ип или самозанятый для ипотеки
«Как самозанятому оформить ипотеку»
Когда трудоустроен у работодателя, получить кредит или оформить ипотеку просто: достаточно соблюсти условия банка и взять на работе справку 2-НДФЛ. У ИП тоже нет проблем: он может предоставить декларацию за последний налоговый период, книгу учета доходов или выписку по расчетному счету.
Самозанятому сложнее: у него нет работодателя, деклараций или расчетного счета. Расскажем, в какой банк обратиться самозанятому, как подать заявку и какие документы собрать, чтобы ипотеку точно одобрили.
Выбрать банк
Самозанятость существует всего год, и то пока в рамках эксперимента. Из-за этого многие банки пока настороженно относятся к самозанятым.
Чтобы вам одобрили ипотеку, лучше обращаться только в крупные банки. Например, Сбербанк активно работает с самозанятыми: разрешает им учитывать доходы от самозанятости в мобильном приложении банка и готов рассматривать поступления на карту самозанятого как зарплату. Еще много знают о самозанятости банки Москвы, Татарстана и Московской и Калужской областей, в которых эксперимент по самозанятости идет уже год.
А вот банки регионов, которые только недавно присоединились к эксперименту или вообще в нем не участвуют, могут отказать самозанятому, потому что пока не очень разбираются в этом статусе.
Лучше всего не останавливаться на одном банке, а подать заявки в 5–6 — так шанс получить ипотеку гораздо выше.
Проверить чек-листы банков и подойти по условиям
Обычно банки обращают внимание на 4 главных пункта.
1. Срок регистрации самозанятого
При официальном трудоустройстве банки обычно требуют 2–3 года рабочего стажа и минимум полгода постоянного места работы. С самозанятостью ситуация похожая: вам не одобрят ипотеку, если вы зарегистрировались всего пару месяцев назад, — придется подождать полгода или даже год.
Например, ИП одобряют ипотеку, только если он уже год–два работает как предприниматель. С самозанятостью ситуация будет похожей.
Такие условия выдвигает Сбербанк к заемщику-физлицу. Самозанятому тоже лучше позаботиться о стаже
2. Стабильный доход
Если в один месяц вы заработали на самозанятости 100 000 рублей, в другой — 10 000, а в третий вообще ничего не заработали, банку это не понравится. Для него важен не общий доход, а стабильность — ведь платить по ипотеке придется каждый месяц.
Точную сумму заработка назвать нельзя, но обычно банки придерживаются правила: размер ипотечной выплаты должен быть не больше 40–60% от ежемесячного дохода. К примеру, чтобы одобрили регулярный платеж 20 000 рублей, ваш доход должен быть в районе 40 000 рублей ежемесячно.
3. Хорошая кредитная история
Важно, чтобы у вас не было просроченных кредитов и серьезных кредитных задолженностей, иначе ипотеку не одобрят. Идеально, если вы уже брали несколько кредитов и стабильно их выплачивали, — так банк будет знать, что вы надежный заемщик.
Если у вас пока нет кредитной истории, шанс одобрения заявки на ипотеку чуть ниже. Нулевая история лучше, чем плохая, но хуже, чем никакая. Поэтому если хотите взять ипотеку через два года, уже сейчас позаботьтесь о кредитной истории. Например, возьмите кредит и выплатите его в срок. Или оформите у банка кредитную карту, пользуйтесь кредитными деньгами и возвращайте их, пока не истечет беспроцентный период, — так вы улучшите кредитную историю и не переплатите банку проценты.
4. Банковская карта в банке, где вы хотите взять кредит
Если вы получаете деньги от самозанятости на карту того же банка, где планируете взять ипотеку, это сильно повышает шанс одобрения. В таком случае банку доступны все движения личных средств по вашему счету, чтобы убедиться в вашей платежеспособности.
Учтите, что и ИП, и самозанятым ипотеку дают гораздо охотнее, чем кредиты. Это связано с тем, что при ипотеке у банка есть гарантии: квартира находится под залогом. Так что даже если вам обычно не одобряют кредиты, можно попробовать оставить заявку на ипотеку.
Есть вариант ипотеки, который вообще не требует соблюдения этих условий, — ипотека с первоначальным взносом 50%. Такую ипотеку часто дают просто по паспорту, без подтверждения доходов и серьезной проверки кредитной истории. Пока самозанятому, особенно «новенькому», получить такую ипотеку проще всего.
Получить справку о доходах
Если вы не готовы внести первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры, нужно будет подтверждать доход. Для этого у самозанятых есть специальная справка. Ее можно получить в интернете двумя способами:
Если вы получаете деньги на карту, кроме справки о доходах, можно взять в банке выписку со счета — она тоже подтвердит платежеспособность.
Краткая инструкция по получению ипотеки для самозанятого
Самозанятый или ИП: что выбрать и чем отличаются
Когда оказываешь услуги или продаешь товары, нужно оформить предпринимательскую деятельность. Без оформления могут оштрафовать на сумму до 200 000 рублей по Статье 14.1 КоАП РФ.
Регистрировать юридическое лицо сложно: нужен устав предприятия, капитал, много документов для ФНС. Проще стать самозанятым или индивидуальным предпринимателем. Разбираемся, что лучше: зарегистрировать ИП или оформить самозанятость.
Содержание статьи
Что такое самозанятость
Самозанятость — упрощенное название НПД: налога на профессиональный доход. Это новый налоговый режим, действующий с начала 2019 года. Раньше работал в четырех регионах России, с июля 2020 года регионы сами решают, вводить его или нет. Сейчас НПД можно оформить почти на всей территории России.
НПД — упрощенный режим для тех, кто зарабатывает сам, а не получает зарплату от работодателя. Для тех, кто продает товары, оказывает услуги и не хочет возиться с отчетностью. Самозанятые платят всего 4-6% налога без обязательных страховых взносов и бумажной волокиты, присущей деятельности индивидуальных предпринимателей.
Самозанятость можно совмещать с основной работой: например, работаете в охране посменно и продаете резные деревянные тарелки как самозанятый. Платить налоги надо только от доходов, полученных именно с продажи тарелок. А на работе будете по-прежнему отдавать НДФЛ.
Кто может стать самозанятым
Почти все, кто продает товары собственного производства или оказывает услуги. Даже если рубите дрова соседям за деньги, можно оформить самозанятость и платить налоги с доходов. Вообще под самозанятость попадает множество видов деятельности. НПД могут оформить фрилансеры-маркетологи, няни, «трезвые водители», фотографы, таксисты, дизайнеры. Выращиваете в огороде картофель, продаете его на рынке — это тоже попадает под критерии самозанятости.
Есть ограничения. Самозанятые не могут:
У индивидуальных предпринимателей ограничений почти нет. Они могут нанимать работников и зарабатывать намного больше — до 200 млн рублей в год, если выбрана УСН: упрощенная система налогообложения.
Если сумма дохода превышает 2,4 млн рублей, придется оформлять ИП. Лимита по месяцам нет, налоговую будет интересовать именно общий годовой доход. То есть можно заработать в первый месяц 30 000 рублей, во второй — ничего, в третий — миллион рублей. Главное — не превышать общий лимит.
Предусмотрены исключения. Самозанятыми не могут стать те, кто:
Им придется оформлять индивидуальное предпринимательство или открывать юридическое лицо. Что выгоднее, зависит от сферы деятельности и особенностей бизнеса.
Плюсы и минусы самозанятости
Плюсы и минусы ИП
Разница между ИП и самозанятым: таблица отличий
Чтобы было проще сравнить, подготовили таблицу. Внесли в нее самые важные отличия между индивидуальным предпринимателем и самозанятым.
Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит в 2021 году
Банки нередко считают, что индивидуальные предприниматели (ИП) или самозанятые — менее надежные заемщики, чем граждане с трудовым договором и стабильной зарплатой, которую можно подтвердить справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Доход ИП и самозанятого сложнее подтвердить, к тому же он может быть временным явлением, если не обеспечен долгосрочными договорами или контрактами. Поэтому банки скептически относятся к таким заемщикам и могут отказать в выдаче ипотеки или дать кредит под более высокий процент, потребовать более высокий первоначальный взнос или более короткий срок кредита.
В то же время справедливо утверждение, что ИП и самозанятый с высоким и стабильным доходом, который можно подтвердить документально, имеет больше шансов получить ипотеку, чем человек с нестабильной или низкой зарплатой и плохой кредитной историей.
Рассказываем, как получить ипотечный кредит ИП и самозанятому, какие требования у банков к таким заемщикам и какие необходимы документы для получения жилищного кредита.
Самозанятые и ИП — в чем разница
Эксперимент по введению налогового режима для самозанятых начался в 2019 году, в 2020-м он был распространен на все регионы России. По закону 422-ФЗ, самозанятые — это «плательщики налога на профессиональный доход», граждане, которые работают на себя (репетиторы, дизайнеры, няни, домработницы, фотографы, рантье и т. д.).
Понятия самозанятости и ИП очень похожи, в обоих случаях люди работают на себя, платят налоги и сотрудничают с компаниями и физлицами. Но между ним есть различия:
Требования к заемщику
В банках существуют единые требования для всех ипотечных заемщиков. Поскольку закон о самозанятых — это эксперимент, который рассчитан только на десять лет (до 2028 года), то некоторые банки не выдают жилищные кредиты таким заемщикам. Стандартные требования к заемщикам — для получения ипотеки нужно обычно два-три года рабочего стажа и минимум полгода постоянного места работы. Если ИП или самозанятый получил регистрацию недавно, то рассчитывать на кредит не стоит — придется подождать полгода или даже больше года, чтобы банк смог оценить размер дохода частного предпринимателя, а также стабильность поступления денежных средств.
В Росбанке и Райффайзенбанке заявили, что выдают кредиты только ИП. При этом в Райффайзенбанке отметили, что кредитуют действующих клиентов ИП. «Ипотечные кредиты доступны предпринимателям, ведущим белую бухгалтерию. Процентные ставки и условия едины для всех клиентов», — пояснили в пресс-службе Райффайзенбанка. В Сбербанке, ВТБ, «Дом.РФ» подтвердили, что самозанятые и ИП могут получить ипотечные кредиты.
У ВТБ единые требования для всех ипотечных заемщиков, в том числе к их документам, подтверждению платежеспособности и занятости, и не предусмотрены повышающие коэффициенты для тех или иных групп населения. Индивидуальным предпринимателям и самозанятым ипотека доступна практически по всем программам, действующим для работающих по найму заемщиков. Процентные ставки аналогичны ставкам для заемщиков — физических лиц, пояснили в пресс-службе ВТБ. Но минимальный первоначальный взнос составляет 35%, а не стандартные для физлиц 20%.
В «Дом.РФ» также отметили, что требования к индивидуальным предпринимателям и самозанятым аналогичны требованиям, предъявляемым к работающим по найму. Среди них — условия, касающиеся возраста, гражданства и регистрации. «Для индивидуальных предпринимателей дополнительным требованием является стаж предпринимательской деятельности не менее двух лет, для самозанятых — не менее одного года», — говорит директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.
Для ИП и владельцев бизнеса в Росбанке процентная ставка увеличивается на 0,75% (при предоставлении в качестве подтверждения дохода справки 2-НДФЛ или налоговой декларации) — то есть 9,34%, и на 1,25% (при предоставлении в качестве подтверждения дохода бухгалтерской, налоговой или иной отчетностью) — то есть 9,84%.
Документы для оформления ипотеки ИП и самозанятым
Для получения ипотеки индивидуальным предпринимателям и самозанятым пригодится стандартный пакет документов (паспорт, документы, подтверждающие доходы и занятость), а также дополнительные документы в зависимости от выбранной программы, например свидетельства о рождении детей для «Семейной ипотеки», отмечают в пресс-службе банка ВТБ.
Особые требования к ИП и самозанятым существуют в плане подтверждения дохода. Отличие от физлиц в том, что доходы самозанятых и ИП сложнее подтвердить и банки требуют для этого дополнительные документы. Например, в ВТБ свои доходы клиенты могут подтверждать различными способами: учитываются справка 2-НДФЛ (в том числе в электронном виде) или справка по форме банка, налоговая декларация или выписка с банковского счета.
Росбанк не рассматривает по УСН доходы (если деятельность предполагает расходы) по декларации, только по управленческой отчетности. Чтобы получить ипотеку в Росбанке, ИП может быть зарегистрирован менее 18 месяцев, но не менее 12 месяцев до даты обращения в банк при следующих условиях:
Как увеличить шансы на получение ипотеки
Чтобы предпринимателю не получить отказ, рекомендуется предоставлять только достоверные сведения — это залог того, что банк сможет подобрать наиболее подходящие условия и программу кредитования, отмечает директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.
Основные причины отказов — негативная кредитная история и несоответствие требованиям продукта и банка по платежеспособности и кредитоспособности. Положительное решение наиболее вероятно при хорошей кредитной истории, правильно заполненных и подготовленных документах, наличии созаемщиков, поясняет Игорь Ларин из банка «Дом.РФ».
Доля отказов индивидуальным предпринимателям от всех отказов за декабрь — 2,6%, это не превышает среднего значения по всему пулу клиентов, говорит Вадим Мамонов. По его словам, наиболее частая причина — невыполнение минимальных требований банка. Также отказы связаны с тем, что клиент не всегда готов указать свои достоверные доходы и расходы: занижает расходы и завышает доходы. Для Росбанка также важно, чтобы значительная часть выручки проходила по счетам.
Если у ипотечного заемщика хорошая кредитная история, достаточный уровень дохода, который можно подтвердить документально, а также предоставлены достоверные сведения, то это повышает его шансы на положительное решение о выдаче жилищного займа. Значительный первоначальный взнос и дополнительные активы также будут преимуществом.
Ипотека для самозанятых в 2021 году
На сегодняшний день в нашей стране есть очень много людей, которые не могут подтвердить наличие регулярных денежных поступлений справкой с места работы, поскольку не имеют официального трудоустройства. Чтобы легализовать свои доходы, такие граждане могут получить статус самозанятого, платить налоги и без опасений вести свое дело.
Однако, даже узаконив свои отношения с ФНС, самозанятые граждане продолжают сталкиваться с проблемами, которые подстерегают безработных лиц и предпринимателей. В частности, это касается вопросов кредитования в российских банках.
Кто такой самозанятый
С 01.01.2019 года самозанятыми считаются граждане, к которым применяется специальный налоговый режим под названием «Налог на профессиональный доход». Такой вариант подходит россиянам, работающим на себя (дизайнеры, частные репетиторы, фотографы, домработницы, няни, владельцы сдаваемой в аренду недвижимости и т.п.).
Ставка налога зависит от того, кому самозанятый оказывает свои услуги (физическим лицам – 4%, юридическим лицам – 6%). Такой гражданин должен осуществлять свою деятельность в любом из участвующих в проекте регионов.
Чем самозанятый отличается от ИП
И самозанятые, и предприниматели работают на себя, они сотрудничают как с физическими лицами, так и с компаниями, а также обязаны платить налоги. Тем не менее, самозанятые граждане отличаются от ИП:
Дают ли ипотеку самозанятым?
Самозанятому лицу получить карту с небольшим кредитным лимитом гораздо проще, чем оформить кредит на покупку автомобиля или квартиры. Поскольку в сложившихся условиях финучреждения не считают таких граждан надежными плательщиками, то выдвигают более жесткие требования и гораздо внимательнее рассматривают их денежные поступления.
Даже если дела у самозанятого идут хорошо, а своя деятельность приносит стабильный и высокий доход, нужно готовиться к несколько предвзятому отношению со стороны кредитора, привыкшего доверять классическим документам и консервативным системам.
На сегодняшний день самозанятые могут подтвердить свои доходы справкой из специального приложения «Мой налог». Однако необходимо помнить, что ипотечные кредиты для таких граждан не настолько выгодны, как для наемных сотрудников. Причина заключается в том, что самозанятые лица не платят НДФЛ (они уплачивают налог на профессиональный доход), поэтому не могут получить вычет по данному налогу.
Получить вычет по НДФЛ самозанятый сможет только в двух случаях:
И в том, и в другом случае при покупке недвижимости в ипотеку самозанятый сможет получить вычет за последние 3 года. Получив кредит, такой заемщик сможет не платить налоги с зарплаты по трудовому договору до тех пор, пока не израсходует весь вычет. Однако налоги с доходов, которые гражданин получает как самозанятый, платить придется все равно.
Еще одной проблемой является повышенная процентная ставка по ипотеке. Так, во многих финучреждениях предприниматели и самозанятые могут получить кредит на не очень выгодных условиях.
Как взять ипотеку самозанятому?
Как правило, при рассмотрении заявки на ипотечный кредит, банк обращает внимание на такие параметры:
Чтобы доказать свою платежеспособность, самозанятый должен предоставить первоначальный взнос, размер которого может достигать 50% стоимости приобретаемого жилья. Также можно заручиться поддержкой поручителей и созаемщиков, имеющих постоянный доход (который можно подтвердить соответствующей справкой) и положительную кредитную историю, и предоставить в качестве обеспечения по ипотеке имеющееся в наличии недвижимое имущество.
В крайнем случае придется оформить кредит на своего супруга или близкого родственника, который имеет достаточный доход и может предоставить справку 2-НДФЛ или по форме банка. Не самым выгодным вариантом может стать оформление кредитной карты или получение нескольких потребительских кредитов на небольшие суммы в разных финучреждениях (завышенные ставки, небольшой срок и отображение всех поданных заявок и оформленных ранее займов в кредитной истории, которую будут анализировать кредиторы).
Какие банки выдают?
В 2021 году гражданам, ведущим свое дело, доступно множество программ ипотечного кредитования, которые действуют в различных банках. Самый оптимальный вариант – займ по двум документам, при котором не требуется справка о доходах самозанятого для ипотеки.
Ип или самозанятый для ипотеки
Работая официально, получить ипотечный кредит можно без проблем. Берете справку 2-НДФЛ с работы и подаете заявку в банк. Частному предпринимателю при оформлении ипотеки достаточно предъявить в банк декларацию за отчетный период. Но у самозанятого нет работодателя и он не сдает никакие декларации в налоговую. Что делать самозанятому для получения ипотеки?
Расскажем, какие потребуется собрать документы самозанятому, чтобы подать заявку в банк по ипотеке и куда обращаться.
Отличия самозанятого от ИП
Самозанятые и предприниматели работают сами на себя. И те и другие платят налоги, но между ними есть существенные отличия.
Самозанятые платят налоги только при получении дохода.
У ИП налоговая ставка выше, чем у самозанятых.
Самозанятые не могут привлекать к работе наемных сотрудников.
ИП сдают декларацию в ФНС, а самозанятые выписывают чеки.
Кассовый аппарат самозанятым не нужен в отличие от предпринимателей.
У самозанятого доход не должен превышать 2,4 млн руб. в год.
Именно эти отличия по сдаче налоговой отчетности и сумма заработка не более 2,4 млн руб. не позволяют самозанятым так просто взять ипотеку в банке.
Ниже расскажем, что нужно сделать самозанятому, чтобы оформить ипотеку.
Условия выдачи ипотеки самозанятым
Банки с опаской относятся к самозанятым и считают их неблагонадежными заемщиками. И если вы планируете оформить ипотеку в качестве самозанятого, рассмотрите предложения крупных банков. Например, Сбербанк или Альфа-Банк, активно работают с самозанятыми, выдают кредиты и ипотеки. Проверьте себя на соответствие следующим условиям.
Регистрация в качестве самозанятого. Самозанятому нужно быть зарегистрированным более шести месяцев. Если зарегистрированы менее шести месяцев назад, в выдаче ипотеки откажут. Чтобы минимизировать риски — подавайте заявку на ипотеку, когда зарегистрированы в качестве самозанятого от года.
Стабильность дохода. Банку важно, чтобы самозанятый получал стабильный доход на протяжении шести месяцев. Если за первый месяц получили 120 тыс. руб., за второй 20 тыс., а в третьем месяце дохода не было — банку это не понравится. Банки придерживаются правила: ежемесячный платеж не должен превышать 50% от дохода заемщика. Если получаете 120 тыс. руб. на протяжении шести месяцев, вам одобрят ипотеку с ежемесячной выплатой до 60 тыс. руб. А если доход нестабильный, в выдаче ипотечного кредита откажут.
Какие банки выдают ипотеку самозанятым?
Сбербанк. Банк предлагает самозанятым оформить ипотеку по ставке от 7,7% годовых. Максимальный срок — до 30 лет. Ипотеку разрешается оформить на загородную недвижимость, готовое или строящееся жилье. При подаче заявки онлайн потребуется номер паспорта, СНИЛС и ИНН.
Первоначальный взнос — 15%.
Максимальная сумма — до 85% от стоимости залогового жилья.
Первоначальный взнос — 30%.
Максимальная сумма — до 50 млн руб.
Альфа-Банк. Минимальная сумма по ипотеке в Альфа Банке составляет 600 тыс. руб. Ставка по процентам от 6,99%. Помимо паспорта при оформлении заявки потребуется электронная выписка из Пенсионного фонда. Ипотеку выдают на готовое и строящееся жилье. Загородную недвижимость оформить по ипотеке для самозанятого в Альфа Банке не получится.
Первоначальный взнос — 10%.
Максимальная сумма — до 50 млн руб.
Как повысить шансы на получение ипотеки?
Чтобы повысить шансы на получение ипотеки, самозанятому желательно внести 40−50% первоначального взноса. Или привлечь созаемщика с высокой зарплатой от 100 тыс. руб. и постоянным доходом.
Граждане, которые оформлены самозанятыми и продолжают работать по трудовому договору с работодателем, тоже имеют все шансы на получение ипотеки. Для этого нужно будет взять справку с работы 2-НДФЛ, чтобы подтвердить доход.
Если получаете доходы от своей деятельности на карту банка, обратитесь туда для оформления ипотеки. Банк сможет убедиться в вашей платежеспособности и проверит движение денег по счету.
Банки чаще одобряют самозанятым именно ипотеку, чем потребительский кредит. При оформлении ипотеки у банка будет гарантия, т. к. недвижимость находится в залоге.
Кратко: как самозанятому взять ипотеку в банке?
Подавайте заявку, если оформлены в качестве самозанятого более шести месяцев, а лучше — более года.
Проверьте стабильность доходов за последние шесть месяцев. Если были периоды, когда не было доходов или получали минимальную сумму, в выдаче ипотеки могут отказать.
Подайте заявку в банк, на карту которого получаете доход.
Чтобы повысить шансы на получение ипотеки, откройте депозит, внесите 40−50% первоначального взноса или привлеките к сделке созаемщика с высоким и стабильным доходом.