ипотека это страшно или нет
Ипотека: главные мифы и заблуждения
Задумались об оформлении ипотеки, но знакомые рассказали, что это дорого, опасно, и вокруг один обман. Стоит ли верить всему, что говорят про ипотеку? Мы собрали самые популярные мифы и рассказываем, как на самом деле.
Миф №1. Ипотечное жилье не принадлежит заемщику
Чтобы оформить ипотеку, заемщик действительно обязан передать жилье в залог банку. Но право собственности вы оформляете сразу на себя.
После полного погашения ипотеки банк снимает все ограничения, и заемщик может свободно распоряжаться собственностью.
Миф №2. Оформлять ипотеку очень сложно и долго
Бесконечные очереди, утомительные поездки в банк, сбор огромного количества документов и заполнение анкеты из 10 страниц вручную? Нет!
Миф №3. Досрочно выплачивать ипотеку — не выгодно
Даже если вы взяли кредит на 5 лет, а отдадите за год, это не избавит вас от уплаты всех процентов — еще одно распространенное ипотечное заблуждение.
В реальности проценты начисляются только на остаток долга на протяжении всего срока выплаты кредита. Именно поэтому досрочно закрывать ипотеку — выгодно.
Рассчитать ипотеку
Миф №4. Банк одобрит сумму меньше желаемой
На покупку квартиры вам не хватает 2 млн, а банк будет страховаться и одобрит только половину этой суммы. Остальные деньги придется искать самим или занимать у родственников.
На самом деле банк одобрит вам максимально возможную сумму исходя из вашего дохода. Ваш взнос должен составлять от 10% стоимости недвижимости.
Для увеличения суммы кредита можно привлечь созаемщиков — банк при расчете размера ипотеки будет рассматривать ваш общий доход. Также можно указать дополнительный доход. Например, если вы сдаете квартиру.
Если одобрят больше, чем нужно, необязательно брать всё: в рамках одобренного лимита можно взять только необходимую вам сумму.
Выбрать ипотечную программу
Миф №5. Не смог внести платеж? Банк заберет квартиру
Именно это, а даже не высокие проценты по кредиту, останавливает многих от оформления ипотеки. И действительно, у страха, что при просрочке по кредиту квартира отойдет банку, а заемщик останется ни с чем, есть право на жизнь.
Однако все не так однозначно. Чтобы не лишиться квартиры из-за проблем с оплатой, необходимо незамедлительно сообщить банку о своих финансовых трудностях и предоставить подтверждающие это документы.
Миф №6. Ипотечную квартиру нельзя продать
Жилье, которые вы купили в ипотеку, можно продать. Даже если вы не погасили ипотеку полностью. Такое бывает: изменились планы, решили переехать в другой город или страну.
Подробнее о том, как продать ипотечное жилье, читайте в статье «Как продать квартиру в ипотеке».
ЦБ спрогнозировал обвал спроса на ипотеку и новостройки после 2025 года
Высокие темпы распространения жилищного кредитования вызывают опасения Центробанка, следует из подготовленной регулятором аналитической записки «Об оценке потенциального спроса на ипотеку». По оценке ЦБ, сделанный в конце первого полугодия 2021 года прогноз по спросу на жилищные кредиты сейчас требует корректировки в сторону понижения. Актуальный ипотечный спрос может быть исчерпан к 2025 году, а в 2026–2030 годах он будет пополняться крайне медленно, прогнозируют в ЦБ.
В документе отмечается, что активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы может привести к резкому падению спроса в 2026–2030 годах — и это негативно скажется на рынке жилья и строительном секторе. «Устойчивость темпов развития ипотеки в России вызывает опасения», — говорится в аналитической записке ЦБ.
В июне 2021 года Центробанк оценивал максимально платежеспособный ипотечный спрос в России в 9–12 млн домохозяйств. Сейчас в ЦБ считают, что эту оценку нужно снижать. Составители аналитической записки, в частности, отмечают, что наиболее обеспеченные домохозяйства в обозримой перспективе не будут активно интересоваться ипотекой — это снижает прогноз на 1,5 млн семей, до 7,5–10,5 млн. Из этого объема только 30–40% будут выбирать первичное жилье, то есть потенциал спроса на ипотеку на новостройки составит 3–4 млн семей. Дополнительно спрос снижают высокие темпы роста цен на жилье в отдельных регионах и миграция населения из малых городов в мегаполисы. «По нашим оценкам, учет этого фактора требует дополнительного снижения оценки из предыдущего пункта примерно на 1 млн домохозяйств, до 2–3 млн семей», — говорится в аналитической записке ЦБ.
Отчасти отток спроса из-за вышеприведенных факторов, по прогнозам аналитиков, компенсирует рост доходов части семей: к середине 2025 года, считают в ЦБ, около 1 млн домохозяйств начнут зарабатывать достаточно, чтобы задуматься об ипотеке. Это увеличит потенциальный спрос до 3–4 млн семей. Таким образом, по прогнозам регулятора, в период с 2022 по 2025 год ипотеку будут брать не больше 1 млн домохозяйств в год.
«При площади стандартной квартиры 54 кв. м максимальный спрос на новостройки до 2025 года, профинансированный за счет ипотеки на первичном рынке, составит 54 млн кв. м в год, или 216 млн кв. м суммарно до середины 2025 года. Спрос на ипотеку в денежном выражении составит 17,2 трлн руб.», — говорится в записке. Этот показатель примерно соответствует плановым показателям объема ввода жилья, но, подчеркивают в ЦБ, реальный платежеспособный спрос на ипотеку на новостройки будет ниже из-за допущений в оценках.
После 2025 года спрос на ипотеку на новостройки может резко обвалиться, считают авторы документа: большинство потенциальных заемщиков уже оформят кредиты, после чего спрос будет расти «только за счет взросления и повышения финансового благосостояния младших поколений». По прогнозам ЦБ, такой прирост ограничится 250 тыс. семей в год — вчетверо меньше, чем в 2022–2025 годы. «С точки зрения устойчивости спроса на жилье и ипотечного рынка (снижения рисков резких колебаний спроса после 2024 года) оптимальным представляется выдача примерно 0,5 млн ипотечных кредитов в год на покупку жилья в новостройках на горизонте до 2030 года, — считают авторы аналитической записки. — Выдача ипотечных кредитов в таких объемах создаст спрос на новое жилье в объеме 27 млн кв. м в год (чуть более 2 трлн руб.)».
Дополнительное стимулирование ипотеки на новостройки с помощью льготных программ способно «привести к формированию избыточного предложения нового жилья», заключают в ЦБ.
По оценке аналитиков Объединенного кредитного бюро (ОКБ), которые обрабатывают 95% сведений об ипотечных кредитах в России, с января по октябрь 2021 года в стране оформили 1,48 млн ипотечных кредитов на 4,28 трлн руб. — в денежном выражении это больше, чем за весь 2020 год (4,27 трлн руб.). Спрос на ипотеку снижается, отмечают в ОКБ, но за счет заметного роста среднего размера кредита общая сумма взятых в январе — октябре 2021 года жилищных кредитов на 31% больше, чем в тот же период 2020-го. В единицах итоги десяти месяцев текущего года на 12% больше результатов прошлого.
Курирующий строительную отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин недавно рассказал о планах по вводу жилья в России на ближайшие годы. В 2021-м, по оценке Хуснуллина, в стране будет введено 86 млн кв. м жилья. До 2030 года планируется сдать около 1 млрд жилых «квадратов».
«Переплатили больше, чем взяли в кредит»: 7 причин никогда не брать ипотеку
Аргументы читателей Т—Ж
Ипотека кажется привлекательным вариантом приобретения недвижимости. Но реальность может не совпасть с ожиданиями.
По данным опроса, 74% читателей Т—Ж предпочитают «свое жилье». Но некоторые на собственном опыте убедились, что ипотека — это не всегда выгодно. Собрали несколько аргументов для тех, кто все еще сомневается.
Мы с мужем поняли, что лучше бы снимали. Покупали квартиру 7 лет назад по ставке 13,5% — на тот момент она была не очень низкая, но и не самая высокая. Были сбережения — 30 тысяч долларов, внесли их как 60% первоначального взноса. А теперь что? Переплатили уже больше, чем брали в кредит, еще половину гасить в течение 8 лет.
Квартиры в цене упали, доллар упал в два раза. Если эту квартиру продать, на руках останется около 18 тысяч долларов. Вот и считайте, стоило ли покупать.
Когда будет возможность у всей страны брать ипотеку под 2%, тогда это и станет выгодно. А пока даже ставка 10% — это сумасшедшая переплата, особенно на горизонте 20—30 лет.
Исторически в России никогда не соблюдалось право собственности. Так что если вас попросят, то квартира как бы и не ваша. Кроме того, вы привязаны к одной локации, хотя жилье до выплаты ипотеки по-прежнему вам не принадлежит.
За последние пять лет недвижимость подешевела в два раза. А ликвидное жилье у нас в силу экономической ситуации находится только в столицах и, может быть, в Краснодаре. Стоит оно соответствующих денег.
Брать ипотеку раньше 30 лет как минимум не рационально. Банально отрезаете себе перспективы и мобильность, которая в наш век дорогого стоит.
В Москве всю жизнь жить не будешь: это место для зарабатывания денег, а не для жизни. Круглосуточный шум, ведь столица никогда не спит, грязный воздух и пробки, растущие с каждым днем. Тем не менее бетонный скворечник здесь стоит несуразных денег.
Я все-таки решил рискнуть и копить деньги, чтобы к пенсии купить или построить дом в том месте, где мне будет комфортно отдыхать, — уж точно не в Москве! Может быть, получится исполнить мечту даже раньше выхода на пенсию. Конечно, ипотеку можно выплатить, а квартиру затем продать или сдавать — в Москве, наверное, всегда будет спрос. Но запредельные цены останавливают. Тем более когда считаешь переплату по ипотеке.
Это очень спорная тема. Когда берете ипотеку, вы становитесь заложником. Вы не можете никуда переехать по работе или уехать жить в другой город. Вы попадаете в ситуацию, когда должны отбивать ипотечное жилье, — живи, зарабатывай и оплачивай.
У меня сейчас именно такая дилемма. Я живу один, у меня нет ни жены, ни девушки — когда есть две зарплаты, можно часть вкладывать в ипотеку и вообще ни о чем не париться. У меня есть хорошая работа и планы переехать, но также есть и мысли об ипотеке. Что делать — я не знаю.
Съемная квартира — это как каршеринг. Спустило колесо? Поменял машину. Застучал мотор? Ок, завтра поеду на другой. Затопили сверху? Ок, съеду — и никаких хлопот, разбирательств, в том числе судебных. Что-то сломалось? За ремонт платит хозяин, а не вы — если, конечно, не сами сломали. Кошелек будет целее.
Однако пенсию хочется провести не хуже. Я считаю, что всегда должно быть место, куда сможешь вернуться, так сказать, обнулиться, поэтому взял однокомнатную квартиру недалеко от Москвы — по сути за копейки. Дальше обрастать квартирами — это уже бред, они и правда высасывают больше денег, чем приносят.
Ипотека имеет хоть какой-то смысл, когда сумма процентов в ежемесячном платеже меньше минимальной ставки найма аналогичной квартиры. Тогда уже можно о чем-то говорить и считать, свое — не свое.
Смешными выглядят аргументы людей, которые тратят по часу на дорогу в одну сторону «в свое жилье», а с добровольно-принудительной сменой работы начинают тратить по два часа. В конце концов, возьмите в ипотеку что-то посильное для начала — то, что можно гасить, сдавая в аренду. Это позволит продолжить нормально жить и подстраховаться на случай обесценивания денег.
Ипотеку можно рассмотреть как нарастающий итог с периодом не более 5 лет: накопил 50—70% первоначального взноса, разделался с ипотекой, взял снова на квартиру побольше и покомфортнее. Брать на 20 лет — выписать себе крепостной билет.
Сам я брал ипотеку в 2014 году на подъеме экономики за 3,2 млн с черновой отделкой. Продал за 2,5 млн в 2017, когда кризис исчерпал все запасы и достиг пика лично для меня. Итог: минус 700 тысяч с цены квартиры, минус 700 тысяч процентов по ипотеке, миллион на ремонт и встройку.
Сейчас снимаю в районе рядом с работой: супруге пешком 5 минут, мне 15 минут на машине что утром, что вечером. О покупке квартиры не думаю, строю дом в пригороде.
Хорошо рассуждать и строить из себя ипотечного коуча, когда ты один и отвечаешь только за себя.
А когда есть полноценная семья с детьми, то собственное жилье жизненно необходимо: детям нужно свое гнездо, а не бесконечные шатания по съемным квартирам с своими сопутствующими издержками и проблемами (о которых высказавшиеся лица лукаво умалчивают).
Мы будем покупать качественную вторичку в СПб в пределах 7 млн в крупном развитом районе под 7,3% годовых.
Ilya, вы меня конечно извините, но «качественную вторичку в СПб в пределах 7 млн в крупном развитом районе» это какая-то фантастика. Для семьи с двумя детьми, нужна минимум трешка, трешка за 7 лямов. Хрущевка без лифта. Старьё с деревянными перекрытиями и клопами. Ну или что-то убитое в хлам, куда еще пару миллионов в капитальный ремонт ввалить придется. Качественным жильем не назовешь, конечно комфортнее чем новостройки, но все же. Комфортно выплачивать ипотеку — можно было бы поверить, если б не двое детей, гасить досрочно — забудьте при таких доходах.
d1mmmk, как писал Чернышевский, для семейного счастья нужна трёшка. А если ребенок, то как минимум 4 жилые комнаты
Шевалье, как рождённый в многодетной семье, полностью согласен.
Шевалье, не стоит забывать, что чем больше метров, тем больше уборки. Хорошо если есть возможность приглашать клининг, а если нет, большую квартиру регулярно убирать не легко
Шевалье, всего пара детей и пара животных и ежедневный робот просто маст хэв к текущей еженедельной качественной уборке, и все равно за пару дней до прихода уборщицы уже колхоз в доме..
Шевалье, Тогда чем вам робот пылесос в деревне помогает?
Шевалье, У Шевалье 100% нет детей, животных да и своей квартиры скорее всего нет.
Шевалье, насколько я понимаю ситуацию, вентиляция в многоквартирном доме зависит не только, собственно, от внутреннего устройства самой квартиры.
d1mmmk, вот буквально вчера разговаривал с приятельницей, у них, как и у нашей семьи, четверо детей. Сравнительно недавно (год-два назад) они купили в Приморском районе СПб трёшку 79 м2 с большой кухней за 5 млн рублей (правда, требовался ремонт).
Сергей, сколько будет детям когда построите дом? Не разбегутся ли они по институтским общежитиям или молодым людям на съёмные квартиры? Знаю много примеров когда люди строят большие дома, а дети уже вырастают и разъезжаются, да и тут как-то об этом была статья.
Кроме того, мы изначально проектируем дом одноэтажным, т.к. знаем, что в большинстве случаев второй этаж со временем не используется, просто потому что подниматься тяжело или лень. В нашем случае с одним этажом всё будет проще.
Сергей, в Красносельском районе нет мест,куда можно комфортно добраться пешком.При всей его зелености и местами привлекательности,до любого метро (Ветеранов,Ленинский,Автово) не менее 4 км,а до Пионерстроя все 8.Прогуляться летом по хорошей погоде еще можно.А каждый день по 16 км туда-обратно пешком не находишься.
d1mmmk, не-не, это реально вполне в старых точках. Качественное, отличное жилье.
d1mmmk, Наверное, лучше новостройка, где каждый чих соседа слышен, до метро черт знает сколько и стены из картона. Это детям очень подойдет. За то железобетон и никакого дерева в перекрытиях. В хрущевках, кстати, тоже железобетон.
d1mmmk, если поковыряться, в центре Петербурга можно найти нечто качественное и уложиться в семёрку. Но это будет без учёта юридических издержек, ремонта, объединения долей, если это коммуналка, да и площадь будет не 100-120 метров, а несколько меньше. Но варианты такие тоже появляются
d1mmmk, так автор же пишет «Квартиры в цене упали, доллар упал в два раза», так что так что за 7 лямов можно и трешку
d1mmmk, пиши сразу особняк нужен на рублевке, а если хлеба нет, надо есть пирожные. все именно так
Кэтти, да, я заметил.
Кэтти, так и есть. Сам примерно таким был в 30 лет.
Ilya, я думаю, что детей нужно заводить уже после решения квартирного вопроса, а не брать в панике ипотеку уже после рождения детей.
Хорошо, подскажите мне тогда возможности купить квартиру в Питере по адекватной цене (6-7 млн.) человеку с зарплатой 100-150 тысяч без ипотеки, продажи наркотиков, проституции и блогерства.
Когда будет возможность у всей страны брать ипотеку под 2%, тогда это и станет выгодно.
Формально да, вот только в этом случае цены на недвижимость отчалят в стратосферу. Смотрите, какие цены в западных странах, где околонулевые ставки в течение десятков лет надули чудовищных размеров пузыри. Что далеко ходить, даже у нас после снижения ключевой ставки до рекордных минимумов и введении льготной ипотеки цены уже выросли на десятки процентов.
> Съемная квартира — это как каршеринг. Спустило колесо? Поменял машину. Застучал мотор? Ок, завтра поеду на другой. Затопили сверху? Ок, съеду — и никаких хлопот, разбирательств, в том числе судебных.
> Что-то сломалось? За ремонт платит хозяин, а не вы — если, конечно, не сами сломали. Кошелек будет целее.
Даже адекватных арендодателей не всегда бывает просто убедить включить в счёт аренды сумму какого-нибудь ремонта, особенно когда она пятизначная
«Кроме того, вы привязаны к одной локации, хотя жилье до выплаты ипотеки по-прежнему вам не принадлежит.»
Георгий, тоже удивилась. так же, как и про «Вы не можете никуда переехать по работе или уехать жить в другой город». т.е. до ипотеки ты мог снимать где-то, а после ипотеки ты не можешь сдать ипотечную квартиру и так же снимать где угодно.
«Квартиры в цене упали, доллар упал в два раза.»
Курс рубля упал в два раза, а не доллар.
На хорошее жилье цены росли и растут. Но в регионах это встречается намного реже.
Сергей, люди за рубежом, которые «не парятся в съемных квартирах», как правило арендуют их у муниципалитета за адекватные деньги и на неограниченный срок. А у нас как? Я снимал с женой и собакой квартиру. Звонит хозяин и говорит: сын взял ипотеку, ему нужны деньги ее гасить, простите, но у вас две недели чтобы съехать.
И куда бежать? А если у тебя дети? Ты работаешь, а тебе нужно организовать переезд. Мебель, бытовая техника после каждого переезда бьется, как бы ты ее не берег.
В нашей стране (России), увы ипотека и кабала и неизбежность. В провинции так точно.
Luxorix, да, а ещё детей возможно придётся переводить в другую школу( сад). А это тоже большие проблемы.
«Переплатили уже больше, чем брали в кредит. » офигеть, вот это неожиданность. На самом деле некоторые аргументы уж очень странные. если собираешься брать ипотеку, то как минимум должно быть понимание и представление на сколько быстро получится ее выплатить. Если привязка к локации является проблемой, то вопрос ипотеки стоять не должен, живи на съемной.
Slava, а 10 лет жить на съёмной квартире, за которую нужно платить
Не хватает завершения от Т-Ж: «Итак, вы прочли десяток оправданий собственной лени от людей, которым проще снимать квартиру. А вы уже взяли ипотечный кредит?»
В следующий раз добавьте после каждого высказывания не только кнопку «Согласен», «Верно» и т.д., а ещё и аналог дизлайка, ибо каждый его заслужил)
Как каршеринг? Сменить съемную квартиру это же кошмар, особенно когда есть какие-то вещи? А животных завести? Конфликты с парковкой во дворе.
Ремонт? Ты сделаешь себе такой ремонт какой хочешь в съемной квартире? Все делаешь только по минимуму. Живешь в совдеповской проперженой халупе, но зато НЕ ПЕРЕПЛАЧИВАШЬ за ипотеку!
Виктория, в войну люди в землянках жили и ни чего, не жаловались. 2020 год война 75 лет как закончилась, а несчастному подростку порукоблудить негде, друзей привести, девушку. ютиться с родителями в одной комнате приходится.
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.