ипотечная сделка с недофинансированием
Как оформить ипотеку с недофинансированием в Сбербанке и избежать неприятностей при заключении договора
Оформление ипотечного кредита с недофинансированием при покупке квартиры по заниженной стоимости ‒ мошенническая схема, позволяющая продавцу избежать уплаты большого подоходного налога. При осуществлении подобной сделки рискуют обе стороны. В случае выявления факта мошенничества суд аннулирует ДКП (договор купли-продажи) и обяжет участников выплатить штраф по ст. 122 НК РФ.
Что такое недофинансирование ипотеки
При продаже квартиры собственник жилья обязан уплатить налог в размере 13%. Если квартира продается по цене ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января, то необходимо воспользоваться понижающим коэффициентом 0,7. В данном случае расчет осуществляется по следующим формулам:
Уплатить налог нужно только в случае продажи квартиры раньше установленного законом срока. Зависит он от даты покупки недвижимости:
Если квартира была получена в дар или наследство, тогда срок минимальный – 3 года.
Срок может быть снижен до 3 лет в случае, если:
При расчете налога может быть применен имущественный вычет в размере 1 млн рублей. В некоторых случаях продавец вправе сократить величину дохода, полученного от продажи жилья, на фактически произведенные и документально подтвержденные затраты, связанные с покупкой этой недвижимости. К таким расходам относят ремонт квартиры, перепланировку, проведение всех необходимых коммуникаций.
Чтобы снизить налогооблагаемую базу, собственник искусственно занижает стоимость жилого помещения, приобретаемого заемщиком. Сделка проводится на основе ДКП и договора на ипотеку с недофинансированием. Оставшаяся сумма прописывается в дополнительном соглашении в разделе расходов на неотделимые от квартиры улучшения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция).
Расчет налогооблагаемой базы идет по неполной стоимости, отраженной в ДКП. Занижать цену выгодно только до величины кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Пример: Иванов В.И. приобрел квартиру в 2019 году за 2,3 млн рублей и через 10 месяцев решил ее продать за 3,5 млн рублей. По закону он обязан заплатить налог в размере 325 тыс. рублей ((3 500 000 — 1 000 000)×13%). На 1 января ее кадастровая стоимость составляла 2,7 млн, следовательно, если в ДКП занизить стоимость до 1,89 млн рублей, это означает, что налог будет равен 245 700 руб.
Преимущества и недостатки сделок с недофинансированием
Перед тем как согласиться на сделку с недофинансированием, важно взвесить возможные преимущества и недостатки данной схемы.
Почему выгодно проводить сделку с недофинансированием
Снижается сумма налога за счет сокращения налогооблагаемой базы
Сокращается сумма расходов на приобретение квартиры за счет скидки от продавца и снижения величины первоначального взноса
Недостатки ипотеки с недофинансированием
При признании договора недействительным придется заплатить штраф, и покупателем будет возвращена лишь та сумма, которая указана в договоре ДКП
Впоследствии налоговый вычет будет ниже, чем при стандартном кредитовании
Аннулирование договора купли-продажи повлечет за собой существенные расходы, которые понесут обе стороны сделки.
Кто и сколько на этом может сэкономить
Занижение цены имущества может значительно облегчить финансовое положение как продавца, так и покупателя. Заемщик может сэкономить до 10% от цены недвижимости, возможно, получив от продавца скидку. Столько же может сохранить и продавец.
Показатель экономии зависит от роста цен на недвижимость, в 2021 году он составил 12-15%.
Порядок получения и оформления ипотеки с заниженной стоимостью в Сбербанке
Продажа квартиры по ипотеке с заниженной стоимостью считается незаконной, но Сбербанк идет навстречу потенциальным заемщикам и оформляет подобные сделки.
После банк осуществляет все расчеты с продавцом квартиры.
Важно понимать, что кредитор может предъявить дополнительные условия к соискателю, например, попросит привлечь несколько созаемщиков, повысит процентную ставку или будет дополнительно контролировать процесс погашения жилищного займа.
Основные требования к заемщику
Получить одобрение ипотеки в Сбербанке может любой человек, соответствующий следующим требованиям:
Сделкам с недофинансированием кредитор уделяет повышенное внимание, они подвергаются более тщательной проверке со стороны службы безопасности. В редких случаях, банк (при наличии каких-либо опасений) может сократить срок договора ипотеки, а это, в свою очередь, влияет и на одобренную сумму.
Образец договора
Занижение стоимости квартиры не прописывается отдельным пунктом в договоре, но, несмотря на это, ипотека будет оформлена на полную стоимость приобретаемой недвижимости. Оставшаяся сумма, не указанная в ДКП, учитывается в дополнительном соглашении.
Договор-купли продажи должен писаться под каждую сделку индивидуально, но по определенному шаблону:
Типовой договор на ипотечное кредитование можно скачать по ссылке:
Нюансы электронной регистрации в Сбербанке
Электронная регистрация права собственности на недвижимость позволяет официально подтвердить в Росреестре свое право на владение жильем. Весь процесс осуществляется в банке, нет необходимости посещать МФЦ.
Процесс длится 4 рабочих дня, в некоторых регионах России (Ивановской и Новосибирской обл.) процедура занимает 1,5 часа.
Пакет документов может отличаться в зависимости от типа недвижимости. В случаях с долевой собственностью придется воспользоваться услугами нотариальной конторы.
Ограничения по электронной регистрации права собственности:
Стоит ли оформлять ипотеку с недофинансированием
После подписания документов дофинансировать ипотеку и изменить стоимость квартиры уже не получится, поэтому очень важно изучить все достоинства и недостатки процедуры.
Какие риски несут стороны при оформлении сделки с недофинансированием
В случае вскрытия факта мошенничества обе стороны понесут наказание за предоставление недостоверных данных, договоры ипотечного кредитования и купли-продажи будут аннулированы.
Риски продавца
Если продавец занизит стоимость жилья при продаже, впоследствии, при аннулировании договора купли-продажи, ему придется вернуть полученные деньги. При этом нужно будет заплатить штраф от 50 до 300 тыс. руб. (сумма зависит от размеры сокрытого дохода).
Продавать квартиру в ипотеку с недофинансированием можно, только если нет скрытых доходов, подлежащих налогообложению, иначе суд также привлечет к ответственности по факту мошенничества.
Риски покупателя
Покупка квартиры с заниженной стоимостью грозит покупателю повышенной процентной ставкой по ипотеке и высоким коэффициентом по страховке. Также суд может привлечь заемщика к делу о мошенничестве и обяжет выплатить штраф. В дальнейшем при оформлении налогового вычета заемщик получит меньше денег в связи с низкой стоимостью недвижимости.
В случае аннулирования сделки продавца обяжут вернуть сумму, указанную в ДКП. Вероятность получения выплаты по дополнительному соглашению сводится к нулю.
Примеры из судебной практики
Занижение стоимости недвижимости – признак мошеннической сделки. Даже имея расписку о передаче/получении средств по соглашению, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. В силу закона, “неотделимые улучшения”, полностью оплаченные заемщиком, признаются составной частью жилья, поэтому судебное разбирательство может затянуться.
Рассмотрим, какими могут быть последствия продажи недвижимости с заниженной стоимостью, на примере из судебной практики:
“Лазовский М.Н. в декабре 2017 года приобрел двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге за 4 млн руб. В феврале 2021 году выставил на продажу за 4,5 млн руб. (кадастровая стоимость – 6,3 млн рублей). На предложение откликнулась Веронина А.Д. и в ходе переговоров отказывалась оформлять сделку по заниженной цене.
Покупательница обратилась в налоговую инспекцию и суд для разъяснения ситуации. В ходе разбирательства было доказано, что потенциальная налоговая выгода будет получена вследствие занижения выручки от реализации объекта ниже рыночной. Согласно статье 198 УК РФ, продавцу было назначено наказание в виде штрафа в размере 123 тыс. руб.”
Как снизить риски, если продавец настаивает на занижении цены в договоре
При оформлении сделки с занижением стоимости, необходимо предпринять всевозможные меры для снижения рисков:
При расчете с продавцом лучше воспользоваться безналичной системой, чтобы в дальнейшем было легче подтвердить факт оплаты. Обязательно оформить расписку о получении средств по соглашению!
Как грамотно составить предварительный договор купли-продажи
При продаже/покупке квартиры с неотделимыми улучшениями юристы рекомендуют оформить предварительный ДКП для защиты обеих сторон сделки.
Бланк документа можно посмотреть и скачать по ссылке:
Инструментами гарантии служат:
В ГК РФ прописаны два требования, которые обязательно нужно соблюдать при оформлении предварительного договора купли-продажи для Сбербанка и других банков РФ:
Особое внимание нужно уделить цене в ДКП, которая указывается в рамках договора. Она не должна быть завышена, чтобы предварительный контракт не приняли за основной.
В случае отказа продавца продавать недвижимость (помимо ситуаций, описанных ДКП) суд обяжет его в принудительном порядке подписать основной договор на условиях, прописанных в предварительном.
Условия, которые необходимо указать в ДКП:
Выводы
Очень часто продавцы продают квартиру с заниженной стоимость с целью экономии на подоходном налоге. Вместе с договором купли-продажи стороны подписывают соглашение на неотделимые улучшения. Подобная схема продажи считается мошеннической, но Сбербанк идет на уступки и оформляет ипотеку, повышая клиенту процентную ставку на 1-1,5% или коэффициент по страховке (определяется исходя из суммы кредита). На этапе оформления предварительного и основного ДКП очень важно минимизировать риски и максимально защитить себя.
Ипотека с недофинансированием или риски приобретения недвижимости по заниженной цене
Что такое ипотека с недофинансированием? Это ипотечная сделка, которая предполагает существенное или незначительное понижение цены объекта недвижимости относительно его рыночной (оценочной) цены. В соответствии с договоренностью между сторонами, в договоре купли-продажи отображается фактическая цена объекта (заниженная стоимость). Многие банки не придают большого значения расхождению цены недвижимости в двух документах:
Выдаваемый кредит превышает цену дома, земельного участка или квартиры. «Избыточные» средства финансовое учреждение оформляет в качестве «суммы на неотделимые улучшения». Специалисты банка оформляют специальный документ — договор на неотделимые улучшения. Этот договор на регистрацию не сдается и составляется для продавца, покупателя и банка.
Получили распространение случаи, когда сумма на неотделимые улучшения в несколько раз превышает цену недвижимости, указанную в официальном договоре купли-продажи. Специалисты Росреестра при регистрации не проверяют цену договора купли-продажи, ведь законодательно заниженная стоимость объекта не является причиной для отказа в государственной регистрации права собственности покупателя.
Какие требования к ипотеке с недофинансированием предъявляют банки?
В крупных банках ипотечная сделка с недофинансированием становится возможна, если оценщик подтверждает стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Каждый банк сотрудничает с профессиональными оценочными компаниями, которые прошли аккредитацию и выполняют его требования, предоставляют отчеты в нужном виде. Специалисты оценочной компании проводят анализ технических характеристик объекта, дают заключение о его рыночной цене. Если стоимость жилья, приобретаемого в ипотеку, будет занижена участниками сделки по своему желанию, без уведомления банка, то это приведет к отказу в кредитовании.
Многие коммерческие банки, небольшие по размеру активов, охотно соглашаются на занижение стоимости объекта, при этом выставляют свои условия заемщику. Они требуют большой размер первого взноса по ипотеке. Такие финансовые учреждения могут предоставлять ипотечный кредит по повышенной ставке.
Кроме Сбербанка никто на такую схему занижения цены не идет.
Уклонение от подоходного налога
Почему пользуется популярностью занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке? В чем заключаются «подводные камни» такого соглашения? В понижении цены недвижимости заинтересован продавец, который не хочет платить подоходный налог, взимаемый с него после реализации жилья. Он взимается в следующих ситуациях:
Покупателю не стоит соглашаться на ипотеку с недофинансированием, а продавцу не стоит предлагать ее. Вероятно, сделкой заинтересуются сотрудники налоговой инспекции. Они станут уточнять детали заключения сделки купли-продажи конкретного объекта, будут собирать всю информацию по ее проведению.
Согласно законодательству, стоимость объекта недвижимости является одним из приоритетных условий договора купли-продажи, заключаемого между сторонами. Если она не соответствует реальности, существенно отличается от рыночной цены, то в случае судебного разбирательства, признания сделки недействительной:
Иногда после заключения сделки продавец отказывается сняться с регистрационного учета и произвести выселение из жилья. Это серьезное нарушение, которое причиняет существенный ущерб покупателю. Отстаивать свои интересы он может в суде, в том числе, ему предоставлено право расторгнуть договор купли-продажи. Но максимальная сумма, которую сможет вернуть покупатель, ограничивается той суммой, что указана в договоре-основании приобретения объекта недвижимости.
Судебная практика
Даже имея расписку от продавца о получении средств по договору на неотделимые улучшения, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. Судебная практика в этом вопросе такова, что крайне редко получается взыскать с продавца денежную компенсацию за расходы, произведенные на неотделимые улучшения.
В соответствии со статьей 133 ГК РФ, «неотделимые улучшения» будут являться составной частью жилья. Занижение стоимости — это верный признак притворной сделки, которая только создает видимость, прикрывает условие о цене договора и вводит все стороны в заблуждение. Налоговая служба заинтересуется подозрительно низкой ценой объекта недвижимости, указанной в договоре.
Ответственность за неуплату налога
Налоговые инспекторы доначислят подоходный налог, возьмут для расчета 70% от кадастровой цены. Заплатить налоги продавцу все равно придется, поскольку контроль за такими сделками ужесточился. Если кадастровая стоимость на квартиру не установлена на 1 января того года, в котором она продана, то специалисты налоговой службы не имеют права доначислять налоги.
Помимо доначисления подоходного налога, продавцу предстоит выплатить штрафы за уход от налогообложения, внушительные пени. Их размер определяется статьей 122 Налогового кодекса. Вероятно и привлечение продавца к уголовной ответственности.
Не стоит полагаться на честность покупателя
Если передача денег при ипотеке в Сбербанке или другом финансовом учреждении осуществляется без применения индивидуального банковского сейфа, то существенно возрастают риски продавца. При неполной сумме договора покупатель может заплатить продавцу только фактическую стоимость жилища, зафиксированную в договоре. После заключения соглашения о купле-продажи продавец оформляет несколько расписок:
Сумму фактической стоимости недвижимости продавец обычно получает до перехода права собственности на недвижимость. Если не используется сейфовая ячейка при расчете с покупателем, то деньги на неотделимые улучшения продавец получает после регистрации сделки в соответствии с нормами законодательства. Существует вероятность, что покупатель не выполнит договоренности, заплатит только фактическую цену, которая фигурирует в договоре.
Если приобретается квартира по пониженной цене, то покупатель упускает финансовую выгоду. Он сможет оформить налоговый вычет лишь с заниженной цены жилья, которая указана в договоре купли-продажи.
Ипотека с недофинансированием — мошенническая схема?
Подозрительно низкая цена квартиры — важный фактор, который может указывать на мошеннические действия с недвижимостью, намерение заработать на доверчивости. Злоумышленники могут вступить в сговор с собственниками жилища, под любым предлогом уговорить их указать в договоре слишком низкую цену. Одновременно заключается и договор на неотделимые улучшения.
Через некоторое время бывшие владельцы обратятся в суд, потребуют признать сделку незаконной, приведут справедливые аргументы, чтобы ее расторгнуть. Часто суд защищает позицию бывших собственников, удовлетворяет их требования. В результате проданная квартира вновь возвращается прежним владельцам, а покупателям полагается только фактическая стоимость.
Заключение
Каждый решает для себя сам — пойти на такую сделку или нет. Информационная осведомленность помогает принять правильное решение. Проконсультируйтесь с грамотным юристом или адвокатом по поводу сделки по ипотеке с недофинансированием, чтобы предусмотреть возможное развитие событий.
Как я чуть не продал квартиру по серой схеме и не обманул банк
В большинстве случаев под ипотекой без первого взноса подразумеваются незаконные действия.
Я продавал без риелтора четырехкомнатную квартиру в Рязани, в старом панельном доме. Стартовал с цены 2 740 000 Р и медленно снижался. Потенциальных покупателей было немного, поскольку это не самая ликвидная квартира.
В какой-то момент у меня появился покупатель, который был готов купить квартиру в ипотеку и по моей цене. Однако у него не было первоначального взноса, хотя для банка он обязателен. Поэтому мне предложили продать квартиру по серой схеме.
Расскажу, как устроена покупка вторичной недвижимости в ипотеку без первоначального взноса и чем закончилась моя история.
Как появился покупатель
Я живу в Москве, но на время продажи квартиры — в конце 2019 года — переехал в Рязань, потому что каждый раз ездить на показы из столицы было неудобно. Потом продажа затянулась и началась пандемия, жить в Рязани стало даже комфортнее: там больше свободы передвижения и меньше людей. Периодически я ездил в Москву на несколько дней.
Во время одной из таких поездок, в самом начале сентября 2020 года, мне позвонил человек, который срочно хотел посмотреть мою квартиру. Я ехал в поезде и планировал вернуться только через три дня. Он попросил поторопиться: у него была одобрена ипотека на определенный срок. На следующий день позвонила какая-то женщина. В разговоре быстро выяснилось, что она жена вчерашнего звонившего. Она тоже хотела посмотреть квартиру как можно быстрее.
Пока я был в Москве по делам, этот мужчина регулярно звонил и интересовался, когда я вернусь. Он боялся, что мое объявление — фейк и квартиры на самом деле нет. Еще он уверял, что квартира им с женой подходит на 100% и он точно купит ее после просмотра. Я предложил привезти ему из Москвы документы для сделки, которые продавцу надо получать по месту регистрации. Но он сказал, что они не нужны.
Как победить выгорание
Торг и задаток
Тогда тезка предложил все оформить через их риелтора. Это мне было не нужно. В такой ситуации есть вероятность, что риелтор пожелает принять задаток на свое агентство, а не передать его продавцу и мотивирует это тем, что продавец может задаток «пропить» и отказаться от продажи. И справедливо получить его обратно покупателю станет сложно.
То есть риелтор будет утверждать, что безопаснее хранить задаток в агентстве. Но на деле это выгодно только риелтору: так он гарантированно получит комиссию от покупателя за сделку. Ведь если задаток находится у продавца, а покупатель не захочет в конце сделки платить комиссию, то риелтору будет проблематично ее получить. А так задаток автоматически превратится в комиссию и риелтору не надо просить дополнительной денежной передачи.
Еще задаток в агентстве — это рычаг при переговорах для давления на продавца, поскольку смысл задатка как гарантии для продавца теряется, он превращается в гарантию интересов чужого риелтора.
Чтобы не допустить такой ситуации, я поднапрягся и все-таки написал от руки расписку о получении задатка с ключевыми условиями последующего договора. Эти условия мы предварительно проговорили с покупателем:
Схема сделки
Семья покупателя хотела оплатить мою квартиру банковскими и государственными деньгами: они собирались взять ипотеку в банке и вложить в квартиру маткапитал. И тут было три проблемы:
Как вообще устроена сделка без первоначального взноса
Если человек хочет взять ипотеку, у него должен быть первоначальный взнос. Считается, что так проверяется серьезность намерений и благонадежность: если человек смог накопить на первоначальный взнос, то он сможет и платить по кредиту. Таким образом банк минимизирует свои риски.
Обычно первоначальный взнос — это 15% от стоимости жилья.
У некоторых заемщиков первоначального взноса нет, и они пытаются обойти это требование банка. Для чего просят продавца формально завысить стоимость жилья.
У меня возник вопрос, как все суммы — ипотечный кредит, маткапитал и первый взнос — будут прописаны в договоре купли-продажи и какие еще будут документы. Покупатель не мог объяснить все детально. Но ипотеку ему помогали одобрять риелторы. Их же он нанял для сопровождения сделки. На просмотре риелторов не было, поскольку по договоренности тезка искал квартиру самостоятельно. Риелторы были из одного крупного агентства недвижимости, которое работает по всей России.
Я опасался, что это агентство и с меня — продавца без риелтора — попытается получить комиссию. Тезка заверил, что поговорит со своим агентом и дополнительных комиссий не будет.
Позже со мной связалась риелтор покупателя Ксения. Она попросила выслать ей по электронной почте правоустанавливающие документы на квартиру. Еще она попыталась объяснить схему сделки, но за 15 минут пришла к математическому противоречию. Из чего следовало, что она и сама эту схему не понимает.
Мы договорились, что через пару дней я приду к ним в офис, где схему мне разъяснит их специалист по ипотекам.
2 200 000 Р + 467 000 Р + 40 000 Р – 2 490 000 Р = 217 000 Р
я должен был вернуть покупателю наличными после сделки
Специалист по ипотекам заявила, что якобы у 80—90% ипотечников сейчас нет первого взноса, поэтому в схеме ничего страшного нет. Банки по правилам должны бороться с этим, но у их сотрудников тоже есть план — чтобы его выполнять, нужно выдавать больше ипотек.
Все эти выкладки специалиста по ипотекам в агентстве, которое представляло покупателя, должны были убедить меня, что мои покупатели самые обычные. И что такая серая схема оплаты недвижимости без собственных денег не редкость и уже отработана.
Ко мне и раньше на просмотры приходили ипотечники, у которых не было первого взноса либо полностью, либо частично. Поэтому не исключаю, что у риелторов в Рязани действительно много клиентов-ипотечников без первого взноса: с первоначальным взносом легко оформить ипотеку и без риелтора.
Нюансы оформления документов и риски
Собака, как известно, зарыта в деталях. Специалист по ипотекам сказала, что я должен заранее написать расписку, что якобы взял у покупателя 217 000 Р в долг. Это нужно, чтобы я не отказался потом вернуть обналичку. Кроме того, еще требовалась расписка, что я якобы получил первый взнос — 293 000 Р наличными. На самом деле никто эти деньги не передал бы — их просто не существовало. Как мне сказали, эту расписку в конце сделки рвут.
Это опасно: если сделка купли-продажи квартиры по пути расстроится или ее не зарегистрирует Росреестр, то я, как продавец, должен буду вернуть эти деньги, которых в реальности мне никто в руки не давал. Но у покупателя будет законное право их потребовать: у него на руках останутся подписанные мною документы.
В итоге мы решили через пару дней опять встретиться в офисе вместе с покупателями и попытаться договориться.
Переговоры в агентстве
Я целый день изучал аналогичные случаи по статьям в интернете и понял, что оформить документы так, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, в этой ситуации невозможно.
Меня, как продавца, устроил бы такой порядок:
Тезка отказался: объяснил, что так он не сможет даже купить кровати детям в новую квартиру. Эти деньги обязательно нужны его семье на обустройство квартиры. К слову, у него было четверо детей и жена была беременна пятым.
Мы договорились снова встретиться в агентстве и обсудить ситуацию.
Через несколько дней, 10 сентября 2020 года, я пришел в офис агентства. Со стороны покупателя были тезка с женой, их риелтор Ксения, юрист агентства и еще один непонятный сотрудник агентства, который сыграл отдельную роль. Юрист, который вел встречу, лукавил и предлагал рискованные для меня варианты оформления. Его невысказанная позиция — максимально обезопасить своего клиента, то есть тезку, а мои интересы учесть по остаточному принципу.
Переговоры проходили нервно. Риелтор Ксения пару раз заявляла, что я, видимо, хочу отказаться от сделки и вернуть задаток в двойном размере. Жена тезки возмущалась, что я им не доверяю, но оформлять документы при этом хотела в свою пользу.
Потом Ксения переключилась на утверждение, что документы мы будем оформлять или так, как скажет юрист агентства, или никак. А тезка вдруг начал торговаться по стоимости квартиры, хотя наша договоренность была зафиксирована в расписке о задатке.
В итоге юрист согласился оформлять сделку так:
Это все, о чем мне удалось договориться. Такая схема все равно защищает покупателя больше, чем продавца. Хотя изначально все проблемы в сделку привнес именно покупатель.
Между тем тезка продолжил торговаться. Он предлагал мне снизить цену, если они найдут деньги на реальный первый взнос. Риелтор с женой тезки при этом стали громко обсуждать, что надо было покупать другие квартиры, где им предлагали скидки, а все документы подписали бы без проблем.
Выбор варианта
После встречи я задумался. Терять 90 000 Р не хотелось. Но у варианта, при котором я бы их не терял, помимо упомянутых рисков был другой большой недостаток: я совершал вместе с тезкой мошенничество с кредитными деньгами в отношении банка. Риелторы, которые эти схемы везде предлагают и продвигают, нигде не расписываются. А значит, отвечаем за все именно мы с покупателем.
Мне неизвестны уголовные дела по таким сделкам. Но вероятность получить проблемы с законом все же есть. А я просто хотел продать квартиру, не более того. Кроме того, если бы я выбрал серую схему, то пришлось бы еще согласовывать тексты спорных документов. Без нервов бы не обошлось.
Если эту статью читают риелторы, то они могут позлорадствовать.
Вокруг все утверждают, что риелторы не нужны. А вот наглядный пример обратного: покупатель согласился на цену продавца, когда рядом не было риелтора. А потом в дело включились специалисты и утоптали продавца, как щенка, до цены, по которой он не собирался продавать и даже ранее отказал другому покупателю. И так агенты отработали свою комиссию.
Согласен, что где-то в этих переговорах я совершил ошибки. Но риелторы всего добились тем, что поставили сделку на грань развала. У меня постоянно возникало желание встать и выйти из-за стола переговоров. При этом если бы сделка так развалилась, то их клиент получил бы проблемы с возвратом задатка даже в одинарном размере. Ведь я, как продавец, не отказывался от белой сделки с ценой, которая была зафиксирована в документе о задатке.
В сделке с завышением есть риски — как для покупателя, так и для продавца
На первый взгляд, покупатель в такой сделке ничем не рискует. Но если посмотреть на схему внимательно, то видно, что покупатель дает расписки, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество согласно статье 159 уголовного кодекса.
У продавца тоже есть риски: по объективным причинам сделка может быть расторгнута. И тогда по статье 167 гражданского кодекса возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. То есть продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи. То есть в схеме с завышением продавец должен будет вернуть больше, чем получил в реальности.
Помимо этого, тот факт, что в договоре указана недостоверная стоимость квартиры, может квалифицироваться как мошенничество, если у банка будут финансовые или иные убытки от сделки. Тогда уже обе стороны — и покупатель, и продавец — могут оказаться под следствием.
Риелтор покупателей мог предложить вариант, который подошел бы всем. У некоторых банков есть программа, когда они в качестве первоначального взноса принимают материнский капитал. Если бы риелтор покупателя нашел такой банк, то можно было провести эту сделку совершенно законно, ничего не нарушая.
Возможно, если бы продавец тоже воспользовался услугами риелтора, все прошло намного легче и быстрее. Риелтор мог бы не только составить документы на внесение аванса или задатка или участвовать в торге и переговорах, но и помочь собрать нужные документы для сделки и не собирать лишние.
Простой пример лишних документов в этой ситуации — требование сделать нотариальное согласие супруги на покупку. Если сделка в простой письменной форме, Росреестр сейчас не требует от покупателя заявления о семейном положении. То есть договор купли-продажи подписывает только один из супругов. Но если для покупки квартиры супруги берут ипотеку и нет брачного договора, то они становятся созаемщиками и оба подписывают кредитный договор. И потом предъявить претензии, что был против покупки или не знал о ней, сложно. Потому что в кредитном договоре есть личная подпись.
Неожиданное предложение
Также в квартиру приходила странная оценщица. Она не назвала фирму и имела неверное представление о том, как оценивает квартиру «Домклик». Сумму, в которую их фирма оценила мою квартиру, мне тоже узнать не удалось.
Мне же от моих покупателей тоже был нужен один документ — нотариальное согласие супруги на сделку. Ипотечный банк почему-то его не запрашивал, хотя закон говорит, что без нотариального согласия на покупку супруга потом может оспорить сделку и развернуть вспять. Нужно было именно нотариальное согласие. В простой письменной форме или в документах банка оно бы не подошло. Жена тезки сказала, что сделает согласие.
Я собрал справки, отправил Ксении и спросил, когда ожидать сделки. Она ответила, что предварительно банк квартиру одобрил и дату сделки он, скорее всего, назначит на следующей неделе. Также она сказала, что квартира сразу будет оформляться в общую собственность двух покупателей. Это автоматически делало ненужным нотариальное согласие супруги.
Тут я решил позвонить супруге тезки и уточнить эту информацию, ведь их риелтор и раньше ошибалась. Жена однозначно сказала, что квартиру будут оформлять только на мужа, пока они не выплатят ипотеку. Нотариальное согласие на сделку ей тоже уже делать не хотелось, поскольку их банк этого документа не просил. Мне же этот документ был очень нужен. Я напомнил, что собрал для сделки около 20 документов, а взамен прошу у них только один. В итоге мы пришли к компромиссу: она делает нотариальное согласие, а я — нотариальное заявление, что не состоял в браке, когда покупал квартиру.
На следующий день после этого разговора интуиция мне сказала, что сделка с этой семьей не состоится. А последнее предложение супруги было таким, от которого нельзя отказаться. Но мне не хотелось нарушать закон. И я решил: будь что будет.
Спор из-за задатка
Через пару дней тезка позвонил и сказал, что банк не одобрил ипотеку на мою квартиру. Я уже морально был готов к такому повороту дела.
Остался вопрос: как вернуть задаток? По гражданскому кодексу, если покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается. В расписке мы указывали, что если банк не одобрит квартиру, то я верну задаток. Но требовалось письменное подтверждение банка. И тут проблема: у тезки его не было.
Он пытался вывернуться, мол, банк не объясняет причины отказа. Но я и не требовал причин, а просил подтвердить факт отказа письменно, хотя бы с официальной почты банка. Тезка вместо письменного отказа предложил компенсировать мне 5000 Р за поездку в Москву — я ездил туда, чтобы взять для сделки справки из диспансеров, — и другие хлопоты.
Мужчина оправдывался, что все коммуникации с банком касательно ипотеки шли через риелтора, а он не знает даже адреса банка и не имеет никаких документов. Я позвонил в агентство, но со мной отказались говорить по существу, так как я не их клиент.
Я так и не узнал реальную причину их отказа. Еще через неделю тезка позвонил и сказал, что, возможно, вскоре у него получится купить мою квартиру другим способом, и спросил, не продал ли я ее. Я ответил, что не продал. На этом наши контакты с ним закончились.
Я вернулся к комфортной рекламной цене в 2 490 000 Р и спустя еще пару месяцев продал квартиру без серых схем.