ипотека для самозанятых какие банки работают с самозанятыми
Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит в 2021 году
Банки нередко считают, что индивидуальные предприниматели (ИП) или самозанятые — менее надежные заемщики, чем граждане с трудовым договором и стабильной зарплатой, которую можно подтвердить справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Доход ИП и самозанятого сложнее подтвердить, к тому же он может быть временным явлением, если не обеспечен долгосрочными договорами или контрактами. Поэтому банки скептически относятся к таким заемщикам и могут отказать в выдаче ипотеки или дать кредит под более высокий процент, потребовать более высокий первоначальный взнос или более короткий срок кредита.
В то же время справедливо утверждение, что ИП и самозанятый с высоким и стабильным доходом, который можно подтвердить документально, имеет больше шансов получить ипотеку, чем человек с нестабильной или низкой зарплатой и плохой кредитной историей.
Рассказываем, как получить ипотечный кредит ИП и самозанятому, какие требования у банков к таким заемщикам и какие необходимы документы для получения жилищного кредита.
Самозанятые и ИП — в чем разница
Эксперимент по введению налогового режима для самозанятых начался в 2019 году, в 2020-м он был распространен на все регионы России. По закону 422-ФЗ, самозанятые — это «плательщики налога на профессиональный доход», граждане, которые работают на себя (репетиторы, дизайнеры, няни, домработницы, фотографы, рантье и т. д.).
Понятия самозанятости и ИП очень похожи, в обоих случаях люди работают на себя, платят налоги и сотрудничают с компаниями и физлицами. Но между ним есть различия:
Требования к заемщику
В банках существуют единые требования для всех ипотечных заемщиков. Поскольку закон о самозанятых — это эксперимент, который рассчитан только на десять лет (до 2028 года), то некоторые банки не выдают жилищные кредиты таким заемщикам. Стандартные требования к заемщикам — для получения ипотеки нужно обычно два-три года рабочего стажа и минимум полгода постоянного места работы. Если ИП или самозанятый получил регистрацию недавно, то рассчитывать на кредит не стоит — придется подождать полгода или даже больше года, чтобы банк смог оценить размер дохода частного предпринимателя, а также стабильность поступления денежных средств.
В Росбанке и Райффайзенбанке заявили, что выдают кредиты только ИП. При этом в Райффайзенбанке отметили, что кредитуют действующих клиентов ИП. «Ипотечные кредиты доступны предпринимателям, ведущим белую бухгалтерию. Процентные ставки и условия едины для всех клиентов», — пояснили в пресс-службе Райффайзенбанка. В Сбербанке, ВТБ, «Дом.РФ» подтвердили, что самозанятые и ИП могут получить ипотечные кредиты.
У ВТБ единые требования для всех ипотечных заемщиков, в том числе к их документам, подтверждению платежеспособности и занятости, и не предусмотрены повышающие коэффициенты для тех или иных групп населения. Индивидуальным предпринимателям и самозанятым ипотека доступна практически по всем программам, действующим для работающих по найму заемщиков. Процентные ставки аналогичны ставкам для заемщиков — физических лиц, пояснили в пресс-службе ВТБ. Но минимальный первоначальный взнос составляет 35%, а не стандартные для физлиц 20%.
В «Дом.РФ» также отметили, что требования к индивидуальным предпринимателям и самозанятым аналогичны требованиям, предъявляемым к работающим по найму. Среди них — условия, касающиеся возраста, гражданства и регистрации. «Для индивидуальных предпринимателей дополнительным требованием является стаж предпринимательской деятельности не менее двух лет, для самозанятых — не менее одного года», — говорит директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.
Для ИП и владельцев бизнеса в Росбанке процентная ставка увеличивается на 0,75% (при предоставлении в качестве подтверждения дохода справки 2-НДФЛ или налоговой декларации) — то есть 9,34%, и на 1,25% (при предоставлении в качестве подтверждения дохода бухгалтерской, налоговой или иной отчетностью) — то есть 9,84%.
Документы для оформления ипотеки ИП и самозанятым
Для получения ипотеки индивидуальным предпринимателям и самозанятым пригодится стандартный пакет документов (паспорт, документы, подтверждающие доходы и занятость), а также дополнительные документы в зависимости от выбранной программы, например свидетельства о рождении детей для «Семейной ипотеки», отмечают в пресс-службе банка ВТБ.
Особые требования к ИП и самозанятым существуют в плане подтверждения дохода. Отличие от физлиц в том, что доходы самозанятых и ИП сложнее подтвердить и банки требуют для этого дополнительные документы. Например, в ВТБ свои доходы клиенты могут подтверждать различными способами: учитываются справка 2-НДФЛ (в том числе в электронном виде) или справка по форме банка, налоговая декларация или выписка с банковского счета.
Росбанк не рассматривает по УСН доходы (если деятельность предполагает расходы) по декларации, только по управленческой отчетности. Чтобы получить ипотеку в Росбанке, ИП может быть зарегистрирован менее 18 месяцев, но не менее 12 месяцев до даты обращения в банк при следующих условиях:
Как увеличить шансы на получение ипотеки
Чтобы предпринимателю не получить отказ, рекомендуется предоставлять только достоверные сведения — это залог того, что банк сможет подобрать наиболее подходящие условия и программу кредитования, отмечает директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.
Основные причины отказов — негативная кредитная история и несоответствие требованиям продукта и банка по платежеспособности и кредитоспособности. Положительное решение наиболее вероятно при хорошей кредитной истории, правильно заполненных и подготовленных документах, наличии созаемщиков, поясняет Игорь Ларин из банка «Дом.РФ».
Доля отказов индивидуальным предпринимателям от всех отказов за декабрь — 2,6%, это не превышает среднего значения по всему пулу клиентов, говорит Вадим Мамонов. По его словам, наиболее частая причина — невыполнение минимальных требований банка. Также отказы связаны с тем, что клиент не всегда готов указать свои достоверные доходы и расходы: занижает расходы и завышает доходы. Для Росбанка также важно, чтобы значительная часть выручки проходила по счетам.
Если у ипотечного заемщика хорошая кредитная история, достаточный уровень дохода, который можно подтвердить документально, а также предоставлены достоверные сведения, то это повышает его шансы на положительное решение о выдаче жилищного займа. Значительный первоначальный взнос и дополнительные активы также будут преимуществом.
Ипотека для самозанятых — условия в 2020 году
Эксперимент по введению налогового режима для самозанятых граждан начался в 2019 году в некоторых субъектах страны, но в 2020 году стал доступен во всех регионах России. Теперь налог на профессиональный доход распространен повсеместно, а значит, люди, получающие деньги напрямую от заказчиков, могут подтвердить доход, который они получают с личной профессиональной деятельности. Кто такие самозанятые, можно ли им оформить ипотеку или рефинансирование в 2020 году – читайте в нашей статье.
Определение самозанятости
Самозанятые – это все, кто зарабатывает, оказывая различные услуги или продавая товары собственного производства. Эти люди имеют статус физических лиц и получают доход со своей профессиональной деятельности, который так же, как и другой заработок, облагается налогом.
До того, как был введен новый налоговый режим, самозанятые либо не платили налог вовсе (и рисковали получить за это штраф), либо заполняли декларацию и платили НДФЛ в размере 13%. Некоторые регистрировали ИП, что не всегда было выгодно, особенно если доход гражданина не был постоянным и стабильным. Декларация и регистрация ИП не самый удобный вариант, а нелегальная работа не позволяла открыто рекламировать свои услуги.
В 2019 году в некоторых регионах страны стартовал эксперимент по введению нового налогового режима. Граждане, получающие дополнительный или основной доход с профессиональной деятельности, могли зарегистрировать новый статус и начать выплачивать налог с полученных за свои услуги или продукцию средств. В июле 2020 года режим был введен во всех субъектах РФ.
Самозанятые граждане стран Евразийского экономического союза тоже могут зарегистрироваться и платить НПД. Для этого понадобится полученный в России ИНН.
Официального списка профессий, подходящих самозанятости, нет. Есть только довольно длинный перечень видов деятельности. Согласно ему, к самозанятым можно отнести фрилансеров, репетиторов, домашних кондитеров, мастеров маникюра, парикмахеров, хэндмейд мастеров и т. д.
Стоит отметить, что если вы официально устроены, например, юристом, но подрабатываете, продавая самостоятельно созданные предметы интерьера, вы можете зарегистрировать эту стороннюю деятельность как самозанятость.
НПД выплачивается только в те месяцы, когда был доход. Если вы ничего не заработали, то и платить ничего не нужно. Налогом облагается только плата за оказанные услуги – например, если вы печете пироги, то и отчисления нужно делать только со средств, поступивших от заказавших у вас пироги людей.
Размер ежемесячного дохода не ограничен, однако в год вы должны зарабатывать не более 2,4 млн рублей в год. Если заработок с вашей профессиональной деятельности превышает эту сумму, вы лишитесь статуса плательщика НПД – и придется регистрироваться как ИП.
НПД не применяется к доходам от официальной трудовой деятельности, продажи квартиры или другого личного имущества, ценных бумаг или деятельности нотариусов, юристов, адвокатов и т. д. Эти доходы облагаются НДФЛ в размере 13%.
Чтобы зарегистрироваться в качестве самозанятого, не нужно никуда идти. Достаточно установить приложение «Мой налог» или зайти в личный кабинет ФНС с помощью портала Госуслуг или по логину и паролю, полученным в налоговой. Еще один вариант – воспользоваться мобильными приложениями крупных банков, например, Сбербанка.
Могут ли самозанятые получить ипотеку
Окончательное введение режима НПД значительно упростило процесс подтверждения доходов и оплату налогов для самозанятых во всех уголках России. Однако пока статус самозанятых граждан в новинку для банков, финансовые организации работают с ними с осторожностью. Некоторые не работают вообще, например, Росбанк.
Причина в том, что доход плательщиков НПД не такой стабильный, как у официально устроенных граждан. В одном месяце он может составить 30 тысяч, а в другом – всего 10 тысяч рублей. Поэтому, если нет трудоустройства со стабильной зарплатой, банк может обезопасить себя, предложив кредит на более строгих условиях:
Прекрасно, если в вашем багаже будет еще и очень хорошая кредитная история.
Чтобы наверняка оформить ипотечный кредит, нужно максимально доказать свою платежеспособность и надежность. Или же привлечь поручителя и созаемщика с официальным трудоустройством, который сможет взять ответственность за выплату долга за вас.
Возможно, бизнес самозанятых граждан еще заслужит доверие банков. Эта категория налогоплательщиков официально закрепилась совсем недавно, и у кредиторов просто мало опыта в работе с ними.
Ипотека для самозанятых: как оформить
Банк обратит внимание и на срок регистрации в качестве самозанятого. Для официально трудоустроенных граждан минимум этого срока – 6 месяцев, а в идеале – 2−3 года. То же самое с самозанятостью: придется какое-то время подождать – от 6 месяцев до 1 года.
Для справки. В случае с ИП ипотеку одобряют, как правило, только через год-два работы в качестве предпринимателя.
Банки законодательно, на основании письма ФНС от 13.09.2019, обязаны принимать эту справку как доказательство платежеспособности. Если же деньги за ваши услуги или продукцию поступают на вашу карту, кроме справки о доходах может потребоваться выписка со счета – она также в состоянии подтвердить ваш доход.
Если вы дополнительно устроены официально, предоставьте справку о размере получаемой зарплаты.
Условия ипотеки для самозанятых
Какие банки предлагают лучшие условия для плательщиков НПД по ипотеке в 2020 году? Пока говорить о специализированных программах рано. Часто доход «самостоятельного» бизнеса достаточно нестабильный и зависит от многих факторов – например, от сезонности, модных веяний, поставок материалов и т. д. Поэтому банки пусть и идут навстречу таким клиентам, делают это с осторожностью и/или ужесточают условия.
Далее в таблице мы разберем условия предложений по ипотечным кредитам от ТОП−5 российских финансовых организаций в 2020 году. В список вошли такие банки, как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Россельхоз Банк. Кроме стандартных параметров, мы указали примерный платеж в месяц по каждой программе.
Вводные данные, используемые для примерного расчета ежемесячного платежа по ипотеке:
Ежемесячный платеж
На строящееся жилье от Сбербанка
от 1 года до 30 лет
Вторичное жилье от ВТБ
от 600 000 до 60 000 000₽
Кредит на квартиру Альфа-Банк
от 600 000 до 50 000 000₽
Ипотечное жилищное кредитование от Россельхоз Банка
от 100 000 до 60 000 000₽
Ипотека на квартиру в новостройке от Абсолют Банка
от 300 000 до 20 000 000₽
Как можно заметить, это стандартные программы, условия которых подойдут как и официально трудоустроенным гражданам с постоянным доходом, так и тем, кто работает сам на себя. В последнем случае заявка будет рассматриваться индивидуально, исходя из предоставленных документов заемщика.
Доступны ли льготные программы самозанятым
Доступно ли рефинансирование ипотеки самозанятым? Да, как и тем, кто имеет официальное трудоустройство или ИП. Оформляется оно так же, как и обычное. Отличается лишь справка о доходах – ее вы получаете в приложении «Мой налог» или в личном кабинете НПД.
То же самое и с другими программами. Вы можете использовать материнский капитал, участвовать в программе господдержки и т. д. Главное – соответствовать условиям участия, установленным банком или государством.
В некоторых случаях может потребоваться расширенный пакет документов, например, если вы хотите получить государственную поддержку как молодая семья. Уточнить эту информацию стоит перед оформлением в отделении банка или на горячей линии.
Заключение
Пока ипотечный рынок не адаптировался к особенностям самозанятых граждан, рано говорить о специализированных программах кредитования. Законодательство не ограничивает эту категорию налогоплательщиков в возможностях, поэтому они также могут получить ипотеку в 2020 году – пусть и несколько дороже, чем хотелось бы. Свои услуги предлагают Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и другие. Чтобы найти выгодное предложение, воспользуйтесь сервисом Выберу.ру. У нас публикуются актуальные условия различных программ, подберите наиболее удобную с помощью онлайн-калькулятора.
«Как самозанятому оформить ипотеку»
Когда трудоустроен у работодателя, получить кредит или оформить ипотеку просто: достаточно соблюсти условия банка и взять на работе справку 2-НДФЛ. У ИП тоже нет проблем: он может предоставить декларацию за последний налоговый период, книгу учета доходов или выписку по расчетному счету.
Самозанятому сложнее: у него нет работодателя, деклараций или расчетного счета. Расскажем, в какой банк обратиться самозанятому, как подать заявку и какие документы собрать, чтобы ипотеку точно одобрили.
Выбрать банк
Самозанятость существует всего год, и то пока в рамках эксперимента. Из-за этого многие банки пока настороженно относятся к самозанятым.
Чтобы вам одобрили ипотеку, лучше обращаться только в крупные банки. Например, Сбербанк активно работает с самозанятыми: разрешает им учитывать доходы от самозанятости в мобильном приложении банка и готов рассматривать поступления на карту самозанятого как зарплату. Еще много знают о самозанятости банки Москвы, Татарстана и Московской и Калужской областей, в которых эксперимент по самозанятости идет уже год.
А вот банки регионов, которые только недавно присоединились к эксперименту или вообще в нем не участвуют, могут отказать самозанятому, потому что пока не очень разбираются в этом статусе.
Лучше всего не останавливаться на одном банке, а подать заявки в 5–6 — так шанс получить ипотеку гораздо выше.
Проверить чек-листы банков и подойти по условиям
Обычно банки обращают внимание на 4 главных пункта.
1. Срок регистрации самозанятого
При официальном трудоустройстве банки обычно требуют 2–3 года рабочего стажа и минимум полгода постоянного места работы. С самозанятостью ситуация похожая: вам не одобрят ипотеку, если вы зарегистрировались всего пару месяцев назад, — придется подождать полгода или даже год.
Например, ИП одобряют ипотеку, только если он уже год–два работает как предприниматель. С самозанятостью ситуация будет похожей.
Такие условия выдвигает Сбербанк к заемщику-физлицу. Самозанятому тоже лучше позаботиться о стаже
2. Стабильный доход
Если в один месяц вы заработали на самозанятости 100 000 рублей, в другой — 10 000, а в третий вообще ничего не заработали, банку это не понравится. Для него важен не общий доход, а стабильность — ведь платить по ипотеке придется каждый месяц.
Точную сумму заработка назвать нельзя, но обычно банки придерживаются правила: размер ипотечной выплаты должен быть не больше 40–60% от ежемесячного дохода. К примеру, чтобы одобрили регулярный платеж 20 000 рублей, ваш доход должен быть в районе 40 000 рублей ежемесячно.
3. Хорошая кредитная история
Важно, чтобы у вас не было просроченных кредитов и серьезных кредитных задолженностей, иначе ипотеку не одобрят. Идеально, если вы уже брали несколько кредитов и стабильно их выплачивали, — так банк будет знать, что вы надежный заемщик.
Если у вас пока нет кредитной истории, шанс одобрения заявки на ипотеку чуть ниже. Нулевая история лучше, чем плохая, но хуже, чем никакая. Поэтому если хотите взять ипотеку через два года, уже сейчас позаботьтесь о кредитной истории. Например, возьмите кредит и выплатите его в срок. Или оформите у банка кредитную карту, пользуйтесь кредитными деньгами и возвращайте их, пока не истечет беспроцентный период, — так вы улучшите кредитную историю и не переплатите банку проценты.
4. Банковская карта в банке, где вы хотите взять кредит
Если вы получаете деньги от самозанятости на карту того же банка, где планируете взять ипотеку, это сильно повышает шанс одобрения. В таком случае банку доступны все движения личных средств по вашему счету, чтобы убедиться в вашей платежеспособности.
Учтите, что и ИП, и самозанятым ипотеку дают гораздо охотнее, чем кредиты. Это связано с тем, что при ипотеке у банка есть гарантии: квартира находится под залогом. Так что даже если вам обычно не одобряют кредиты, можно попробовать оставить заявку на ипотеку.
Есть вариант ипотеки, который вообще не требует соблюдения этих условий, — ипотека с первоначальным взносом 50%. Такую ипотеку часто дают просто по паспорту, без подтверждения доходов и серьезной проверки кредитной истории. Пока самозанятому, особенно «новенькому», получить такую ипотеку проще всего.
Получить справку о доходах
Если вы не готовы внести первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры, нужно будет подтверждать доход. Для этого у самозанятых есть специальная справка. Ее можно получить в интернете двумя способами:
Если вы получаете деньги на карту, кроме справки о доходах, можно взять в банке выписку со счета — она тоже подтвердит платежеспособность.
Краткая инструкция по получению ипотеки для самозанятого
Ипотека для самозанятых в 2021 году
На сегодняшний день в нашей стране есть очень много людей, которые не могут подтвердить наличие регулярных денежных поступлений справкой с места работы, поскольку не имеют официального трудоустройства. Чтобы легализовать свои доходы, такие граждане могут получить статус самозанятого, платить налоги и без опасений вести свое дело.
Однако, даже узаконив свои отношения с ФНС, самозанятые граждане продолжают сталкиваться с проблемами, которые подстерегают безработных лиц и предпринимателей. В частности, это касается вопросов кредитования в российских банках.
Кто такой самозанятый
С 01.01.2019 года самозанятыми считаются граждане, к которым применяется специальный налоговый режим под названием «Налог на профессиональный доход». Такой вариант подходит россиянам, работающим на себя (дизайнеры, частные репетиторы, фотографы, домработницы, няни, владельцы сдаваемой в аренду недвижимости и т.п.).
Ставка налога зависит от того, кому самозанятый оказывает свои услуги (физическим лицам – 4%, юридическим лицам – 6%). Такой гражданин должен осуществлять свою деятельность в любом из участвующих в проекте регионов.
Чем самозанятый отличается от ИП
И самозанятые, и предприниматели работают на себя, они сотрудничают как с физическими лицами, так и с компаниями, а также обязаны платить налоги. Тем не менее, самозанятые граждане отличаются от ИП:
Дают ли ипотеку самозанятым?
Самозанятому лицу получить карту с небольшим кредитным лимитом гораздо проще, чем оформить кредит на покупку автомобиля или квартиры. Поскольку в сложившихся условиях финучреждения не считают таких граждан надежными плательщиками, то выдвигают более жесткие требования и гораздо внимательнее рассматривают их денежные поступления.
Даже если дела у самозанятого идут хорошо, а своя деятельность приносит стабильный и высокий доход, нужно готовиться к несколько предвзятому отношению со стороны кредитора, привыкшего доверять классическим документам и консервативным системам.
На сегодняшний день самозанятые могут подтвердить свои доходы справкой из специального приложения «Мой налог». Однако необходимо помнить, что ипотечные кредиты для таких граждан не настолько выгодны, как для наемных сотрудников. Причина заключается в том, что самозанятые лица не платят НДФЛ (они уплачивают налог на профессиональный доход), поэтому не могут получить вычет по данному налогу.
Получить вычет по НДФЛ самозанятый сможет только в двух случаях:
И в том, и в другом случае при покупке недвижимости в ипотеку самозанятый сможет получить вычет за последние 3 года. Получив кредит, такой заемщик сможет не платить налоги с зарплаты по трудовому договору до тех пор, пока не израсходует весь вычет. Однако налоги с доходов, которые гражданин получает как самозанятый, платить придется все равно.
Еще одной проблемой является повышенная процентная ставка по ипотеке. Так, во многих финучреждениях предприниматели и самозанятые могут получить кредит на не очень выгодных условиях.
Как взять ипотеку самозанятому?
Как правило, при рассмотрении заявки на ипотечный кредит, банк обращает внимание на такие параметры:
Чтобы доказать свою платежеспособность, самозанятый должен предоставить первоначальный взнос, размер которого может достигать 50% стоимости приобретаемого жилья. Также можно заручиться поддержкой поручителей и созаемщиков, имеющих постоянный доход (который можно подтвердить соответствующей справкой) и положительную кредитную историю, и предоставить в качестве обеспечения по ипотеке имеющееся в наличии недвижимое имущество.
В крайнем случае придется оформить кредит на своего супруга или близкого родственника, который имеет достаточный доход и может предоставить справку 2-НДФЛ или по форме банка. Не самым выгодным вариантом может стать оформление кредитной карты или получение нескольких потребительских кредитов на небольшие суммы в разных финучреждениях (завышенные ставки, небольшой срок и отображение всех поданных заявок и оформленных ранее займов в кредитной истории, которую будут анализировать кредиторы).
Какие банки выдают?
В 2021 году гражданам, ведущим свое дело, доступно множество программ ипотечного кредитования, которые действуют в различных банках. Самый оптимальный вариант – займ по двум документам, при котором не требуется справка о доходах самозанятого для ипотеки.