ипотечная сделка с занижением стоимости
Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?
— Влияет ли заниженная цена в договоре купли-продажи на решение банка о выдаче ипотеки?
Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет. Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.
При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).
Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:
Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.
Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:
В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом. Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).
Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной. Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.
Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:
Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность. Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом. Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.
Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам. Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.
Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке. Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.
Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года. Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку. Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.
Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:
Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.
Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.
В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей. Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.
Отвечает юрист Александр Малютин:
Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества. Оценка определяется на основании соглашения сторон договора. Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки. Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.
В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста. Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства. Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.
Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.
Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи. К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением. Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.
Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене. Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества. Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?
Для ухода от выплаты налога при продаже жилья многие собственники настаивают на занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Покупатели обычно не возражают. Однако это обстоятельство может усложнить получение ипотеки. Некоторые банки на фиктивное занижение в документах стоимости объекта соглашаются. Другие отказывают принципиально. В какой банк обращаться заемщику в такой ситуации, и как будет проходить ипотечная сделка с нарисованными цифрами в договоре?
При продаже объектов недвижимости, которые находятся в собственности менее 3 лет, продавец обязан выплатить подоходный налог. А в случае, если квартира была куплена после 1 января 2016 года, срок владения, после которого отпадает необходимость выплачивать налог в продажи, составляет 5 лет (налоговое законодательство было ужесточено).
Налог – 13% – взимается от суммы, превышающей 1 млн рублей. Для наглядности: при продаже однокомнатной квартиры в Екатеринбурге средней стоимостью 2,5 млн рублей, собственник должен будет перечислить налоговой инспекции 13% от суммы в 1 500 000 рублей. А это – 200 000 рублей. У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов. В этом случае, налог будет исчисляться с дохода, вырученного от продажи.
Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог. Для «оптимизации» налогообложения собственники нередко прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи.
Скажем сразу, все хитрости по уходу от выплаты налога опасны для обеих сторон сделки и незаконны. Если налоговая инспекция заинтересуется проведенной операцией, то будут уточняться детали сделки.
Есть такое понятие, как свобода договора. Если стороны договорились, что продают объект за 1 млн рублей, то это их право. Это не является нарушением закона. Однако все документы о продаже недвижимости из управления Росреестра попадают в налоговую. Все это проверяется. На практике, если налоговым органом усматривается, что имело место прямого занижения стоимости квартиры по договору, они самостоятельно делают оценку стоимости этой квартиры и начисляют налог с выявленной разницы. В таком случае, будет направлено уведомление о необходимости заплатить налог с продажи недвижимости.
Для покупателя сделка с занижением цены в договоре является невыгодной и рискованной. Дело в том, что стоимость является существенным условием договора купли-продажи, и если она указана неверно, то договор может быть признан в суде недействительным. В этом случае, покупатель и продавец будут обязаны вернуть другу друг все причитающееся по договору. Будут ли приняты к рассмотрению расписки, и получит ли покупатель обратно всю сумму – будет решаться в суде.
Еще одним минусом такой сделки является то, что покупатель сможет оформить налоговый вычет только с официальной (заниженной) стоимости квартиры, т.е. будет получена меньшая сумма.
Доказать расхождение будет несложно. Указанную цену налоговая инспекция может сравнить с кадастровой стоимостью. По закону, рыночная цена может быть меньше кадастровой, максимум, на 30%. Впрочем, кадастровая цена не всегда определена корректно. Множество собственников уже выявили ошибки и обратились за переоценкой. Ошибки в кадастре оставили продавцам пространство для маневров. Актуализацию кадастровых цен в Свердловской области планируется провести до 2018 года.
При этом продавец имеет полное право продать квартиру по любой цене. Она может быть как выше, так и ниже рынка. К примеру, если продавцу срочно нужны деньги, объект может быть продан с большим дисконтом. Факт преднамеренного занижения цены с целью уклонения от выплаты налога еще предстоит доказать. Однако если налоговой инспекции удастся это сделать, то помимо невыплаченного налога продавцу могут выписать штраф.
Размер штрафов указан в ст.122 Налогового кодекса. Так, за занижение налоговой базы или неверное исчисление суммы налога предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченного сбора. Если же это было сделано умышленно, то штраф увеличится до 40%.
Впрочем, возможные последствия не останавливают ни продавцов, ни покупателей. При оформлении сделки с занижением стоимости квартиры в договоре, покупатель передает продавцу бОльшую сумму, чем указывается в документах, но этот факт отражается только в расписке о получении денег. Тайна ухода от выплаты налога остается строго между сторонами сделки – двумя физическими лицами.
Ситуация усложняется, если покупатель рассчитывает приобрести квартиру в ипотеку. Появляется третья сторона в сделке с занижением и дополнительные документы, которые не должны по содержанию противоречить друг другу. Некоторые банки настаивают на том, чтобы указанная в договоре купли-продажи цена соответствовала указанной величине в кредитном договоре. Эта схема подходит в том случае, если размер кредита небольшой, а у покупателя есть солидный размер первоначального взноса. Иными словами, все неуказанные в документах суммы передаются от покупателя продавцу на их страх и риск. По документам размер кредита соотносится со стоимостью квартиры.
Другие банки допускают расхождение. Кредит может превышать стоимость квартиры по договору. В этом случае, превышающие стоимость квартиры средства записываются банком как «сумма на неотделимые улучшения». Для этого это составляется отдельный документ.
Рекомендуется, чтобы сумма на неотделимые расходы не превышала цену квартиры во много раз. В противном случае, это выглядит подозрительно. Как сообщили представители банков, теоретически, они готовы закрывать на это глаза. Однако в управлении Росреестра могут заподозрить продавца в махинации с документами и отказать в регистрации.
Есть и еще одна тонкость. Указанная в договоре сумма должна соответствовать цифре из отчета об оценке. Оценщик должен подтвердить, что квартира действительно стоит меньше аналогов на рынке. Разумеется, выдать такую справку соглашаются не все специалисты и не во всех случаях.
При подаче документов в Росреестр на переход права собственности сдается только основной договор и кредитный. Договор недофинансирования/ договор на неотделимые улучшения никому не показывается. Регистрация ипотечной сделки составляет 5 дней.
Говорят, Росреестр договоры с расхождением по сумме на регистрацию принимает, хотя к таким заявителям относится неодобрительно и с подозрением. Впрочем, в практике банков и ипотечных брокеров отказа в регистрации в Екатеринбурге еще не было.
Между тем, выбор банка для оформления в ипотеку квартиры, которую собственник хочет продать по заниженной в договоре стоимости, ограничен. Несколько лет назад кредитные организации категорически отказывались участвовать в подобных махинациях. Некоторые банки до сих пор придерживаются этой позиции и отказывают клиентам в такой услуге. Другие кредитные организации пошли заемщикам навстречу. Однако позиция банков по этому вопросу отличается. Так, некоторые банки не вводят никаких ограничений по занижению, другие к этому вопросу подходят осторожно – они соглашаются занижать только до суммы в кредитном договоре.
Занижение стоимости объекта по договору не приводит к изменению ставки или размеру первого взноса по жилищному кредиту.
Чтобы выяснить, какие банки согласятся выдать ипотеку на таких условиях, был сделан обзвон кредитных учреждений. От имени потенциального покупателя/ ипотечного заемщика был задан вопрос о возможности оформления ипотеки при условии занижения стоимости квартиры по договору. И вот результат:
Как оформить ипотеку с недофинансированием в Сбербанке и избежать неприятностей при заключении договора
Оформление ипотечного кредита с недофинансированием при покупке квартиры по заниженной стоимости ‒ мошенническая схема, позволяющая продавцу избежать уплаты большого подоходного налога. При осуществлении подобной сделки рискуют обе стороны. В случае выявления факта мошенничества суд аннулирует ДКП (договор купли-продажи) и обяжет участников выплатить штраф по ст. 122 НК РФ.
Что такое недофинансирование ипотеки
При продаже квартиры собственник жилья обязан уплатить налог в размере 13%. Если квартира продается по цене ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января, то необходимо воспользоваться понижающим коэффициентом 0,7. В данном случае расчет осуществляется по следующим формулам:
Уплатить налог нужно только в случае продажи квартиры раньше установленного законом срока. Зависит он от даты покупки недвижимости:
Если квартира была получена в дар или наследство, тогда срок минимальный – 3 года.
Срок может быть снижен до 3 лет в случае, если:
При расчете налога может быть применен имущественный вычет в размере 1 млн рублей. В некоторых случаях продавец вправе сократить величину дохода, полученного от продажи жилья, на фактически произведенные и документально подтвержденные затраты, связанные с покупкой этой недвижимости. К таким расходам относят ремонт квартиры, перепланировку, проведение всех необходимых коммуникаций.
Чтобы снизить налогооблагаемую базу, собственник искусственно занижает стоимость жилого помещения, приобретаемого заемщиком. Сделка проводится на основе ДКП и договора на ипотеку с недофинансированием. Оставшаяся сумма прописывается в дополнительном соглашении в разделе расходов на неотделимые от квартиры улучшения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция).
Расчет налогооблагаемой базы идет по неполной стоимости, отраженной в ДКП. Занижать цену выгодно только до величины кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Пример: Иванов В.И. приобрел квартиру в 2019 году за 2,3 млн рублей и через 10 месяцев решил ее продать за 3,5 млн рублей. По закону он обязан заплатить налог в размере 325 тыс. рублей ((3 500 000 — 1 000 000)×13%). На 1 января ее кадастровая стоимость составляла 2,7 млн, следовательно, если в ДКП занизить стоимость до 1,89 млн рублей, это означает, что налог будет равен 245 700 руб.
Преимущества и недостатки сделок с недофинансированием
Перед тем как согласиться на сделку с недофинансированием, важно взвесить возможные преимущества и недостатки данной схемы.
Почему выгодно проводить сделку с недофинансированием
Снижается сумма налога за счет сокращения налогооблагаемой базы
Сокращается сумма расходов на приобретение квартиры за счет скидки от продавца и снижения величины первоначального взноса
Недостатки ипотеки с недофинансированием
При признании договора недействительным придется заплатить штраф, и покупателем будет возвращена лишь та сумма, которая указана в договоре ДКП
Впоследствии налоговый вычет будет ниже, чем при стандартном кредитовании
Аннулирование договора купли-продажи повлечет за собой существенные расходы, которые понесут обе стороны сделки.
Кто и сколько на этом может сэкономить
Занижение цены имущества может значительно облегчить финансовое положение как продавца, так и покупателя. Заемщик может сэкономить до 10% от цены недвижимости, возможно, получив от продавца скидку. Столько же может сохранить и продавец.
Показатель экономии зависит от роста цен на недвижимость, в 2021 году он составил 12-15%.
Порядок получения и оформления ипотеки с заниженной стоимостью в Сбербанке
Продажа квартиры по ипотеке с заниженной стоимостью считается незаконной, но Сбербанк идет навстречу потенциальным заемщикам и оформляет подобные сделки.
После банк осуществляет все расчеты с продавцом квартиры.
Важно понимать, что кредитор может предъявить дополнительные условия к соискателю, например, попросит привлечь несколько созаемщиков, повысит процентную ставку или будет дополнительно контролировать процесс погашения жилищного займа.
Основные требования к заемщику
Получить одобрение ипотеки в Сбербанке может любой человек, соответствующий следующим требованиям:
Сделкам с недофинансированием кредитор уделяет повышенное внимание, они подвергаются более тщательной проверке со стороны службы безопасности. В редких случаях, банк (при наличии каких-либо опасений) может сократить срок договора ипотеки, а это, в свою очередь, влияет и на одобренную сумму.
Образец договора
Занижение стоимости квартиры не прописывается отдельным пунктом в договоре, но, несмотря на это, ипотека будет оформлена на полную стоимость приобретаемой недвижимости. Оставшаяся сумма, не указанная в ДКП, учитывается в дополнительном соглашении.
Договор-купли продажи должен писаться под каждую сделку индивидуально, но по определенному шаблону:
Типовой договор на ипотечное кредитование можно скачать по ссылке:
Нюансы электронной регистрации в Сбербанке
Электронная регистрация права собственности на недвижимость позволяет официально подтвердить в Росреестре свое право на владение жильем. Весь процесс осуществляется в банке, нет необходимости посещать МФЦ.
Процесс длится 4 рабочих дня, в некоторых регионах России (Ивановской и Новосибирской обл.) процедура занимает 1,5 часа.
Пакет документов может отличаться в зависимости от типа недвижимости. В случаях с долевой собственностью придется воспользоваться услугами нотариальной конторы.
Ограничения по электронной регистрации права собственности:
Стоит ли оформлять ипотеку с недофинансированием
После подписания документов дофинансировать ипотеку и изменить стоимость квартиры уже не получится, поэтому очень важно изучить все достоинства и недостатки процедуры.
Какие риски несут стороны при оформлении сделки с недофинансированием
В случае вскрытия факта мошенничества обе стороны понесут наказание за предоставление недостоверных данных, договоры ипотечного кредитования и купли-продажи будут аннулированы.
Риски продавца
Если продавец занизит стоимость жилья при продаже, впоследствии, при аннулировании договора купли-продажи, ему придется вернуть полученные деньги. При этом нужно будет заплатить штраф от 50 до 300 тыс. руб. (сумма зависит от размеры сокрытого дохода).
Продавать квартиру в ипотеку с недофинансированием можно, только если нет скрытых доходов, подлежащих налогообложению, иначе суд также привлечет к ответственности по факту мошенничества.
Риски покупателя
Покупка квартиры с заниженной стоимостью грозит покупателю повышенной процентной ставкой по ипотеке и высоким коэффициентом по страховке. Также суд может привлечь заемщика к делу о мошенничестве и обяжет выплатить штраф. В дальнейшем при оформлении налогового вычета заемщик получит меньше денег в связи с низкой стоимостью недвижимости.
В случае аннулирования сделки продавца обяжут вернуть сумму, указанную в ДКП. Вероятность получения выплаты по дополнительному соглашению сводится к нулю.
Примеры из судебной практики
Занижение стоимости недвижимости – признак мошеннической сделки. Даже имея расписку о передаче/получении средств по соглашению, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. В силу закона, “неотделимые улучшения”, полностью оплаченные заемщиком, признаются составной частью жилья, поэтому судебное разбирательство может затянуться.
Рассмотрим, какими могут быть последствия продажи недвижимости с заниженной стоимостью, на примере из судебной практики:
“Лазовский М.Н. в декабре 2017 года приобрел двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге за 4 млн руб. В феврале 2021 году выставил на продажу за 4,5 млн руб. (кадастровая стоимость – 6,3 млн рублей). На предложение откликнулась Веронина А.Д. и в ходе переговоров отказывалась оформлять сделку по заниженной цене.
Покупательница обратилась в налоговую инспекцию и суд для разъяснения ситуации. В ходе разбирательства было доказано, что потенциальная налоговая выгода будет получена вследствие занижения выручки от реализации объекта ниже рыночной. Согласно статье 198 УК РФ, продавцу было назначено наказание в виде штрафа в размере 123 тыс. руб.”
Как снизить риски, если продавец настаивает на занижении цены в договоре
При оформлении сделки с занижением стоимости, необходимо предпринять всевозможные меры для снижения рисков:
При расчете с продавцом лучше воспользоваться безналичной системой, чтобы в дальнейшем было легче подтвердить факт оплаты. Обязательно оформить расписку о получении средств по соглашению!
Как грамотно составить предварительный договор купли-продажи
При продаже/покупке квартиры с неотделимыми улучшениями юристы рекомендуют оформить предварительный ДКП для защиты обеих сторон сделки.
Бланк документа можно посмотреть и скачать по ссылке:
Инструментами гарантии служат:
В ГК РФ прописаны два требования, которые обязательно нужно соблюдать при оформлении предварительного договора купли-продажи для Сбербанка и других банков РФ:
Особое внимание нужно уделить цене в ДКП, которая указывается в рамках договора. Она не должна быть завышена, чтобы предварительный контракт не приняли за основной.
В случае отказа продавца продавать недвижимость (помимо ситуаций, описанных ДКП) суд обяжет его в принудительном порядке подписать основной договор на условиях, прописанных в предварительном.
Условия, которые необходимо указать в ДКП:
Выводы
Очень часто продавцы продают квартиру с заниженной стоимость с целью экономии на подоходном налоге. Вместе с договором купли-продажи стороны подписывают соглашение на неотделимые улучшения. Подобная схема продажи считается мошеннической, но Сбербанк идет на уступки и оформляет ипотеку, повышая клиенту процентную ставку на 1-1,5% или коэффициент по страховке (определяется исходя из суммы кредита). На этапе оформления предварительного и основного ДКП очень важно минимизировать риски и максимально защитить себя.