ипотека на троих собственников
Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих
Оформить ипотеку можно сразу на несколько человек — в данном случае они становятся созаемщиками. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку вдвоем.
Такая ипотека в складчину имеет свои плюсы. К примеру, можно получить большую сумму кредита, поскольку учитываются общие доходы. Для банков наличие созаемщика — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Как оформить и платить ипотеку на двоих — рассказываем вместе с банковскими экспертами и юристами.
Содержание
Что такое ипотека с созаемщиками
Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.
Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.
«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.
Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.
Требования банков к созаемщикам
Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.
Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.
Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».
Поручитель и созаемщик
Созаемщиков часто путают с поручителями, но их права и обязанности различаются. Созаемщик — это по сути тот же заемщик. У него такие же права и обязанности, как если бы он сам брал кредит. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. Он не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы выдаваемого заемщику кредита. Поручитель не имеет прав на недвижимость, а созаемщик может быть собственником. Созаемщик подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. С поручителем банк заключает отдельный договор поручительства.
Права созаемщика
Созаемщик, подписывая договор ипотечного кредитования, не только берет на себя бремя по обслуживанию кредита, но и наделяется определенными правами. К ним относятся:
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
4. Далее банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и выносит решение по заявке: одобряет сумму кредита и условия его выдачи (срок, ставка).
5. Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором определяются доли сторон в приобретаемой недвижимости.
6. Подписание всеми сторонами кредитного договора, выдача ипотеки и регистрация сделки в Росреестре.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
По мнению Кирилла Стуса, главный «подводный камень» такой ипотеки — право на наследование. Если официальные супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае, если речь идет о гражданском браке — унаследовать долю другого человека можно только по завещанию.
Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?
– Есть ли ограничение при покупке недвижимости в ипотеку в Сбербанке по количеству участников сделки? А именно: два покупателя и пять продавцов-долевиков.
Отвечает юрист Роман Харланов:
Гражданский кодекс России предусматривает разные формы подобных сделок. В том числе и несколько долей недвижимости, принадлежащих разным лицам, и несколько покупателей. В любом случае, наиболее распространенная практика – это когда договор ипотечного кредитования оформляется только на одного человека, а остальные являются поручителями и несут солидарную ответственность в случае, если обязательства по договору не исполняются (то есть платежи своевременно не вносятся). А несколько продавцов-долевиков в договоре купли-продажи могут фигурировать. Например, муж, жена и дети. Недавно был как раз подобный случай, когда сразу нескольких владельцев продавали квартиру в ипотеку через Сбербанк. Возник вопрос: «Как оформлять сделку?» Сбербанк предложил: пусть будет один заемщик. То есть банки не очень любят оформлять ипотечные сделки в случаях, когда покупателей несколько: вдруг один будет исполнять свои платежные обязательства, а другой нет? Поэтому предпочитают, чтобы заемщик был один, а остальные – поручители.
На сколько же долей расписывается собственность (квартира) – не столь важно. Нужно лишь понимать, что покупатели получают свои доли только в уже оплаченной части квартиры: не оплаченная по ипотеке часть недвижимости по-прежнему остается в собственности у банка. И ее невозможно ни продать, ни разделить, ни подарить. Разве что возможен еще вариант, когда договор кредитования заключается на 50% квартиры. Но тут имейте в виду, что затраты на оформление документов будут несколько больше, чем обычно.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Действительно, у банков есть ограничения по количеству участников сделки, однако в Вашем случае нет препятствий для ее заключения. Так, кредитные учреждения, и Сбербанк в их числе, допускают наличие пяти продавцов.
Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:
Ограничений нет, но есть риски. В частности, при проверке участников сделки. Текущие кредитные обязательства и продавцов, и покупателей могут поставить саму сделку под вопрос.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Подобного рода ограничения не основаны на законе, хотя и могут быть установлены внутренними правилами банка. Это может быть связано с некоторыми сложностями в проверке сторон из-за увеличения их количества, но не более того.
Множественность сторон как с одной, так и с другой стороны не является препятствием для совершения сделок – это нормальная правовая практика. И если по какой-либо причине Вам отказывает один из банков, Вы смело можете обращаться в другой.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Какие риски могут быть, если я возьму ипотеку для родителей?
Мои родители беспокоятся о своем будущем. Они не верят в пенсию, поэтому придумали купить квартиру в ипотеку и получать с нее прибыль.
Поскольку из-за возраста родителям не дадут ипотеку на долгий срок, они хотят, чтобы ее взяла я. Они готовы выплачивать взносы (по крайней мере, пока) и иметь запас денег на случай, если ипотеку надо будет срочно погасить.
Мне 22 года, сейчас я зарабатываю 60 тысяч в месяц. Полноценно работать начала чуть больше года назад, поэтому особых сбережений у меня нет.
Расскажите, пожалуйста, насколько это рабочая идея — брать ипотеку с целью получения прибыли. А также какие при этом есть риски для родителей и для меня.
Анна, идея купить квартиру, чтобы получать прибыль, не самая рабочая. Мы уже собирали информацию по многим городам России и выяснили, что ипотека с целью аренды окупается только через 10 лет и более. При этом первоначальный взнос должен быть больше 20% от стоимости квартиры. По городам прогнозы различаются, но покупать квартиру, скорее всего, выгодно только для проживания.
Сохранять запас денег, вместо того чтобы гасить большую часть кредита за квартиру, совсем невыгодно. Во-первых, ставка по вкладу точно меньше ставки по кредиту. Во-вторых, проценты по ипотеке начисляются на остаток долга: чем он меньше, тем меньше ежемесячная комиссия, которую вы отдаете банку.
Мы уже писали, что нельзя взять ипотеку на кого-то. На самом деле по вашей схеме квартиру покупаете вы, а родители помогают вам с погашением кредита. Но есть нюансы, связанные со степенью участия родителей в кредитном договоре.
Если полностью оформить ипотечный кредит на вас, для родителей он не создаст никаких рисков: у них не будет письменных обязательств. Для вас самый большой риск в том, что они не смогут или откажутся помогать с погашением кредита и весь долг ляжет на вас.
Я не рекомендую ввязываться в эту авантюру. Но если все-таки решите брать ипотеку, то предлагаю два варианта:
Так ответственность по кредиту будете нести не только вы, но и ваши родители. По желанию можно выделить им доли в квартире или оформить собственность на них целиком.
Кто такие созаемщики
У созаемщика те же права и обязанности по кредиту, что и у заемщика. Созаемщик обязан гасить кредит вместе с заемщиком — обычно в равных долях, если в договоре не прописаны другие условия. Формально это означает, что вы и ваши родители должны погасить кредит, например, на сумму 2 млн рублей каждый, независимо от того, кто из вас сколько зарабатывает, кто живет в квартире и кто получает от нанимателей деньги.
Вы можете договориться, что все 6 млн рублей выплатят родители, а вы никаких платежей вносить не будете. Такую договоренность лучше оформить в виде соглашения о взаимных обязательствах. Для банка это соглашение значения не имеет: если просрочить выплаты по кредиту, он будет требовать погасить долг в полном объеме от всех созаемщиков.
Любой из созаемщиков может платить за остальных. Банк не вправе возражать. При желании тот заемщик, который платил за всех, сможет потом потребовать от остальных вернуть ему часть платежей, но делать это необязательно. То есть если вы по-семейному решили, как будете платить, и все платежи будут совершаться своевременно и полностью, то никаких рисков возникнуть не должно.
Если от вашей семьи не поступит очередной платеж, банк потребует деньги со всех созаемщиков одновременно. Если вы не планируете оплачивать кредит самостоятельно, контролируйте, платят ли по нему родители, чтобы не рисковать своими деньгами.
Термины «финансовые созаемщики» и «нефинансовые созаемщики» используют банки. В законодательстве их нет, но есть наборы обязательств, которые им соответствуют.
Родители — нефинансовые созаемщики
От нефинансовых созаемщиков банк не ждет ежемесячных взносов, но им принадлежит доля в квартире. Если платежей по кредиту не будет, банк выставит квартиру на продажу целиком, в том числе долю нефинансового созаемщика.
Поскольку напрямую нефинансовые созаемщики своими деньгами не отвечают, им не нужно подтверждать свой доход. Требования банков к предельному возрасту возврата кредита в этом случае лояльнее: последний платеж можно внести даже в 75 лет. Нефинансовый созаемщик может не страховать свою жизнь и здоровье на период ипотеки.
Проблема может быть в том, что с вашим доходом банк не даст кредит на большую сумму. При зарплате 60 тысяч вам, скорее всего, одобрят ипотеку с платежом около 30 тысяч — это 3,5 млн рублей максимум.
И вы, и ваши родители, как нефинансовые созаемщики и собственники части квартиры, сможете жить в квартире, регистрироваться в ней, без согласия банка прописывать других людей и сдавать квартиру внаем.
В идеале договор найма со стороны наймодателя должны подписать и родители, и вы. Но и с одной подписью договор будет действовать, пока кто-то из вас не решит его оспорить. А это, как я понимаю, маловероятно.
Родители — финансовые созаемщики
Финансовые созаемщики должны платить ежемесячные взносы по ипотеке, но у них может и не быть долей в квартире. В этом случае финансовый созаемщик отвечает только своими деньгами. Если их не будет, он ничего не потеряет.
Чтобы рассчитать ежемесячный платеж и максимальную сумму кредита, банк учтет зарплаты родителей и может дать деньги на более дорогую квартиру. Банку выгоднее иметь троих должников, чем одного, которому скоро на пенсию или который начал работать совсем недавно.
Банк запросит больше документов — на каждого из троих: он будет проверять, кем работают финансовые созаемщики, какие у них доходы. Банк должен убедиться, что каждый созаемщик может выплачивать кредит.
Но есть и минусы. Банки ограничивают максимальный возраст финансовых созаемщиков возрастом выхода на пенсию. То есть кредит нужно выплатить до того, как вашей маме исполнится 60 лет, а папе — 65. Взять кредит на 30 лет у вас точно не выйдет.
К тому же полисы страхования жизни и здоровья придется покупать на троих сразу. И если для вас стоимость страхования будет незначительной, например 0,1% от остатка по кредиту, то для пожилых родителей страховка будет дороже — до 1,5% от остатка. Такие полисы нужно обновлять каждый год, чтобы не выросла ставка по кредиту. Стоимость страховки обычно уменьшается с выплатой кредита, но тарифы могут ежегодно меняться.
Обязанность платить взносы будет лежать на всех, но квартира будет общей, только если указать родителей как собственников в договоре купли-продажи. Если собственником квартиры будете только вы, ваши родители смогут жить в квартире или прописаться там только с вашего согласия.
Сдать квартиру внаем родители смогут только по доверенности от вас или после заключения с вами договора найма с правом поднайма. Даже если фактически все платежи по ипотеке внесут родители без вашего участия, ситуация не изменится. Поэтому после покупки квартиры вам в любом случае придется участвовать во всех действиях с ней: без вас родители ничего предпринимать не вправе.
Что в итоге
Посчитайте на нашем калькуляторе, в какой срок и с каким первоначальным взносом окупится ипотека для сдачи квартиры в аренду.
Учтите, что по плану ваших родителей не они, а вы покупаете квартиру — и вы же становитесь собственником и должником перед банком. Родители в любой момент могут перестать помогать вам с платежами. От такого риска можно защититься, оформив их как созаемщиков.
Как созаемщики, родители могут сразу стать собственниками квартиры.
Кредит на вас — это ваша кредитная история. Банкам не интересно, о чем вы с родителями договорились между собой. Даже если ваша семья будет вовремя платить по кредиту, на вас будет лежать большая кредитная нагрузка. Прочитайте, как не переплатить по кредиту.
Посмотрите наши статьи про инвестиции. Может быть, такой вариант подойдет вам больше.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Ипотека на долю в квартире или комнату
Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.
Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:
первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости
В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.
Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.
Как оформить ипотеку на комнату или долю
Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.
У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.
Особенности оформления
Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Порядок оформления
Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:
Оформить ипотеку на комнату или долю в квартире в 2021 году
Проблема покупки жилья никогда не теряет своей актуальности. При этом стоимость квадратного метра, особенно в крупных городах, порой становится совершенно неподъемной для потенциальных покупателей. В такой ситуации многие начинают задаваться вопросом: можно ли взять ипотеку лишь на часть жилого помещения? Законодательство в части кредитования физических лиц постоянно меняется, и если раньше в ипотеку можно было приобрести только дом или квартиру, то сейчас доступна ипотека на комнату или долю в квартире. Тонкостей у такого кредитования немало. Рассмотрим их.
В каких ситуациях возможна ипотека на долю в квартире?
К сожалению, получить кредит на часть недвижимости крайне затруднительно. Несмотря на то, что российское законодательство допускает такую возможность, многие кредиторы не спешат выдавать ипотеку на подобных условиях. Однако следует отметить, что шансы на получение такого кредита крайне индивидуальны для каждого клиента. Выделим наиболее распространенные обстоятельства подобной сделки:
Банк по-разному оценивает описанные выше ситуации. При попытке увеличить размер своей доли процентная ставка по кредиту в договоре окажется достаточно высокой, так как часть квартиры, выступающая в качестве залогового имущества, гораздо менее ликвидна, чем все жилое помещение целиком. Именно по этой причине наиболее благоприятным вариантом развития событий является первый случай: при выкупе последней доли у банка есть возможность рассмотреть в качестве залога всю квартиру. Таким образом, в плане обеспечения кредита подобная ситуация ничем не отличается от обычной ипотеки.
Сложнее всего придется тем кредитополучателям, которые рассчитывают приобрести часть чужого жилья. Так как продать долю, принадлежащую клиенту, в таком случае чрезвычайно сложно, банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотеки на часть квартиры и предложит взять обычный потребительский кредит. Это означает, что ссуда будет крайне невыгодной по сравнению с обычным ипотечным кредитом: небольшой срок кредитования и высокая процентная ставка могут надолго подорвать финансовое благосостояние кредитополучателя. Важно помнить, что преодолеть подобные трудности можно, предложив кредитору в качестве залога другое жилое помещение.Отдельно стоит отметить тот факт, что банки крайне негативно относятся к сделкам между родственниками и супругами.
Как оформляется ипотека на комнату?
Процедура оформления ипотеки на комнату в общежитии, как многие называют коммуналку, или на комнату в обычной квартире, мало чем отличается от кредитных продуктов на приобретение квартиры. Одним из основных документов является документальное подтверждение отказа других собственников жилья от приобретения именно этой комнаты. Документы должны быть заверены нотариально.