ипотечная постоянная определяется как отношение выплат по долгу к сумме ипотечного кредита
Как правильно рассчитать ипотеку — виды и особенности рассчета
Как правильно рассчитать ипотеку — виды и особенности расчета
Рассчитать ипотеку можно двумя способами – автоматическим и ручным. Последний требует поэтапных вычислений с применением нескольких формул. При использовании первого варианта потенциальному заемщику необходимо знать только стоимость недвижимости, ежемесячный платеж и предполагаемый срок займа. При расчете нужно учитывать и сопутствующие расходы на страхование, услуги третьих лиц и регистрацию сделки.
Как рассчитывается ипотека
Рассчитать ипотеку можно самостоятельно, воспользовавшись кредитным калькулятором или специальными формулами, либо в отделении банка, обратившись к консультанту. Во всех трех случаях необходимо заранее продумать, какой тип недвижимости вы рассматриваете, в каком ценовом диапазоне, сколько минимально готовы внести в качестве первого взноса и на какой период оформить ипотеку.
Ручной способ расчета предполагает использование уникальных формул, которые различаются в зависимости от желаемого вида платежа – аннуитетного или дифференцированного. В процессе также считается ежемесячная и общая процентная ставка. Кроме того, можно вычислить долю от ежемесячного платежа, которую составляет основной долг или переплата.
Виды ипотечных платежей
Ипотечные платежи делятся на два вида:
Расчет аннуитетных платежей
Перед тем как приступить к расчету основного долга и переплаты по займу, необходимо определить ежемесячную процентную ставку. Делают это по формуле:
Y = I/12/100, где Y – ежемесячная ставка, I – годовая ставка.
Расчет ежемесячных платежей
Изначально необходимо определить общую ставку по кредиту, для этого существует формула:
U = (1+Y)n, где U – общая ставка, n – срок ипотеки (в месяцах).
После того как заемщик определился, какую он хочет оформить сумму в ипотеку и на какой срок, можно приступить к расчету ежемесячного платежа:
T = S×Y×U / (U – 1), где S – сумма кредита.
Рассмотрим расчет на примере: клиент решил оформить ипотеку на сумму 2,5 млн руб. на 15 лет, внеся первоначальный взнос в размере 650 тыс. руб. Процентная ставка составляет 7,7% годовых.
Ежемесячный платеж по ипотеке составит 17 339 руб.
Расчет основного долга
После того платеж по ипотеке вычислен, можно рассчитать, какая его часть идет на погашение основного долга, а какая – на проценты:
Разберем на примере наш ежемесячный платеж:
Расчет переплаты по процентам
Для расчета переплаты по процентам потребуется следующая формула:
V = T × n – S, где V – переплата за весь срок займа.
Рассмотрим на нашем примере:
V = 17 339×180 – 1850000 = 1 271 020 руб.
Расчет дифференцированных платежей
Формула для определения ежемесячной ставки остается неизменной. В расчете меняется лишь концепция: изначально узнаем сумму основного долга, а после на его основе и ежемесячный платеж.
Основного долга
В связи с тем, что при дифференцированных платежах тело кредита гасится равномерно в течение всего срока кредитования, доля основного долга рассчитывается как отношение суммы кредита к количеству месяцев.
Рассмотрим расчет на примере:
Ts = 1 850 000 / 180 = 10 278 руб.
Ежемесячные платежи
Чтобы рассчитать размер ежемесячной выплаты, необходимо знать ее процентную часть:
Ti = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 = 11 840 руб.
Таким образом, чтобы рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, нам необходимо сложить обе части:
Выплата по нашему примеру будет составлять:
T = 10 278 + 11 840 = 22 118 руб.
В самом начале выплаты дифференцированный платеж всегда будет больше аннуитетного, но при этом доля, идущая на погашение основного долга, всегда больше.
Плюсы и минусы разных типов платежей
Подбирать тип ежемесячных платежей необходимо исходя из финансовых возможностей. Важно учитывать, что при дифференцированном способе расчета первые несколько месяцев будет достаточно сложно, впоследствии величина выплат постепенно снижается. В случае с аннуитетными нагрузка не сокращается, т. к. платеж не изменяется.
Отличие ипотеки на новостройку и вторичку
Оформить ипотеку в банке можно на дом, участок, дачу, новостройку и квартиру на вторичном рынке. Последние два типа недвижимости считаются самыми популярными у заемщиков.
Новостройка
Получить ипотеку можно только на аккредитованную новостройку, т.е. застройщик должен пройти проверку, чтобы соответствовать всем требованиям банка.
Преимущества оформления жилищного кредита на данный тип недвижимости:
Вторичка
Среди преимуществ вторички можно выделить:
Расчет первоначального взноса
Первоначальный взнос по ипотеке – фактор, влияющий на одобрение и величину переплаты. Оформить жилищный кредит без него невозможно. В качестве первого платежа можно использовать средства материнского капитала, государственной субсидии.
Минимальная сумма, которую можно внести при оформлении ссуды – 10%. Рассчитывается она от стоимости недвижимости, а не всей суммы займа.
Срок оформления ипотеки
Оформить ипотечный кредит можно на срок до 30 лет. Нужно учитывать, что чем меньше период выплаты, тем выше ежемесячный платеж, но переплата ниже.
Использование маткапитала вместо первого взноса
В 2021 сумма по сертификату на первого ребенка составляет 483 881,83 руб., при появлении второго малыша увеличивается на 155 550 руб. и составляет 639 431,83 руб. Использовать средства можно для погашения имеющейся ипотеки или в качестве первого взноса.
Условия использования материнского сертификата при покупке жилья:
Налоговые вычеты
Получить налоговый вычет может официально трудоустроенное физическое лицо, за которое работодатель ежемесячно перечисляет 13% (подоходный налог) в бюджет страны. При покупке недвижимости заемщик сможет возместить часть потраченных средств и уплаченных процентов.
Условно налоговый вычет можно разделить на:
Оформить возврат можно за 3 последних года, т.е. в 2021 разрешается запросить вычет за 2018, 2019 и 2020. Расчет осуществляется от стоимости недвижимости, а не от полной суммы ипотеки. Определить доступный налоговый вычет можно, воспользовавшись онлайн-калькулятором.
Получить вычет можно только при соблюдении следующих условий:
Если ипотека выплачивается из бюджетных средств или при оформлении был использован материнский сертификат, то получить вычет уже невозможно.
Дополнительные расходы при ипотеке
Помимо затрат на первоначальный взнос, заемщик должен потратиться на:
При покупке квартиры важно иметь свободные средства, которые можно будет использовать на сопутствующие расходы.
Оплата страховки недвижимости
При покупке квартиры в ипотеку обязательным условием является оформление договора страхования залогового имущества
Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
Для многих людей ипотека — единственный способ обзавестись собственным жильем. Благодаря ей можно не тратить годы на то, чтобы накопить денег, и не переплачивать за аренду. Тем более что сегодня банки предлагают множество ипотечных программ на выгодных условиях, а государство регулярно выделяет средства на поддержку заемщиков и субсидирует льготные ставки. В 2020 году россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотечного рынка России, что говорит о востребованности ипотеки для решения квартирного вопроса.
При заключении ипотечного договора люди, как правило, всего смотрят на процентную ставку, сроки кредитования и размер первоначального взноса. Лишь немногие обращают внимание на способ погашения кредита. Между тем именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей, а значит, и величину переплаты. Некоторые банки разрешают клиентам самим выбирать схему выплат — дифференцированную или аннуитетную. Они отличаются способом начисления и взимания процентов, а главное — итоговой суммой кредита. Мы выяснили, в чем заключаются плюсы и минусы аннуитета.
Что такое аннуитетный платеж
Это наиболее распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком. Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока. При дифференцированной системе в начале заемщик делает крупные ежемесячные взносы, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это происходит за счет того, что тело кредита гасится равными частями на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.
Как рассчитать ежемесячный взнос
Оформляя ипотеку, важно реально оценивать свои финансовые возможности и просчитывать бюджет на годы вперед. Специалисты говорят, что ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. В противном случае придется экономить на повседневных нуждах. График платежей обычно составляется вместе с банком при заключении договора. И все же при желании вы можете предварительно рассчитать сумму ежемесячного взноса с помощью ипотечных калькуляторов и онлайн-сервисов, размещенных на сайтах банков.
Расчетная формула выглядит так:
Рассмотрим простой пример. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в каждом банке свои условия по графику и выплате взносов, но расчет в большинстве случаев одинаковый. Допустим, вы решили взять ипотеку на 3 млн руб. на пять лет под 10% годовых. При аннуитете вы будете платить по 63,74 тыс. руб. каждый месяц, а общая сумма процентов составит 824,47 тыс. руб.
Если же вы выбрали дифференцированную схему погашения, ежемесячный платеж на протяжении кредитного периода будет опускаться от 75 тыс. до 50,412 тыс. руб. А итоговая переплата окажется существенно меньше — 762,5 тыс. руб.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
У аннуитетных платежей есть преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Намного легче запомнить одну цифру, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но помните, что при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.
Важное преимущество аннуитета — его доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке. А требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, вы можете брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.
Но из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основной недостаток дифференцированной схемы — высокие стартовые взносы. Чем больше сумма и меньше срок кредита, тем ощутимее разница. Если доходы позволяют платить ежемесячные взносы большими суммами, лучше выбирать дифференцированную систему. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.
Как погасить кредит досрочно
Зная о переплатах при аннуитете, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно — если не полностью, то хотя бы частично. Такую возможность дают все российские банки. Клиент может выбрать — сократить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее — заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы. Например, уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик пользуется кредитом, тем меньше процентов он платит.
Если уменьшить ежемесячный взнос, вы сразу получите свободные средства. Существует и третий вариант — самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшать обязательный платеж, но при этом продолжать выплачивать полную сумму, установленную первоначально. Во-первых, так вы сократите срок погашения. Во-вторых, при появлении материальных трудностей вы сможете снизить финансовую нагрузку и платить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет уменьшать срок ипотеки и переплату тогда, когда это комфортно для бюджета.
Минус такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какой бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода от досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе его конец, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.
Ипотечная постоянная определяется как отношение выплат по долгу к сумме ипотечного кредита
 |
Ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Все условия применения залога регулируются Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ. Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако, его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать в купленной квартире членов своей семьи, а также завещать ее. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Ипотека может стать простым и быстрым способом улучшения ваших жилищных условий, если внимательно отнестись к выбору кредитной программы, узнать о возможных льготах, выбрать удобный способ погашения кредита и правильно оценить будущие расходы. Однако важно помнить, что чаще всего ипотечный кредит выдается на длительное время. Поговорите с банковскими служащими, попросите подробнее рассказать, о том, что такое долгосрочный кредит и как он связан со стабильностью вашего дохода. Не лукавьте при прохождении собеседования. Даже если вы сможете обмануть банковского работника (что маловероятно) и получите желаемую сумму кредита, вы создадите проблемы в первую очередь себе. Сможете ли вы выплачивать ежемесячные платежи, окажутся ли они посильными для вашего семейного бюджета в столь длительный срок? Помните, что в силу закона вы отвечаете перед кредитором всем своим имуществом, и банк сможет забрать вашу квартиру (даже если она у вас единственная). Подумайте о финансовой нагрузке на всю семью (и детей), ведь ипотека, порой растягивается на десятилетия. Ипотечный кредит – долгая история. Не пожалейте время на внимательный и разумный выбор условий, подходящих лично для вас! Выбор кредита – ответственность заемщика. Особенно такого кредита, как ипотечный. Выбирайте банк, с которым вы готовы иметь длительные отношения. Рынок ипотечных кредитов уже достаточно развит. Есть масса ипотечных программ, предоставляемых разными достойными банками. При этом банки борются за клиентов, предлагая все более выгодные условия. При этом, как всегда, все самое интересное и важное остается за кадром (за пределами рекламных обещаний). При длительном ипотечном кредитовании даже полпроцента вырастают в значительную сумму! Есть несколько простых правил выбора кредита: Внимательно изучите все условия, особенно «мелким шрифтом»! Сопоставьте условия с вашими возможностями. Сравнивайте варианты, ищите лучшие условия! Правда о стоимости ипотечного кредита – это полная информация обо всех платежах по кредиту, связанных с его получением, обслуживанием и возвращением. Если банк не дает вам информации, уклоняется от разъяснений – ищите другой банк. За пользование кредитом банк берет с вас плату в виде процентов. Кроме этого, ипотечному кредиту сопутствуют различные комиссии, сборы и оплата дополнительных услуг. Чтобы оценить, сколько вам реально будет стоить кредит, вам нужно определить реальную стоимость кредита. Для простоты сравнения обычно используется термин – ПСК. ПСК измеряется в процентах и включает в себя: проценты, которые вы платите за пользование кредитом; комиссии, которые взимает банк за обслуживание этой ссуды; стоимость дополнительных услуг, если они связаны с ипотечным кредитом: стоимость услуг регистратора (по требованию банка); стоимость услуг страхования; услуги нотариуса (заверение копий, согласий и пр); пошлины за регистрационные действия. В разных банках в ПСК могут включать разные платежи, поэтому не всегда можно сравнить ПСК корректно. Узнавайте, что именно включено в расчет ПСК, сравнивайте не только общее расчетное значение, но и платежи по отдельным позициям. Понять реальные условия и последствия получения кредита – это ваша обязанность как заемщика, а получить подробное и ясное разъяснение непонятных терминов и сложной информации по кредиту – это ваше право. Ипотечный кредит – юридически сложная сделка. Все подписываемые документы читаем обязательно и внимательно! При получении ипотечного кредита на приобретение жилья вы столкнетесь с целым пакетом договорных документов, т.к., по сути, осуществляется 3 отдельные сделки: купля-продажа квартиры на кредитные средства; залог купленной квартиры; получение кредита на покупку квартиры. Все 3 сделки взаимосвязаны и оформляются в комплексе в определенной последовательности. При этом юридически это может оформляться разными способами в зависимости от процедур выбранного банка. Как правило, составляется 3 договора, отдельный на каждую сделку: Договор купли-продажи квартиры. Договор залога (ипотеки) купленной квартиры. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Ипотека вступает в силу с момент государственной регистрации. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Кредитный договор. Возможно включение соглашения об ипотеке в кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство. В таком случае этот договор также подлежит государственной регистрации. Т.е. договор об ипотеке может быть как самостоятельным договором, т.к. и частью кредитного ипотечного договора. При этом в любом случае кредитный договор должен содержать все положения об ипотеке согласно Закону об ипотеке (описание предмета ипотеки, его оценку, срок исполнения обязательств, данные о регистрации ипотеки и пр.). Вся процедура подписания и регистрации договоров жестко регламентирована банком. Поэтому заемщику обязательно следует ознакомиться заранее с текстами всех договоров, особенно в части, касающейся исполнения обязательств, в т.ч. в случае наложения взыскания на заложенную квартиру, а также с правилами использования заложенного имущества. В настоящее время банки широко используют закладную, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней. Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств. По сути, закладная заменяет договор ипотеки. Поэтому особенно важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий закладной может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Читайте договор до его подписания – не торопитесь, вы имеете право на детальное изучение и получение пояснений до полного понимания содержания договора. При необходимости проконсультируйтесь с юристом относительно Ваших прав и обязательств по данному договору. В частности, обратите особое внимание на следующие пункты договора: Наличие единовременных и (или) ежемесячных комиссий за обслуживание (ведение) ссудного счета, выдачу, а также за рассмотрение заявки на предоставление кредита. Порядок досрочного погашения кредита – нет ли запрета или моратория на досрочное погашение. Требование досрочного погашения остатка долга единовременно в короткий срок (условия, когда банк может к этому прибегнуть). Изменение условий по кредиту со стороны банка в одностороннем порядке (не законно) после подписания договора. Обязательство заемщика страховать риски (эти условия могут порождать новые долги). Право судиться по месту нахождения заемщика (а не банка). Кроме того, имейте в виду, что включение банком в кредитный договор дополнительных условий досрочного возврата кредита нарушает права потребителя и является административным правонарушением. Таким дополнительными условиями досрочного возврата кредита, например, могут являться: грубое нарушение заемщиком правил пользования квартирой, ее содержания и ремонта, в том числе несанкционированной перепланировки и/или переоборудования; невыполнение обязанности по уплате установленных действующим законодательством Российской Федерации налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, если, по мнению кредитора, такие неплатежи могут привести к обращению взыскания на предмет ипотеки. Если в заключенном Вами договоре содержится одно или несколько несправедливых условий, законодательство позволяет признать такие положения недействительными. Вы имеете право обратиться в банк с требованием об исключении пунктов договора, которые нарушают Ваши права и законные интересы. При неисполнении банком требования, Вы имеете право обратиться с исковым заявлением в суд. Страхование при ипотеке – это особая статья При получении ипотечного кредита вопрос о страховании ряда рисков встанет для заемщика обязательно. И хоть обуславливать получения кредита заключением договора страхования жизни и здоровья заёмщика банк не имеет права, получить выгодный ипотечный кредит без такого страхования вам вряд ли удастся. Но так ли это плохо? Страховка призвана действительно помочь заемщику в трудной ситуации или защитить его родственников в случае преждевременной смерти заемщика или потери им трудоспособности. При том, что чаще всего ипотека – это решение жилищного вопроса всей семьи – обезопасить себя действительно важно. Итак, по закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Помните: вы имеет право выбирать страховую компанию самостоятельно, а не по указке банка. Потратьте время, сравните не только размеры выплат, но и различные условия страхования. Порой, это более важно, чем экономия в 1 %. Если Вы решили воспользоваться страховкой, предложенной банком, то помните – это отдельная услуга и отдельный договор – читайте его внимательно и обратите внимание на следующие моменты: Наличие у банка альтернативных программ страхования Возможно, банк имеет несколько вариантов страховок, используйте ваше право выбора. Страховые платежи увеличивают полную стоимость кредита Проверьте, учтена ли страховка и в каком размере в расчете полной стоимости кредита. Порядок платежей по страховке и как это соотносится с графиком погашения кредита Уточните, на какой счет перечисляются страховые платежи (на счет банка или страховой компании). Это важно в затруднительном финансовом положении: если по договору вы должны оплачивать страховку со счета банка, но не сможете внести сумму, равную очередному страховому платежу, то банк перечислит страховку из кредитных средств в любом случае, и за вами будет числиться кредитный долг. Кто является выгодоприобретателем при страховании жизни При страховании от несчастного случая, если выгодоприобретателем является банк – то вы покрываете только риски невозврата кредита. А если выгодоприобретателем являетесь вы, то вы можете самостоятельно определить риски и страховую сумму, а при несчастном случае из страховых средств вы сможете и погасить кредит (или его часть), и потратить на восстановление здоровья. Кто является выгодоприобретателем при страховании вашего имущества В этом случае, если выгодоприобретателем является банк – то вы также страхуете только кредитную составляющую. То есть, если от несчастного случая пострадает ваша квартира, то вы получите от страховой компании только средства на выплату долга банку. Но никаких денег на ремонт и восстановление жилья не будет. А если выгодоприобретателем являетесь вы и страхуете имущество на полную стоимость, то в этом случае вы сможете и с банком расплатиться, и ремонт осуществить. Что является страховым случаем при вашем страховании Это важный пункт любого страхования. Может так оказаться, что выплачивая регулярно страховые платежи при страховании «от потери работы», вы не сможете воспользоваться услугами страховой компании при увольнении с работы «по собственному желанию». Вероятнее всего, на такие случаи страховка не распространяется. Но именно эта причина увольнения самая популярная (даже при вынужденном увольнении). А в других договорах страховые компании признают страховым случаем даже беременность и роды. А это значит, что в подобной, несомненно, важной для каждой семьи ситуации, можно будет не думать о погашении ипотеки, а направить деньги на более важные цели. Выплата же кредита временно перейдет в обязанность страховщика. Какие риски следует застраховать еще Побеседуйте с хорошим страховщиком. Возможно, оценив свою текущую ситуацию, вы задумаетесь о страховании других рисков, например, «ответственности перед третьими лицами». Это полезно, если планируете ремонт с перепланировкой. Возможно, страховая премия несильно увеличит ваши текущие расходы по ипотеке. Напротив же, непредвиденные выплаты соседям из-за ошибочных действий ваших ремонтников могут существенно повлиять на финансовую стабильность вашей семьи. Выбирайте кредит в той валюте, в которой получаете доход Основные рекомендации специалистов по выбору валюты кредита сводятся к тому, что кредит стоит брать в той валюте, в которой вы получаете доход. Не обращайте внимания на то, что процент по валютным кредитам ниже. Главным риском валютного кредита является риск колебания валютного курса. Важно помнить, что данный риск напрямую зависит от срока кредитования. Прогнозы относительно стоимости валюты не делаются на срок более года. А значит, при долгосрочном ипотечном кредите развития событий никто предсказать не сможет. Способы же погашения валютного кредита, ничем не отличаются от невалютных кредитов. Выбор, конечно, за вами. Но можно точно сказать, в каких случаях от оформления кредита в валюте лучше воздержаться: если срок кредитования превышает 12 месяцев; если оформляется кредит на крупную сумму, поскольку курсовая разница может существенно изменить сумму задолженности, а это уже совершенно другие траты; если доля ежемесячного платежа превышает 30% дохода, в этом случае колебание курса валют может поставить под угрозу вашу платежеспособность; если кредитная программа предполагает плавающую процентную ставку, т.к. вы не сможете точно прогнозировать финансовую нагрузку на семейный бюджет. Как выбрать между аннуитетным или дифференцированным платежом Аннуитетные и дифференцированные платежи имеют одну принципиальную разницу: При аннуитетном платеже вы будете каждый месяц платить одну и ту же сумму. При этом ежемесячно вы будете погашать все начисленные вам проценты, а сумма основного долга будет включаться по остаточному принципу (т.е. доля основного долга вначале будет заметно меньше процентов, постепенно увеличиваясь). При дифференцированном платеже каждый месяц сумма выплаты будет уменьшаться. При этом, конечно, следует учитывать и ваш личный план по погашению кредита. Если вы планируете досрочное погашение (по «собственному графику»), то преимущества дифференцированных платежей будут не столь существенны. К сожалению, нежелание разобраться в таких вещах прямым образом стоит вам ваших собственных денег. Не поленитесь просчитать наиболее приемлемую для вас схему погашения. Вы имеете право досрочно погасить кредит или его часть. Это, безусловно, выгодно для заемщика, так как облегчит его процентное бремя. Так как банк может считать, что ему это менее выгодно, есть вероятность, что он потребует от вас уплату комиссий. Помните, что это незаконно. Вы можете вернуть ранее уплаченные комиссии или штрафы за досрочное погашение через суд. Банк не имеет права брать с вас деньги за отказ от кредита! Если вы подали заявку на кредит, но потом передумали, вы имеете право не пользоваться кредитом без штрафных санкций. Согласно статьям 25 и 32 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» вас не могут каким-то образом понуждать ни к принятию суммы кредита, ни к уплате штрафа за отказ от получения. По общему правилу вы вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив кредитора до определенного договором срока предоставления. Оценка чистоты сделки – не попадитесь на удочку! В рамках процедуры выдачи ипотечного кредита банк рассматривает документы на квартиру и оценивает ее чистоту. Банковская проверка не просто очередная бюрократическая препона на пути к получению кредита. Именно специалисты способны выявить проблемные квартиры и уберечь вас, а, в конечном счете, и себя, от мошенников. Однако не все банки проводят эту процедуру добросовестно. Если нет возможности платить по кредиту, в первую очередь обсудите это с банком Если вы не можете погашать кредит, то события, скорее всего, будут развиваться так: сначала банк напомнит вам о необходимости оплатить задолженность, потом вам обязательно позвонит сотрудник безопасности банка и в уже более настойчивой форме потребует погашения кредита, затем вы получите уведомление по почте, наконец – судебное разбирательство или общение с коллектором. Не совершайте типичную ошибку должников – не скрывайтесь от разговора с банком. Иначе ваш долг может увеличиться в два или три раза (из-за штрафов и пеней). Для начала вам нужно остановить рост процентов и зафиксировать сумму задолженности. А сделать это можно только в диалоге с банком. При правильном вашем поведении и готовности к сотрудничеству вам легче будет отстоять свои интересы в суде. Требуйте снижения размера штрафов, пени, неустойки – это ваше законное право. Если банк в одностороннем порядке (по собственной инициативе) расторгает договор – это незаконно! Расторжение договора возможно только по соглашению сторон. Но банк имеет право потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств при условиях, указанных в договоре. Эти условия связаны с неисполнением заемщиком своих обязательств по погашению кредита в нужном размере и в установленные сроки. Не хватайтесь за предложение о реструктуризации долга как за спасительную соломинку! Будьте внимательны! В большинстве случаев предложения о реструктуризации долга (рефинансировании кредитов, перекредитовании) кажутся выгодными лишь на первый взгляд. Это один из способов банков переманивать кредитоспособных клиентов. Если вы рассматриваете предложение о реструктуризации долга в другом банке, сделайте запрос в свой банк тоже, сравните условия. Как и в случае с заключением кредитного договора, все детали кроются внутри, и вы сможете выявить их только при внимательном прочтении договора. Вникнув в суть договора по реструктуризации, вы сможете заметить, что сделанные вам предложения отнюдь невыгодны и, возможно, являются еще более кабальными, чем сам кредитный договор. Знакомьтесь с предложениями банков внимательно: вникайте в суть, взвешивайте риски самостоятельно, обращайтесь за помощью к специалистам другого банка или юристам. Обсудите с банком, как будет устроена процедура погашения ипотеки Никто заранее не обсуждает процедуры завершения ипотеки и расходы с этим связанные. Расходы по закону делятся между банком и заемщиком поровну. А с процедурой лучше познакомиться заранее и обязательно погасить запись об ипотеке при выплате кредита. Также стоит получить и сохранить справку о выполненных перед банком обязательствах в полном объеме. Такая справка может понадобиться при получении нового кредита или корректировки информации в бюро кредитных историй – куда банк может забыть предоставить информацию о погашении вами ипотечного кредита. |
| |
| |
(c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Алтай, 2006—2015 г. Все права на материалы, размещенные на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ, в том числе об авторском праве и смежных правах. Сейчас 1050 гостей онлайн |
