недвижимости процесс продажи долгий, получить средства быстро практически невозможно.

А вот акции для быстрого вывода денег подходят лучше всего — но непонятно, насколько удачный момент будет, когда потребуются деньги: вдруг рынки упадут.

Таблица сравнения вариантов моих вложений

По итогам сравнения я решил вложиться в новостройки. Подкупило введение системы эскроу-счетов и очень выгодная процентная ставка: можно взять длинные регулярно дешевеющие деньги в большом количестве на 20—30 лет по ставке меньше 5%. До этого момента в нашей стране я таких предложений не встречал.

Как видно из таблицы, если бы я рассматривал в тот момент акции, вложился бы в них.

Если говорить о сложном проценте, то в новостройках помимо стандартного удорожания на 9% в год были еще два фактора:

Но прогнозировать это было сложно, и я решил считать по факту, через год.

Насколько стоит доверять прогнозам специалистов

Ситуация на рынке в феврале 2020 года была пессимистичной: несмотря на введение эскроу-счетов предыдущим летом и снижающиеся ставки, ажиотажа не наблюдалось и все аналитики в один голос утверждали, что рынок ждет если не падение, то стагнация.

«Жилье в приближающемся году будет неуклонно дорожать, а вот спрос на квартиры понизится», — сообщали в группе компаний «Прок».

«С вводом эскроу-счетов в июле 2019 года ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях готовности. Интерес инвесторов к таким проектам будет соответственно угасать», — уверяли на сайте spbhomes.ru.

«В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж… Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще», — подтверждали в блоге «Домклика».

Ни про ковид, ни про политику тогда еще ничего не было известно. Зато я прекрасно понимал, что деньги под подушкой съест инфляция.

Выбор застройщика

До 2020 года я скептически относился к новостройкам: меня пугала вероятность, что дом не достроят, а деньги уйдут в карманы руководству застройщика. Но ситуация изменилась, и я начал присматриваться к таким объектам. Вот что для меня имело значение.

Эскроу-счета. Главным и основным триггером стало введение системы эскроу-счетов летом 2019 года. Пусть квартиры и подорожали, но теперь я был уверен, что первоначальный взнос, который я отнес застройщику, в случае форс-мажора вернется. И лежать он будет не на счете застройщика, а в моем банке. А если что-то случится, деньги из застройщика буду выбивать не я с пикетом у офиса, а сам банк — у него, думаю, возможностей побольше.

Сейчас новостроек, которые достраиваются не по эскроу-счетам, все меньше и меньше, скоро они исчезнут совсем.

Ликвидность. Нужно было выбрать то, что затем можно продать. Сдавать недвижимость невыгодно, это видно из таблички, в которой я сравниваю инструменты для инвестирования. Кроме того, сдача недвижимости — это, по сути, вторая работа, а не пассивный доход. Это я прекрасно усвоил, сдавая загородный дом во время пандемии.

Прибыль приносит покупка и продажа недвижимости. При аренде нужно больше работать руками, при купле и продаже — головой, а премия за работу во втором случае больше.

Я нашел несколько локаций с крупными массивами новостроек, которые попадали по бюджету в мой первоначальный взнос, и сформулировал несколько пунктов, по которым сравнивал районы.

Городская прописка. Это важно для людей, которые покупают недвижимость. Многие готовы за это переплатить или в принципе не рассматривают локации с областной пропиской. Поговаривают, в области есть проблемы с медициной, школами, а ближайший МФЦ может быть в 30 километрах.

Метро. Тут все понятно: чем ближе к метро, тем выше ликвидность.

Рост стоимости квадратного метра с февраля 2019 по февраль 2020. Эти данные я смотрел на сайте bn.ru, выкладки в среднем по городу приведу дальше в статье.

Расположение по отношению к кольцевой автодороге. Квартиры внутри КАД продавались лучше, чем снаружи. Для меня это парадокс: возьмем, например, Шушары. Это район, где есть метро, пусть и далеко, есть городская прописка, но расположен он за КАД — и поэтому считается менее престижным, чем Кудрово, район с областной пропиской, который расположен внутри КАД.

Особняком для меня стояли Шушары: там городские власти выкупают жилье для социальных программ и расселения коммуналок. Вероятность того, что не достроят дом, в котором квартиры выкупают городские власти, невелика.

В самом начале 2020 года в Шушарах были сданы еще четыре «социальных» дома, о них даже писал «Деловой Петербург»

Про Мурино я слышал от знакомых несколько историй о построенном, но не сданном в эксплуатацию доме.

Сравнение комплексов по ликвидности

По совокупности критериев победил Парнас — по всем параметрам, кроме роста стоимости квадратного метра, он был в лидерах, а риск в инвестициях не лучшая стратегия.

Район известен своей плотной застройкой, за что его часто критикуют, но в городе почти все районы с такой застройкой.

Из плюсов там городская прописка, своя станция метро и «Икея» в пешей доступности — по крайней мере от того места, где я купил квартиру. Сам район находится внутри КАД.

Из минусов — соседство с промзоной и, как ни странно, та же кольцевая: на въезде и выезде из района постоянно пробки. Но выездов три, а не один, как бывает в других спальниках. Еще к минусам можно отнести отсутствие парков, детских садов и поликлиник: район новый, запланированную инфраструктуру еще не успели построить. Но когда достроят, должно стать неплохо.

Еще мне было удобно туда ездить: та же ветка метро, без пересадок. Такого принципа я придерживался и при покупке квартиры, и при строительстве загородного дома, чтобы всегда иметь возможность быстро и удобно добраться до объекта на общественном транспорте.

Как победить выгорание

Выбор планировки и отделки

Количество комнат. Я посоветовался с друзьями и пришел к выводу, что две однокомнатные квартиры лучше одной трешки: чем дешевле объект, тем сильнее он дорожает и тем легче продается.

Но банк отказался разбить одобренную мне сумму на два объекта. Пришлось искать такую квартиру, чтобы разом использовать всю сумму. Впрочем, мне все равно не хватало первоначального взноса на две однушки или студии — пришлось бы где-то занимать.

Отделка. Сам я жить в квартире не планировал, поэтому стремился свести траты времени и денег на этот бизнес-проект к тем, что требуются на открытие депозита, то есть к минимальным. Из этих соображений я выбирал квартиру подороже, но с полной отделкой от застройщика — чтобы нужно было только мебель расставить.

Процесс покупки

Но я хотя бы забронировал выбранный объект — двушку, которую называют евротрешкой из-за объединенной кухни-гостиной.

В офисе продаж мне показали планировку вживую: можно было пройтись по комнатам, постучать головой о низкие потолки — о, этот снобизм жителей старого фонда! — заглянуть в санузлы и посидеть на кухне, в общем, ощутить себя на месте будущего покупателя именно в той отделке, что обещает застройщик. И поразмышлять, готов ли я, как будущий покупатель, заплатить на 5% годовых больше за квартиру в ипотеку? Вроде бы готов.

После бронирования меня связали с менеджером из головного офиса. Она попросила контакты менеджера в банке, где у меня уже был одобрен кредит, и они напрямую все обсудили. От меня потребовалось только нотариальное согласие супруги на покупку — я в очередной раз задумался, когда мы уже заведем брачный договор и перестанем кормить этих нотариусов.

В итоге я купил квартиру с такими параметрами:

График моих платежей по кредиту

В день сделки я приехал с первоначальным взносом в офис застройщика, подписал ДДУ, забрал договор и поехал в банк.

В банке мне открыли счет, куда перевели сумму кредита, я внес в кассу наличными первоначальный взнос — и деньги ушли в банк застройщика. Я получил на руки кредитный договор и уже с ним, а также с доверенностью и ДДУ еще раз поехал в офис застройщика, чтобы отдать документы на регистрацию. Вся процедура заняла у меня полный рабочий день.

Приятный бонус, который выяснился в процессе покупки, — пока дом не построен, квартиру не надо страховать. Таким образом, я сэкономил на страховке 22 427 Р в год: столько стоила бы страховка моей квартиры на вторичном рынке при аналогичной сумме ипотеки.

я сэкономил на страховке

Зарегистрированный в Росреестре ДДУ мне выдали через месяц. Теперь я должен был ждать постройки дома и платить по графику.

Коронакризис и попытка продажи квартиры

2020 год внес коррективы в мои планы. Во время коронавирусного кризиса меня не уволили, но доход на основном месте работы просел. Зато я нашел сразу несколько новых источников дохода.

Кроме того, я начал резко резать расходы:

Не вложись мы в стройку в феврале 2020, за этот год деньги проели бы почти наверняка. А так — вынуть их было сложно, пришлось крутиться и что-то придумывать.

В октябре 2020 года я увидел, что квартира подорожала, и выставил ее на продажу за 5,4 млн рублей.

В интернете я прочитал, что, пока дом не сдан и ключи не получены, можно продать квартиру и не платить 13% налога на прибыль. Но консультация с моим налоговым инспектором эти надежды развеяла: налоги придется платить в любом случае.

Вообще, крайне всем рекомендую узнать имя своего налогового инспектора и обращаться к нему за разъяснениями по различным вопросам: это очень удобно. Инспекторы, по моему опыту, с радостью всех консультируют. Отдельную благодарность выражаю Петроградскому отделению ФНС Санкт-Петербурга

Как происходит продажа квартиры по переуступке

В апреле у меня появилась покупательница. Это была женщина, которая разъезжалась с детьми: они разменивали большую квартиру на Комендантском проспекте с доплатой на две — для женщины и для ее дочери. 20 апреля 2021 года мы договорились о цене, оставалось оформить документы.

У покупательницы была в наличии вся сумма. Это немного сократило сроки заключения сделки: нам не пришлось ждать, пока банк одобрит ипотечный кредит. И все равно процедура продажи квартиры по переуступке показалась мне очень долгой.

После этого мы обратились к покупательнице с вопросом, как ей удобнее. Она решила, что хочет нотариальный договор купли-продажи — это договор, заверенный у нотариуса, который позволяет минимизировать риски при сделке: нотариус проверяет, вменяем ли продавец, и ставит свою подпись. Оспорить такую сделку очень сложно. Также нотариус берется за составление самого договора купли-продажи квартиры по цессии и берет на себя услуги по подаче документов в Росреестр.

Для подготовки договора купли-продажи нотариус попросила меня заранее предоставить следующие документы:

В назначенный день, 19 мая 2021 года, мы с покупательницей пришли в отделение банка. Покупательница полностью внесла оговоренную стоимость квартиры — 5 500 000 Р — в следующих пропорциях:

С двумя справками — о полном погашении кредита и об открытии аккредитива — мы пошли к нотариусу.

Нотариус прочитала нам договор цессии, выяснила, есть ли вопросы, поставила свои печати. Мы расписались в ее журнале. После этого она выдала нам договор купли-продажи для Росреестра и отправила нас обратно в банк — снимать обременение.

Я полностью закрыл кредит, но это еще не означало, что с квартиры снято обременение в пользу банка: требовалась отдельная процедура. Отдав договоры купли-продажи банку, мы уточнили сроки снятия обременения и стали ждать. Нам сказали, что это произойдет в течение 5—7 дней.

Через семь дней я позвонил в банк «Дом-рф» и спросил, сняли ли уже обременение с моей квартиры. Мне довольно резко ответили, что у банка на это есть до 30 календарных дней. Это меня очень расстроило, тем более что в отделении мне сообщали совсем другую информацию. Но на банк я повлиять не мог. Видимо, таким образом «Дом-рф» старается побольше заработать. Аккредитив в мою пользу открыт у них, но забрать его я не могу — и банк как может задерживает сроки: это же для него бесплатные деньги.

Смс о том, что с квартиры снято обременение, пришло 9 июня, то есть через три недели. Я пулей понесся за документами, забрал их у банка и отнес нотариусу. Нотариус снова отправила документы в Росреестр, но теперь уже на регистрацию квартиры без обременения на нового собственника. Квартира была зарегистрирована 16 июня, то есть через семь дней.

В общем, как выяснилось, снятие обременения в банке занимает гораздо больше времени, чем регистрация квартиры на нового собственника.

18 июня я наконец-то пришел в отделение за своими деньгами, но тут выяснилось, что деньги надо было заранее заказать. Аргумент, что я заказывал их еще 19 мая, не возымел действия. Пришлось заказать деньги на следующий день.

20 июня я снова пришел за деньгами. Кассир удивленно спросил: «Вы что, всю сумму будете наличными снимать? У нас нет информации, что вы заказали всю сумму. А давайте мы вам 100 тысяч выдадим, а остальное на счет переведем в любой банк, какой скажете? Там комиссия не очень большая».

Тут я пришел в ярость. Мало того что банк месяц не отдавал мне мои деньги — собственником квартиры я уже не был, а денег так и не видел, — так мне еще и пытались навязать комиссию на пустом месте! Поговорив с кассиром на повышенных тонах, я получил на руки всю сумму и покинул отделение.

Так завершилась продажа нашей квартиры.

Считаем прибыль

По этой метрике прибыльность — 50% годовых.

Но не будем забывать про магию сложного процента и кредитное плечо, которое нам так удачно предоставил банк.

Источник