ипотечный кредитный договор на что обратить внимание
Мелким шрифтом: 5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать
Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.
Для многих ипотечные договоры, как и приобретаемые вместе с ними обязательства, стали обычным явлением. Однако ипотечный договор имеет свои особенности, и изучив их, вы сможете выбрать более выгодные для себя условия. Рассмотрим основные моменты, на которые стоит обратить внимание перед подписанием договора.
1. Обязательства заемщика
Хорошо изучите все пункты, которые описывают ваши обязанности по договору. Если что-то вам не понятно, то попросите юристов объяснить эти пункты и оценить риски, связанные с их неисполнением.
На практике, например, заемщики часто не придают значения пункту, который обязывает уведомлять банк о значимых изменениях в их жизни. Так, если у вас изменились финансовые условия, стоит сразу сообщить об этом в кредитную организацию. Иначе при необходимости рефинансировать задолженность по причине изменившегося финансового положения вам могут отказать и даже наложить штрафные санкции за то, что вы сразу не сообщили о таких изменениях.
Обращайте внимание на сроки исполнения обязательств, а также в каком виде вы должны их исполнять. Например, если речь об уведомлении, то должно ли оно направляться в письменном виде, и т. д. Лучше всего выписать все сроки, чтобы имелась таблица, по которой можно быстро сориентироваться, сколько времени у вас есть и что именно вам необходимо сделать.
2. Финансовые расходы
Банки часто включают в договор разного рода дополнительные услуги, за которые вам придется дополнительно платить. Потребуйте у сотрудников банка распечатку со всеми дополнительными расходами. Посчитайте, какая сумма выходит, подумайте, является ли она для вас приемлемой, спросите, есть ли возможность сократить расходы.
Особое внимание обратите на пункты, которые предусматривают комиссии за обслуживание счетов. Центральный банк РФ запретил банкам устанавливать отдельные комиссии за обслуживание счета при заключении ипотечного договора.
АИЖК в свою очередь запрещает банкам включать в ипотечный договор так называемые скрытые платежи. Например, речь идет о юридическом сопровождении сделки, от которого нельзя отказаться, — оплата производится либо напрямую кредитной организации, либо аффилированному юридическому лицу. Если вы сталкиваетесь с такими нарушениями, то можете пожаловаться на банк в регулятор.
3. Страховые услуги
Отдельно стоит отметить услуги страхования, которые часто на практике навязываются гражданам при заключении ипотечного договора. Вы обязаны застраховать только предмет залога, нет никаких положений в российском законодательстве, которые обязывали бы вас страховать к этому еще и жизнь, и здоровье.
Раньше банки повсеместно ставили возможность заключения договора от оформления страхования жизни — такая практика была признана неправомерной, однако с ней до сих пор можно столкнуться. Стоит помнить: даже если вам навязали дополнительное страхование жизни, вы может от него отказаться в течение пяти дней.
4. Досрочное погашение кредита
Обратите особое внимание на положения договора, устанавливающие последствия досрочного погашения кредита. Во-первых, само наличие такого пункта. Правда, ст. 810 Гражданского кодекса прямо говорит о том, что заемщик имеет право на досрочное погашение, поэтому отсутствие данного пункта в договоре не может быть преградой для реализации вашего права. Имейте в виду, что статья обязует заемщика уведомить об этом кредитную организацию не менее чем за 30 дней до погашения долга.
Во-вторых, внимательно изучите порядок погашения, сроки и прочие условия. ГК оставляет это на выбор кредитной организации, поэтому стоит сразу изучить все положения, регулирующие такие моменты.
В-третьих, стоит учитывать, что банки не имеют права штрафовать таких клиентов, а также устанавливать в тексте соглашения запрет (временный или постоянный) на досрочность клиентских выплат.
5. Снятие обременения после погашения кредита
Еще один нюанс, о котором не все знают, касается снятия обременения с квартиры после того, как кредит полностью погашен. На практике банки часто тянут с данной процедурой, а сами граждане считают, что залог снимается автоматически. В итоге обременение так и висит на квартире до тех пор, пока ее не продают другому человеку — в этом случае обременение приходится снять. Стоит проконтролировать ситуацию и после полного погашения задолженности убедиться в том, что квартира больше не находится в залоге у банка.
Узнаем, на что обратить внимание в договоре ипотечного кредитования
Следует очень внимательно отнестись к оформлению ипотечного договора. Банки, составляя документы, стараются минимизировать собственные риски, обезопасить себя при наступлении невыгодных обстоятельств. Несмотря на то, что договора являются типовыми, необходимо внимательно прочитывать все условия, права и обязанности сторон сделки, до их подписания.
Какие пункты ипотечного договора требуют проверки?
Когда все предварительные этапы оформления ипотеки пройдены и осталось только подписать договора до получения заветной суммы, зачастую заемщики это делают автоматически, не вникая в содержание документов.
Однако в дальнейшем могут возникнуть проблемы из-за неответственного отношения к оформлению договоров.
В обязательном порядке проверяются следующие пункты договора:
На что обратить особое внимание?
Особое внимание уделяется пунктам, которые предусматривают уплату дополнительных комиссий:
Дополнительно следует проверить следующие условия:
Необходимо проверить описанные родовые признаки предмета сделки. Наличие ошибок может привести к возврату документов с регистрации и изменения даты предоставления кредита.
На что обратить внимание при подписании?
Когда уже происходит подписание документов на выдачу кредита, следует проверить следующее:
Практические советы
Формы кредитного договора, и договора ипотеки лучше изучить заранее, их можно получить в банке или скачать с сайта кредитной компании. Если непонятны какие-то пункты документов, их следует обязательно уточнить у менеджера банка.
Желательно, чтобы в договоре было четко прописано: сколько раз в какой сумме и какой длительностью допускается просрочка, каким образом будут распределяться средства в случае реализации залога.
Если сделка остается для заемщика не понятной, ему лучше обратиться за помощью к кредитному брокеру, который проверит и согласует всю документацию.
На что обратить внимание при оформлении ипотеки
Какую квартиру можно купить в ипотеку, а также условия по ипотечным кредитам в банках Красноярска мы уже рассматривали в предыдущей статье.
Сейчас остановимся на основных вопросах, возникающих при оформлении ипотеки:
На что нужно обращать внимание при оформлении ипотеки? Существуют в банке программы для бюджетников? Другие льготные программы?
Наталья Табаринцева, управляющий ВТБ по Красноярскому краю: «Прежде всего, внимательно читайте условия кредитного договора, задавайте все необходимые вопросы сотрудникам банка, чтобы вам было понятно, из чего складываются размер платежа, условия выплат и другие важные моменты. Попросите сотрудника ипотечного отдела рассчитать разные варианты ежемесячных платежей, исходя из срока действия кредита. Нужно учитывать свои финансовые возможности. По статистике, наименее «болезненными» для семейного бюджета являются платежи, которые составляют менее 40% общего семейного дохода. Узнайте условия досрочного погашения, в какой период оно возможно, какую сумму вы можете внести свыше ежемесячного обязательного платежа. Банки заинтересованы в комфортном предоставлении услуг, поэтому подскажут наиболее приемлемые условия. Так, в ВТБ существует программа со сниженной процентной ставкой для сотрудников бюджетных организаций, работников сферы здравоохранения и образования, налоговых и других органов – «Люди дела».
Отдельно хотела бы отметить еще один способ приобретения собственного жилья с помощью ипотечной программы ВТБ. Для всех категорий граждан, которые достигли 25-летнего возраста, но не имеют возможности подтвердить свой доход официально, а также для владельцев бизнеса или тех, кто находится на учете вмененного дохода, ВТБ предлагает программу «Победа над формальностями». В рамках нее можно приобрести недвижимость в кредит без справки о доходах, по двум документам: паспорту и номеру СНИЛС. «Победу над формальностью» часто выбирают клиенты, которым важно как можно скорее забронировать квартиру, тем более что решение по заявке принимается в течение одного дня. По данной программе до 30 сентября действует специальное предложение — минимальный размер первоначального взноса составляет 30% от стоимости объекта недвижимости.
Предложение банка позволяет оформить ипотеку на готовый объект, квартиру в новостройке, апартаменты, а также рефинансировать ранее оформленный кредит. Денежные средства могут быть выданы на срок до 20 лет с максимальной суммой до 30 млн рублей. При этом регистрация заемщика в регионе приобретения недвижимости не обязательна. Мы отмечем высокий спрос на программу: за первые шесть месяцев по стране банк заключил более 20 тыс. сделок на 50 млрд рублей, что на 15% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Кроме того, одной из наиболее популярных программ банка стала программа «Ипотека с господдержкой», которая была запущена в прошлом году и получает субсидирование за счет средств федерального бюджета. Она также доступна для работников бюджетной сферы. Оформить кредит по льготной программе могут семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. Ранее ставка составляла 6%, причем льготный период был ограничен и составлял максимум восемь лет. В апреле наш банк первым в России снизил ставку по госпрограмме до 5% на весь срок ипотеки. Рефинансирование жилищного займа доступно по таким же ценовым параметрам.
Максимальная сумма кредита в рамках программы установлена в размере 12 млн рублей при приобретении заемщиком жилья в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн рублей — в Красноярском крае и других регионах РФ. Первоначальный взнос по программе составляет от 20%, срок – до 30 лет. Кредит выдается на приобретение у застройщика готового или строящегося жилья.
Хочу отметить, что за прошлый год ВТБ заключил более 1700 таких ипотечных кредитов, это треть от общего числа выдач в России. Отметим, что наиболее популярные регионы для приобретения жилья у красноярцев – Москва, Санкт-Петербург, Сочи и Краснодарский край. В Красноярске за первые шесть месяцев мы предоставили 63 льготных кредита на сумму свыше 156 млн рублей. Мы ожидаем, что привлекательные ставки по нашим программах, в том числе льготной ипотеке, по-прежнему будут гарантировать высокий спрос граждан на улучшение жилищных условий.
Помимо указанных предложений, в ВТБ представлена широкая линейка программ для всех категорий населения, поскольку ориентация на потребности наших клиентов является стратегической задачей ВТБ. Заемщикам остается лишь сделать выбор в пользу наиболее подходящего варианта».
Илья Куряков, директор по розничному бизнесу Альфа-Банка в Красноярске: «Помимо стандартных условий, ставок, сроков кредитования, возможностей погашения кредита, нужно обращать внимание на удобство и комфорт обслуживания своего ипотечного кредита, который берется на более длительный срок, чем все другие кредитные продукты. В банке есть специальные условия при покупке квартир на этапе строительства у аккредитованных застройщиков, многие из них предусматривают скидки».
Наталья Маракова, начальник департамента розничного кредитования и КМСБ ПАО «Дальневосточный банк»: «При оформлении ипотеки, необходимо обращать внимание на величину процентной ставки, стоимость расходов по оценке приобретаемой недвижимости, расходы по оплате страхования. В настоящее время ПАО «Дальневосточный банк» предоставляет кредиты по программе «Семейная ипотека с государственной поддержкой». Так же в банке действуют лояльные условия для зарплатных клиентов и клиентов, приобретающих недвижимость площадью более 65 кв.м. О всех особенностях ипотечных продуктов, условиях кредитования, размерах процентных ставок можно подробно узнать на сайте ПАО «Дальневосточный банк»: www.dvbank.ru, офисах банка и по телефону информационного центра: 8 800 555-22-05 (звонок по России бесплатный)».
Людмила Рытова, заместитель управляющего банком «Открытие» в Красноярском крае по розничному бизнесу: «Нужно внимательно читать все документы, которые вы подписываете и обращать внимание на ВСЕ детали в договоре – на срок гашения, итоговую сумму кредита и величину ежемесячного платежа, на то, прописаны ли все условия и возможности для досрочного гашения кредита. Размер первоначального взноса по льготным программам составляет от 15% от стоимости жилья. Срок кредитования может составлять до 30 лет, сумма – от 500 тыс. до 15 млн. рублей.
Банк предлагает льготные условия ипотечного кредитования для держателей зарплатных карт, среди которых немало представителей предприятий из бюджетной сферы. Такие клиенты могут получить целевой кредит дешевле, быстрее и проще. Средства в счет погашения кредита будут автоматически списываться со счета зарплатной карты, что максимально упростит обслуживание займа. Для зарплатных клиентов банка действуют специальные условия. Среди них – минимальный пакет документов (только паспорт), сниженные процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличенная сумма кредита по программе «Рефинансирование» (до 90 % от стоимости передаваемой в залог квартиры, но не более остатка ссудной задолженности другого банка).
Оформить кредит на выгодных условиях можно, если вам от 18 до 65 лет (на момент погашения кредита), если стаж на последнем месте работы – не менее трех месяцев, а зачисление заработной платы на карты «Открытия» поступали три месяца подряд».
Обязательно ли наличие созаёмщика?
Наталья Леденева, Промсвязьбанк: «Наличие созаемщика по ипотечному кредиту не является обязательным условием. Если текущего дохода заемщика достаточно для того, чтобы погашать обязательство по ипотеке, клиенту нет необходимости привлекать созаемщика. Поручителей по ипотечным программам наш банк не привлекает».
Наталья Табаринцева, ВТБ: «Наличие созаемщика не всегда является необходимым условием. К примеру, если у вас нет родственников, но при этом ваш доход позволяет приобрести готовое жилье самостоятельно, то созаемщик вам не потребуется. Для семейной пары приобретение совместного жилья подразумевает, что один из супругов будет выступать в качестве созаемщика, даже если уровень его дохода минимальный или полностью отсутствует. На этапе строительства банки могут рассмотреть в качестве условий дополнительного обеспечения поручительство третьих лиц. Это могут быть дееспособные граждане Российской Федерации либо иностранные, возраст которых на момент оформления ипотеки составляет не менее 21 года и не превышает 60 лет, а также юридические лица.
Поручительство третьих лиц устанавливается до момента государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости или завершения строительства. Также банк рассматривает условия привлечения поручителей – ближайших родственников для заемщиков – мужчин в возрасте до 27 лет, кто не прошел службу в армии РФ или граждан предпенсионного возраста – до 70 лет».
Наталья Маракова, Дальневосточный банк: «Если заемщик состоит в зарегистрированном браке, то его супруг/супруга выступает по ипотечной сделке заемщиком независимо от того, имеет ли он/она источник дохода и независимо от размера такого дохода. В случае отказа супруга/супруги от участия в сделке в качестве залогодателя, необходимо нотариальное согласие на передачу в залог банку приобретаемого недвижимого имущества.
Наличие созаемщика является обязательным в случае недостаточности платежеспособности заемщика для исполнения кредитных обязательств по рассматриваемому ипотечному жилищному кредиту. Общее количество заемщиков по кредитному договору не может превышать 3(трех) человек».
Людмила Рытова, банк «Открытие»: «Если размер вашего собственного дохода позволяет вам взять ипотечный кредит на необходимую сумму, то созаемщик не обязателен. Поручительство не нужно».
Каким образом и в какие сроки происходит передача денежных средств продавцу недвижимости? Какая комиссия при этом и кем оплачивается?
Илья Куряков, Альфа-Банк: «После государственной регистрации права и предоставлении подтверждающих документов в банк в течение одного рабочего дня. Возможно наличным способом, безналичным переводом, как удобно сторонам сделки. Комиссия за расчеты по сделке с продавцом не взимается»
Наталья Маракова, Дальневосточный банк: «Расчет с продавцом квартиры может осуществляться как за счет собственных средств (первоначальный взнос покупателя), который передается покупателем до государственной регистрации перехода права собственности наличным или безналичным путем, так и за счет кредитных средств, которые перечисляются после государственной регистрации права собственности и ипотеки безналичным путем на счет продавца (окончательный расчет). Переводы денежных средств в рамках ипотечных сделок осуществляются без комиссий».
Людмила Рытова,банк «Открытие»: «Кредитные средства передаются после регистрации договора приобретения путем перечисления на расчётный счет продавца либо с использованием аккредитива (безопасные расчеты). Комиссия по аккредитиву составляется 1000 рублей, её оплачивает заёмщик (покупатель)».
Обязательно ли страхование? Какие риски необходимо страховать при покупке квартиры? С какими страховыми компаниями работает Ваш банк? Может ли клиент оформить страховку в компании, не входящей в данный перечень?
Илья Куряков, Альфа-Банк: «Обязательным видом страхования по ипотечному кредиту является страхование имущества (конструктивных элементов квартиры) в соответствии с ФЗ «Об Ипотеке (залоге недвижимости)», но мы рекомендуем и считаем необходимым также страховать жизнь и здоровье нашего заемщика, а также риск утраты права собственности (титульное страхование), т.к. ипотечный кредит получает на длительные сроки и гарантировать полный рабочий цикл на весь срок кредита заемщик не может. Тоже самое с титульными рисками, это прежде всего гарантия и защита самого заемщика, что в случае признания сделки недействительной, он не останется без квартиры и с ипотечным кредитом. В настоящий момент в Альфа-Банке аккредитованы три страховых компании: Альфа-Страхование, СК Абсолют, СК ВСК. В случае отказа вышеуказанных страховых компаний и по ряду других причин, можно застраховаться в другой СК. Каждый конкретный случай согласовывается индивидуально».
Наталья Маракова, Дальневосточный банк: «Процентные ставки по ипотечному кредитованию устанавливаются с учетом личного страхования заемщиков (осуществляется по желанию), титульного страхования (рекомендуется осуществить заемщику в течение 36 месяцев с даты регистрации права собственности на приобретаемою недвижимость), имущественного страхования, которое является обязательным на весь срок действия кредитного договора. ПАО «Дальневосточный Банк» сотрудничает с большим количеством страховых компаний, поэтому каждый клиент сможет подобрать для себя наиболее выгодные условия».
Наталья Табаринцева, ВТБ: «Страховать приобретаемый объект или нет – выбор каждого заемщика. Но при этом важно помнить, что благодаря оформлению услуги вы сможете обезопасить себя от случаев невозможности выплаты кредитов, когда ваше материальное положение или физическое состояние ухудшается. Кроме того, при страховании приобретаемой недвижимости клиенту могут предложить кредитную ставку на более привлекательных условиях. У банков есть перечень страховых организаций, и решение о выборе одной из них заемщики принимают самостоятельно. Как правило, граждане страхуют риски утраты или гибели объекта недвижимости или иного имущества, которое выступает предметом залога, а также риски прекращения или ограничения права собственности недвижимости, утраты жизни и потери трудоспособности заемщика или поручителя. Заемщик вправе принять решение о смене страховой организации или заключении нового договора с другой страховой компанией в течение срока кредитования и/или досрочно расторгнуть договор страхования в случаях, предусмотренных гражданским кодексом РФ».
Людмила Рытова, Банк «Открытие»: «По законодательству РФ страхование объекта недвижимости является обязательным при приобретении жилья в ипотеку. Страхование жизни/здоровья и титульное страхование (право собственности на жилье) для вторичного жилья является добровольным, за отказ от страхования существуют надбавка к ставке в размере 2% за каждый риск. Клиент может обратиться в любую страховую компанию, входящую в перечень аккредитованных, – информация об этом представлена на сайте банка «Открытие»».
Свидетельство о собственности на приобретенную квартиру находится у заемщика или в банке?
Илья Куряков, Альфа-Банк: «Данный документ отменен с 15.07.2016 года и не выдается больше Росреестром. Теперь выдается выписки из ЕГРН, которая также является подтверждающим документом собственника. В котором указано, кто является собственником объекта недвижимости, и на основании каких документов объект принадлежит заемщику. Данная выписка выдается и остается на руках у заемщика. В деле заемщика хранится, заверенная сотрудником банка, копия данного документа».
Наталья Маракова, Дальневосточный банк: «Согласно действующему законодательству перечень документов, подтверждающих переход и регистрацию права собственности на приобретаемую недвижимость в пользу заемщика, периодически меняется. В настоящее время Управление Росреестра не предоставляет Свидетельства о собственности на квартиру, поэтому документом, подтверждающим право собственности, является Выписка из ЕГРН и договор купли продажи с отметкой о гос.регистрации (регистрационной записью). Данные документы будут находиться у заемщика, а в банке – их копии».
Людмила Рытова, банк «Открытие»: «Свидетельство о собственности на приобретенную квартиру находится на руках у собственника. В банке и у клиента остается залоговая».
Наталья Табаринцева, ВТБ: «С момента регистрации объекта недвижимости свидетельство о собственности находится у заемщика. В банке остается на хранении кредитное досье, в котором будут копии всех зарегистрированных документов».
Как осуществляется погашение ипотеки в банке: плановое и досрочное?
Наталья Леденева, Промсвязьбанк: «Плановое погашение ипотечного кредита осуществляется по графику, который клиент получает, при заключении кредитного договора с банком. График предусматривает ежемесячные платежи в течение всего срока действия ипотечного кредита. Полное досрочное погашение кредита клиент может осуществить в любой удобный для него день. Причем сделать это он может, как в отделении банка, так и дистанционно с помощью Интернет-банка».
Илья Куряков, Альфа-Банк: «Частично досрочное погашение и полное погашение кредита возможны с первого месяца действия ипотечного кредита. Заявку на кредит можно подать в личном кабинете заемщика, в банк для оформления заявления приезжать не обязательно. Комиссии отсутствуют. Минимальной суммы погашения кредита не существует. Возможно изменение как суммы платежа, так и срока кредитования, в зависимости от пожеланий заемщика. Списание денежных средств осуществляется в дату платежа».
Наталья Маракова, Дальневосточный банк: «Условиями кредитного договора предусмотрено плановое и досрочное гашение кредита. Плановое гашение осуществляется согласно графику, который является приложением к кредитному договору, и производится в дату, выбранную заемщиком. Досрочное гашение возможно без ограничений размера суммы и срока погашения и осуществляется по заявлению клиента».
Людмила Рытова, банк «Открытие»: «Досрочное – полное или частичное – гашение ипотечного кредита можно сделать в личном кабинете на сайте банка. Никакие штрафы и комиссии при этом не взимаются. Плановое гашение кредита возможно несколькими способами – через личный кабинет на сайте банка, автоматическим списанием установленной суммы аннуитетного платежа в фиксированную дату ежемесячного гашения, оплатой кредита через банкомат банка».
Наталья Табаринцева, ВТБ: «Заемщик имеет возможность осуществлять как полное досрочное погашение, так и частичное. Для этого необходимо уведомить банк, написав заявление о своем намерении. При этом проценты, начисленные до даты погашения в соответствии с условиями кредитного договора, подлежат уплате в полном объеме в дату осуществления операций расчета. После этого сотрудник финансовой организации предоставляет клиенту информацию по пересчету ежемесячных платежей, размер последнего платежа, а также актуализированный расчет последующих платежей».
236 программ ипотечного кредитования от 32 банков Красноярска. Скачать таблицу (ежедневное обновление)