ипотека как выгоднее взять и гасить
Как закрыть ипотеку досрочно: эти 4 приема сократят срок кредита
C января по август 2021 года около 1,2 млн россиян взяли ипотечные кредиты. По данным Банка России, за аналогичный период прошлого года было выдано 901,6 тыс. ипотек, то есть рост составил 33%.
В прошлом году россияне стали брать ипотеку на более длительный срок — 18–19 лет, хотя ранее он составлял в среднем 15 лет. Глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг связал это с более низкими ставками. Но если вы решили расплатиться по ипотеке побыстрее, эксперты рассказали «РБК Инвестициям», как это сделать.
Чтобы успешно выплатить ипотеку, нужно удачно ее взять. Или рефинансировать
«Когда вы берете ипотеку, нужно смотреть, чтобы ваш ежемесячный платеж был таким, про который вы понимаете, что вы эти деньги всегда заработаете, чтобы он был относительно небольшим и не был большой нагрузкой на ваш бюджет», — считает автор телеграм-канала Moneyhack Александра Краснова.
По ее мнению, если не получается взять ипотеку с приемлемым ежемесячным платежом, то нужно менять условия. Например, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат или в другом районе. Либо накопить больший первый взнос, так как в этом случае тело кредита будет меньше и, соответственно, вы меньше переплатите процентов. Это можно сделать в том числе с помощью материнского капитала.
«Потому что гасить досрочно ипотеку вы всегда успеете, но если случится какой-то форс-мажор в жизни, то с большим платежом будет сложно», — отметила она.
Краснова поделилась историей о своем знакомом, который взял ипотеку с ежемесячным платежом около ₽60–70 тыс. При этом его зарплата составляла примерно ₽90 тыс., а жена в это время уходила в декрет. «Меня поразила такая безалаберность. Поэтому, условно, если ваша зарплата ₽100 тыс., то ориентируйтесь на то, чтобы платеж был ₽20 тыс. Эту сумму вам будет легко сэкономить», — посоветовала она.
Если вы уже взяли ипотеку и вас не устраивает ваша процентная ставка, то можно ее рефинансировать другим ипотечным кредитом. Но это стоит делать как можно раньше, чтобы не было ситуации, что вы выплатили все проценты, а потом ушли в другой банк и пришлось начинать все заново, отметила Краснова.
Подавать на рефинансирование можно уже через полгода после того, как вы заключили договор об ипотеке. Однако стоит учесть, что эта процедура не бесплатна, так как вам нужно будет заново оценить стоимость квартиры, заплатить госпошлину и купить новую страховку. Тем не менее неиспользованные средства по старой страховке можно вернуть, для этого нужно написать заявление в страховую компанию.
Определитесь, что вам нужнее — сократить срок кредита или снизить ежемесячный платеж
По мнению финансового консультанта Анны Громовой, не в каждом случае нужно стараться выплатить ипотеку побыстрее. «Если ипотека по хорошей ставке, а сейчас инфляция выросла, вклады и ставки растут, по облигациям доходность растет, может быть, не надо», — сказала она.
Если человек много инвестирует в недвижимость с помощью ипотечного кредита, то ему может быть выгоднее снижать ежемесячный платеж. Однако математически выгоднее сокращать срок по кредиту, чем уменьшать платежи, отметила Громова. В том и другом случае принцип один — платить больше установленной банком суммы.
Чем больше платишь по ипотеке, тем больше сэкономишь
Чтобы выплатить ипотеку быстрее, нужно периодически закрывать ее частично досрочно. Дополнительные выплаты будут уменьшать тело кредита, с которого банк начисляет проценты. Кредитная организация будет их пересчитывать — и ежемесячный платеж становиться ниже. Кроме того, общая переплата по кредиту тоже станет меньше.
По словам Громовой, по ипотеке не нужно отказываться от страхования, так как здесь очень высокие риски, большие суммы и долгий срок кредита. По ипотечному страхованию стоимость страховки рассчитывается каждый год в зависимости от того, какой остался долг. Соответственно, если гасить кредит частично-досрочно, то есть уменьшать тело долга, то можно экономить и на страховке.
Частичное досрочное погашение выгоднее делать в начале срока ипотеки, так как в каждом ежемесячном платеже заложена часть тела долга и процентов, говорит Громова. В первую половину срока ипотеки вы платите больше процентов, а во вторую — наоборот, тело долга.
Например, если вы брали ипотеку на 15 лет и выплачивали ее уже десять лет, то нужно внимательно изучить, нужно ли вам частичное досрочное погашение, сказала финансовый консультант. Допустим, что ваш ежемесячный платеж ₽15 тыс., тогда ₽13 тыс. может идти на погашение тела долга и только ₽2 тыс. — на проценты.
Громова посоветовала регулярно смотреть график выплат по ипотеке, а если вы делаете дополнительные выплаты — то в обновленный график. Нужно уточнить в банке, где его можно найти. Некоторые кредитные организации публикуют их в мобильных приложениях, другие — в личном кабинете на сайте банка. В графике нужно обратить внимание на состав ежемесячных выплат — какая в них доля тела долга и сколько занимают проценты.
Где найти деньги, чтобы больше платить по ипотеке?
Подработка
По мнению Красновой, в первую очередь нужно постараться сократить расходы. Кроме того, можно поискать дополнительные источники дохода, например — найти подработку. По ее мнению, в очень многих профессиях есть возможность поискать, как еще дополнительно заработать денег, чтобы поскорее погасить ипотеку.
«Из своего личного опыта могу сказать, что когда я взяла ипотеку, то свои ежемесячные расходы сократила в три раза. Ну и, соблюдая все условия, про которые я сказала выше, ипотеку я выплатила за два года», — рассказала Краснова.
Карты с кешбэком
Громова отметила, что есть и другие способы найти дополнительные средства на досрочную выплату кредита. Например, можно использовать карты с кешбэком, однако подбирать их нужно тщательно.
«В принципе все карты с кешбэком направлены на то, чтобы мы больше тратили. Но, тем не менее, бывают интересные программы. Например, топливный кешбэк. Ведь ты все равно тратишь на бензин. По этой карте что-то возвращаешь каждый месяц и можно закидывать эти деньги на частичное досрочное погашение», — сказала она.
Налоговые вычеты
Однако нужно учитывать, что не все имеют право на налоговый вычет. Он полагается тем, кто получает доход, облагаемый НДФЛ в 13%. Например, работает по найму или официально сдает квартиру и платит этот налог.
Продажа ненужного
Другой способ заработать на выплаты по ипотеке — продать ненужное на площадках объявлений. В любой семье появляются вещи, которые со временем не нужны — детские игрушки, кроватки, пеленальные столики, одежда, полагает Громова.
«Люди покупают просто все, какие-то вещи невероятные, которые просто в голову не придет, что можно купить и продать», — рассказала она.
Выплаты и пособия
На погашение ипотеки также можно направить выплаты и пособия, если они вам жизненно не необходимы. Например, в 2020 году государство выплачивало средства семьям с детьми, а также потерявшим работу из-за пандемии коронавируса.
«Это деньги, которые мы не зарабатывали, мы на них не рассчитывали, просто государство решило нам эти деньги дать. Поэтому, считаю, эти деньги надо либо инвестировать, либо ими погашать долги, кому что актуальнее. Можно поделить сумму пополам: 50% — на инвестиции, 50% — на долги», — считает Громова.
Финансовый консультант также посоветовала узнать, какие региональные льготы и выплаты вам полагаются, если у вас есть дети. Информацию можно узнать в кол-центре местного МФЦ либо в Фонде соцстрахования.
Громова рассказала, что когда у нее родился третий ребенок, она получила региональную выплату в Санкт-Петербурге в размере около ₽100 тыс. Деньги перевели на карту. Эти средства она направила на частичное досрочное погашение ипотеки. Есть и другие выплаты многодетным семьям. «Я, например, как многодетная получаю еще каждый месяц на карту часть денег, которые предназначены на оплату коммунальных услуг за квартиру. То есть в Питере много таких льгот. И это, конечно, нужно знать», — добавила она.
Анализ событий, «распаковка» компаний, портфели топ-фондов — в нашем YouTube-канале
Инструкция: как выгоднее досрочно платить по ипотеке
Досрочное погашение ипотечного кредита помогает сэкономить на процентах и побыстрее рассчитаться с банком. Разбираемся, как частично досрочное погашение сказывается на кредитном рейтинге заёмщика и что лучше выбрать: уменьшение срока или ежемесячного платежа.
Ипотечный кредит можно оформить на 15 – 20, а то и 30 лет в зависимости от условий разных банков. Чем больше срок — тем меньше ежемесячный платеж. Но в итоге вы больше переплатите по процентам. Поэтому м ногие заёмщики при первой возможности стараются погашать кредит досрочно: премия на работе, повышение зарплаты, получение материнского капитала или других социальных выплат и так далее.
Сумма ежемесячного платежа по всем кредитам не должна превышать определённого процента от доходов семьи. Обычно это 50%. Некоторые банки могут «разрешить» и больше. Но тут следует хорошо подумать: достаточно ли будет оставшихся денег для комфортной жизни вашей семьи.
Что делать перед досрочным погашением
Для этого нужно подать заявление с указанием суммы и даты и выбрать сокращение срока или уменьшение ежемесячного платежа.
По закону заявление нужно подать за 30 дней до внесения досрочного платежа, но многие банки позволяют это делать и за меньший срок, и даже день в день.
Перечитать условия договора
При оформлении ипотечного кредита обращайте внимание на условия досрочного погашения в договоре. Стоит сразу поинтересоваться:
можно ли оформить заявление на частично досрочное погашение и вносить деньги онлайн через личный кабинет, чтобы не ходить каждый раз в офис банка;
за какой срок можно подать заявление на частично досрочное погашение.
Иногда банк может установить минимальную сумму частично досрочного погашения. «Связано это с операционными издержками, которые несёт банк при пересчёте», — отмечает Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ.
Также обратите внимание на сроки внесения досрочного платежа — у некоторых кредитных организаций они могут быть привязаны к дате ежемесячного платежа.
Как правильно вносить досрочные платежи
Есть несколько вариантов частично досрочного погашения ипотечного кредита:
Снижение ежемесячного платежа. В этом случае общая переплата тоже снижается, но не так значительно, как при первом варианте. Но при этом сокращаются ежемесячные расходы на обслуживание ипотечного кредита и у вас появляется больше свободных денег.
Комбинированный вариант. Можно чередовать сокращение срока и снижение ежемесячного платежа до уровня, комфортного вам. Например, сначала снизить платёж, а освободившуюся сумму продолжать вносить досрочно и сокращать срок.
Математически первый вариант — наиболее выгодный : так быстрее гасится «тело» кредита, и заёмщик значительно экономит на выплате процентов.
Но всё зависит от вашей ситуации. Как отмечает Светлана Ременюк, если текущие ежемесячные платежи комфортные, выгоднее сокращать срок кредита. Александр Цыганов при принятии решения рекомендует разобраться, что важнее: ежемесячное потребление или срок кредитования. «Если важно повысить свой уровень жизни, и сумма ежемесячной экономии позволяет это (хотя бы лишний раз зайти в кафе), то выбираем сокращение суммы платежа. Но если хочется быстрее рассчитаться и снизить общий уровень выплат по процентам — то сокращаем срок», — комментирует эксперт.
Возьмём для примера средний ипотечный кредит на сумму 2 800 000 ₽ по ставке 7,3% годовых, оформленный 1 февраля 2021 года на 15 лет. Примерные расчёты можно сделать в любом онлайн-калькуляторе с досрочным погашением. Мы воспользовались калькулятором здесь.
Плановый ежемесячный платеж по кредиту составит примерно 25 640 ₽ (платёж аннуитетный). Если не делать частично досрочное погашение, переплата за весь срок составит 1 812 000 ₽ (65% от кредита). Кредит будет закрыт 1 февраля 2036 года.
1. Сокращаем платёж. Например, у заёмщика есть возможность вносить в конце каждого года по 200 000 ₽. Уже после первого частично досрочного погашения платёж по кредиту снизится почти на 2000 ₽:
А к середине срока платёж станет меньше 10 000 ₽:
В данном случае экономия на общей переплате составит почти 800 000 ₽ — заёмщик заплатит процентов банку чуть больше 1 000 000 ₽ вместо 1 800 000 ₽.
2. Сокращаем срок. Если же сокращать срок, то платёж останется неизменным, а вот кредит будет закрыт в 2028 году, на 7 лет быстрее. Переплата сократится больше чем в два раза и составит всего примерно 830 000 ₽.
Но что же выгоднее — копить и вносить крупные суммы, например, раз в год или платить понемногу, но каждый месяц? «Росбанк Дом» рекомендует заёмщикам делать ежемесячные досрочные погашения, как только появляется возможность, даже если сумма небольшая. «Проценты за пользование кредитом начисляются на остаток основного долга, а любое досрочное погашение, даже минимальное, его снижает. Это позволяет клиенту сэкономить на переплате», — считает Светлана Ременюк.
Вернёмся к нашему примеру и рассчитаем экономию, если каждый месяц вносить дополнительно по 10 000 ₽.
При сокращении срока кредит будет закрыт за 9 лет вместо 15, а переплата сократится почти на 800 000 ₽:
И даже погашение по 1000 ₽ в месяц сократит срок кредита почти на год, а переплату по процентам — примерно на 130 000 ₽:
Ежемесячный платёж при внесении 10 000 ₽ первое время будет снижаться несущественно — примерно на 90–100 ₽, по мере выплаты кредита и досрочных погашений разница будет увеличиваться. Общая переплата за весь срок кредита снизится примерно на 550 000 ₽:
Из нашего примера видно, что выгодно вносить даже минимальные досрочные платежи по ипотеке. При этом не стоит забывать простое правило: не направляйте на досрочное погашение все свои сбережения, в семье всегда должна быть финансовая «подушка безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств или снижения доходов.
Открыть карту с процентом на остаток
Как досрочное погашение влияет на кредитную историю
Часто возникает вопрос, не ухудшит ли частично досрочное погашение кредита кредитный рейтинг заёмщика? Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков отмечает, что любое погашение кредита, в том числе досрочное, кредитную историю никак ухудшить не может. Другое дело, что и существенного улучшения может не быть, так как при расчёте рейтинга учитывается опыт пользования кредитом.
«При досрочном погашении, естественно, сокращается количество платежей, то есть регулярных положительных фактов в кредитной истории, которые и приводят к росту ПКР (персонального кредитного рейтинга — прим. Сравни.ру ). Поэтому максимальному увеличению ПКР заёмщика будет всё-таки способствовать соблюдение графика платежей в соответствии с кредитным договором», — отмечает эксперт.
Этот момент стоит помнить, если у вас первый кредит и кредитная история только формируется, а в дальнейшем вы планируете ещё пользоваться кредитными продуктами банков. От того, сколько баллов составляет ваш кредитный рейтинг, зависит, на каких условиях банк выдаст вам новый кредит.
Бесплатно проверить свой кредитный рейтинг можно с помощью сервиса Сравни.ру. Для этого потребуется заполнить небольшую анкету с паспортными данными, чтобы сервис смог найти информацию о вашей кредитной истории.
3 способа максимально выгодно погашать ипотеку
Выплата ипотечного кредита обычно «откусывает» значительную долю бюджета семьи. Рассказываем, как делать это с минимальными потерями.
1. Налоговые льготы
Приобретение жилья в ипотеку — затратный процесс, и для поддержки заёмщиков государство предоставляет им налоговые льготы в виде имущественного налогового вычета (статья 220 НК РФ). Он позволяет вернуть средства, уплаченные как подоходный налог (НДФЛ, ставка 13%).
Сколько можно вернуть
Есть два вычета, которые можно получить при покупке квартиры:
В общей сложности ипотечный заёмщик может получить в виде вычетов сумму до 650 000 ₽. Остаток вычета от стоимости недвижимости можно перенести на другие объекты. Срока давности для возврата налогов нет — подать на вычет можно, даже если вы купили квартиру 10 лет назад.
Кто может получить
Получить имущественный налоговый вычет могут россияне, работающие официально и платящие 13% от полученного дохода. Ежегодно можно вернуть не больше, чем работодатель перечислил в бюджет в виде НДФЛ. Закон позволяет возмещать налог в течение нескольких лет, пока не будет получена вся сумма целиком.
Пример: при зарплате в 75 тысяч ₽ за год вы заплатите 117 тысяч ₽ налога (75 000 * 13% * 12). Выходит, что вы сможете получить вычет в размере не более 117 тысяч ₽. Остальную часть суммы можно будет вернуть только в следующих годах.
Как оформить вычет
Получить вычет можно следующими способами: через Налоговую службу или через работодателя.
Через ФНС. Это можно сделать в упрощённом порядке. Достаточно написать заявление в налоговую в личном кабинете налогоплательщика. После его подачи налоговая проведёт проверку и при положительном решении перечислит деньги не позднее чем через 1,5 месяца.
Правда существует одна особенность: в ФНС должны быть сведения об уплаченном подоходном налоге, которые передаются работодателем. В этом случае налоговая сама определит размер вычета и сумму налога к возврату. Если сведений о заявителе нет, то придётся заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ и собрать документы: справку 2-НДФЛ, договор купли-продажи недвижимости или выписку из ЕГРП, кредитный договор, справку об уплаченных процентах по кредиту. В этом случае проверка документов налоговой инспекцией может занимать до трёх месяцев, а перечисление денег происходит в течение одного месяца (итого 4 месяца).
К тому же упрощённый порядок получения вычетов распространяется только на объекты недвижимости, купленные в 2020 году. Если право на недвижимость зарегистрировано до 1 января 2020 года, то без подачи декларации и документов не обойтись.
Через работодателя. При получении вычета через работодателя не придётся ждать 45 дней, пока деньги вернутся из налоговой. В этом случае работодатель просто не будет удерживать НДФЛ с ваших доходов, пока сумма вычета не будет полностью выбрана.
Чтобы оформить такой вычет, необходимо обратиться в налоговую, получить уведомление о праве 13% налогового вычета и предоставить его в бухгалтерию.
2. Рефинансирование
Сейчас ключевая ставка ЦБ РФ находится на низком уровне (5,5%), что в свою очередь ведёт к снижению ставок по кредитам, в том числе и ипотечным. Тем, кто когда-то брал ипотеку выше 10%, стоит задуматься о рефинансировании своего кредита.
Что такое рефинансирование
Рефинансирование — это получение нового кредита на более выгодных условиях, с помощью которого закрывается действующий кредит.
Рефинансирование ипотечного кредита позволяет:
Максимальный экономический эффект от рефинансирования ипотечного кредита можно получить на раннем сроке ипотеки (от 1 года до 5 лет). Если кредит погашен на 50%, то выгода существенно снижается — хотя, конечно, в каждом случае стоит делать индивидуальные расчёты.
Как рефинансировать ипотеку
Рефинансирование ипотечного кредита можно провести как в своём банке-кредиторе, так и выбрать другой. Но важно понимать, что банки неохотно рефинансируют «свои» кредиты, так что советуем рассмотреть предложения других банков.
Сравнить условия рефинансирования в разных банках
Если описывать процедуру рефинансирования простыми словами, то она выглядит так: заёмщик выбирает банк-кредитор («свой» или другой), собирает необходимый пакет документов и подаёт заявку, получает новый заём, деньгами которого погашает текущий кредит, и начинает платить рефинансированный кредит на новых условиях.
❗️ Всем, кто решил рефинансировать дорогие ипотечные кредиты, необходимо учитывать важный момент: чтобы не потерять право на налоговый вычет по ипотеке, необходимо брать целевой заём на перекредитование ипотеки. Если ипотека будет рефинансирована за счёт нецелевого кредита, то получить налоговый вычет будет невозможно.
Что ещё нужно иметь в виду
В погоне за хорошими заёмщиками банки наперебой предлагают произвести рефинансирование действующих кредитов, в том числе по ипотеке. Но прежде чем решиться на проведение рефинансирования, стоит внимательно изучить все условия предлагаемых программ. Иногда за красивыми рекламными ставками могут скрываться совсем не выгодные персональные предложения.
После того как вы получите персональное предложение от банка с точной ставкой, стоит просчитать экономическую целесообразность рефинансирования. В первую очередь нужно узнать, какую сумму выплаченных процентов удастся сэкономить.
Пример: Вы взяли в кредит 3 миллиона ₽ в апреле 2019 года на 15 лет под 10%. В апреле 2021 года решили рефинансировать кредит на оставшиеся 13 лет под 9%.
Задолженность по ипотеке на начало мая 2021 года составляет 2 808 550 ₽. Чтобы узнать экономию от рефинансирования, необходимо произвести расчёт. При текущей ставке за оставшиеся 13 лет вы выплатите 2 220 542 ₽, а при рефинансировании под ставку 9% — 1 965 600 ₽, что позволит вам сэкономить 254 942 ₽ процентов.
Если кредит будет рефинансирован под 8%, то банк получит 1 717 625 ₽ процентов, а экономия составит 502 917 ₽.
Кроме размера экономии на процентах, также важно учитывать и другие расходы при рефинансировании: страхование, оплату услуг оценщика, госпошлин, регистрации ипотеки в Росреестре. Дополнительно потребуется время на сбор документов, подачу заявки и решение вопросов с банками. Только после тщательного анализа всех расходов — как материальных, так и временных — стоит принимать окончательное решение.
Все эти факторы снижают экономический эффект рефинансирования при небольшой разнице в процентах. Заниматься рефинансированием есть смысл, если разница в процентах не меньше чем 1,5%.
3. Досрочное погашение
Для уменьшения переплаты по ипотеке можно гасить кредит досрочно. По закону это можно делать в любое время, хоть на следующий день после получения, и банки не имеют права этому препятствовать и накладывать штрафные санкции.
Многим хотелось бы побыстрее освободиться от ипотечной зависимости — и кажется, что для этого нужно направлять все свои свободные деньги на досрочное погашение. Но перед тем как погашать кредит досрочно, необходимо задуматься о том, что будет, если наступят «чёрные» времена. Кризисы последних 15 лет наглядно показывают, что доходы не только растут, но и падают, а иногда и значительно.
Поэтому сначала лучше создать финансовый резерв на «чёрный» день («подушку безопасности») в размере не менее шести ежемесячных расходов семьи (лучше 12). И только после того, как такой резерв будет создан, можно переходить к досрочному погашению ипотеки, но никак не раньше.
Как погашать досрочно
Кредит можно отдать сразу полностью (полное досрочное погашение) или вносить дополнительные суммы в счёт погашения долга постепенно (частично досрочное погашение).
При частично досрочном погашении в большинстве банков придётся написать заявление и выбрать, что будете уменьшать: сумму ежемесячного платежа или срок кредитования. После этого банк предоставит новый график выплат.
При сокращении срока кредита переплата по нему уменьшается больше, чем если уменьшать сумму платежа. На первый взгляд лучше уменьшать срок. Но перед принятием окончательного решения необходимо просчитывать все варианты, не забывая, что ипотека — это долгий забег, и никто не может предсказать, какие доходы будут у вас в будущем.
Пример: Представим, что ваш доход составляет 100 тысяч ₽, а размер ежемесячного платежа по ипотеке — 29 543 ₽. Все свободные средства вы направляете на досрочное погашение и сокращаете срок кредита. Если наступит финансовый кризис и доход упадёт на треть, допустим, до 70 тысяч ₽, то ваш платёж будет составлять 42% от зарплаты. Это может привести к трудностям по выплате ипотеки со всеми вытекающими последствиями.
Если бы вы решили сокращать размер платежа по кредиту и довели бы его, например, до 23 тысяч ₽, то при наступлении финансовых трудностей он бы не был таким обременительным и составлял бы всего 33%.