ипотека для мусульман в казани
Банк «Ак Барс» запустил исламскую ипотеку
Пресс-служба банка сообщает, что новый продукт предполагает покупку жилья в рассрочку в форме исламского контракта «мурабаха». Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI).
По словам руководителя направления исламского банкинга «Ак Барса» Искандера Исхакова, суть продукта состоит в том, что «Ипотечный партнер» покупает квартиру, делает определенную наценку и продает в рассрочку.
По его словам, приобретение жилья по нормам шариата и по классической ипотеке сопоставимо по стоимости.
Пока масштабировать продукт не позволяет законодательство, в частности вопросы, связанные с налоговыми вычетами: их оказывается невозможно использовать полноценно, так как продажа в рассрочку не предполагает начисление процентов, которые и подлежат вычету, что отражается на конечной стоимости жилья.
Чтобы частично решить этот вопрос, компания, реализующая продукт («Ипотечный партнер»), выбрала механизм упрощенного налогообложения, при этом она ограничена лимитом остаточной стоимости основных средств в 150 млн рублей.
По его словам, подготовлены предложения по оптимизации налогообложения для исламской ипотеки, по этому вопросу ведется работа с федеральными ведомствами.
Исламское финансирование основывается на принципах шариата. Отличительной чертой этого вида финансирования является запрет взимать любые проценты по кредитам. Для получения дохода финансовый институт должен быть долевым участником проекта, полностью разделяя риски и премии финансируемого предприятия, или участвовать в торговле и извлекать прибыль из наценки между себестоимостью приобретения товара и ценой его реализации.
Банк «Ак Барс» по итогам 2018 года занимает 19-е место по размеру активов в рэнкинге «Интерфакс-100», подготовленном «Интерфакс-ЦЭА».
Жилье в рассрочку: как и на каких условиях получить «Исламскую ипотеку»
Если не хотите брать кредит и платить проценты банку, то можете купить жилье в рассрочку — такую возможность дает «Исламская ипотека».
Ислам запрещает ростовщичество, поэтому вместо традиционного кредита Ак Барс Банк предлагает новую услугу — «Исламская ипотека». В ее основе лежат не кредитные отношения и денежный заем, а договор купли-продажи.
Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях при участии ДУМ РТ.
Рассказываем, что это за ипотека, кто ее может взять и как оформить.
Исламская ипотека — это рассрочка, в которой взаимодействуют три стороны:
Марат Садриев, руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка:
— Размер наценки на квартиру определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Наценка сопоставима с переплатой по стандартной ипотеке на вторичную недвижимость.
Для клиента стоимость жилья с наценкой остается фиксированной на весь срок договора. А договор не предусматривает комиссий, пени и изменения стоимости.
Важно: пока Исламскую ипотеку можно оформить на квартиры в Казани и Уфе.
У проекта «Исламская ипотека» есть неоспоримые преимущества.
Нет пени за просрочку. По канонам Шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи жилья.
Отсутствие страховки. Сопутствующие продукты — страхование жизни или жилья — клиент оформляет, если сам этого захочет. В договоре Исламской ипотеки нет условий об обязательной страховке.
Минимальный первоначальный взнос. Чтобы оформить Исламскую ипотеку, достаточно предоставить первоначальный взнос — от 10% от стоимости жилья.
Есть требования к недвижимости: квартира расположена в пределах Казани или Уфы, здание не старше 1960 года, помещение находится не в подвале и не в доме барачного или деревянного типа.
Исламская ипотека не означает, что оформить ее может только мусульманин — подать заявку может любой гражданин, который подходит под требования банка:
— возраст на момент заключения договора — старше 18 лет;
— возраст на момент окончания договора — меньше 70 лет;
— постоянная либо временная регистрация на территории РФ;
— трудовой стаж по последнему месту работы не менее 3 месяцев, для ИП — деятельность должна вестись не менее 12 месяцев.
Если несколько покупателей оформляют рассрочку в долях, каждый из них должен соответствовать перечисленным требованиям.
Клиент подает заявку в Ак Барс Банк
Банк оценивает платежеспособность клиента и озвучивает решение
Клиент вносит обеспечительный платеж на расчетный счет ООО «Ипотечный партнер»
«Ипотечный партнер» выкупает квартиру у продавца
«Ипотечный партнер» продает клиенту выкупленную квартиру с наценкой и в рассрочку по Договору купли-продажи
Клиент становится собственником жилья сразу после покупки, а квартира находится в обременении у ООО «Ипотечный партнер». Ежемесячные платежи покупатель выплачивает «Ипотечному партнеру» согласно графику платежей.
Важно: если у клиента образовалась просрочка, с ним начинает работать управление по взысканию просроченной задолженности — банк не передает долг коллекторам и иным организациям по взысканию долгов.
Рассрочка по канонам Шариата
Мы запустили в Казани уникальную программу приобретения жилья – в рассрочку по канонам Шариата через Жилищный накопительный кооператив «Жилищные Традиции» *. В новой программе отсутствуют понятия ипотечного кредита и процента.
Новая программа рассрочки – надежный финансовый инструмент приобретения жилья и инвестирования доходов в современные жилые комплексы «ART City», «Весна» и «Царево Village»**.
Преимущества новой программы:
— жилье от надежного девелопера с 22-летним опытом;
— рассрочка до 8 лет без процентов, залога и поручителей по одному документу***;
— возможность использования материнского капитала;
— внешний и внутренний шариатский контроль проведения сделки;
— оформление всех необходимых документов в режиме «одного окна».
Напомним, что первое обсуждение проблемы приобретения жилья мусульманами состоялось в феврале этого года на базе Казанского федерального университета в рамках круглого стола с международным участием. Во встрече приняли участие российские и зарубежные эксперты в области права и мусульманское духовенство. В таких странах, как Малайзия, Казахстан и Нидерланды, рассматриваемая проблема также находится в стадии активного разрешения. Эксперты из этих стран в ходе круглого стола охотно поделились накопленным опытом.
Подробнее о новой программе приобретения жилья можно узнать в офисах продаж «Унистрой».
По данным Росреестра РТ, за 2017 год было зарегистрировано 16 820 сделок по долевому участию, 60% из которых прошли по ипотеке. Как известно, по нормам Ислама, кредитный процент является запрещенным. Мусульмане, которые хотят купить квартиру, но не обладают достаточным количеством средств для оплаты ее полной стоимости, оказываются в затруднительном положении: с одной стороны – ипотека и нарушение норм Шариата, с другой – необходимость обеспечить семью качественным жильем.
Ислам – динамично развивающаяся религия, которая с каждым годом набирает обороты. По прогнозам экспертов в ближайшие 20 лет ежегодный прирост мусульман в мире составит 1,5%. При этой тенденции численность мусульман через 20 лет достигнет 2,2 миллиарда человек. Только в Казани приверженность Исламу подтвердили более 50% жителей (500 тысяч чел.). Поэтому вопрос обеспечения жильем данной категории населения сегодня стоит особенно остро.
Ипотека в исламе
Мусульманская вера не только не приветствует, но и прямо запрещает ростовщичество, поскольку по нормам ислама нельзя брать кредит – это харам (грех). С целью соблюдения канонов Шариата Ак Барс Банк разработал специальную программу «Исламская ипотека», которая не предусматривает обязательств заемщика выплачивать проценты за использование денежных средств кредитора на покупку жилья в кредит.
Заемщик может приобрести недвижимость за деньги банка, однако стоимость квартиры или дома будет уже с наценкой.
Суть программы «Исламская ипотека»
Ак Барс Банк в рамках программы «Исламкая ипотека» исключает в правоотношениях между кредитором и заемщиком кредитную составляющую и финансовый заем. Взамен этого предлагает заключить стандартный договор купли-продажи, но с определенными особенностями. Такая сделка не является кредитом в исламе.
По правовой природе исламская ипотека является рассрочкой, в которой участниками являются:
Условия программы «Исламская ипотека» не предусматривают фиксированную сумму наценки, а ее размер определяется индивидуально, с учетом следующих параметров:
В реальности размер наценки можно сопоставить с переплатой по процентам при покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку в традиционном банке.
Помимо соблюдения религиозных правил, такой договор позволяет закрепить сумму долга на весь период его действия, а также исключает наличие комиссий, пеней или изменений стоимости.
Важно! Программа является пилотным проектом, поэтому доступна только в Казани и Уфе.
Особенности программы от Ак Барс Банк
В сравнении со стандартным ипотечным кредитом исламская ипотека предлагает массу преимуществ для клиента, среди которых:
Условия оформления исламской ипотеки
Приобрести жилье в рамках программы Ак Барс Банка можно на следующих условиях:
Требования к недвижимости:
Кто может принять участие в программе
Мусульманская ипотека не означает, что клиентом банка может стать исключительно мусульманин. Ипотека разрешена любому клиенту, который соответствует следующим требованиям:
Если недвижимость в рамках программы покупается в долях на несколько собственников, то к каждому из них выдвигаются вышеуказанные требования.
Этапы оформления исламской ипотеки
Процесс заключения договора состоит из 5 последовательных этапов:
До момента полной выплаты рассрочки собственник жилья не имеет права передать собственность во владение другим лицам. Выплата задолженности осуществляется равными платежами по согласованному графику.
Подача заявки на ипотеку
У потенциального клиента 2 варианта подачи заявки на выдачу ипотеки:
Заявку можно составить в простой письменной форме с указанием персональных данных клиента, номера телефона, города, стоимости недвижимости, суммы первоначального взноса, а также желаемого срока действия договора.
Жилье по шариату: в Казани тестируют исламскую ипотеку
– Почему вы решили запустить такой продукт, как исламская ипотека?
Мы увидели неохваченный клиентский сегмент. Оценить его объем еще предстоит. Согласно проведенным маркетинговым исследованиям, приверженцы ислама заявили, что они нуждаются в подобном предложении. Возможно, в Татарстане таких людей не так много, как в Северо-Кавказском регионе. Но тенденция роста мусульманского населения очевидна: сейчас в Казани около 70 мечетей. Все они заполнены прихожанами. Мы считаем, что перспектива у этого рынка есть.
– Что представляет собой исламская ипотека: что это за продукт? Полностью ли он соответствует канонам шариата?
От традиционной ипотеки продукт отличается по форме реализации. Традиционная ипотека – это денежный заем под залог недвижимости с процентами, а исламская ипотека – это продажа недвижимости в рассрочку. Банк несет риски и ответственность за реализуемую недвижимость, в роли продавца выступает его дочернее общество. Еще одна особенность – фиксированная цена недвижимости, которая не может измениться по условиям договора.
В исламе запрещено ростовщичество – под запретом получение какой-либо выгоды с долга. В основе исламской ипотеки лежат не кредитные отношения, не денежный заем, а договор купли-продажи. Но предусмотрена наценка на недвижимость.
– Велика ли данная наценка?
Удорожание рассчитывается в индивидуальном порядке, в зависимости от срока, суммы первоначального взноса и тому подобное. Но оно сопоставимо с той конъюнктурой, которая существует сейчас на рынке.
– На какой срок можно получить ипотеку?
– Сроки варьируются от 1 года до 25 лет.
– С какими застройщиками вы сотрудничаете?
На данный момент мы работаем только со сданными квартирами, поэтому не имеет значения, какой застройщик построил объект. Это обусловлено спецификой продукта: риски, связанные с переходом прав собственности, лежат на дочернем обществе банка, поэтому мы решили работать со сданным жильем. В дальнейшем мы планируем работать с застройщиками, но не со всеми, поскольку к ним появятся дополнительные требования. В первую очередь, с точки зрения надежности.
– Сделки уже заключались? Насколько, по вашему мнению, будет востребован новый продукт?
Реализованные сделки уже есть, так же по продукту поступило более сотни заявок сразу после его анонса на саммите, при том что мы вообще не проводили никаких рекламных акций.
При этом, необходимо понимать, что исламская ипотека – это нишевый продукт. Для обычных клиентов не имеет значения – воспользоваться обычной ипотекой или исламской. Возможно, проще взять кредит в банке по привычной схеме. Наша целевая аудитория – это люди, которые не могут воспользоваться процентным кредитом. Мы даем им возможность приобрести жилье, не вступая в противоречия с их религиозными убеждениями.
– С кем вы консультировались перед запуском нового продукта?
– Как долго будет продолжаться пилотная стадия этого проекта?
Это, в большей степени, зависит от внешних факторов: взаимодействия с регулятором, налоговыми органами. Мы участвуем в рабочей группе по развитию партнерского банкинга при ЦБ РФ рассчитываем получить положительную обратную связь.
– Вы планируете тиражировать этот продукт на другие регионы, где присутствует Ак Барс Банк?
В случае успешной реализации пилота продукт будет тиражироваться на другие регионы.
Ак Барс Банк провел в 2011 году первую в России сделку по привлечению исламского финансирования: Коммодити Мурабаха. Сумма составила 60 млн долларов. Ведущими организаторами выступили Citibank, Islamic Corporation for the Development of the Private Sector, Eurasian Development Bank. Инвестиционным агентом – Citibank International Plc.