ипотека для мусульман в екатеринбурге
Банк «Ак Барс» запустил исламскую ипотеку
Пресс-служба банка сообщает, что новый продукт предполагает покупку жилья в рассрочку в форме исламского контракта «мурабаха». Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI).
По словам руководителя направления исламского банкинга «Ак Барса» Искандера Исхакова, суть продукта состоит в том, что «Ипотечный партнер» покупает квартиру, делает определенную наценку и продает в рассрочку.
По его словам, приобретение жилья по нормам шариата и по классической ипотеке сопоставимо по стоимости.
Пока масштабировать продукт не позволяет законодательство, в частности вопросы, связанные с налоговыми вычетами: их оказывается невозможно использовать полноценно, так как продажа в рассрочку не предполагает начисление процентов, которые и подлежат вычету, что отражается на конечной стоимости жилья.
Чтобы частично решить этот вопрос, компания, реализующая продукт («Ипотечный партнер»), выбрала механизм упрощенного налогообложения, при этом она ограничена лимитом остаточной стоимости основных средств в 150 млн рублей.
По его словам, подготовлены предложения по оптимизации налогообложения для исламской ипотеки, по этому вопросу ведется работа с федеральными ведомствами.
Исламское финансирование основывается на принципах шариата. Отличительной чертой этого вида финансирования является запрет взимать любые проценты по кредитам. Для получения дохода финансовый институт должен быть долевым участником проекта, полностью разделяя риски и премии финансируемого предприятия, или участвовать в торговле и извлекать прибыль из наценки между себестоимостью приобретения товара и ценой его реализации.
Банк «Ак Барс» по итогам 2018 года занимает 19-е место по размеру активов в рэнкинге «Интерфакс-100», подготовленном «Интерфакс-ЦЭА».
Жилье в рассрочку: как и на каких условиях получить «Исламскую ипотеку»
Если не хотите брать кредит и платить проценты банку, то можете купить жилье в рассрочку — такую возможность дает «Исламская ипотека».
Ислам запрещает ростовщичество, поэтому вместо традиционного кредита Ак Барс Банк предлагает новую услугу — «Исламская ипотека». В ее основе лежат не кредитные отношения и денежный заем, а договор купли-продажи.
Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях при участии ДУМ РТ.
Рассказываем, что это за ипотека, кто ее может взять и как оформить.
Исламская ипотека — это рассрочка, в которой взаимодействуют три стороны:
Марат Садриев, руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка:
— Размер наценки на квартиру определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Наценка сопоставима с переплатой по стандартной ипотеке на вторичную недвижимость.
Для клиента стоимость жилья с наценкой остается фиксированной на весь срок договора. А договор не предусматривает комиссий, пени и изменения стоимости.
Важно: пока Исламскую ипотеку можно оформить на квартиры в Казани и Уфе.
У проекта «Исламская ипотека» есть неоспоримые преимущества.
Нет пени за просрочку. По канонам Шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи жилья.
Отсутствие страховки. Сопутствующие продукты — страхование жизни или жилья — клиент оформляет, если сам этого захочет. В договоре Исламской ипотеки нет условий об обязательной страховке.
Минимальный первоначальный взнос. Чтобы оформить Исламскую ипотеку, достаточно предоставить первоначальный взнос — от 10% от стоимости жилья.
Есть требования к недвижимости: квартира расположена в пределах Казани или Уфы, здание не старше 1960 года, помещение находится не в подвале и не в доме барачного или деревянного типа.
Исламская ипотека не означает, что оформить ее может только мусульманин — подать заявку может любой гражданин, который подходит под требования банка:
— возраст на момент заключения договора — старше 18 лет;
— возраст на момент окончания договора — меньше 70 лет;
— постоянная либо временная регистрация на территории РФ;
— трудовой стаж по последнему месту работы не менее 3 месяцев, для ИП — деятельность должна вестись не менее 12 месяцев.
Если несколько покупателей оформляют рассрочку в долях, каждый из них должен соответствовать перечисленным требованиям.
Клиент подает заявку в Ак Барс Банк
Банк оценивает платежеспособность клиента и озвучивает решение
Клиент вносит обеспечительный платеж на расчетный счет ООО «Ипотечный партнер»
«Ипотечный партнер» выкупает квартиру у продавца
«Ипотечный партнер» продает клиенту выкупленную квартиру с наценкой и в рассрочку по Договору купли-продажи
Клиент становится собственником жилья сразу после покупки, а квартира находится в обременении у ООО «Ипотечный партнер». Ежемесячные платежи покупатель выплачивает «Ипотечному партнеру» согласно графику платежей.
Важно: если у клиента образовалась просрочка, с ним начинает работать управление по взысканию просроченной задолженности — банк не передает долг коллекторам и иным организациям по взысканию долгов.
В России заработала исламская ипотека
Последние десять лет в России активно обсуждается идея исламских финансов. Данная тема всегда была ключевой на ежегодном Международном экономическом саммите «Россия – исламский мир: KazanSummit». В прошлом году саммит не проводился из-за пандемии COVID-19. Проведение саммита в апреле/мае текущего года пока под вопросом. Во многих странах ислама ситуация с COVID-19 хуже, чем в России.
В исламских финансах отсутствует такое понятие, как процент. Принимая вклад, банк обязуется вложить эти средства в какой-либо бизнес-проект третьей стороны. При этом финансирование порока, например производство наркотиков или создание кварталов «красных фонарей», запрещено. Что это будут за проекты, клиент и банк оговаривают заранее, а прибыль и убытки по осуществленным вложениям делят между собой.
Фактически банк становится соинвестором, в связи с чем он заинтересован в том, чтобы вкладывать средства в выгодный бизнес. Кредитование клиентов происходит по похожей схеме. Банк не выдает средства заёмщику под процент, он готов приобрести для него необходимый товар за свои средства и перепродает его дороже, а клиент постепенно выплачивает банку потраченные им средства. Товар переходит в собственность клиента только после окончательной выплаты. Механизм, аналогичный лизингу.
Долгое время считалось, что дальше разговоров сектор исламских финансов развиваться не будет. Что власти будут бесконечно тянуть резину, а участникам рынка это не нужно. Однако теперь в ряде мусульманских регионов России заработала исламская ипотека — это рассрочка, в которой взаимодействуют три стороны: клиент выбирает жильё и подает заявку в финансовую компанию; банк принимает заявку и проверяет платежеспособность клиента; компания — ипотечный партнер покупает квартиру и с наценкой продает ее клиенту в рассрочку. Размер наценки на квартиру определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Наценка сопоставима с переплатой по стандартной ипотеке на вторичную недвижимость.
При этом надо учитывать два очень важных момента. Первый — нет пени за просрочку. По правилам шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи жилья. Второе — отсутствие страховки. То есть сопутствующие продукты страхование жизни или жилья клиент не оформляет. Найдет ли исламская ипотека своего клиента, покажет время. Идея выглядит более привлекательно, чем стандартные банковские продукты. Правда, не совсем ясно, будут ли банки обслуживать россиян-не мусульман, ведь по Конституции все россияне обладают равными правами.
Нажмите «Подписаться на канал», чтобы читать «Завтра» в ленте «Яндекса»
Ипотека для мусульман в екатеринбурге
Дом – это основная потребность человека, как одежда, предметы быта, транспорт. Некоторые наследуют дом от родителей. Другие строят дом самостоятельно или покупают дом на собственные деньги.
На сегодняшний день многие приобретают жилье в кредит либо в рассрочку. Это связано с тем, что обычному человеку непросто накопить значительную сумму денег на покупку дома, а государство предлагает эффективные программы.
При этом следует отметить, что Ислам строго запрещает получение и передачу денег с процентами. Священный Коран гласит: «Аллах разрешил торговлю и запретил ростовщичество» (сура «аль-Бакара», 275). Поэтому ипотека – тоже запрещенный вид деятельности. Однако важно знать, что во многих исламских и светских странах существуют ипотечные кредитования, соответствующие шариату.
Сегодня существует три типа исламской ипотеки: иджара (аренда с последующим выкупом), мурабаха (торговля на длительный срок) и мушарака (уменьшение доли, при совместном владении недвижимостью кредитора и клиента и распределение доходов).
1) В Мурабаха банк покупает жилье для клиента и продает его с наценкой к первоначальной стоимости, продлевая срок оплаты. Окончательная стоимость ясна и фиксирована на весь период. Оплачивая в рассрочку, клиент покупает дом у банка.
2) При иджара банк покупает недвижимость и заключает с клиентом договор лизинга. В период лизинга все риски, связанные с владением недвижимостью и ее приобретением, переходят на банк.
3) В мушарака продавец, клиент и банк подписывают трехстороннее соглашение. Прибыль распределяется между сторонами на заранее оговоренную долю. Затем клиент постепенно начинает покупать свою долю у банка.
Как упоминалось выше, главная особенность исламской ипотеки заключается в том, что она делает наценку на стоимость жилья, но не добавляет проценты. Наценка определяется между стоимостью товаров и их отпускной ценой. Она оговаривается заранее и сохраняется до полной выплаты ипотеки. Банк также становится партнером клиента, поэтому риски разделяют поровну. В этой системе банк оплачивает расходы на регистрацию и покупку недвижимости.
Что касается ипотечного кредитования в коммерческих банках, то заемщик вносит первоначальный взнос за свой счет. Оставшаяся сумма выплачивается банком, и дом выдается в залог банку. Банк дает деньги клиенту под проценты. Кроме того, в случае несвоевременной выплаты ежемесячного долга начисляется пеня. Подобные операции противоречат принципам шариата.
Хасан Аманкул,
Газета «Мунара», №11, 2020 год
«Халяльная ипотека»: как исламский банкинг нашел «лазейку» в законах шариата
Законы шариата запрещают выдачу займов под проценты, что объективно усложняет осуществление множества банковских операций для мусульман в современном мире. Одной из таких «больных тем» является приобретение жилья: приверженцы ислама, как рядовые члены общества, крайне редко могут позволить себе покупку недвижимости путем единовременной оплаты ее стоимости. Решением этой теологической проблемы является все шире распространяющаяся по миру «халяльная ипотека».
Международная редакция Федерального агентства новостей разбиралась в сути и особенностях данного явления.
Виды «ипотеки»
В упрощенном виде данная схема схожа с рядом других ипотечных займов и выглядит следующим образом: клиент выбирает на рынке недвижимости желаемое жилье, которое банк выкупает по рыночной стоимости. Недвижимость оказывается в собственности «займодателя», и заемщик ежемесячно выплачивает ему определенную сумму (формально — арендную плату), тем самым последовательно выкупая собственную долю. Существует три основных вида «халяльной ипотеки».
Мушарака
Форма совместной собственности между покупателем жилья и финансовой компанией. Обе стороны соглашаются инвестировать в недвижимость и приобрести ее вместе.
Например, клиент и банк уплачивают 10% и 90% стоимости жилья соответственно. Их доли в недвижимости распределяются в той же пропорции.
By: Hussam Qutub, Vice President of Communications
The title of a recent blog post that drew over 100 comments on #MuslimMatters read “Halal Mortgages: Alleged Misuse of Taqi https://t.co/YwQScgvERF #islam
Физическое лицо ежемесячно погашает стоимость самого жилья, но в дополнение оплачивает арендную плату за пользование чужой долей. Каждый такой «побочный платеж» увеличивает площадь собственности клиента и естественным образом уменьшает долю банка.
В результате покупатель «отбивает» изначальную стоимость жилья, а заработок финансовой организации заключается в сдаче свой доли недвижимости в аренду.
Иджара
Банк выкупает нужное клиенту жилье и получает в нем 100-процентную долю собственности. Клиент на протяжении определенного времени (как правило — до 25 лет) ежемесячно выплачивает фиксированную арендную плату за пользование недвижимостью. По истечении данного срока финансовая организация передает клиенту полное право на владение собственностью.
Мурабаха
Банк приобретает собственность и продает ее клиенту с наценкой. Эта сумма погашается по соответствующему графику платежей. До момента погашения «ипотеки» права на недвижимость остаются у «займодателя». От обычной ипотеки мурабаха отличается тем, что банк не назначает проценты, а устанавливает заранее оговоренную константную сумму, которую клиент должен будет погасить за определенное количество времени. В сравнении с иджарой выплаты в данном виде «ипотеки» являются не арендной платой, а, скорее, займом с включенной комиссией финансовой организации.
Необходимо упомянуть, что данные механизмы представлены в общем виде. На практике детали сделок могут меняться, однако их суть остается прежней.
Нюансы
Как правило, исламские банки подпадают под контроль финансовых регулирующих органов тех стран, в которых они действуют. Это означает, что по закону они должны соответствовать стандартам, установленным этими ведомствами. Это, в свою очередь, обеспечивает заемщикам степень защиты не меньшую, чем при заключении договора о стандартном займе.
И все же «халяльная ипотека» несколько безопаснее, чем обычная. Так, например, исламские финансовые организации ограничены правилами шариата, что не позволяет им заключать сделки с высоким риском в области недвижимости (наследство, дарение, некоторые случаи ренты и т.д.). Кроме того, покупатель жилья на протяжении всего периода выплат погашает изначально зафиксированную сумму, которая не зависит от последующих изменений ситуации на рынке недвижимости.
При этом подобные банки не практикуют взимание штрафов. В случае если клиент несколько раз просрочит выплату, «займодатель» просто продаст свою долю собственности третьей стороне.
При этом сопутствующие услуги страхования жилья или жизни не предоставляются.
Еще одной особенностью исламских финансовых организаций является исключение сделок, связанных с азартными играми, алкоголем, табаком, проституцией, порнографией и другими «нехаляльными» вещами.
in my humble opinion one should stay from half halal tingz so it doesnt lead to haram way of life.. I respectfully believe entering any mortgage especially in western countries is a very tricky thing.. before doing so id highly advise to consider other options if possible https://t.co/gCsDDSvc8x pic.twitter.com/rCaYL3sB3E
— معاذ حاج شيخ محمد شيخ رشيد (@ElephantsMusk) April 16, 2020
Доступность подобных сделок для не-мусульман зависит от конкретной страны. Так, например, в Великобритании около 2% пользователей «халяльной ипотеки» не связаны с исламом. В России же подобное пока запрещено. В целом же мусульманский банкинг действует более чем в сотне государств: от Малайзии до США и от России до Египта. Это явление характерно для исламских стран и тех государств, в которых присутствуют крупные общины последователей данного религиозного направления.
Мнения
Появление подобной практики породило полемику в мусульманской среде, и споры о «правоверности» этих займов не утихают до сих пор.
Сторонники кредитов утверждают, что их нельзя назвать ростовщичеством, которое запрещено шариатом, так как «деньги делаются» иначе.
«Вместо того, чтобы делать деньги через проценты, исламские банки используют собственность как актив, приносящий прибыль. Важно помнить, что исламские ипотечные кредиты просто предлагают альтернативную структуру финансирования, которая дает мусульманским клиентам различные варианты», — сообщил Фаррух Раза, консультант Islamic Finance Advisory and Assurance Services.
Для полного понимания работы исламских финансов следует учитывать четыре основных принципа шариата в этой сфере:
«Имущество — это не то, чем по факту владеет человек, а то, чем Всевышний Аллах разрешил человеку владеть. В основе всего всегда лежит дозволенность. Для мусульман достаточно создать некую альтернативу тем финансовым продуктам, которые им не дозволены шариатом, в остальном же они нормально встраиваются в существующий сценарий экономики и банковского сектора», — считает шариатский эксперт ДУМ РТ, преподаватель РИИ Ахмад Абу Яхъя.
Противники же «халяльной ипотеки» указывают на то, что данное явление позволяет обойти словесную формулировку запрета, но напрямую нарушает его суть.
«В исламе это является очень большим грехом. На это указывают и Коран, и хадисы Пророка. Есть очень тяжелые хадисы на эту тему, о степени этого греха. Буквально такие, что грех соития с собственной матерью по степени греховности легче, чем риба. Также есть предсказания Пророка, что наступит такое время, что пыль от лихвы коснется каждого. Наверное, в это время мы и живем. Современная банковская система, которая активно работает на лихве, на ростовщичестве, способствует этому главным образом», — сообщил Рамиль-Хазрат Садеков, главный имам Исторической мечети Москвы.
По мнению стороны оппонентов, в качестве рибы нельзя рассматривать только выдачу суммы и ее возврат с процентами. Под ее суть также подпадает и выплата денежных средств в обмен на формальное «дарение» собственности.
Удобный инструмент
Сколько бы копий ни ломалось в спорах на эту тему, необходимо признать, что «халяльная ипотека» успешно распространяется по миру. Мусульмане видят в займах способ приобрести собственное жилье. Подобный спрос стал причиной поиска «компромисса» с вероучением и привел к возникновению обсуждаемого предмета.
По всей видимости, реалии сегодняшнего рынка оказались способны сподвигнуть мусульман к пересмотру трактовки правил шариата. Объективно «халяльная ипотека» выглядит как попытка обойти формальные требования при пересмотре заложенного в них смысла.