ипотека по договору инвестирования
ВС: Ипотека в силу закона возникает только при наличии договора займа между застройщиком и инвестором
Верховный Суд рассмотрел вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа (Определение от 4 июня 2020 г. № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017).
Суд округа квалифицировал соглашение как договор целевого займа
ООО «МДК» заключило два договора с АО «Центральный научно-исследовательский институт комплексной автоматизации», по условиям которых последнее как застройщик приняло на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию четыре корпуса офисно-административного комплекса. После завершения строительства институт должен был передать обществу оговоренные в договорах помещения. При этом «МДК» обязалось перечислить застройщику инвестиционный взнос на проектные и строительные работы.
Застройщик получил от контрагента деньги, но свои обязательства не исполнил. Институт находится в процессе банкротства, поэтому требование инвестора было включено в третью очередь реестра. Арбитражный суд квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, во исполнение которых должнику перечислен инвестиционный взнос в качестве аванса.
«МДК», снова обратившись в суд, потребовало признать за ним статус залогового кредитора на имущество должника – долю в праве общей собственности на один из недостроенных корпусов. Общество исходило из того, что оно «целевым образом» профинансировало строительство этого здания, обязательства института касались передачи помещений именно в этом корпусе, объект готов на 97% и в ходе конкурсного производства осуществляются мероприятия по государственной регистрации права института на долю в общей собственности на этот корпус. По мнению «МДК», ипотека возникла у него в силу закона как у лица, предоставившего целевое финансирование для создания объекта недвижимости (ст. 138, 142 Закона о банкротстве, ст. 64.2 Закона об ипотеке).
АС г. Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд в удовлетворении заявления отказали, посчитав, что ст. 64.2 Закона об ипотеке не применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. Однако кассация пришла к иному выводу. Арбитражный суд Московского округа признал требования «МДК» обеспеченными залогом, поскольку из условий договоров, по его мнению, следовала воля кредитора на финансирование строительства (п. 4 ст. 138, п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, ст. 329, 334, 335 ГК, ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке).
ВС исправил ошибку окружного суда
Другой конкурсный кредитор института, АО «Метробанк», обжаловал постановление окружного суда в Верховный Суд. Заявитель полагал, что нижестоящая инстанция ошибочно квалифицировала правоотношения сторон как заемные и неправильно применила к ним ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке.
Верховный Суд напомнил, что согласно ст. 69.1 Закона об ипотеке по общему правилу залог здания или сооружения с земельным участком под ним возникает в силу закона у кредитора, предоставившего целевой заем на приобретение или строительство такого объекта. В соответствии со ст. 64.2 того же акта по аналогичным основаниям возникает залог в отношении земельного участка, на котором с использованием средств целевого займа приобретено, построено или строится здание или сооружение.
При этом, заметила Экономколлегия, в соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью по финансированию строительства, необходимо определять правовую природу таких соглашений. И, если не установлено иное, квалифицировать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Понятие целевого займа раскрывается в ст. 814 ГК РФ, из которой следует, что это заем, выданный на определенные цели, которые заемщик обязан соблюдать, а займодавец вправе контролировать целевое использование займа и в случае нецелевого расходования может потребовать досрочного возврата и уплаты причитающихся процентов, указал ВС. Однако спорные договоры не предусматривают возврат денежных средств, полученных институтом, подчеркнул он. Стороны однозначно установили, что в обмен на предоставленные деньги институт впоследствии передаст контрагенту в собственность недвижимое имущество. Соответственно, подытожил он, речь идет о договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом использование заемных средств для покупки недвижимости не свидетельствует о том, что покупатель находился с застройщиком в заемных правоотношениях, отметил Суд.
Диспозиция ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке предусматривает обязательный признак – наличие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и займодавцем. «МДК» и институт в таких отношениях не находились, а значит, окружной суд неправильно применил указанные нормы и пришел к неверному выводу о возникновении у покупателя залога, резюмировал ВС. Не найдя оснований для расширительного толкования ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке, Суд подчеркнул, что залог возникает не при любом финансировании строительства, а только в случае заемных правоотношений.
Кроме того, добавил он, указанные соглашения были квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимости при разрешении заявления общества о включении его требований в реестр требований кредиторов института. Рассматривая позже обособленный спор по данному делу, окружной суд должен был учесть оценку, данную обстоятельствам, которые установлены в рассмотренном ранее обособленном споре, а придя к иным выводам – указать соответствующие мотивы (п. 2 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 57, п. 4 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22). Однако, заметила Экономколлегия, окружной суд не опроверг выводы о квалификации договоров иными инстанциями, сделанные как в предыдущем, так и в этом обособленном споре. Таким образом, постановление АС Московского округа было отменено, а акты нижестоящих инстанций оставлены в силе.
Эксперты поддержали выводы Суда
Юрист АБ «Линия Права» Лидия Солодовникова заметила, что позиция ВС в определении по этому делу сводится к двум основным вопросам: квалификации инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и преюдициальности выводов суда первой инстанции о такой квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов.
«Логично, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа, к которым относится возвратность. Из судебных актов также следует, что по договору не предполагалось начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, применяемых в правоотношениях юридических лиц. С точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве с опорой на п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54 спорные договоры являются договорами купли-продажи будущей вещи», – пояснила эксперт.
Более того, подчеркнула она, ВС вряд ли мог занять иную позицию: установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не просил о пересмотре данного судебного акта. «Таким образом, при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны данным определением и не могли квалифицировать инвестиционный договор в качестве договора займа, вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей вещи», – уверена Лидия Солодовникова.
Адвокат АК «Аснис и партнеры» Кира Корума отметила, что ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства. То есть стороны договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства недвижимости, могут заключить договор ипотеки, пояснили она, хотя и существуют проблемы с определением того, что именно будет являться предметом ипотеки.
«В большинстве случаев в договорах инвестирования в объекты строительства обязательства сторон определяются следующим образом: инвестор передает деньги и в будущем получает от застройщика объект недвижимости. Такие договоры не предполагают возврат денежных средств инвестору, начисление процентов за пользование денежными средствами, что не дает оснований считать отношения, возникшие между сторонами договора, заемными», – указала Кира Корума.
Поскольку ипотека в силу закона возникает в случае наличия заемных обязательств, отсутствие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и инвестором не влечет возникновения залога в силу закона, согласилась с Судом адвокат. «Инвесторам можно рекомендовать заключать договор ипотеки, правильно определив его предмет, либо вносить в конструкцию договорных отношений с застройщиком элементы договора займа», – заключила она.
Как получить ипотеку на покупку или строительство частного дома
Практически у всех крупных российских банков существуют ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Такие программы отличаются от ипотеки на жилье в многоквартирных домах — ставки и первоначальный взнос выше. Также к загородным форматам банки предъявляют более жесткие требования в отличие от традиционного рынка первичного и вторичного жилья.
В рамках государственной программы поддержки индивидуального жилищного строительства получить кредит проще, чем под строительство дачи в садовом товариществе, где нет коммуникаций. Ставка по ипотеке по этой программе доступна от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50%. Минимальный первоначальный взнос — 20%. Однако можно сэкономить еще сильнее с помощью сельской или деревянной ипотеки (если вы подпадаете под их условия), где ставки могут быть ниже 3%.
Рассказываем, какие кредитные программы существуют у банков, в чем сложности получения ипотеки на строительство загородного дома или покупку готового, какие специфические требования предъявляют банкиры к частным домам и какое будущее у индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в целом.
Содержание:
Частные дома остались без ипотеки
Одним из драйверов развития жилищного строительства в России является индивидуальное домостроение. В последние годы объем ввода частных домов растет: если в 2018 году на такие дома приходилось 42% от общего объема ввода жилья, то в 2019-м уже 46%, или 250–270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Однако часть этого объема приходится на ранее построенные дома и зарегистрированные по дачной амнистии.
Частные дома также востребованы среди потенциальных покупателей. По опросам ВЦИОМ, 66% россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме, а не в многоквартирном. По оценке социологов, спрос на такое жилье оценивается в 3 млн домов на горизонте пяти лет, или 450 млн кв. м.
При этом в России до сих пор отсутствует доступное жилищное кредитование на покупку и строительство индивидуальных домов. По данным Минстроя России, портфель банков от кредитования жилья в целом в ИЖС составляет менее 5%. В ВТБ (второй по объему выдачи ипотеки банк в России) доля загородной недвижимости в общем объеме выдачи незначительна и составляет порядка 1%.
Неликвидная загородка
Ипотечный кредит на загородные участки и дома банки выдают значительно реже, чем на городские форматы. «Банки не хотят обзаводиться неликвидным балластом, который тяжело продать и компенсировать потери в случае, если кредит не будет выплачен, поясняет управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимость» Александр Москатов. По оценкам аналитиков, в среднем банки выдают ипотеку на ИЖС по ставкам на 1–3 п.п. выше (9–12%), чем на жилье в многоквартирных домах, и часто то, что банки называют ипотекой на собственный дом, является обычным потребительским кредитом.
Сейчас на загородном рынке отмечается дефицит качественного и доступного предложения домов, потенциально интересных банку как объект залога для ипотеки, считает генеральный директор девелоперской компании VSN Invest Денис Волкович. По его словам, при колоссальном затоваривании на загородном рынке Подмосковья с привлечением ипотеки реально купить не более 5% от всего объема, что делает такой формат неконкурентным по сравнению с квартирами, говорит Волкович. Есть сложности для заемщика, ведь у загородной недвижимости минимальный первоначальный взнос больше, чем у городской, и средняя ставка по загородной ипотеке примерно на 1% выше, добавляет Москатов.
Требования банков для покупки и строительства домов
Банки принимают решение о кредитовании загородного жилья на основе индивидуальных характеристик объекта в зависимости от его физического состояния и капитальности. Требования жесткие, и предпочтительными условиями для одобрения ипотечного кредита станет нахождение земельного участка на территории населенного пункта с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство.
Все документы на дом должны быть в полном порядке, объект — зарегистрирован и иметь статус жилого, все перепланировки и строительство также необходимо зарегистрировать. К дому должны быть подведены коммуникации, желательно центральные. Дом не может превышать трех этажей, быть аварийным или ветхим.
В пресс-службе ВТБ пояснили, что для принятия решения о кредитовании объекта важны многие показатели — материал стен, наличие коммуникаций и их подведение к объекту для постоянного круглогодичного проживания, удаленность от города. При кредитовании такой недвижимости необходимо учитывать особенности этого рынка в рамках месторасположения объекта, так как на нем действуют иные строительные стандарты и высока доля самостоятельных построек, пояснили в пресс-службе кредитной организации.
Для получения жилищного кредита на строительство индивидуального дома, помимо перечисленных выше требований, понадобится предоставить договор подряда со строительной компанией или предварительный договор купли-продажи объекта, заключенный с застройщиком, проект дома, смету строительства и т. п.
Переход на проектное финансирование повлиял на реализацию на первичном рынке таких популярных форматов загородного жилья, как таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Для получения кредитов на подобные проекты теперь действуют стандартные требования банков, как и при покупке жилья в новостройках.
Какие документы нужны, чтобы получить ипотеку на строительство дома:
Для одобрения ипотеки на строительства дома российские банки также предъявляют ряд требований. Недвижимость не должна быть в залоге у другого банка или быть под арестом, участок должен быть размежеван, а границы четко обозначены в документах. Также банк потребует страхование дома в пользу банка на весь срок кредита.
Ипотечные программы для ИЖС
Ипотечные программы для индивидуальных домов есть в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, «Дом.РФ» и ряде других банков. Например, в Сбербанке выдают ипотеку как на покупку готового дома, так и на строительство индивидуального и даже дачи. Условия для строительства дома: первоначальный взнос — от 25%, максимальный срок — до 30 лет. Ставка по ипотеке по программе «Строительство дома» колеблется от 8,7% до 11%.
Для оформления ипотеки банк берет в залог кредитуемое или иное жилое помещение, а также земельный участок, на котором находится дом. Строительство жилого дома может производиться как самостоятельно заемщиком, так и по договору подряда со строительной организацией. Также потребуется договор-основание строительства (или его проект) и работ по подведению коммуникаций на земельном участке, смета строительства объекта недвижимости со стоимостью материалов, стоимость подведения коммуникаций, разрешение на строительство либо уведомление о соответствии строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке, пояснили в пресс-службе Сбербанка.
В октябре 2020 года банк «Дом.РФ» улучшил условия по пилотной программе по выдаче ипотеки на ИЖС. Теперь кредитные средства можно направить не только на приобретение участка с одновременным строительством на нем дома, но и на строительство жилого дома на имеющемся в собственности участке. Ипотека доступна по ставке от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50% и подтверждении доходов выпиской из Пенсионного фонда России. Срок кредитования составляет до 30 лет. Максимальная сумма ипотеки — 30 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 10 млн руб. для остальных регионов. Минимальный первоначальный взнос — 20%.
«Дом.РФ» расширил географию возможного местонахождения объекта строительства — теперь он может находиться на расстоянии до 50 км от ближайшего крупного населенного пункта. Также клиенты банка могут получить кредит на строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения — ранее кредитные средства направлялись только на возведение недвижимости на землях населенных пунктов.
Для кредитования покупки готовых индивидуальных домов в ВТБ действуют стандартные банковские программы для вторичного рынка. Ставка по кредиту — от 8,4%, срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 10%. Кредитов на строительство загородного жилья в банке нет.
Сельская ипотека
Также в России уже запущена сельская ипотека по беспрецедентно низким ставкам — до 3%. Это программа оказалось очень востребованной среди населения и в правительстве планируется рассмотреть предложение Минсельхоза по расширению данной программы. Она является частью программы «Комплексное развитие сельских территорий». На ее финансирование в 2020 году заложен 1 млрд руб. из федерального бюджета, Минсельхоз России выделил дополнительные средства на реализацию программы льготной сельской ипотеки в объеме 500 млн руб. Согласно планам программы, к 2025 году свои жилищные условия могут улучшить более 200 тыс. семей.
Действие льготной ипотеки распространяется почти на все населенные пункты (кроме городских округов), которые расположены в сельской местности с населением не более 30 тыс. Также программа не распространяется на внутригородские муниципальные образования Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальные образования и городские округа Московской области. Оформить сельскую ипотеку можно сроком до 25 лет. Максимальная сумма займа составляет 3 млн руб. и 5 млн руб. для Дальнего Востока и Ленинградской области соответственно. Чтобы стать участником программы, нужно сделать первоначальный взнос не менее 10%. Процентная ставка в Россельхозбанке — от 2,7% годовых.
В рамках сельской ипотеки можно получить кредит на покупку земельного участка и строительство на нем дома, строительство или завершение строительства жилого дома по договору подряда. Главное требование — жилье должно находиться в сельской местности, а также быть пригодным для проживания, с коммуникациями — электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением.
Кредиты по данный программе выдают банки:
Деревянная ипотека
Еще одна программа — льготные кредиты на покупку деревянных домов, которую называют деревянной ипотекой. Программа должна стимулировать деревянное домостроение в России и увеличить производство домокомплектов заводскими методами. Программу перезапустили в прошлом году. Согласно ее условиям, банки будут предоставлять потребительские кредиты по сниженной на 5% ставке. В результате ставка на дома заводского изготовления в среднем составит 10–12%, что приближает ее к уровню ставок по ипотеке. Программа будет действовать до 2021 года включительно, ее бюджет составляет 400 млн руб. ежегодно.
Под программу льготного кредитования подпадают деревянные дома, стены которых выполнены из клееного/цельного бруса или массивных панелей, сформированных из деревянных ламелей, панелей с использованием ОСП или ДСП-плит средней плотности (плит МДФ). К технологиям деревянного домостроения сегодня относят клееный и массивный брус, бревно, каркасные (каркасно-панельные), фахверк-, сип-панели и т. д.
Чтобы качество домокомплекта было высокое, а в программе не участвовали недобросовестные компании, введен ряд ограничений: годовой оборот компании — не менее 200 млн руб., она должна быть аккредитована (подтвердить уровень своей квалификации и качества выполняемых работ). Также компании необходимо заключить договор об участии в программе субсидирования деревянных домов с банком. Таким образом, список компаний, принимающих участие в программе, не строго фиксирован — количество предприятий может колебаться в зависимости от их соответствия данным критериям. В официальном реестре Ассоциации деревянного домостроения перечислены компании, которые проектируют, производят и строят дома из дерева индустриальным способом.
Будущее ипотеки для частных домов
Правительство возлагает надежды на строительство индивидуальных домов, появляются различные льготные госпрограммы, а банки запускают пилотные ипотечные программы. Ипотеки на строительство жилого дома — это большой сегмент жилищного рынка и его доля будет только увеличиваться, отметил заместитель председателя правления Банка «Дом.РФ» Данила Литвинов. В будущем банки отладят и запустят различные кредитные программы на строительства индивидуального жилья.
В программе, разработанной Минстроем, отмечается, что сдерживающим факторов является низкое проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС, в то время как на рынке новостроек сегодня уже более 50% сделок осуществляется с использованием ипотеки. Целями программы развития ИЖС являются повышение качества и доступности жилья для граждан, создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки ИЖС, обеспечение объектов строительства ИЖС землей и инфраструктурой и формирование стандартизированного перечня домокомплектов, их поставщиков, стандартизация рынка строительства ИЖС. В Минстрое предлагают формировать территории комплексной застройки и обеспечивать их инженерной и социальной инфраструктурой за счет местных бюджетов.
#оденьгахпросто: стоит ли покупать квартиру у ЗПИФа
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) создается на определенный срок как способ оформить права на недвижимость. Слово «закрытый» не означает, что фонд скрывает информацию от налоговых органов. Просто в таких фондах паи можно купить только в процессе формирования фонда или во время дополнительного привлечения пайщиков.
Закрытые паевые фонды недвижимости часто использовались девелоперами пару лет назад, когда начался переход на проектное финансирование через эскроу-счета, объясняет управляющий директор компании «Метриум» Надежда Корка. Застройщики искали альтернативные способы привлечения инвестиций, ведь от 20% до 50% всех вложений в девелоперский проект — это подготовительный этап, который должен быть завершен до получения кредита банка.
Стоит ли покупать жилье у ЗПИФа
Обычно реализация квартир с использованием ЗПИФов выглядит так: застройщик по договору долевого участия «продает» квартиры компании, которая управляет ЗПИФом, на 25–50% дешевле рыночной цены, рассказывает управляющий партнер юридической компании «Позиция Права» Егор Редин. Затем УК перепродает жилье физлицам по договорам уступки права требования, но уже по рыночной цене — тем самым переуступает не квартиру, а имущественное право требования к застройщику. В дальнейшем клиент, который приобрел право требования по такому договору, получает недвижимость по акту приема-передачи от застройщика.
«Покупая у фонда, скорее всего, вы покупаете на ценовом пике. Если для себя, то это не так важно, главное, чтобы квартира нравилась. Но если это покупка для сдачи в аренду, то цена объекта напрямую влияет на доходность инвестиций», — отмечает партнер «Инвесториума» Алексей Матлаков.
Как правило, сделки с ЗПИФом представляют собой договоры уступки права требования из договора долевого участия (ДДУ). По словам генерального директора управляющей компании «Финансовая основа» Алексея Доманова, как и в случае со всеми подобными схемами, покупателя ждут следующие риски:
1. Потеря денег при расторжении ДДУ. Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, то есть ту цену, по которой УК покупала квартиру у застройщика. Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.
2. Недействительность цессии. Например, если уступка была совершена без согласия застройщика.
3. «Двойная» переуступка прав. Наличие двух или более договоров уступки одного и того же права требования.
4. Невозможность предъявить иск застройщику, если его не уведомили об уступке.
При покупке квартиры у УК стоит проверить полномочия компании на заключение договора. Нужно убедиться, что управляющая компания имеет лицензию, не находится в стадии банкротства, в отношении нее нет каких-либо административных процедур, которые бы мешали ей заключить договор, рассказывает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. Желательно также ознакомиться с правилами управления ЗПИФом, поскольку там могут быть дополнительные ограничения. Например, в правилах может быть прописано, что УК не имеет права продавать недвижимость без согласия пайщиков.
В целом при перепродаже по договору уступки новый дольщик получает все те же права требования к застройщику, что были у управляющей компании. УК при приобретении недвижимости проверяет актив и оценивает по справедливой стоимости. Разрешение на сделку компания получает от специализированного депозитария, который также со своей стороны проверяет добросовестность УК, добавляет Алексей Доманов. В целом ЗПИФы – довольно сильно зарегулированные государством игроки, поэтому они во многом выглядят даже безопаснее застройщиков с точки зрения рисков, сходятся во мнении эксперты.
Схема с приобретением жилья через ЗПИФ недвижимости в настоящее время не очень распространена: по некоторым подсчетам, на нее приходится до 1% от первичного рынка недвижимости, говорит юрист фирмы «ГК ЛИГАЛ» Кирилл Гавриличев. С ипотекой такие сделки встречаются еще реже. Например, у ВТБ с начала года их прошло не более 500. Покупка через ЗПИФ не пользуется популярностью в том числе и потому, что на подобные сделки не распространяются условия господдержки. То есть несмотря на то, что вы покупаете квартиру на первичном рынке, получить льготную ипотеку на нее невозможно, и ставки по таким кредитам находятся на уровне базовых значений банка.