ипотека оформлена до брака а выплачена в браке судебная практика
Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?
– Как делить квартиру, если квартира была куплена в ипотеку одним из супругов до заключения брака? А сама ипотека выплачивалась уже в браке. Ипотека на долевое строительство, ключи получили уже после заключения брака.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Супруг будет иметь право потребовать ½ от уплаченных платежей по ипотеке в период брака. Например, квартира стоила всего 2 млн рублей, из них 1 млн был выплачен до заключения брака, а остальные деньги в размере 1 млн рублей уже в период брака. Значит, супруг при разводе будет иметь право потребовать возместить ему 500 тысяч рублей.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, данную квартиру супругам в случае раздела их имущества придется делить поровну, так как имущество, приобретенное за счет совместных супружеских средств, является совместным имуществом супругов.
Кроме того, поскольку предметом сделки являлся объект долевого строительства, вне зависимости от даты заключения договора долевого участия и даты его регистрации право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникло у супругов в браке.
Таким образом, в случае мирного разрешения спора возможно составление брачного договора (контракта) у нотариуса, в соответствии с условиями которого супруги определят, кто является собственником данной квартиры и в каких долях. Если же они не достигнут согласия, то раздел спорной квартиры будет проводиться исключительно в судебном порядке, и квартиру поделят между супругами.
Как правило, суд осуществляет раздел имущества между супругами в равных долях (50% мужу и 50% жене), но в исключительных случаях может и отойти от принципа равенства сторон и присудить одному из супругов, например с учетом сумм платежей, произведенных до брака или с учетом интересов несовершеннолетних детей, долю большую или меньшую, чем второму супругу. Поэтому при недостижении согласия я бы рекомендовала обратить особое внимание на даты и суммы платежей, совершенных до заключения брака.
Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Несмотря на то, что квартира была приобретена до брака, возникают риски притязаний на недвижимое имущество со стороны другого супруга. Жилье куплено в ипотеку, и средства мужа или жены (в зависимости от ситуации) были направлены на погашение ипотеки. Скорее всего, вторая сторона сможет подтвердить свои расходы, и в этой ситуации есть следующий выход. Нужно обратиться в суд и выплатить другому супругу средства в размере суммы, равной той, с помощью которой он помогал погасить кредит перед банком.
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Квартира не будет являться совместно нажитым имуществом. Во-первых, ДДУ – документ, подтверждающий право требования, – заключен не в браке. Во-вторых, первоначальный взнос и, по всей видимости, часть платежей уплачивались только одним из супругов, и долговые обязательства несет только он. Однако второй супруг вправе претендовать на возврат ему части средств, которые были направлены на погашение кредита с момента вступления в брак. Потому что эти средства считаются совместно нажитым имуществом. Но претендовать на квартиру, приобретенную до вступления в брак, второй супруг не может.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
При разводе и разделе имущества в судебной практике встречаются следующие подходы:
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:
Если договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен гражданином до вступления в брак, то он и становится единоличным собственником квартиры. Получение ключей от квартиры и, соответственно, оформление права собственности на нее уже после заключения брака само по себе не является основанием для возникновения права общей собственности супругов на данную квартиру.
При этом в судебной практике встречаются случаи, когда при выплате ипотечного кредита в период брака из общих средств супругов за вторым супругом признается право на получение компенсации от супруга-собственника квартиры в размере ½ доли денежных средств, уплаченных в счет погашения кредита.
Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:
Если один из супругов купил квартиру в ипотеку до заключения официального брака, а далее они оплачивали кредит из совместного бюджета, то ситуация с разделом выглядит так.
Предположим, квартира стоила 5 млн рублей. 3 млн рублей супруг внес как первый взнос, 2 млн – взял в ипотеку. Далее заключил официальный брак и выплатил 1 млн рублей за время супружества. Супруга имеет право на сумму, равную ½ от выплаченной супругом суммы, то есть на половину от 1 млн рублей – 500 тысяч. Считаем в долях на квартиру: 500 тысяч – это 10% от стоимости квартиры, или 1/10 в долях.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Нужно ли делить квартиру, купленную до брака?
Зарегистрировал право собственности тоже до брака, я единственный собственник.
Чем в таком случае мне грозит развод при отсутствии брачного договора?
Артемий, квартира в любом случае ваша, при разводе вы ее не потеряете. Даже при отсутствии брачного договора.
По закону совместной собственностью супругов признается лишь то имущество, которое нажито в браке (ст. 34 Семейного кодекса РФ ). Доли супругов в этом случае признаются равными, если в договоре между ними не прописано иное (ст. 39 Семейного кодекса РФ ).
Имущество же, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, считается их личной собственностью (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ ).
Риск — если вместе тратились на квартиру
Если вы выплачиваете ипотеку в период брака, ежемесячные платежи по ипотечному кредиту будут считаются совместными расходами. Ими придется делиться.
Если ипотека еще не погашена, включите в договор пункт о разделе платежей по ипотеке, если не хотите отдавать супруге 50% уплаченных денежных средств. Только не перестарайтесь и не лишайте супругу всех платежей. В противном случае супруга может оспорить такой пункт брачного договора как нарушающий баланс интересов (ст. 44 Семейного кодекса).
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
ВС разобрался, как делить купленную перед свадьбой квартиру
Виктор и Анна Губкины* прожили вместе девять лет, а потом решили пожениться. 2 ноября 2016 года Виктор Губкин купил квартиру по договору купли-продажи с ООО «Инвест Плюс» с оплатой в течение пяти лет (ее балансовая стоимость составила 2,2 млн руб.). 11 ноября Губкины зарегистрировали брак. А 21 ноября право собственности на квартиру закрепили за Губкиным в ЕГРН. Супруги прожили вместе еще два года, после чего решили развестись. Возник вопрос о разделе имущества.
Камнем преткновения оказалась квартира. Виктор Губкин настаивал, что недвижимость не должна считаться совместной собственностью, ведь договор был подписан раньше, чем зарегистрирован брак. Анна Губкина спорила, что квартиру надо делить как совместно нажитую, поскольку право собственности зарегистрировали после свадьбы. Кроме того, Губкины вели совместное хозяйство и до того, как официально поженились.
Анна Губкина обратилась в суд. Она потребовала оставить за ней 2/3 доли, а за бывшим мужем – 1/3, а долг перед ООО «Инвест Плюс» признать общим. Истица предложила отступить от равенства долей, поскольку с ней осталась несовершеннолетняя дочь.
Что решили суды
Гагаринский районный суд Севастополя отказался удовлетворить требования заявительницы. В первой инстанции объяснили, что сделка по покупке квартиры была заключена до брака, поэтому жилье не будет считаться совместно нажитым имуществом и его не надо делить между экс-супругами. При этом суд напомнил, что стоимость квартиры оплачивалась за счёт личных средств Губкина (кроме одного платежа в 20 000 руб.).
Но решение не устояло в апелляции. Севастопольский городской суд 15 августа 2019 года заключил, что квартира – совместная собственность супругов, поэтому надо разделить ее поровну. В апелляции сослались на то, что договор купли-продажи квартиры должен быть зарегистрирован. Он считается заключенным именно с момента госрегистрации. Раз регистрация приходится на период брака, то квартира – это совместная собственность супругов. С этим мнением согласился и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.
Виктор Губкин обжаловал судебные акты в ВС. Он настаивал, что решение о разделе квартиры незаконное и ее нельзя считать совместной собственностью супругов. Коллегия по гражданским спорам ВС, изучив детали дела, решила отменить оспариваемые акты апелляции и кассации.
ВС напомнил, что по п. 1 ст. 36 Семейного кодекса имущество, приобретенное до брака, является собственностью каждого из супругов. Чтобы признать собственность совместной, надо доказать, что ее купили в браке и на общие деньги.
Юридически значимы в этом случае такие обстоятельства, как время и основания возникновения права собственности на имущество. В споре Губкиных важна дата заключения договора купли-продажи, а это произошло до брака. При этом правило о госрегистрации сделок с недвижимым имуществом вообще не применяется к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года, то есть вывод двух инстанций о необходимости такой регистрации ошибочный. «Регистрация права носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, поэтому безосновательно придавать решающее значение дате регистрационной записи перехода права собственности на спорное имущество при определении статуса такого имущества, как нажитого супругами во время брака», – говорится в Определении ВС № 117-КГ20-2-К4.
Договор купли-продажи спорной квартиры был заключён до брака, поэтому не было оснований включать жилье в состав совместно нажитого имущества, указал ВС. То, что личный долг одного из супругов за квартиру был погашен уже в браке, не делает ее совместной собственностью, отмечено в определении, особенно с учетом того, что остальные платежи пришлись на период после развода.
Коллегия ВС в составе Игоря Юрьева, Бориса Горохова, Татьяны Назаренко оставила в силе решение первой инстанции о разделе квартиры. Жильё оставили за Губкиным.
Мнения экспертов
«Верховный суд еще раз подчеркнул, что критерием является не только его формальная регистрация в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре), но и фактическая оплата жилого помещения», – говорит руководитель практики семейного и наследственного права КИАП КИАП Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Юлия Яныгина. В ее практике были случаи, когда приходилось доказывать, что квартира приобреталась на «добрачные» денежные средства. Здесь очень важно, как оформлялась оплата: «Свидетельскими показаниями подобные обстоятельства не доказываются».
ВС вполне обоснованно оставил без внимания аргумент истицы, что фактические брачные отношения существовали между сторонами уже до регистрации брака, а именно в этот период был заключён договор купли-продажи. Регистрация брака не может создавать общность имущества ретроспективно.
Олеся Петроль, партнер Petrol Chilikov
Чтобы в дальнейшем разделить совместно нажитое имущество в своих интересах, необходимо правильно оформить передачу денежных средств, предупреждает Юлия Яныгина: «Желательно делать это в безналичной форме». А после очередного определения ВС, надеется она, станет проще отнести тот или иной объект к общему или личному имуществу.
* – имена и фамилии участников спора изменены.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Согласно п. 2 указанной статьи к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В силу п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Исходя из вышеизложенного, квартира, приобретенная до брака, в том числе в ипотеку, является личной собственностью того супруга, на которого она была оформлена, и разделу при разводе не подлежит.
Однако денежные средства, уплаченные по ипотеке во время брака, относятся к общему имуществу супругов и, соответственно, делятся между супругами при разводе.
Таким образом, при разделе имущества вы имеете право на половину денежных средств, уплаченных по ипотеке во время брака.
Обратите внимание: данное правило действует даже в том случае, если вы занимались домашним хозяйством, поскольку согласно п. 3 ст. 34 СК РФ право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Примечание: Ответ использован журналом «Лиза» в проекте по юридическому консультированию читательниц.
Семейная жизнь непредсказуема и нередко заканчивается малоприятным разводом. Ключевым вопросом, возникающим в подобной ситуации, становится раздел имущества. Дополнительные сложности вызывает ипотека до брака, которая касается не только актива, но и финансовых обязательств. Поэтому целесообразно рассмотреть правовые последствия совершения подобной сделки.
Ипотечный кредит до брака
Вынесенный в подзаголовок статьи термин означает получение ипотеки до регистрации брака. Другими словами, приобретенное имущество не является совместно нажитым и принадлежит одному из супругов. Важно понимать, что этот же человек несет и финансовые обязательства перед банком, которые также носят сугубо индивидуальный характер.
Отдельного упоминания заслуживает еще один важный юридический момент. Несмотря на оформление ипотеки до брака, взносы по уплате кредита могут осуществляться после регистрации отношений, причем из совместного семейного бюджета. В этом случае у второго супруга появляются основания претендовать на часть жилья, в оплате которого он принимал участие.
Ситуация становится еще запутаннее, если в браке родился ребенок, а на погашение ипотечного долга были потрачены средства материнского капитала. В этом случае часть жилья по законодательству принадлежит и ребенку.
Что говорит закон
Правила раздела имущества, включая ситуацию, если квартира куплена в ипотеку до брака, регламентируются действующей редакцией Семейного кодекса. Общие положения законодательного акта устанавливают следующие базовые принципы:
Самый простой способ разделить квартиру при разводе – договориться без обращения в судебные органы. Условия соглашения следует оформить документально, еще лучше – с последующим нотариальным заверением.
Такой формат урегулирования спора минимизирует сопутствующие расходы и позволяет сохранить хорошие отношения между бывшими супругами.
Раздел ипотеки до брака при разводе
Общие принципы разделения имущества перечислены выше. Они распространяются на любые активы, как нажитые в браке, так и приобретенные супругами до его заключения. Важно понимать, что урегулирование подобных конфликтов представляет собой сложную задачу, что наглядно демонстрирует судебная практика.
Некоторые из возможных осложнений, например, присутствие ребенка и семейного капитала или совместное погашение долга перед банком, были упомянуты выше. Разрешение такого спора предусматривает доскональное изучение обстоятельств конкретного дела и учет множества сопутствующих факторов. А потому итоговое решение судьи попросту не поддается прогнозированию.
Что причитается второму супругу при разводе
Второй супруг, не имевший отношение к получению ипотечного кредита, не может претендовать на квартиру или дом. Исключение составляет ситуация, когда расчеты с банком производились уже после регистрации взаимоотношений из средств семейного бюджета. В этом случае у второго супруга появляются законные права на часть жилья, крайне сложные для расчета в количественном отношении.
Аналогичная ситуация складывается, если речь идет о рефинансировании ипотеки, заключенной до брака, но уже непосредственно в браке.
О брачном договоре
Наличие брачного договора существенно упрощает процедуру раздела имущества при разводе супругов. Обязательным условием для этого становится грамотное оформление документа. При наличии ипотеки, полученной до заключения брака, необходимо подробно описать права каждой из сторон на приобретенное таким образом жилье. Такой подход исключит возникновение проблем в будущем и сделает процедуру раздела простой формальностью.
Если у пары есть дети
У детей также появляются права на ипотечную квартиру, купленную одним из супругов до брака, в двух случаях. Первый описан выше и касается совместного погашения долга перед банком. Второй связан с расходованием на закрытие ипотеки средств маткапитала. В последней ситуации право собственности ребенка на часть жилья подлежит неукоснительному соблюдению, вне зависимости от договоренностей родителей, так как это выступает обязательным требованием законодательства.
Первый и основной совет – оформить брачный договор. Рассчитывать на раздел имущества по суду можно, но нужно учитывать длительность подобной процедуры, а также сопутствующие финансовые расходы и серьезные моральные издержки. Но даже при отсутствии брачного контракта лучше договориться самостоятельно, то есть без участия посредника в лице судебных органов. Это быстрее, проще и требует меньших затрат. А главное – позволяет сохранить человеческие отношения между супругами.
Кому принадлежит при разводе квартира, купленная в ипотеку до брака?
При отсутствии дополнительных вводных тому из супругов, который занимался оформлением и погашением ипотечного кредита.
Когда второй супруг получает права на часть жилья, купленного первым в ипотеку до брака?
Если участвует в погашении долга перед банком или рефинансировании ипотеки, но уже после заключения брака.
Какие способы урегулирования спора по разделу имущества при разводе допускает действующее законодательство?
Первый – заключение мирного соглашения на условиях, устраивающих обе стороны. Второй – по закону, когда совместно нажитое имущество делится в соответствии с брачным контрактом или пополам.
Вместо вывода
Раздел имущества при разводе нередко становится серьезной проблемой. Дополнительные сложности вызывает ситуация, когда один из супругов еще до брака приобрел в ипотеку квартиру или дом. В большинстве случаев он сохраняет право собственности на жилье. Но в некоторых случаях на часть недвижимого имущества может претендовать или второй супруг (если участвовал в погашении или рефинансировании кредита уже в браке), или дети (если на закрытие долга перед банком был израсходован маткапитал).