ипотека это в экономике
Что такое ипотека и каких видов она бывает
Ипотека (hypothecate, hypotheca) — термин, который впервые появился в Греции в VI веке до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В древнем римском праве hypotheca была разновидностью залога, ею именовался залог имущества, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника. Позднее под ипотекой понимали исключительно залог недвижимого имущества.
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подписанный президентом РФ 16 июля 1998 года, является первым в истории России специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. Также ипотеку в России регулируют Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральный закон от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», федеральный закон от 30 декабря 2004 года «О кредитных историях» и подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011‑2015 годы.
Схематично ипотечное кредитование выглядит следующим образом: банк заключает с клиентом кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный). По основному договору банк выдает кредит, по дополнительному — берет в залог недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (статья 1 ФЗ «Об ипотеке»). В залог может оформляться любая недвижимость, в том числе и та, на строительство которой выдается кредит, или уже имеющаяся в собственности квартира. При наступлении неплатежеспособности должника банк вправе реализовать заложенное имущество и возместить собственные затраты либо оформить заложенное имущество себе в собственность.
Ипотека в РФ, несмотря на заметный рост рынка жилищного кредитования, овеяна массой мифов, из‑за которых многие граждане даже не рассматривают кредит как возможное решение своего жилищного вопроса. Чаще всего россияне боятся кабальности ипотеки, потери всего имущества, требований вернуть кредитные средства в один момент, а также утверждают, что заем на экономичную недвижимость получить невозможно, и обвиняют банкиров в сговоре.
Ипотека в России: от агрессивного роста до зрелого рынка за 15 лет
Эксперты, опрошенные РИА Новости, рассказали, как повзрослел российский ипотечный рынок за это время, какую роль играет ипотека сегодня в строительном секторе и в судьбе граждан, а также о том, какие задачи стоят перед крупнейшими российскими ипотечными институтами. Читайте подробнее в материале РИА Новости Недвижимость >>
Материал подготовлен на основе информации РИА Новости и открытых источников
Что такое ипотека?
Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.
Об ипотеке простыми словами
Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:
Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.
Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.
Что такое ипотека на жилье?
В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.
Что такое ипотечная ссуда?
Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.
Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.
В чем разница между ипотекой и кредитом?
Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.
Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.
Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.
Как работает ипотека?
Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:
Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.
При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами. Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.
В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.
При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.
Суть ипотечных кредитов
Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.
Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:
Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.
История ипотеки
Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг. На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог. Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.
История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно. На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века. Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.
Виды ипотечных кредитов
В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:
К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.
Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку. Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства. Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.
В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:
Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.
Законы об ипотеке
Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.
Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.
В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.
Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.
Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.
Лекция «Ипотечное кредитование»
Особенности ипотеки как вида кредитования
Ипотечным кредитом называют кредит под залог недвижимости. Ипотека – это форма обеспечения по кредиту, когда предметом залога (обеспечения) выступает объект недвижимости.
Российский ипотечный рынок берет свое начало в 1998 году, когда был принят федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правила получения кредитов под залог недвижимости. Однако масштабно предлагать ипотечные кредиты банки начали только к 2002 году, а массовый спрос сформировался еще позже (к 2004 году).
Ипотечные кредиты делятся на два вида: целевой и нецелевой. В России больше всего распространены целевые ипотечные кредиты для приобретения жилья – квартиры, апартаменты, дома или таунхаусы.
Залогом по такому кредиту служит приобретаемая жилплощадь. Причем кредит можно получить как для покупки квартиры, комнаты, дома на вторичном рынке, так и для оплаты жилья на стадии строительства.
Нецелевой ипотечный кредит выдается заемщику для его личных нужд под залог принадлежащей ему недвижимости. Также под залог собственной недвижимости предоставляются целевые ипотечные кредиты: для оплаты расходов на ремонт, на строительство жилого дома, на приобретение гаража или дачи.
Обеспечение кредита
Особенность ипотечного кредита состоит в том, что заемщик заключает с банком не только кредитный договор, но еще и договор ипотеки. Договор ипотеки представляет собой соглашение о залоге недвижимого имущества в качестве обеспечения по кредиту, оформляется в виде закладной и подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
«Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это – прежде всего, залог, реализация которого должна обеспечивать возврат одолженных средств, если заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать. Качество недвижимости должно быть достаточно высоким, чтобы обеспечивать стабильную цену на данное жилье на весь срок погашения кредита – десять, двадцать или тридцать лет.
Не соответствует требованиям банка ветхое жилье, дома под снос или реконструкцию, квартиры с незаконной перепланировкой, без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, без исправного сантехнического оборудования, и крыши – для квартир, расположенных на последних этажах». 1
По российскому законодательству в случае неисполнения заемщиком обязательств по погашению кредита банк имеет право потребовать продажи залога, чтобы из вырученных средств погасить остаток долга.
Так как кредитор заинтересован в сохранности залога, кредитный договор может содержать условие, по которому заемщик обязан позволять регулярно осматривать недвижимость, которая служит предметом залога, чтобы убедиться, что с ней все в порядке.
Недвижимость, которую приобретают на кредитные средства, оформляется в собственность заемщика. Однако право собственности ограничивает обременение по кредиту. Без согласия банка заложенную недвижимость нельзя подарить или обменять. Продать предмет залога можно только с разрешения банка – чтобы досрочно погасить кредит. Ипотечный кредит погашается досрочно, если заемщик не может или не хочет продолжать выплачивать кредит, чтобы за счет вырученных средств погасить остаток долга перед банком. Чаще всего это происходит в том случае, когда у заемщика возникают финансовые трудности и он не может продолжать выплачивать кредит. Иногда заемщики досрочно погашают кредит потому, что решили приобрести другое жилье, более просторное или комфортное. Как правило, в этом случае заемщик продает жилье из-под залога, а затем снова берет ипотечный кредит для приобретения другого объекта недвижимости.
Благодаря тому, что ипотечный кредит имеет обеспечение, ставки по таким кредитам более низкие, чем по кредитам без обеспечения.
Срок погашения
Основное отличие ипотечного кредита от всех остальных займов заключается в его продолжительном сроке. Большинство российских банков предлагает ипотечные кредиты на 20–25 лет, хотя фактически средний срок выданных ипотечных кредитов в стране составляет 15 лет, а погашают ипотечные кредиты в среднем за семь лет.
В других странах ипотечные кредиты могут выдаваться и на более длительный срок. Например, в США ипотеку выдают на 30 лет, а в Японии кредит на приобретение жилья можно получить на 100 лет.
В России существует неписаное правило: погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста, так как считается, что с выходом на пенсию платежеспособность заемщика резко снижается.
«Так что для большинства заемщиков самый долгий срок, на который можно разжиться ипотекой, определяется как разница между 65 годами для мужчин и 55 годами для женщин и возрастом на момент выдачи кредита. Исходя из этого, рассчитывается максимально возможный срок погашения кредита. Таким образом, получить кредит на тридцать лет может женщина не старше 25 лет и мужчина не старше 30 лет, пятидесятилетний мужчина может рассчитывать на кредит сроком не больше десяти лет, а пятидесятилетняя женщина и того меньше – всего на пять лет». 2
В некоторых случаях можно договориться о выдаче ипотечного кредита, срок погашения которого заканчивается уже после наступления пенсионного возраста. Но для этого, скорее всего, потребуется дополнительное обеспечение: по достижении пенсионного рубежа придется взять в созаемщики совершеннолетних детей или оформить в залог еще какой-нибудь объект недвижимости.
Первоначальный взнос
Ипотечный кредит крайне редко выдают на сумму, равную полной стоимости жилья. Обычно банк готов предоставить до 80 % стоимости жилья, а остальную часть средств заемщик должен внести сам. Эти средства называются первоначальным взносом.
Первоначальный взнос для получения кредита на приобретение квартиры в среднем составляет 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Он может быть и ниже, особенно если речь идет о покупке квартиры у компании из числа партнеров банка или банк сам финансировал строительство. Более высокий первоначальный взнос требуют внести для получения кредита на приобретение жилого дома, он может составлять от 30 до 50 % от его стоимости.
«Минимальный размер первоначального взноса в разное время может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от степени благоприятности экономической ситуации в стране или от различных программ банков. В периоды стабильности размер первоначального взноса снижается до уровня 10–20 процентов от стоимости недвижимости, и даже до ноля. В кризисные периоды величина первоначального взноса поднимается до 30–50 процентов от цены покупки». 3
Чем больше первоначальный взнос по ипотеке, тем ниже будет ставка по кредиту, так как это снижает риск банка: даже если заемщик не сможет погасить кредит, средств от продажи его недвижимости с избытком хватит для погашения долга по кредиту.
Сопутствующие расходы
Процедура оформления ипотечного кредита требует определенных расходов. Чтобы определить, сколько стоит недвижимость, которую хочет приобрести заемщик, банк требует предоставить отчет о ее оценке. За этот отчет придется заплатить профессиональному оценщику.
Другую статью расходов составит оплата услуг нотариуса. Потребуется нотариально заверить документы о браке и рождении детей. Кроме того, могут понадобиться заверенные копии документов, сопутствующих заявке на кредит. Также банк может потребовать удостоверить договор ипотеки (закладную) и договор купли-продажи нотариально. Дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья, например, придется оплатить аренду банковской ячейки или аккредитив. Кроме того, каждый покупатель жилья должен заплатить госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности.
Ипотечное страхование
За счет ипотечного кредита на приобретение недвижимости можно оплатить и расходы по ее ремонту, а также на ипотечное страхование – многие банки сами предлагают увеличить кредит на сумму этих расходов.
Ипотечным страхованием называют комплексную программу, которая включает в себя три вида страхования: страхование недвижимости от повреждения и разрушения, страхование жизни и здоровья, а также страхование титула – юридической чистоты сделки. Во всех трех случаях выгодополучателем является кредитор.
Страхование недвижимости от повреждения и разрушения является обязательным условием получения ипотечного кредита в соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Это делается для защиты кредитора от риска невозврата кредита: если объект недвижимости серьезно пострадает или будет разрушен, заемщику не будет резона продолжать выплачивать кредит. «Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки» фундамент «поплывет», и в стене квартиры появятся трещины». 4 Выручить средства для погашения остатка долга по кредиту за счет продажи залога в этом случае будет невозможно. Если же недвижимость застрахована, остаток долга по кредиту вместо заемщика выплатит страховая компания.
Кроме того, банки предлагают ипотечным заемщикам добровольно застраховать свою жизнь и здоровье, а также титул – юридическую чистоту сделки. Если заемщик застраховал жизнь и здоровье, то страховая компания возьмет на себя погашение кредита в случае серьезных проблем со здоровьем или смерти заемщика. В зависимости от того, насколько пострадало здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью, как и в случае смерти заемщика.
Страхование титула поможет решить проблему в том случае, если сделку купли-продажи недвижимости, приобретенной на кредитные средства, признают ничтожной. Причины, по которым сделку с недвижимостью могут признать недействительной, перечислены в ст. 168–183 Гражданского кодекса РФ.
Если сделку купли-продажи недвижимости признают ничтожной, подписанный договор купли-продажи аннулируется, и покупатель теряет право собственности на эту недвижимость. Хотя продавец обязан вернуть покупателю деньги за жилье, осуществить это практически невозможно. В результате заемщик остается без жилья, без денег и с долгом по кредиту на крупную сумму. В такой ситуации по договору страхования титула остаток долга по кредиту погашается за счет страхового возмещения.
Сумма кредита
Сумма ипотечного кредита рассчитывается, исходя из стоимости приобретаемой недвижимости на основе отчета об ее оценке. Кроме того, ежемесячный платеж должен быть такой величины, чтобы заемщик успел погасить кредит до наступления пенсионного возраста. По сложившейся в России практике размер платежа по ипотечному кредиту не может превышать 40–50 % ежемесячного дохода.
Если ежемесячного дохода заемщика будет недостаточно, чтобы успеть погасить кредит до наступления пенсионного возраста, можно подключить одного или нескольких созаемщиков. Если кредит оформляется на нескольких созаемщиков, максимально возможная величина ежемесячного платежа по кредиту рассчитывается уже по сумме их общих доходов. Созаемщики несут солидарную ответственность за своевременное погашение кредита, поэтому, если основной заемщик перестанет платить, созаемщик будет обязан сделать это за него. Причем если созаемщик тоже откажется платить по кредиту, остаток долга могут взыскать с него через суд. В том числе кредитор может через суд добиться обращения взыскания и продажи имущества созаемщика с открытых торгов, чтобы получить деньги для погашения кредита.
Большинство банков позволяет привлекать 2–3 заемщика, хотя эта цифра может быть и больше. Созаемщиком может стать супруга или супруг, родственники и даже совершенно посторонние люди.
Риски по кредиту
Основной риск по ипотечному кредиту для заемщика состоит в том, что он не сможет вносить платежи по графику, установленному кредитным договором.
Это может произойти потому, что его финансовое положение ухудшилось и дохода не хватает на платеж по кредиту. Чтобы снизить этот риск, рекомендуется иметь финансовую «подушку безопасности» – запас средств, равный трем платежам по кредиту (минимум). Это поможет соблюсти платежную дисциплину, пока заемщик не решит свои финансовые проблемы. Можно также обратиться в банк с просьбой об уменьшении суммы платежа путем реструктуризации: срок погашения платежа увеличивается, и за счет этого сумма ежемесячного платежа уменьшается.
Большой проблемой для российских ипотечных заемщиков стал валютный риск. Он возникает, когда заемщик получает доходы в одной валюте, а выплачивает кредит в другой. Профессиональные финансисты категорически возражают против такой практики, однако низкий уровень финансовой грамотности населения сделал тысячи людей жертвами валютного риска.
В 2004–2007 годах многие заемщики брали кредиты в иностранной валюте – долларах, евро, швейцарских франках и японских иенах. С одной стороны, такие кредиты выглядели более выгодными, так как ставки по ним были ниже. С другой стороны, многие были вынуждены брать кредиты в иностранной валюте, так как ежемесячный платеж по кредиту в рублях на ту же сумму был значительно выше за счет более высокой ставки, и заемщикам просто не хватало дохода, чтобы предпочесть его.
При этом большинство клиентов получали доходы в рублях. В кризис 2008–2009 годов из-за девальвации рубля на платеж по кредиту им пришлось тратить на треть больше своих средств, нежели ранее. Заемщики обращались в Банк России с просьбой найти способ снизить долговую нагрузку, но никаких существенных послаблений не получили.
Девальвация рубля в 2014–2015 годах оказалась еще более значительной, и платежи по кредитам в иностранной валюте в рублевом эквиваленте выросли в два с лишним раза. Для многих заемщиков расходы на платеж по кредиту превысили размер ежемесячного дохода, а остаток долга по кредиту стал больше рыночной стоимости приобретенных квартир. При таких обстоятельствах продолжать выплачивать кредит граждане не могли и не хотели.
Многочисленные попытки договориться с банками о переводе кредитов в рубли по курсу, действовавшему на момент выдачи кредита, практически никаких результатов не дали. Банк России и правительство ограничились рекомендациями банкам найти компромиссное решение. В результате проблема остается замороженной. По данным на 2016 год в России насчитывается 25 тыс. ипотечных заемщиков с кредитами в иностранной валюте, и большинство из них испытывает трудности с погашением кредита. Эти люди могут лишиться своего жилья. При этом продажа квартиры в счет долга может и не решить проблему: из-за девальвации рубля и снижения цен на квадратные метры вырученных денег для погашения кредита может и не хватить, несмотря на то, что заемщики уже выплатили немалые суммы. Так что должникам грозит потеря квартиры, всех вложенных в нее денег в виде первоначального взноса и платежей по кредиту, при этом они все равно останутся в долгу у банка.
Проблема ипотеки в иностранной валюте возникала и в других странах. Например, в Венгрии, Хорватии и Польше были широко распространены кредиты в швейцарских франках, они составляли около 80 % всех ипотечных кредитов, чуть меньше половины в Польше и около 40 % в Хорватии. После того, как Швейцария отменила в 2015 году привязку обменного курса франка к евро, он резко поднялся над всеми европейскими валютами. Для хорватских и польских заемщиков платеж по кредиту в национальной валюте вырос примерно вдвое, несколько меньше – для венгров.
Венгрия и Хорватия решили проблему на государственном уровне. Верховный суд Венгрии признал незаконным повышение платы за кредит в связи с ростом рыночного курса иностранной валюты. Банкам было предписано перевести кредиты из франков в местную валюту по фиксированному курсу, ниже рыночного. Позже Центральный банк Венгрии выделил ипотечным банкам в качестве компенсации 3 млрд евро. А хорватский парламент постановил перевести все кредиты из франков в евро по курсу на момент выдачи кредита.
В Польше шел серьезный поиск решения этой проблемы. Польский парламент предлагал перевести кредиты в злотые, рассчитать разницу между платежом на дату выдачи и на дату реструктуризации и позволить заемщикам оплатить только половину этой разницы. Однако это проект не был реализован. В конечном счете в Польше законодательно ограничили уровень предельной кредитной нагрузки.
Особенности российского законодательства в сфере ипотечного кредитования
Гражданский кодекс РФ запрещает вводить какие-либо ограничения на досрочное погашение кредита. Никаких платежей за досрочное погашение кредита частично или полностью банк вводить не должен – это противозаконно. Разрешается устанавливать минимальный лимит платежа на досрочное погашение кредита, который должен быть указан в кредитном договоре. Если этот момент в кредитном договоре никак не оговаривается, значит, досрочно можно вносить любую сумму.
Также по Гражданскому кодексу РФ заемщик обязан предупредить банк в письменном виде о своем намерении внести платеж досрочно (не менее чем за тридцать дней). В заявлении указывается сумма и срок досрочного платежа.
Примерно до 2013 года российские банки ставили обязательным условием получения ипотечного кредита комплексное ипотечное страхование, которое включает в себя страхование предмета залога от риска повреждения и разрушения, страхование жизни и здоровья заемщика и страхование титула (юридической чистоты сделки). Однако по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обязательным является только страхование предмета залога от риска повреждения и разрушения, два других вида страхования могут использоваться только в добровольном порядке. На противозаконный характер навязывания услуг по страхованию ипотечным заемщикам неоднократно указывали российские суды, Роспотребнадзор и Федеральная антимонопольная служба (ФАС). В 2013 году закон «О потребительском кредитовании» прямо запретил навязывать заемщикам услуги страхования.
В результате банки изменили тактику и теперь предлагают заемщикам на выбор два варианта: программу кредитования с обязательным комплексным ипотечным страхованием и без него, но по более высокой ставке, как правило, значительно превышающей среднерыночную.
А в 2016 году Банк России выпустил указание, которое ввело так называемый «период охлаждения» для страховых договоров. На протяжении пяти рабочих дней с момента заключения договора страхования клиент может по своему желанию аннулировать договор и ему обязаны вернуть уплаченные за страховку деньги.
Еще одна особенность российского законодательства выводит ипотечных заемщиков из-под действия правил обращения взыскания на имущество должника. Гражданским кодексом РФ установлено, что в случае принудительного взыскания долга нельзя обратить взыскание на единственное жилье должника. Но это правило не действует, если речь идет о просроченной задолженности по ипотечному кредиту. Неплатежеспособного заемщика могут лишить даже единственного жилья, если он оказался не в состоянии погасить ипотечный кредит. По решению суда жилье может быть продано с открытых торгов. При этом не имеет значения наличие у заемщика несовершеннолетних детей, зарегистрированных в жилье, которое служит предметом залога по ипотечному кредиту, их регистрацию аннулируют после того, как жилье перейдет в собственность нового владельца.
Ипотека или аренда – что выгоднее?
Ипотеку часто противопоставляют аренде жилья. У каждого варианта свои сторонники и свои аргументы за и против. Основная разница между ипотекой и арендой состоит в том, что заемщик тратит деньги, чтобы иметь собственное жилье, тогда как деньги арендатора уходят впустую, на временное проживание. Но нельзя оценивать доводы за и против ипотеки в отрыве от потребностей и возможностей конкретного человека.
В первую очередь имеет значение финансовое положение. Платежи по ипотеке в среднем на 25–30 % выше арендных ставок. Если доходов на платеж по ипотечному кредиту не хватает, понятно, что аренда остается единственным вариантом решения жилищной проблемы.
Кроме того, для ипотечного заемщика имеет значение стабильность дохода. Если арендатор останется без работы и потеряет возможность платить за жилье, он может съехать и ничего при этом не потеряет. Если ипотечный заемщик допустит просрочку по кредиту, он может потерять и жилье, и все деньги, которые были в него вложены. Поэтому ипотека подходит только людям, которые уверены в своих карьерных перспективах.
Ипотечный заемщик может обустраивать жилье по своему вкусу, арендатору нет смысла вкладывать деньги в ремонт и обстановку, потому что его могут в любой момент попросить освободить жилплощадь. В то же время аргументом в пользу аренды служит возможность менять место жительства по своему желанию. Однако для семейных людей, привязанных к детским садам и школам, мобильность не представляет особой ценности, им важнее уверенность в том, что им не придется неожиданно менять место жительства (в случае, если арендодатель захочет, чтобы они съехали).
Одним из главных аргументов против ипотеки является высокая плата за кредит, например, при ставке по кредиту в 10–12 % годовых и сроке погашения в 15 лет за квартиру придется заплатить две цены, за двадцать – даже три. Это связано с длительным сроком погашения кредита, а также с высокими процентными ставками.
Но именно длительность срока погашения кредита до некоторой степени снижает затраты на ипотечный кредит. За такой долгий срок инфляция уменьшит долговую нагрузку на бюджет заемщика – со временем удельный вес платежа по ипотечному кредиту в общей массе расходов становится менее чувствительным. Кроме того, за такой долгий срок ставки по ипотеке могут снизиться, тогда заемщик сможет рефинансировать кредит. Расходы на проценты по кредиту также уменьшатся.
Жилье как фактор социально-политической обстановки
Обеспечение населения России жильем входит в число приоритетных государственных задач. С 2002 года в рамках государственного проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» реализуется федеральная целевая программа «Жилище». В рамках этой программы осуществляются различные меры государственной поддержки рынка жилья и ипотеки.
Частью программы «Жилище» стала деятельность Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), направленная на развитие ипотечного рынка в стране и повышение доступности ипотечных кредитов. АИЖК сыграло большую роль в преодолении проблем, связанных с ипотекой в 2008–2010 годах, в ходе мирового финансового кризиса. Во многом благодаря деятельности АИЖК в этот период в стране сохранилось ипотечное кредитование и относительно доступные ставки по кредитам.
Кроме того, для предотвращения массовых дефолтов по ипотечным кредитам было создано дочернее Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Оно оказывало финансовую поддержку заемщикам, оказавшимся не в состоянии продолжать выполнять свои обязательства по кредиту из-за резкого ухудшения экономической ситуации в стране.
С 2010 года в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» действовала программа «Стимул», разработанная АИЖК с целью стимулирования кредитования банками строительства и снижения стоимости квадратного метра жилья экономкласса.
Под эгидой национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» действует программа «Доступное жилье молодой семье», в рамках которой за счет бюджетных средств осуществляется субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам для молодых семей. Кроме того, в России действует федеральная программа социальной ипотеки для военнослужащих.
В 2018 году на базе АИЖК было создано акционерое общество «ДОМ.РФ», которое финансирует социальные ипотечные программы для военнослужащих, молодых ученых и учителей.
Влияние СМИ на спрос на ипотечные кредиты и на финансовые решения в сфере недвижимости в целом. Опыт отечественных СМИ по защите интересов «обманутых дольщиков»
СМИ сыграли важную роль в развитии российского ипотечного рынка. Кредиты на приобретение недвижимости для населения долгое время были непонятным и даже пугающим банковским продуктом. «Кардинальная перестройка отношений между основными участниками финансовой системы привела к радикальному изменению условий жизнедеятельности граждан. Ранее домохозяйство рассматривалось в качестве пассивного участника хозяйственных отношений, в которых не было места «частной экономической инициативе» и «персональной ответственности за собственное экономическое благополучие, а роль в основном сводилась к потребительским функциям. Практически не существовало проблем, связанных с выбором и принятием финансовых решений». 5
Именно СМИ стали основным источником информации для населения о возможностях ипотечного кредитования, связанных с ним рисках и правилах оформления. В СМИ широко освещались проблемы, связанные с ипотечным кредитованием. Наиболее масштабными стали кампании, освещающие массовое падение платежеспособности ипотечных заемщиков в 2009–2010 годах и мерах по их поддержке со стороны государства, использование банками скрытых комиссий по ипотечным кредитам, навязывание ипотечного страхования, возможности государственных программ субсидирования ипотечных ставок, катастрофические последствия падения курса рубля для ипотечных заемщиков, взявших кредиты в иностранной валюте.
Во многом благодаря активности СМИ политика банков в ипотечной сфере стала более прозрачной и справедливой, были устранены многие нарушения прав заемщиков. В частности, были запрещены скрытые комиссии по ипотеке, серьезно повышающие расходы заемщика на обслуживание кредита, отменили штрафы и сборы за досрочное погашение кредита, был введен более справедливый порядок погашения просроченной задолженности. Под давлением общественного мнения ипотечное кредитование в России стало более комфортным и привлекательным для потенциальных заемщиков. На начало 2006 года ипотечных кредитов в России было выдано на 77 млрд рублей, за 11 лет, к началу 2016 года эта сумма выросла в 57 раз и достигла 4,4 трлн рублей. Миллионы россиян приобрели жилье с помощью ипотеки. Уже несколько лет каждый четвертый покупатель жилья в стране использует кредитные средства.
Тем не менее в ипотечной и жилищной сфере по-прежнему хватает проблем, которые требуют освещения в СМИ, привлечения к ним внимания общества и государственных органов. Сохраняет остроту проблема обманутых дольщиков, многие из которых платят ипотечные кредиты за жилье, которого они так и не увидели.
«В современных условиях домохозяйство… получило финансовые ресурсы в собственное распоряжение. И как следствие каждое домохозяйство, семья, индивид встали перед необходимостью самостоятельно определять свое финансовое поведение, формировать свою «финансовую политику». При этом у большинства граждан отсутствует культура и накопленный опыт управления личными финансами в рыночных условиях. Принимать же правильные решения в современном финансовом мире становится все сложнее, а цена ошибки может быть очень высока». 6
Проблема обманутых дольщиков возникла в 2003 году с распространением практики приобретать квартиры на стадии строительства. Кризис 2008–2009 годов породил новую волну дольщиков, потерявших деньги, вложенные в строительство жилья. С самого начала в СМИ широко освещались акции обманутых дольщиков, публиковались расследования деятельности строительных компаний, не выполнивших своих обязательств, обсуждались меры по решению проблемы. Кампании в СМИ стали одной из причин ужесточения регулирования и контроля в сфере долевого строительства, был разработан и неоднократно усовершенствовался Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Широкая огласка в СМИ способствовала официальному признанию существования проблемы обманутых дольщиков при органах власти всех уровней, начиная с Государственной думы РФ и заканчивая районными администрациями, появились ответственные за решение проблем обманутых дольщиков. Это помогло решить вопрос об их государственной поддержке, создании механизмов завершения строительства объектов, в которых заморожены деньги дольщиков. В целом по стране за счет государственной поддержки были достроены несколько десятков домов, тысячи дольщиков получили жилье.
В 2018 году в России началась реформа системы долевого строительства. С 2019 года начала действовать обязательная система счетов эскроу для использования денег покупателей при строительстве жилой недвижимости.
Сноски:
1 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – 44 с.
2 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 26.
3 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 28.
4 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 128.
5 Зеленцова А. В. Повышение финансовой грамотности населения: международный опыт и российская практика. / Зеленцова А. В., Блискавка Е. А., Демидов Д. Н. – М.: ЦИПСиР, КНОРУС, 2012. – с. 20.
6 Зеленцова А. В. Повышение финансовой грамотности населения: международный опыт и российская практика. / Зеленцова А. В., Блискавка Е. А., Демидов Д. Н. – М.: ЦИПСиР, КНОРУС, 2012. – с. 20.