ипотека для индивидуальных предпринимателей на жилье условия 2021
Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит в 2021 году
Банки нередко считают, что индивидуальные предприниматели (ИП) или самозанятые — менее надежные заемщики, чем граждане с трудовым договором и стабильной зарплатой, которую можно подтвердить справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Доход ИП и самозанятого сложнее подтвердить, к тому же он может быть временным явлением, если не обеспечен долгосрочными договорами или контрактами. Поэтому банки скептически относятся к таким заемщикам и могут отказать в выдаче ипотеки или дать кредит под более высокий процент, потребовать более высокий первоначальный взнос или более короткий срок кредита.
В то же время справедливо утверждение, что ИП и самозанятый с высоким и стабильным доходом, который можно подтвердить документально, имеет больше шансов получить ипотеку, чем человек с нестабильной или низкой зарплатой и плохой кредитной историей.
Рассказываем, как получить ипотечный кредит ИП и самозанятому, какие требования у банков к таким заемщикам и какие необходимы документы для получения жилищного кредита.
Самозанятые и ИП — в чем разница
Эксперимент по введению налогового режима для самозанятых начался в 2019 году, в 2020-м он был распространен на все регионы России. По закону 422-ФЗ, самозанятые — это «плательщики налога на профессиональный доход», граждане, которые работают на себя (репетиторы, дизайнеры, няни, домработницы, фотографы, рантье и т. д.).
Понятия самозанятости и ИП очень похожи, в обоих случаях люди работают на себя, платят налоги и сотрудничают с компаниями и физлицами. Но между ним есть различия:
Требования к заемщику
В банках существуют единые требования для всех ипотечных заемщиков. Поскольку закон о самозанятых — это эксперимент, который рассчитан только на десять лет (до 2028 года), то некоторые банки не выдают жилищные кредиты таким заемщикам. Стандартные требования к заемщикам — для получения ипотеки нужно обычно два-три года рабочего стажа и минимум полгода постоянного места работы. Если ИП или самозанятый получил регистрацию недавно, то рассчитывать на кредит не стоит — придется подождать полгода или даже больше года, чтобы банк смог оценить размер дохода частного предпринимателя, а также стабильность поступления денежных средств.
В Росбанке и Райффайзенбанке заявили, что выдают кредиты только ИП. При этом в Райффайзенбанке отметили, что кредитуют действующих клиентов ИП. «Ипотечные кредиты доступны предпринимателям, ведущим белую бухгалтерию. Процентные ставки и условия едины для всех клиентов», — пояснили в пресс-службе Райффайзенбанка. В Сбербанке, ВТБ, «Дом.РФ» подтвердили, что самозанятые и ИП могут получить ипотечные кредиты.
У ВТБ единые требования для всех ипотечных заемщиков, в том числе к их документам, подтверждению платежеспособности и занятости, и не предусмотрены повышающие коэффициенты для тех или иных групп населения. Индивидуальным предпринимателям и самозанятым ипотека доступна практически по всем программам, действующим для работающих по найму заемщиков. Процентные ставки аналогичны ставкам для заемщиков — физических лиц, пояснили в пресс-службе ВТБ. Но минимальный первоначальный взнос составляет 35%, а не стандартные для физлиц 20%.
В «Дом.РФ» также отметили, что требования к индивидуальным предпринимателям и самозанятым аналогичны требованиям, предъявляемым к работающим по найму. Среди них — условия, касающиеся возраста, гражданства и регистрации. «Для индивидуальных предпринимателей дополнительным требованием является стаж предпринимательской деятельности не менее двух лет, для самозанятых — не менее одного года», — говорит директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.
Для ИП и владельцев бизнеса в Росбанке процентная ставка увеличивается на 0,75% (при предоставлении в качестве подтверждения дохода справки 2-НДФЛ или налоговой декларации) — то есть 9,34%, и на 1,25% (при предоставлении в качестве подтверждения дохода бухгалтерской, налоговой или иной отчетностью) — то есть 9,84%.
Документы для оформления ипотеки ИП и самозанятым
Для получения ипотеки индивидуальным предпринимателям и самозанятым пригодится стандартный пакет документов (паспорт, документы, подтверждающие доходы и занятость), а также дополнительные документы в зависимости от выбранной программы, например свидетельства о рождении детей для «Семейной ипотеки», отмечают в пресс-службе банка ВТБ.
Особые требования к ИП и самозанятым существуют в плане подтверждения дохода. Отличие от физлиц в том, что доходы самозанятых и ИП сложнее подтвердить и банки требуют для этого дополнительные документы. Например, в ВТБ свои доходы клиенты могут подтверждать различными способами: учитываются справка 2-НДФЛ (в том числе в электронном виде) или справка по форме банка, налоговая декларация или выписка с банковского счета.
Росбанк не рассматривает по УСН доходы (если деятельность предполагает расходы) по декларации, только по управленческой отчетности. Чтобы получить ипотеку в Росбанке, ИП может быть зарегистрирован менее 18 месяцев, но не менее 12 месяцев до даты обращения в банк при следующих условиях:
Как увеличить шансы на получение ипотеки
Чтобы предпринимателю не получить отказ, рекомендуется предоставлять только достоверные сведения — это залог того, что банк сможет подобрать наиболее подходящие условия и программу кредитования, отмечает директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.
Основные причины отказов — негативная кредитная история и несоответствие требованиям продукта и банка по платежеспособности и кредитоспособности. Положительное решение наиболее вероятно при хорошей кредитной истории, правильно заполненных и подготовленных документах, наличии созаемщиков, поясняет Игорь Ларин из банка «Дом.РФ».
Доля отказов индивидуальным предпринимателям от всех отказов за декабрь — 2,6%, это не превышает среднего значения по всему пулу клиентов, говорит Вадим Мамонов. По его словам, наиболее частая причина — невыполнение минимальных требований банка. Также отказы связаны с тем, что клиент не всегда готов указать свои достоверные доходы и расходы: занижает расходы и завышает доходы. Для Росбанка также важно, чтобы значительная часть выручки проходила по счетам.
Если у ипотечного заемщика хорошая кредитная история, достаточный уровень дохода, который можно подтвердить документально, а также предоставлены достоверные сведения, то это повышает его шансы на положительное решение о выдаче жилищного займа. Значительный первоначальный взнос и дополнительные активы также будут преимуществом.
Ипотека для самозанятых в 2021 году
На сегодняшний день в нашей стране есть очень много людей, которые не могут подтвердить наличие регулярных денежных поступлений справкой с места работы, поскольку не имеют официального трудоустройства. Чтобы легализовать свои доходы, такие граждане могут получить статус самозанятого, платить налоги и без опасений вести свое дело.
Однако, даже узаконив свои отношения с ФНС, самозанятые граждане продолжают сталкиваться с проблемами, которые подстерегают безработных лиц и предпринимателей. В частности, это касается вопросов кредитования в российских банках.
Кто такой самозанятый
С 01.01.2019 года самозанятыми считаются граждане, к которым применяется специальный налоговый режим под названием «Налог на профессиональный доход». Такой вариант подходит россиянам, работающим на себя (дизайнеры, частные репетиторы, фотографы, домработницы, няни, владельцы сдаваемой в аренду недвижимости и т.п.).
Ставка налога зависит от того, кому самозанятый оказывает свои услуги (физическим лицам – 4%, юридическим лицам – 6%). Такой гражданин должен осуществлять свою деятельность в любом из участвующих в проекте регионов.
Чем самозанятый отличается от ИП
И самозанятые, и предприниматели работают на себя, они сотрудничают как с физическими лицами, так и с компаниями, а также обязаны платить налоги. Тем не менее, самозанятые граждане отличаются от ИП:
Дают ли ипотеку самозанятым?
Самозанятому лицу получить карту с небольшим кредитным лимитом гораздо проще, чем оформить кредит на покупку автомобиля или квартиры. Поскольку в сложившихся условиях финучреждения не считают таких граждан надежными плательщиками, то выдвигают более жесткие требования и гораздо внимательнее рассматривают их денежные поступления.
Даже если дела у самозанятого идут хорошо, а своя деятельность приносит стабильный и высокий доход, нужно готовиться к несколько предвзятому отношению со стороны кредитора, привыкшего доверять классическим документам и консервативным системам.
На сегодняшний день самозанятые могут подтвердить свои доходы справкой из специального приложения «Мой налог». Однако необходимо помнить, что ипотечные кредиты для таких граждан не настолько выгодны, как для наемных сотрудников. Причина заключается в том, что самозанятые лица не платят НДФЛ (они уплачивают налог на профессиональный доход), поэтому не могут получить вычет по данному налогу.
Получить вычет по НДФЛ самозанятый сможет только в двух случаях:
И в том, и в другом случае при покупке недвижимости в ипотеку самозанятый сможет получить вычет за последние 3 года. Получив кредит, такой заемщик сможет не платить налоги с зарплаты по трудовому договору до тех пор, пока не израсходует весь вычет. Однако налоги с доходов, которые гражданин получает как самозанятый, платить придется все равно.
Еще одной проблемой является повышенная процентная ставка по ипотеке. Так, во многих финучреждениях предприниматели и самозанятые могут получить кредит на не очень выгодных условиях.
Как взять ипотеку самозанятому?
Как правило, при рассмотрении заявки на ипотечный кредит, банк обращает внимание на такие параметры:
Чтобы доказать свою платежеспособность, самозанятый должен предоставить первоначальный взнос, размер которого может достигать 50% стоимости приобретаемого жилья. Также можно заручиться поддержкой поручителей и созаемщиков, имеющих постоянный доход (который можно подтвердить соответствующей справкой) и положительную кредитную историю, и предоставить в качестве обеспечения по ипотеке имеющееся в наличии недвижимое имущество.
В крайнем случае придется оформить кредит на своего супруга или близкого родственника, который имеет достаточный доход и может предоставить справку 2-НДФЛ или по форме банка. Не самым выгодным вариантом может стать оформление кредитной карты или получение нескольких потребительских кредитов на небольшие суммы в разных финучреждениях (завышенные ставки, небольшой срок и отображение всех поданных заявок и оформленных ранее займов в кредитной истории, которую будут анализировать кредиторы).
Какие банки выдают?
В 2021 году гражданам, ведущим свое дело, доступно множество программ ипотечного кредитования, которые действуют в различных банках. Самый оптимальный вариант – займ по двум документам, при котором не требуется справка о доходах самозанятого для ипотеки.
Ипотека для ИП
Индивидуальные предприниматели в силу особенностей налогового учета часто не могут официально подтвердить свой реальный доход. Нахождение ИП на вмененной системе налогообложения подразумевает уплату фиксированной суммы налогов в месяц, независимого от финансового результата деятельности. Поэтому банки осторожно предоставляют кредиты ИП. Наиболее популярными методами кредитования являются программы с наличием обеспечения, в т. ч. ипотека.
Подробнее про ипотеку для индивидуальных предпринимателей
Вероятность одобрения заявки на ипотечный кредит выше у тех ИП, которые соответствуют следующим условиям:
В некоторых банках существуют специальные программы ипотечного кредитования предпринимателей. В других кредитных организациях ИП кредитуются на общих условиях, но под повышенный процент.
Правила предоставления ипотеки для ИП
Чтобы оформить ИП ипотеку в банке, предприниматель должен предварительно привести в порядок документарное подтверждение своих реальных доходов. Банки охотнее оформляют сделки с предпринимателями, которые находятся на общей или упрощенной системе налогообложения, желательно с уплатой налогов с прибыли. В этом случае, собственник бизнеса обязан вести учет доходов и расходов, и подтверждать каждое поступление денежных средств и направление расходования.
При упрощенной системе с товарооборота, ИП не обязан вести учет расходов, подтверждая их направление, но он полностью учитывает собственный доход, что является для банка подтверждением его платежеспособности.
Во вмененной системе налогообложения, величина налога зависит от количества квадратных метров площади, на которой осуществляет свою деятельность ИП, рода занятий, других дополнительных факторов. Точным подтверждением платежеспособности могут быть только обороты по расчетному счету, предоставление контрольно-кассовой ленты, заверенной сотрудниками налоговой службы.
Вторым по значимости показателем, который влияет на решение банка, является положительная кредитная история заявителя. Если предприниматель раньше не обращался в банк за кредитами, ему следует оформить небольшой потребительский заем в том банке, где открыт расчетный счет. Погасив его своевременно, ИП заработает хорошую КИ, которая сыграет положительную роль при оформлении ипотеки. Если заемщик ранее допускал просроченную задолженность, то прежде чем обращаться за ипотекой, следует оформлять и погашать небольшие займы неоднократно, чтобы улучшить КИ.
Вероятность одобрения заявки увеличивается, когда заемщик вносит первоначальный взнос собственными средствами в размере 50% и более. Дополнительно банки принимают во внимание наличие в собственности заемщика другой недвижимости, дорогого автомобиля, земельных наделов, частоту поездок га границу и т. д., т. е. доказательства состоятельности заявителя.
Условия ипотеки для ИП
Для предпринимателей условия ипотечного кредитования жестче, чем по стандартным ипотечным предложениям банков. Процентная ставка выше средней на 1-2 п., срок уменьшается до 15-20 лет, может быть затребовано дополнительное привлечение созаемщиков или поручителей, которые могут подтвердить доход справками. Увеличивается сумма первоначального взноса, она составляет от 20–25%.
Какие банки дают ипотеку ИП?
Предприниматели могут оформить ипотеку в коммерческих банках и в банках с государственным участием:
Ипотека для ИП
По итогам 2021 года объем ипотечных кредитов для населения может превысить 5 трлн рублей. Их берут как физические лица, работающие по трудовым договорам, так и индивидуальные предприниматели. Но об ипотеке для ИП ходит много слухов: банки не одобряют, завышают процентные ставки, требуют увеличенный первоначальный взнос и т. д. До июля 2021 года предприниматели могли взять льготную ипотеку на новостройку под 6,5 %, теперь условия изменились. Разберемся, какие ИП могут взять ипотеку и что для этого нужно.
Виды ипотеки для предпринимателей
Банки считают, что ИП менее надёжен, чем физическое лицо с трудовым договором. Проблема предпринимателя в нестабильности доходов. С трудоустроенными гражданами всё просто — у них есть зарплата, которую можно подтвердить справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка.
У ИП нет зарплаты, но есть доход, который подтвердить сложнее. Банки относятся к доходу ИП, как к временному явлению — сегодня есть, а завтра нет. Поэтому ипотечные условия для ИП гораздо менее привлекательны: ставка выше, срок кредитования меньше, а первоначальный взнос увеличен.
ИП может взять ипотеку двумя способами.
Ипотека без подтверждения дохода ИП
Некоторые банки дают ипотеку без подтверждения дохода — ещё она называется «Ипотека по двум документам». Вам не придётся собирать справки, приносить налоговые декларации и т. д. Достаточно паспорта и СНИЛС. После чего с менеджером банка вы заполните заявление на ипотеку.
Ипотека с подтверждением дохода ИП
Здесь все сложнее, предпринимателю нужно подтвердить не только свой доход, но и его регулярность. Чтобы подтвердить дату регистрации, понадобится выписка из ЕГРИП и свидетельство. Для подтверждения доходов могут запросить выписки с расчётных счетов, договоры с контрагентами, налоговые декларации и т. п. В среднем, предприниматели собирают пакет из 15 документов.
Банк, в котором у вас открыт расчётный счёт, запросит меньше документов, так как имеет достаточно информации о вас и ваших оборотах. В этом банке также увеличиваются шансы на получение кредита.
Требования к ИП для получения ипотеки
Для получения ипотеки ИП должен соответствовать следующим требованиям:
возраст от 20 до 65 лет — условие зависит от банка;
регистрация в качестве ИП не менее полугода;
хорошая кредитная история;
стабильный ежемесячный доход, который подтверждается документами.
Но у банков есть и «негласные» требования к предпринимателям, соответствие которым повышает шанс одобрения ипотеки:
Налоговый режим — ОСНО или УСН «Доходы минус расходы». На этих режимах ИП ведёт учёт затрат, поэтому банку проще подсчитать реальную прибыльность и рентабельность бизнеса, чем на УСН «Доходы» или ПСН.
Долгий срок работы ИП. Минимальный срок, с которым работают банки — 1 год. Некоторые заявляют 6 месяцев для ИП, у которых в этом банке открыт расчётный счёт или вклад.
Постоянный характер работы. «Сезонщиков» банки не любят, потому что они получают доход только часть года. Во время простоя такой предприниматель неплатежеспособен.
Понятная ниша с высоким спросом. Банки чаще одобряют кредиты традиционным производственным и торговым организациям или категориям с высоким спросом. Так, юридической фирме получить ипотеку будет проще, чем курсам по изучению эльфийского языка из «Властелина колец».
Размер компании. Предпринимателю с небольшим штатом получить ипотеку проще, чем ИП, который работает сам на себя. Чем крупнее бизнес, тем больше уверенность в его стабильности.
Наличие имущества или банковского депозита. Хорошо, если у вас есть здание, земельный участок, машины, оборудование или просто деньги на депозите. Для банка это плюс, так как в случае неплатежеспособности можно продать имущество и погасить долг.
Какие документы нужны ИП для получения ипотеки
Перечень документов для ипотеки ИП с подтверждением дохода весомый:
декларация ИП из налоговой — это официальная информация о ваших доходах, расходах и прибыли;
выписка с расчётного счёта в банке — по ней банк проанализирует ваши доходы и расходы, которые вы совершали;
выписка с депозитных счетов — для банка это подтверждение того, что у вас есть резерв денежных средств;
договоры с поставщиками — по ним банк прогнозирует ваши будущие расходы;
договоры с покупателями — по ним банк прогнозирует доходы.
Это открытый перечень документов. При необходимости банк может его расширить.
Условия ипотеки для предпринимателей в 2022 году
Условия ипотеки для ИП жёстче, чем по предложениям банков для физических лиц. На минимальный процент предпринимателю рассчитывать не стоит, так как практически все банки повышают процентную ставку на кредиты предпринимателей на 0,2 – 1 процентных пункта.
ИП может рассчитывать на следующие условия:
процентная ставка — 7 – 11 %;
период кредитования — 15 – 25 лет;
первоначальный взнос — 15 – 25 %.
Сумма, на которую можно оформить ипотеку, прямо пропорциональна доходности бизнеса. Если предприниматель работает много лет, стабильно развивается, имеет хорошую историю и легко подтверждает все свои высокие обороты, то вполне может рассчитывать на сумму в 30–50 млн рублей.
Какие банки выдают ипотеку для ИП
Банк для ипотеки ИП нужно выбирать исходя из условий: срок кредитования, ставка, первоначальный взнос и так далее. Предпринимателям, у которых есть расчётный счёт, для начала стоит попробовать взять кредит в своём банке.
Вот какие условия ипотеки для ИП действуют в 2022 году.
Сбербанк
Новая программа «Господдержка 2020». Распространяется только на новостройки. Программа действовала до 1 ноября 2020 года, затем ее продлили до 1 июля 2021, после этого продлили снова, но с изменением условий
Покупка вторичного жилья
Открытие
Госпрограмма 2020. Льготная ипотека с господдержкой на покупку квартиры в новостройке
Вторичное жилье. Ипотека на приобретение квартиры или последней доли в квартире на вторичном рынке недвижимости
Жилье на территории Дальневосточного федерального округа
Альфа-Банк
Строящееся или готовое жилье. Максимальная сумма кредита — 20 млн рублей
Ипотека с господдержкой. Максимальная сумма — 3 млн рублей
Готовое жилье или новостройка без госпрограммы. На сумму до 60 млн рублей
Газпромбанк
Ипотека с господдержкой, семейная или льготная по одному документу
Без господдержки ипотека на новостройку. Максимальная сумма — 60 млн рублей
Как оформить ипотеку на ИП
Оформить заявку на ипотеку для ИП можно в офисе банка, на официальном сайте или сайтах-агрегаторах. При оформлении онлайн нужно внести первоначальную информацию, а уже после её изучения банк выдаст предварительное решение и начнёт сбор полного пакета документов. Срок получения одобрения зависит от того, насколько быстро и полно вы предоставляете все документы. Но обычно он занимает 3–7 дней.
Решение о предоставленной ипотеке действует в течение трёх месяцев. За это время заёмщик должен подобрать недвижимость, произвести её оценку и застраховать. Дополнительно рекомендуем заранее выбрать страховую компанию. Ипотечное страхование для ИП является обязательным (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Как увеличить шансы на получение ипотеки
Чтобы повысить свои шансы на одобрение, выполните следующие шаги:
Соберите самый большой пакет документов для подтверждения доходов. Постарайтесь, чтобы ни одной тысяча рублей не потерялась.
Пригласите к оформлению ипотеки созаёмщика, который не является ИП, владельцем бизнеса или вашим непосредственным сотрудником.
Погасите все долги перед налоговой и внебюджетными фондами перед отправкой заявки.
Заранее начните улучшение своей кредитной истории — заведите кредитную карту и пользуйтесь ей без просрочек. Возьмите небольшой потребительский кредит и погасите его по установленному графику.
Ваш город не Москва?