ипотека относится к вещным правам
Незавершенная реформа норм гражданского кодекса о вещных правах и ипотека
Маковская Александра Александровна, судья ВАС РФ в отставке, начальник отдела законодательства о юридических лицах Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ, кандидат юридических наук.
В статье рассматривается ряд вопросов, связанных с реформой положений ГК о вещных правах, а также коллизией действующих правил ГК о залоге и норм Закона об ипотеке. Несмотря на отсутствие в Кодексе норм об ипотеке как вещном праве, режим ипотеки, закрепленный действующим законодательством, уже включил в себя массив правил, свойственных регулированию вещных прав. Автор приходит к выводу, что создание должного правового регулирования ипотечных правоотношений в настоящее время определяется не столько тем, будет ли ипотека прямо отнесена в Кодексе к вещным правам, сколько надлежащим регулированием всех иных вещных прав на объекты недвижимости, в первую очередь земельные участки, а также устранением имеющихся противоречий в регулировании ипотечных правоотношений.
Ключевые слова: залог, ипотека, недвижимость, закладная, право аренды, вещные права.
INCOMPLETE CIVIL CODE REFORM OF PROPERTY RIGHTS AND MORTGAGES
Makovskaya Alexandra A., Retired Judge of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation, Head of the Department for Legal Entities Law at the Research Centre of Private Law under the Russian President, PhD in Law.
This paper reviews some aspects of the Civil Code reform focusing on property rights and the conflict between the pledge provisions of the Civil Code and provisions of the Mortgage Law. Though the Code does not provide that mortgage constitutes a property right, the existing mortgage mechanism has already incorporated many of the rules that typically apply to property rights. The author concludes that proper regulation of mortgage relations can now be ensured not so much by mentioning mortgage among property rights in the Civil Code as by ensuring adequate regulations for all the real property rights, primarily land property, and removing inconsistency in mortgage regulation.
Key words: pledge, mortgage, real property, pawn ticket, tenancy, property rights
Как указано в абз. 2 п. 4 ст. 334 Гражданского кодекса (ГК) РФ, «к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге».
Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2018. С. 29.
Гонгало Б.М. Развитие кодификации законодательства о залоге: трансформация понятий // Кодификация российского частного права-2015 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2015.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Витрянский В.В. Указ. соч. С. 29.
Но если оставить в стороне эту очевидную ошибку, вызванную невнимательностью законодателя, следует, напротив, привлечь внимание к другим действующим положениям ГК РФ и Закона об ипотеке и оценить, как на них повлияло бы включение в Кодекс норм об ипотеке как вещном праве.
1. Применение к праву ипотеки общих правил о вещных правах
Очевидно, что при отсутствии в ГК РФ норм об ипотеке как вещном праве к ипотеке не могут применяться общие нормы Кодекса о вещных правах. В то же время нельзя не заметить, что несмотря на это режим ипотеки, закрепленный действующими нормами ГК РФ и Закона об ипотеке, уже включил в себя целый ряд правил, свойственных регулированию вещных прав. Это особенно заметно на примере анализа правил о защите залогодержателем своего права залога как права на заложенную вещь.
«Законодатель установил как общее правило принцип защиты добросовестного залогодержателя в виде правила о сохранении залога при установлении залога неуправомоченным залогодателем и изъятие из него (указанные правила не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли»).
Таким образом, в силу прямого указания в законе действительный собственник вещи, даже истребовавший вещь от неуправомоченного залогодателя, становится в силу прямого законодательного предписания новым залогодателем и несет все обязанности, связанные с залогом, вытекающие из закона или договора залога».
Гонгало Б.М. Указ. соч.
Примечательно, что в самом проекте N 47538-6 аналогичного правила среди норм об ипотеке нет. Пункт 1 ст. 303.13 проекта наделяет ипотечного залогодержателя общим правом защищать свою ипотеку способами, предусмотренными Кодексом.
Как ни удивительно, но непринятие норм проекта об ипотеке как вещном праве не влечет для сторон в ипотечном правоотношении значимых практических последствий, поскольку действующие нормы об ипотеке и о залоге уже ввели в регулирование ипотечных правоотношений правила, по существу свидетельствующие о вещном характере права залогодержателя на предмет ипотеки и позволяющие залогодержателю использовать для защиты этого права те же способы, которые согласно ГК РФ вправе использовать обладатели вещных прав.
2. Общие правила ГК РФ о залоге, которые не должны были бы применяться к ипотеке в случае принятия норм проекта N 47538-6 об ипотеке как вещном праве
Абзац 2 п. 2 ст. 339 ГК РФ позволяет предпринимателю-залогодателю заключить договор залога на условиях залога всего или части имущества, в том числе недвижимого. Однако данная конструкция является новой для российского законодательства и очень неясной. Можно привести следующую оценку положения п. 2 ст. 339 ГК РФ:
Зикун И.И. Концепция глобального обеспечения в гражданском праве зарубежных стран // Опыты цивилистического исследования: Сб. ст. / Отв. ред. А.М. Ширвиндт, Н.Б. Щербаков. М., 2016.
Не случайно по целому ряду вопросов, возникающих при реализации п. 2 ст. 339 ГК РФ, в литературе высказываются разные и небесспорные позиции, в частности:
Гонгало Б.М. Указ. соч.
Однако сама идея тотального залога, действительно охватывающего все имущество залогодателя-предпринимателя, включая недвижимое, достойна и обсуждения, и реализации при условии такого точного соединения норм ГК РФ о залоге и норм Закона об ипотеке, которое не поколеблет базовые принципы, на которых основывается действующее регулирование ипотеки, а в случае принятия норм ГК об ипотеке как вещном праве не затронет и их.
Во-первых, должен быть сохранен общий принцип, в соответствии с которым предметом ипотеки является индивидуально-определенная недвижимая вещь. Практически этот принцип воплощен сегодня в правиле п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, согласно которому «по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проект N 47538-6 в п. 1 ст. 222 в общей форме устанавливает, что объектами вещных прав являются вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, а вещи, определяемые родовыми признаками, становятся объектами вещных прав при их индивидуализации.
Во-вторых, классическая ипотека возможна только при условии государственной регистрации и только в отношении соответствующих обременяемых ипотекой объектов недвижимости. Невозможно допустить абстрактно-абсолютную государственную регистрацию в ЕГРП ипотеки в отношении всего или части принадлежащего залогодателю и его будущего недвижимого имущества.
В-третьих, само по себе заключение договора залога на условиях залога всего или части принадлежащего залогодателю имущества, включая недвижимость, не должно рассматриваться как основание для обращения за государственной регистрацией ипотеки в отношении отдельных объектов недвижимости, принадлежащих залогодателю.
В-четвертых, в основу правового регулирования залога всего или части всего принадлежащего залогодателю имущества могли бы быть положены нормы ст. 357 ГК РФ о залоге товаров в обороте.
В-пятых, если допускаемый ГК РФ залог всего или части имущества залогодателя будет базироваться на принципе, вытекающем из п. 2 ст. 357 Кодекса, в соответствии с которым залогодатель товаров в обороте свободно ими распоряжается, а при их отчуждении приобретатель приобретает не обремененное залогом имущество, то, видимо, в Законе об ипотеке нужно определить точный момент и условия, при наступлении которых залогодержатель имеет право потребовать государственной регистрации ипотеки в отношении конкретных объектов недвижимости, принадлежащих залогодателю. И только с этого момента как действующий Закон об ипотеке, так и правила проекта N 47538-6 об ипотеке позволят говорить о возникновении ипотеки.
Таким образом, положения ГК РФ о тотальном залоге, формально не соответствующие нормам проекта N 47538-6 об ипотеке, вполне могли бы быть уточнены таким образом, чтобы не нарушать концепцию проекта.
Пункт 2 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что «в договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы».
Но то, что для независимой ипотеки в проект N 47538-6 предполагалось включить нормы, отличающиеся от п. 2 ст. 339 ГК РФ, не означает, что правило п. 2 ст. 339 Кодекса не может быть приспособлено к ипотеке при включении в Закон об ипотеке уточняющих это правило положений, прежде всего об ограничении срока, на который может быть установлена подобная ипотека. Ведь при отсутствии такого срока запись в ЕГРП о зарегистрированной ипотеке, обеспечивающей все будущие обязательства, будет сохраняться до тех пор, пока не исчезнет всякая (даже самая призрачная) возможность возникновения какого-либо будущего обязательства либо пока стороны не подадут заявление на погашение записи о регистрации такой ипотеки.
3. Правила Закона об ипотеке, которые не должны были бы применяться при включении в ГК РФ правил проекта N 47538-6 об ипотеке как вещном праве
Положения об ипотеке из проекта N 47538-6 должны были бы заменить большое число норм Закона об ипотеке.
Правила о предмете ипотеки занимают значительное место в проекте.
Согласно п. 1 ст. 303.4 проекта предметом ипотеки могут быть недвижимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право постоянного землевладения и право застройки, а предметом ипотеки не могут быть вещи и права, которые возникнут в будущем.
Таким образом, предметом ипотеки как вещного права согласно проекту N 47538-6 не могут быть никакие обязательственные права. Данное положение, очевидно, связано в первую очередь с общей идеологией проекта, имеющего своей целью максимально устранить из гражданского оборота аренду недвижимости вообще и земельных участков в частности, заменив ее специальными ограниченными вещными правами из числа названных в п. 2 ст. 223 проекта:
«право постоянного землевладения (глава 20);
право застройки (глава 20.1);
сервитут (глава 20.2);
право личного пользовладения (глава 20.3);
право ограниченного владения земельным участком (статья 297.1)».
Действующее в настоящее время законодательство, напротив, предусматривает ипотеку в отношении двух обязательственных прав.
Во-первых, согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Однако фактически сегодня нужно различать несколько правовых конструкций в отношении залога прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества:
Идея разъяснения Пленума ВАС РФ о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, имеет силу для его сторон и при отсутствии регистрации, была закреплена впоследствии в п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».
Кроме того, в определенных случаях ипотека в отношении одного из нескольких объектов недвижимости, расположенных на одном арендуемом залогодателем земельном участке, требует ипотеку доли в праве аренды участка или прав соарендатора участка.
Тем не менее нормы Закона об ипотеке отнюдь не создают точного и полного регулирования всех вариантов возникающих при этом отношений.
Правила же проекта N 47538-6, напротив, закрепив систему вещных прав, в том числе и в отношении недвижимого имущества, и исключив саму возможность соединения права аренды на земельный участок и права собственности на недвижимость, находящуюся на этом участке, предусматривают четкие правила о единой ипотеке земельного участка (или вещного права на участок) и недвижимости на нем (вещного права на недвижимость).
Но отмеченные недостатки регулирования ипотеки с точки зрения вовлечения в предмет ипотеки обязательственных прав вполне могут быть устранены более тщательной проработкой норм Закона об ипотеке, без включения в ГК РФ правил об ипотеке как вещном праве.
Правила о закладной. Очевидно, что правила проекта N 47538-6 кардинальным образом изменили бы и регулирование отношений, связанных с закладной. И нужно признать, что эти правила существенно и, как представляется, не вполне обоснованно сужали бы сферу применения закладной по сравнению с действующими правилами Закона об ипотеке.
Во-первых, на основании ст. 303.9 проекта можно сделать вывод, что закладная могла бы выдаваться только по независимой ипотеке, тогда как в настоящее время она может быть выдана при классической акцессорной ипотеке.
Во-вторых, согласно ст. 303.2 проекта залогодателем по независимой ипотеке, удостоверенной закладной, может быть коммерческая организация; действующие же положения Закона об ипотеке никак не ограничивают возможность выдачи закладной и для иных залогодателей.
В-третьих, ст. 303.9 проекта описывает закладную как ордерную ценную бумагу, т.е., учитывая правило п. 3 ст. 143 ГК РФ, как документарную ценную бумагу. Однако правила п. 3 ст. 13 Закона об ипотеке, с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 25.11.2017 N 328-ФЗ, допускают выпуск:
Как ни парадоксально, но сегодняшние нормы Закона об ипотеке, относящиеся к закладной, создают режим регулирования, отвечающий потребностям оборота в большей степени, чем правила проекта N 47538-6.
В целом нужно признать, что создание должного правового регулирования ипотечных правоотношений в настоящее время определяется не столько тем, будет ли ипотека прямо отнесена в ГК РФ к вещным правам, сколько надлежащим регламентированием всех иных вещных прав на объекты недвижимости и в первую очередь на земельные участки, а также устранением имеющихся противоречий в регулировании ипотечных правоотношений.
Вещные права лиц, не являющихся собственниками (ограниченные вещные права): общая характеристика
1. Категория вещного права, наряду с правом собственности, включает в себя и другие, так называемые ограниченные вещные права, а именно права лиц, не являющихся собственниками вещи. Ограниченные вещные права являются производными от права собственности. Они могут возникнуть только в том случае, когда право собственности на вещь уже возникло, когда вещь уже присвоена определенным лицом. Как и право собственности, ограниченные вещные права обладают всеми необходимыми признаками вещного права, которые позволяют отграничить их от обязательственных прав. Права лиц, не являющихся собственниками, т.е. ограниченные вещные права, представляют собой право на чужую вещь. При этом им присущи такие признаки, как право следования и абсолютный характер защиты.
Ограниченные вещные права, в отличие от обязательственных прав, могут возникать только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом. Вещные права лиц, не являющихся собственниками, или ограниченные вещные права, безусловно, должны быть обособлены в законодательстве, однако критерии их отличия от обязательственных прав должны быть существенно обновлены.
— право пользования чужими вещами, например сервитуты;
— право на получение известной ценности из чужой вещи, например право на получение ренты за счет стоимости недвижимой вещи;
— право на приобретение известной вещи, например преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве на нее.
Специфику правового режима отдельных прав на чужие вещи наиболее полно отражает их деление на основе смешанного критерия (в зависимости от особенностей содержания и объекта) на: а) сервитуты; б) право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на земельные участки; в) право хозяйственного ведения и оперативного управления.
3. В соответствии со ст. 294 ГК право хозяйственного ведения представляет собой право государственного и муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в пределах, установленных законом, иными правовыми актами.
Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия (за исключением казенных предприятий, которые являются субъектами права оперативного управления). Объектом выступает как недвижимое, так и движимое имущество, находящееся в государственной или в муниципальной собственности.
Право хозяйственного ведения на движимые вещи в соответствии со ст. 299 ГК возникает у унитарного предприятия с момента фактической передачи этих вещей, если иное не установлено законом или решением самого собственника. На недвижимые вещи право хозяйственного ведения возникает у унитарного предприятия с момента государственной регистрации этого права.
Прекращение права хозяйственного ведения происходит по основаниям и в порядке, предусмотренным законом для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества собственником-учредителем у унитарного предприятия ( п. 3 ст. 299 ГК).
Учредителем унитарного предприятия могут выступать только Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.
Содержание права хозяйственного ведения составляют правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, закрепленным собственником, а также имуществом, приобретенным унитарным предприятием в результате осуществления своей деятельности.
Унитарное предприятие в отношении имущества имеет те же правомочия, которые есть и у собственника. Но необходимо обратить внимание на установленные законом пределы осуществления унитарным предприятием указанных правомочий. Унитарные предприятия являются юридическими лицами, обладающими специальной правоспособностью ( ст. 49 ГК). Таким образом, осуществление унитарным предприятием правомочия пользования обусловлено деятельностью, определенной в уставе данного предприятия. Собственник имущества унитарного предприятия вправе осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью имущества. Кроме этого, собственник имущества вправе получать часть прибыли от использования имущества, переданного предприятию ( ст. 295 ГК).
Ограничения установлены и в отношении осуществления унитарным предприятием правомочия распоряжения. Унитарное предприятие может самостоятельно распоряжаться движимым имуществом только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять свою уставную деятельность ( ст. 18 Закона об унитарных предприятиях). Недвижимым имуществом унитарное предприятие может распоряжаться только с согласия собственника ( п. 2 ст. 295 ГК).
Характеризуя право хозяйственного ведения унитарного предприятия, необходимо отметить следующее:
— осуществление правомочий, принадлежащих унитарному предприятию, может быть дополнительно ограничено законом, иными правовыми актами ( ст. 295 ГК);
— нормы ст. 234 ГК о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда имущество закреплено за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения ( п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).
Праву хозяйственного ведения присущ такой признак ограниченных вещных прав, как право следования. В соответствии с п. 1 ст. 300 ГК при переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику право хозяйственного ведения за унитарным предприятием сохраняется.
4. Право оперативного управления представляет собой ограниченное вещное право, которое по своему содержанию является более узким, чем право хозяйственного ведения.
Субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия (разновидность унитарных предприятий) и учреждения. Однако содержание права оперативного управления у указанных субъектов различается по объему входящих в его содержание правомочий.
Казенные предприятия являются коммерческими организациями ( ст. 115 ГК). Соответственно, основной целью создания казенного предприятия является извлечение прибыли. При этом казенное предприятие является юридическим лицом со специальной правоспособностью ( ст. 49 ГК), соответственно, составляющие право оперативного управления правомочия имеют строго целевой характер, обусловленный выполняемыми казенным предприятием функциями.
Объектом выступает как недвижимое, так и движимое имущество, находящееся в государственной или в муниципальной собственности. Как и право хозяйственного ведения, право оперативного управления на движимые вещи возникает с момента их передачи собственником, на недвижимое имущество — с момента государственной регистрации права.
Казенное предприятие владеет, пользуется и распоряжается закрепленным за ним имуществом в соответствии с целями своей деятельности. Осуществление казенным предприятием правомочия распоряжения любым имуществом, как движимым, так и недвижимым, допускается только с согласия собственника. Самостоятельно осуществлять правомочие распоряжения казенное предприятие вправе только в отношении производимой им продукции ( ст. 297 ГК). При этом допускается ограничение при осуществлении данного правомочия законом или иным правовым актом.
Учреждения являются некоммерческими организациями, обладающими специальной правоспособностью ( ст. 120 ГК). Учреждения могут быть государственными, муниципальными и частными. Государственные и муниципальные учреждения могут быть бюджетными, автономными и казенными. Общим между указанными видами учреждений является то, что осуществление правомочий владения и пользования имуществом должно осуществляться исключительно в соответствии с целями их деятельности.
Характеризуя осуществление учреждениями правомочия распоряжения, необходимо отметить следующее.
Наиболее жестким является режим частного учреждения, которое не может самостоятельно осуществлять правомочие распоряжения как имуществом, закрепленным за ним собственником, так и имуществом, приобретенным за счет средств собственника. При этом нельзя сказать, что правомочие распоряжения полностью отсутствует в содержании права оперативного управления частного учреждения. В случае, когда в порядке и пределах, предусмотренных законом и уставом, частное учреждение осуществляет деятельность, приносящую прибыль, доходы от этой деятельности и имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступают в самостоятельное распоряжение частного учреждения ( п. 1 ст. 298 ГК).
Казенное учреждение может осуществлять правомочие распоряжения имуществом исключительно с согласия собственника этого имущества. При этом если казенное учреждение с согласия собственника, в порядке и пределах, установленных законом и уставом учреждения, осуществляет деятельность, приносящую прибыль, то денежные поступления, полученные от такой деятельности, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ ( п. 4 ст. 298 ГК).
Несколько шире по содержанию право оперативного управления бюджетного и автономного учреждений. Бюджетное и автономное учреждения вправе самостоятельно распоряжаться закрепленным за ними собственником имуществом. Исключение составляет недвижимое и особо ценное движимое имущество, осуществление правомочия распоряжения в отношении указанных объектов требует согласия собственника имущества учреждения. В том случае, если автономное или бюджетное учреждение осуществляет деятельность, направленную на извлечение прибыли, то доходы от такой деятельности и имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступают в самостоятельное распоряжение учреждения ( ст. 298 ГК).
Собственник имущества казенного предприятия и учреждения вправе изъять закрепленное за ними имущество при наличии двух условий:
1) имущество является излишним, неиспользуемым или используемым не по назначению;
2) при приобретении имущества не были использованы средства, заработанные самим учреждением или казенным предприятием в рамках разрешенной уставной деятельности.
Праву оперативного управления, как и праву хозяйственного ведения, присущ такой признак ограниченных вещных прав, как право следования. Таким образом, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения права оперативного управления.
5. Сервитут представляет собой вещное право ограниченно пользоваться чужой недвижимой вещью ( ст. 274 ГК). Исторически данное вещное право получило признание первым как в римском праве, так и в российском дореволюционном законодательстве.
Современный сервитут — ограниченное вещное право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу которой установлен сервитут, — господствующей.
Субъектами являются собственники господствующей вещи, а также субъекты права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В соответствии с п. 4 ст. 274 ГК в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом, сервитут может быть установлен и по требованию других лиц.
Содержание данного ограниченного вещного права составляет правомочие ограниченного пользования чужой недвижимой вещью. Собственник недвижимости, обремененной сервитутом, должен претерпевать определенные ограничения своих прав. Обременение сервитутом недвижимой вещи не лишает собственника служащей вещи прав владения, пользования и распоряжения ею. Сервитут обременяет не собственника, а именно вещь. Соответственно, сервитуту как ограниченному вещному праву свойствен такой признак, как право следования. При переходе права собственности на служащую вещь к другому лицу обременение в виде сервитута сохраняется.
По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между собственниками служащей и господствующей вещи. В случае недостижения между ними соглашения об установлении сервитута он устанавливается судом в принудительном порядке ( п. 3 ст. 274 ГК).
В связи с особым характером данного ограниченного вещного права закон устанавливает и специальные основания для прекращения сервитута ( ст. 276 ГК). Прежде всего, основанием для прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен. Другим основанием для прекращения сервитута является невозможность собственника служащей вещи использовать ее в соответствии с ее назначением в результате обременения сервитутом.
Объектом является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Субъектами права пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане (физические лица).
Содержание права пожизненного наследуемого владения составляют правомочия владения и пользования земельным участком. Осуществление правомочия распоряжения земельным участком исключается, кроме возможности передачи его по наследству ( ст. 265 ГК).
Объектом является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Содержание права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком составляют правомочия владения и пользования в пределах, установленных законодательством и актом о предоставлении земельного участка. Правомочие распоряжения в содержании данного вещного права отсутствует ( ст. 268 ГК).
8. Право членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним в жилом помещении. В качестве ограниченного вещного права на жилое помещение ст. 31 ЖК называет право членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним в жилом помещении.
Объектом данного права является жилое помещение.
Субъектами могут быть только граждане, которые являются членами семьи собственника жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК к членам семьи собственника относятся совместно проживающие с ним в жилом помещении супруг, дети, родители. Для признания членами семьи собственника жилого помещения других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных граждан необходимо, чтобы указанные граждане были вселены собственником в принадлежащее ему жилое помещение именно в качестве членов своей семьи.
Таким образом, при наличии определенного набора юридических фактов членом семьи собственника жилого помещения может быть признан практически любой гражданин, даже тот, кто не состоит с собственником ни в браке, ни в родстве, ни в свойстве. Для этого необходимо совместное проживание с собственником в принадлежащем ему жилом помещении и вселение собственником данного гражданина именно как члена своей семьи.
В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВС РФ N 14 для признания указанных граждан членами семьи собственника требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма).
Вселенный в жилое помещение гражданин в качестве члена семьи собственника приобретает по общему правилу равное с ним право пользования жилым помещением, дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением ( ст. 31 ЖК).
Содержание рассматриваемого вещного права составляет правомочие пользования.
Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования жилым помещением теперь уже бывшим членом семьи собственника. По требованию собственника указанные граждане обязаны освободить жилое помещение; если данные граждане отказываются сделать это добровольно, то они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
В виде исключения ч. 4 ст. 31 ЖК предусматривает возможность сохранения за бывшими членами семьи права пользования жилым помещением собственника на определенный срок на основании решения суда. Основанием для этого могут служить такие обстоятельства, как отсутствие у бывшего члена семьи самостоятельного права пользования другим жилым помещением и отсутствие возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья).
9. Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Сущность завещательного отказа (легата) заключается в том, что наследодатель возлагает на одного или нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев), а у последних возникает право требовать у наследников исполнения этой обязанности. Таким образом, исполнение завещательного отказа наследником, к которому перешло в собственность жилое помещение, порождает самостоятельное вещное право у гражданина-отказополучателя.
Необходимо отметить, что, несмотря на наличие завещательного отказа, право пользования жилым помещением может и не возникнуть. Это имеет место в следующих случаях:
— применение к отказополучателю правил о недостойных наследниках ( ст. 1117 ГК);
— отказ от получения завещательного отказа ( ст. 1160 ГК);
Объектом данного права выступает жилое помещение.
Субъектами могут выступать только граждане (физические лица).
Содержание данного права составляет правомочие пользования жилым помещением. Отказополучатель обладает равным с наследником, которому перешло в собственность жилое помещение, правом пользования им. Дееспособный и ограниченно дееспособный отказополучатель несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением ( ч. 2 ст. 33 ЖК). Впрочем, данная норма носит диспозитивный характер, так как допускает, что специальным соглашением между собственником жилого помещения и отказополучателем может быть установлен и иной характер ответственности.
Право пользования жилым помещением отказополучателя является срочным и может быть предоставлено как на период жизни отказополучателя, так и на иной срок, указанный наследодателем в завещании ( ст. 33 ЖК).
Праву пользования жилым помещением отказополучателя свойствен такой признак, как право следования. В соответствии со ст. 1137 ГК смена собственника не влечет прекращение права пользования отказополучателя жилым помещением.
10. Право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Договор пожизненного содержания является разновидностью договора ренты. В соответствии со ст. 601 ГК по данному договору гражданин — получатель ренты передает в собственность другой стороне — плательщику ренты недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание этого гражданина и (или) указанного им лица.
Таким образом, в объем рентных платежей может входить удовлетворение потребности гражданина — получателя ренты в жилище. Необходимо отметить, что, с одной стороны, гражданин — получатель ренты является стороной обязательства, а именно управомоченным лицом — кредитором, который имеет право требовать от плательщика ренты исполнения своей обязанности по выплате ренты. С другой стороны, в результате исполнения плательщиком ренты своей обязанности у получателя ренты возникает самостоятельное вещное право — право пользоваться жилым помещением.
Объектом данного права является жилое помещение.
Субъектами могут выступать только граждане (физические лица).
Содержание данного права составляет правомочие пользования жилым помещением ( ст. 34 ЖК).
Правовое положение гражданина — получателя ренты как субъекта ограниченного вещного права практически совпадает с правовым положением отказополучателя, так как ст. 34 ЖК содержит прямую отсылку к ст. 33 ЖК. Таким образом, получатель ренты обладает равным с собственником жилого помещения правом пользования этим жилым помещением. Если получатель ренты является дееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, то он несет по общему правилу солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Вместе с тем закон предоставляет возможность сторонам по договору своим соглашением установить иные условия пользования жилым помещением.
Срок действия данного права — до конца жизни получателя ренты ( ст. 605 ГК).