ипотека оформлена на жену при разводе мужу достанется до брака

Нужно ли делить квартиру, купленную до брака?

Зарегистрировал право собственности тоже до брака, я единственный собственник.

Чем в таком случае мне грозит развод при отсутствии брачного договора?

Артемий, квартира в любом случае ваша, при разводе вы ее не потеряете. Даже при отсутствии брачного договора.

По закону совместной собственностью супругов признается лишь то имущество, которое нажито в браке (ст. 34 Семейного кодекса РФ ). Доли супругов в этом случае признаются равными, если в договоре между ними не прописано иное (ст. 39 Семейного кодекса РФ ).

Имущество же, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, считается их личной собственностью (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ ).

Риск — если вместе тратились на квартиру

Если вы выплачиваете ипотеку в период брака, ежемесячные платежи по ипотечному кредиту будут считаются совместными расходами. Ими придется делиться.

Если ипотека еще не погашена, включите в договор пункт о разделе платежей по ипотеке, если не хотите отдавать супруге 50% уплаченных денежных средств. Только не перестарайтесь и не лишайте супругу всех платежей. В противном случае супруга может оспорить такой пункт брачного договора как нарушающий баланс интересов (ст. 44 Семейного кодекса).

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

– Как делить квартиру, если квартира была куплена в ипотеку одним из супругов до заключения брака? А сама ипотека выплачивалась уже в браке. Ипотека на долевое строительство, ключи получили уже после заключения брака.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Супруг будет иметь право потребовать ½ от уплаченных платежей по ипотеке в период брака. Например, квартира стоила всего 2 млн рублей, из них 1 млн был выплачен до заключения брака, а остальные деньги в размере 1 млн рублей уже в период брака. Значит, супруг при разводе будет иметь право потребовать возместить ему 500 тысяч рублей.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, данную квартиру супругам в случае раздела их имущества придется делить поровну, так как имущество, приобретенное за счет совместных супружеских средств, является совместным имуществом супругов.

Кроме того, поскольку предметом сделки являлся объект долевого строительства, вне зависимости от даты заключения договора долевого участия и даты его регистрации право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникло у супругов в браке.

Таким образом, в случае мирного разрешения спора возможно составление брачного договора (контракта) у нотариуса, в соответствии с условиями которого супруги определят, кто является собственником данной квартиры и в каких долях. Если же они не достигнут согласия, то раздел спорной квартиры будет проводиться исключительно в судебном порядке, и квартиру поделят между супругами.

Как правило, суд осуществляет раздел имущества между супругами в равных долях (50% мужу и 50% жене), но в исключительных случаях может и отойти от принципа равенства сторон и присудить одному из супругов, например с учетом сумм платежей, произведенных до брака или с учетом интересов несовершеннолетних детей, долю большую или меньшую, чем второму супругу. Поэтому при недостижении согласия я бы рекомендовала обратить особое внимание на даты и суммы платежей, совершенных до заключения брака.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Несмотря на то, что квартира была приобретена до брака, возникают риски притязаний на недвижимое имущество со стороны другого супруга. Жилье куплено в ипотеку, и средства мужа или жены (в зависимости от ситуации) были направлены на погашение ипотеки. Скорее всего, вторая сторона сможет подтвердить свои расходы, и в этой ситуации есть следующий выход. Нужно обратиться в суд и выплатить другому супругу средства в размере суммы, равной той, с помощью которой он помогал погасить кредит перед банком.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Квартира не будет являться совместно нажитым имуществом. Во-первых, ДДУ – документ, подтверждающий право требования, – заключен не в браке. Во-вторых, первоначальный взнос и, по всей видимости, часть платежей уплачивались только одним из супругов, и долговые обязательства несет только он. Однако второй супруг вправе претендовать на возврат ему части средств, которые были направлены на погашение кредита с момента вступления в брак. Потому что эти средства считаются совместно нажитым имуществом. Но претендовать на квартиру, приобретенную до вступления в брак, второй супруг не может.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При разводе и разделе имущества в судебной практике встречаются следующие подходы:

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:

Если договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен гражданином до вступления в брак, то он и становится единоличным собственником квартиры. Получение ключей от квартиры и, соответственно, оформление права собственности на нее уже после заключения брака само по себе не является основанием для возникновения права общей собственности супругов на данную квартиру.

При этом в судебной практике встречаются случаи, когда при выплате ипотечного кредита в период брака из общих средств супругов за вторым супругом признается право на получение компенсации от супруга-собственника квартиры в размере ½ доли денежных средств, уплаченных в счет погашения кредита.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Если один из супругов купил квартиру в ипотеку до заключения официального брака, а далее они оплачивали кредит из совместного бюджета, то ситуация с разделом выглядит так.

Предположим, квартира стоила 5 млн рублей. 3 млн рублей супруг внес как первый взнос, 2 млн – взял в ипотеку. Далее заключил официальный брак и выплатил 1 млн рублей за время супружества. Супруга имеет право на сумму, равную ½ от выплаченной супругом суммы, то есть на половину от 1 млн рублей – 500 тысяч. Считаем в долях на квартиру: 500 тысяч – это 10% от стоимости квартиры, или 1/10 в долях.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Как при разводе делится ипотека

Этот материал поможет сэкономить время, нервы и другие ресурсы на разводе с ипотекой. Рассказываем обо всех нюансах и подводных камнях.

Пожалуй, развод – это самое нерво- и ресурсозатратное мероприятие в семейной жизни. Конечно, мы не думаем о том, что в семье могут появиться проблемы, когда женимся, покупаем квартиру мечты, пусть в ипотеку – зато свою.

Но проходит время, в семье начинаются разногласия – серьезные и не очень. Какие-то мы преодолеваем, с какими-то учимся жить. Но вот возникают те, с которыми мы не можем смириться, которые мы не можем преодолеть, обсудить и найти решение, способное устроить всех.

Марина и Михаил поженились почти сразу после института – никаких накоплений, движимого или недвижимого имущества ни у одного из них не было. Они были довольны, свободны и собирались жить вместе долго и счастливо. Пару лет после свадьбы копили на первоначальный взнос, потом оформили ипотеку на свою первую, как они думали тогда, совместную однушку.

В официальном браке при оформлении ипотеки муж и жена становятся созаемщиками по определению, кроме двух случаев:

В остальных случаях муж и жена, во-первых, становятся созаемщиками, а во-вторых, имеют право на половину собственности, если на размер долей не влияют другие факторы (об этом чуть ниже). При этом на кого записана квартира и кто вносит платежи – не важно: все равно это будет совместная собственность. Подробнее об этом можно почитать в статье 34 Семейного Кодекса РФ.

Ребята жили душа в душу, выплачивали ипотеку уже 5 лет, когда Мише сделали хорошее предложение на работе, но с условием – надо будет переехать в другой город и работать в головном офисе. Они обсудили это предложение и решили, что Мише нельзя упускать такой карьерный шанс.

Но Марина не была готова ехать вместе с Мишей: во-первых, она не хотела оставлять пожилых родителей без помощи, а во-вторых, у нее был хороший доход в родном городе. Они оба много работали, поэтому решили, что вполне могут поддерживать отношения на расстоянии, летать друг к другу на выходных и по праздникам.

Однако через полтора года таких отношений они поняли, что стали друг другу совсем чужими людьми.

Развод с последующим требованием разделить имущество и долг приведет к существенным изменениям кредитного договора, поэтому банку лучше узнать о ваших планах заранее.

Как делится ипотечная квартира при разводе

Разделить имущество при разводе можно двумя способами: по соглашению сторон или через суд. Причем не важно – в браке, во время расторжения или после.

В обоих случаях желательно сначала обсудить с банком вариант раздела квартиры и ответственности по кредиту, если он не был определен при оформлении кредита, например, в условиях брачного договора.

Варианты могут быть такими:

Миша и Марина выбрали самый простой и «скучный» вариант развода и дележа собственности и долгов: они договорились обо всем мирно и заключили соглашение у нотариуса. Чтобы закрыть ипотечный вопрос по общей квартире, они решили продать ее, закрыть долг, а остаток суммы поделить. Теперь им осталось только официально развестись и подать бумаги на согласование их варианта раздела в банк.

Если стороны договорятся о том, как поделить имущество самостоятельно – развестись можно в ЗАГСе, а договоренности о разделе заверить у нотариуса.

В соглашении можно прописать, кто будет вносить платежи по кредитному договору или договору страхования заемщиков и самого жилья, кому достанется жилье после снятия обременения, положена ли компенсация созаемщику, который выйдет из сделки, и ее размер.

Если в семье есть несовершеннолетние дети или стороны не смогли договориться о разделении квартиры и кредита – надо идти в суд.

В суде собственность между сторонами поделят в равных долях, если не предусмотрен другой вариант. Если одной из сторон присудят имущество, которое по стоимости превышает положенную ему долю, то «обделенной» стороне будет положена компенсация.

Если такое решение не устраивает – можно потребовать долю в натуре. Это значит, что собственники получат часть от общего имущества в индивидуальную собственность не только на бумаге, но и физически. На практике это возможно с частным домом: поделить помещения между собственниками, сделать разные входы и отдельные санузлы.

Если речь идет о многоквартирном доме, то это не только нецелесообразно, но чаще всего и физически невозможно (например, в однокомнатной квартире). Поэтому, скорее всего «обделенной» стороне придется довольствоваться компенсацией за недополученное имущество.

Общими могут быть не только вещи, квартиры, машины, но и долги, если они возникли в общих интересах семьи (как в случае с ипотекой – для улучшения жилищных условий). При разделении каждый получает часть долга, пропорциональную его доле в собственности.

Например, остаток долга по ипотеке – 900 тысяч рублей. Квартира делится пополам. Значит, созаемщики должны выплатить банку по 450 тысяч рублей каждый. Однако, если один из собственников перестанет платить, то обязательство по выплате долга в полном объеме перейдет к другому собственнику.

Что надо сделать, чтобы разделить ипотечную квартиру:

Как делится квартира, купленная в ипотеку до брака

В большинстве случаев – никак.

Например, если вы просто живете вместе, не расписываясь, и решили оформить ипотеку – делайте это только вместе, как созаемщики с определением долей в собственности. Потому что, если ваш партнер предлагает оформить все на него «потому что так проще» – в будущем, даже если вы поженитесь, а потом разведетесь, все действительно будет проще некуда: квартира будет принадлежать только вашему партнеру, а у вас на нее не будет никаких прав.

Но, конечно, есть нюансы.

Другая ситуация – если одна из сторон свадьбы вложила деньги в новостройку на этапе котлована или строительства (если официально: заключил договор уступки требования или долевого строительства). Потом вы поженились, строительство закончилось, вы получили квартиру – и право собственности возникло уже после свадьбы, поэтому в суде такая квартира может быть признана и совместной собственностью.

Еще один вариант: до свадьбы куплена (подарена, унаследована) готовая квартира, т.е. она принадлежит одному собственнику и общей не является. Но если в браке объект был улучшен настолько, что это существенно увеличило его стоимость (например, вы сделали капитальный ремонт), есть шанс, что суд признает имущество общим. По крайней мере такая возможность обозначена в статье 37 Семейного кодекса.

Самый удобный вариант – когда будущие муж и жена оформляют квартиру в ипотеку как созаемщики, вместе платят и получают свои доли в индивидуальную собственность.

Когда квартира в ипотеке делится не поровну

Это возможно, если одна сторона вносила платежи больше установленной договором суммы и эти средства были личными. В таком случае суд может увеличить долю в квартире, если заемщик сможет предоставить доказательства, что эти деньги действительно были личными, а не совместно нажитыми.

Квартира, купленная с привлечением материнского капитала, тоже будет делиться не поровну. Часть квартиры, оплаченная маткапиталом, поделится между родителями и детьми. Оставшаяся часть – между супругами (возможно, уже бывшими). Например, семья с одним ребенком оплатила маткапиталом 10% от стоимости квартиры. Эти 10% поделятся на троих, остальные 90% – на родителей.

Во втором пункте статьи 39 Семейного кодекса есть еще одно основание для неравного деления жилплощади: теоретически большую часть квартиры может получить родитель, с которым остаются дети. Однако практически это очень сложно: поскольку деньги на квартиру зарабатывали только родители, то суд делит жилплощадь между ними (по тому же Семейному кодексу).

Раздел долевого участия при ипотеке

Супруги получают права по договору долевого участия (или ДДУ) так же, как и любое другое имущество, – в совместную собственность без выделения долей, если брачным договором не предусмотрен другой вариант.

Поэтому и при разводе право требования по ДДУ, как и в других случаях приобретения собственности, делится между сторонами пополам – и неважно, кто оформил договор и на кого зарегистрирована недвижимость.

Совместную собственность не стоит путать с общей долевой собственностью. Если коротко, первый вариант – только для супругов без брачного договора. Второй – для всех остальных. То есть по второму варианту собственниками по договору могут выступать и родственники, и друзья, знакомые, партнеры – кто угодно. Главное, что они договорились купить некую площадь в общее пользование и определили, кому какие доли будут принадлежать.

Супруги тоже могут оформить квартиру по ДДУ в общую долевую собственность, но только в случае, если у них заключен брачный договор, в котором прописан раздельный режим собственности.

Основные сложности при разделе ипотеки

Главная сложность при разделе ипотеки и собственности при разводе – это вконец испорченное отношение бывших супругов друг к другу. С багажом взаимных обвинений найти решение, которое устраивало бы обе стороны, невозможно, потому что обычно каждый по максимуму хочет ущемить права другого.

Никто не планирует развод, собираясь пожениться. Но и исключать такой поворот событий тоже нельзя. Поэтому подумайте о брачном договоре заранее – перед оформлением ипотеки. Он сэкономит время и нервы, если дело дойдет до дележа собственности.

Например, в договоре можно прописать:

Источник

Семейная жизнь непредсказуема и нередко заканчивается малоприятным разводом. Ключевым вопросом, возникающим в подобной ситуации, становится раздел имущества. Дополнительные сложности вызывает ипотека до брака, которая касается не только актива, но и финансовых обязательств. Поэтому целесообразно рассмотреть правовые последствия совершения подобной сделки.

Ипотечный кредит до брака

Вынесенный в подзаголовок статьи термин означает получение ипотеки до регистрации брака. Другими словами, приобретенное имущество не является совместно нажитым и принадлежит одному из супругов. Важно понимать, что этот же человек несет и финансовые обязательства перед банком, которые также носят сугубо индивидуальный характер.

Отдельного упоминания заслуживает еще один важный юридический момент. Несмотря на оформление ипотеки до брака, взносы по уплате кредита могут осуществляться после регистрации отношений, причем из совместного семейного бюджета. В этом случае у второго супруга появляются основания претендовать на часть жилья, в оплате которого он принимал участие.

Ситуация становится еще запутаннее, если в браке родился ребенок, а на погашение ипотечного долга были потрачены средства материнского капитала. В этом случае часть жилья по законодательству принадлежит и ребенку.

Что говорит закон

Правила раздела имущества, включая ситуацию, если квартира куплена в ипотеку до брака, регламентируются действующей редакцией Семейного кодекса. Общие положения законодательного акта устанавливают следующие базовые принципы:

Самый простой способ разделить квартиру при разводе – договориться без обращения в судебные органы. Условия соглашения следует оформить документально, еще лучше – с последующим нотариальным заверением.

Такой формат урегулирования спора минимизирует сопутствующие расходы и позволяет сохранить хорошие отношения между бывшими супругами.

Раздел ипотеки до брака при разводе

Общие принципы разделения имущества перечислены выше. Они распространяются на любые активы, как нажитые в браке, так и приобретенные супругами до его заключения. Важно понимать, что урегулирование подобных конфликтов представляет собой сложную задачу, что наглядно демонстрирует судебная практика.

Некоторые из возможных осложнений, например, присутствие ребенка и семейного капитала или совместное погашение долга перед банком, были упомянуты выше. Разрешение такого спора предусматривает доскональное изучение обстоятельств конкретного дела и учет множества сопутствующих факторов. А потому итоговое решение судьи попросту не поддается прогнозированию.

Что причитается второму супругу при разводе

Второй супруг, не имевший отношение к получению ипотечного кредита, не может претендовать на квартиру или дом. Исключение составляет ситуация, когда расчеты с банком производились уже после регистрации взаимоотношений из средств семейного бюджета. В этом случае у второго супруга появляются законные права на часть жилья, крайне сложные для расчета в количественном отношении.

Аналогичная ситуация складывается, если речь идет о рефинансировании ипотеки, заключенной до брака, но уже непосредственно в браке.

О брачном договоре

Наличие брачного договора существенно упрощает процедуру раздела имущества при разводе супругов. Обязательным условием для этого становится грамотное оформление документа. При наличии ипотеки, полученной до заключения брака, необходимо подробно описать права каждой из сторон на приобретенное таким образом жилье. Такой подход исключит возникновение проблем в будущем и сделает процедуру раздела простой формальностью.

Если у пары есть дети

У детей также появляются права на ипотечную квартиру, купленную одним из супругов до брака, в двух случаях. Первый описан выше и касается совместного погашения долга перед банком. Второй связан с расходованием на закрытие ипотеки средств маткапитала. В последней ситуации право собственности ребенка на часть жилья подлежит неукоснительному соблюдению, вне зависимости от договоренностей родителей, так как это выступает обязательным требованием законодательства.

Первый и основной совет – оформить брачный договор. Рассчитывать на раздел имущества по суду можно, но нужно учитывать длительность подобной процедуры, а также сопутствующие финансовые расходы и серьезные моральные издержки. Но даже при отсутствии брачного контракта лучше договориться самостоятельно, то есть без участия посредника в лице судебных органов. Это быстрее, проще и требует меньших затрат. А главное – позволяет сохранить человеческие отношения между супругами.

Кому принадлежит при разводе квартира, купленная в ипотеку до брака?

При отсутствии дополнительных вводных тому из супругов, который занимался оформлением и погашением ипотечного кредита.

Когда второй супруг получает права на часть жилья, купленного первым в ипотеку до брака?

Если участвует в погашении долга перед банком или рефинансировании ипотеки, но уже после заключения брака.

Какие способы урегулирования спора по разделу имущества при разводе допускает действующее законодательство?

Первый – заключение мирного соглашения на условиях, устраивающих обе стороны. Второй – по закону, когда совместно нажитое имущество делится в соответствии с брачным контрактом или пополам.

Вместо вывода

Раздел имущества при разводе нередко становится серьезной проблемой. Дополнительные сложности вызывает ситуация, когда один из супругов еще до брака приобрел в ипотеку квартиру или дом. В большинстве случаев он сохраняет право собственности на жилье. Но в некоторых случаях на часть недвижимого имущества может претендовать или второй супруг (если участвовал в погашении или рефинансировании кредита уже в браке), или дети (если на закрытие долга перед банком был израсходован маткапитал).

Источник

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Стандартная ситуация

Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.

Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.

Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.

В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».

Двое за одного

Если не договорились

Все «взять и поделить» можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт. 38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.

Все лучшее детям

При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки. При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки. Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях. Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.

Новоселье до женитьбы

Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.

Источник