ипотека по законам шариата в россии
Банк «Ак Барс» запустил исламскую ипотеку
Пресс-служба банка сообщает, что новый продукт предполагает покупку жилья в рассрочку в форме исламского контракта «мурабаха». Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI).
По словам руководителя направления исламского банкинга «Ак Барса» Искандера Исхакова, суть продукта состоит в том, что «Ипотечный партнер» покупает квартиру, делает определенную наценку и продает в рассрочку.
По его словам, приобретение жилья по нормам шариата и по классической ипотеке сопоставимо по стоимости.
Пока масштабировать продукт не позволяет законодательство, в частности вопросы, связанные с налоговыми вычетами: их оказывается невозможно использовать полноценно, так как продажа в рассрочку не предполагает начисление процентов, которые и подлежат вычету, что отражается на конечной стоимости жилья.
Чтобы частично решить этот вопрос, компания, реализующая продукт («Ипотечный партнер»), выбрала механизм упрощенного налогообложения, при этом она ограничена лимитом остаточной стоимости основных средств в 150 млн рублей.
По его словам, подготовлены предложения по оптимизации налогообложения для исламской ипотеки, по этому вопросу ведется работа с федеральными ведомствами.
Исламское финансирование основывается на принципах шариата. Отличительной чертой этого вида финансирования является запрет взимать любые проценты по кредитам. Для получения дохода финансовый институт должен быть долевым участником проекта, полностью разделяя риски и премии финансируемого предприятия, или участвовать в торговле и извлекать прибыль из наценки между себестоимостью приобретения товара и ценой его реализации.
Банк «Ак Барс» по итогам 2018 года занимает 19-е место по размеру активов в рэнкинге «Интерфакс-100», подготовленном «Интерфакс-ЦЭА».
Как работает халал-ипотека и в чем ее преимущество?
Инфографика. Как работает халал-ипотека и в чем ее преимущество?
В следующим году начнется работа по внедрению ипотеки по принципам исламского банкинга. Выдача ипотека по более выгодным условиям для заемщика, сейчас особенно актуально, в силу растущих проблемных кредитов в стране. Исламская или халяльная (разрешенная) ипотека подразумевает под собой финансирование для приобретения недвижимости, по нормам шариата. Так для мусульман считается грехом давать или брать деньги под процент.
Для того чтобы разобраться, по каким схемам работает исламская или халяльная (разрешенная) ипотека, и в чем различие от традиционной ипотеки, Kursiv Researh провел обзор, опираясь на информацию зарубежных исламских банков.
Начнем с того, что процедура выдачи кредита, такая же, как и у традиционной ипотеки. Как правило, заемщику должно быть как минимум 21 год и его доходы должны позволять оплачивать ежемесячные платежи. При этом принцип, согласно которому исламская ипотека предназначается сугубо для мусульман, зависит от принятой политики банки. Например, в исламских банках Англии немусульманин может получить ипотеку под поручительством мусульманина.
Различают три вида исламской ипотеки, и в зависимости от выбранного вида изменяется способ финансирования приобретения недвижимости:
Kursiv Research обращает внимание на то, что приведенный выше материал носит исключительно информационный характер и не является предложением или рекомендацией совершать какие-либо сделки с указанными финансовыми инструментами.
«Халяльная ипотека»: как исламский банкинг нашел «лазейку» в законах шариата
Законы шариата запрещают выдачу займов под проценты, что объективно усложняет осуществление множества банковских операций для мусульман в современном мире. Одной из таких «больных тем» является приобретение жилья: приверженцы ислама, как рядовые члены общества, крайне редко могут позволить себе покупку недвижимости путем единовременной оплаты ее стоимости. Решением этой теологической проблемы является все шире распространяющаяся по миру «халяльная ипотека».
Международная редакция Федерального агентства новостей разбиралась в сути и особенностях данного явления.
Виды «ипотеки»
В упрощенном виде данная схема схожа с рядом других ипотечных займов и выглядит следующим образом: клиент выбирает на рынке недвижимости желаемое жилье, которое банк выкупает по рыночной стоимости. Недвижимость оказывается в собственности «займодателя», и заемщик ежемесячно выплачивает ему определенную сумму (формально — арендную плату), тем самым последовательно выкупая собственную долю. Существует три основных вида «халяльной ипотеки».
Мушарака
Форма совместной собственности между покупателем жилья и финансовой компанией. Обе стороны соглашаются инвестировать в недвижимость и приобрести ее вместе.
Например, клиент и банк уплачивают 10% и 90% стоимости жилья соответственно. Их доли в недвижимости распределяются в той же пропорции.
By: Hussam Qutub, Vice President of Communications
The title of a recent blog post that drew over 100 comments on #MuslimMatters read “Halal Mortgages: Alleged Misuse of Taqi https://t.co/YwQScgvERF #islam
Физическое лицо ежемесячно погашает стоимость самого жилья, но в дополнение оплачивает арендную плату за пользование чужой долей. Каждый такой «побочный платеж» увеличивает площадь собственности клиента и естественным образом уменьшает долю банка.
В результате покупатель «отбивает» изначальную стоимость жилья, а заработок финансовой организации заключается в сдаче свой доли недвижимости в аренду.
Иджара
Банк выкупает нужное клиенту жилье и получает в нем 100-процентную долю собственности. Клиент на протяжении определенного времени (как правило — до 25 лет) ежемесячно выплачивает фиксированную арендную плату за пользование недвижимостью. По истечении данного срока финансовая организация передает клиенту полное право на владение собственностью.
Мурабаха
Банк приобретает собственность и продает ее клиенту с наценкой. Эта сумма погашается по соответствующему графику платежей. До момента погашения «ипотеки» права на недвижимость остаются у «займодателя». От обычной ипотеки мурабаха отличается тем, что банк не назначает проценты, а устанавливает заранее оговоренную константную сумму, которую клиент должен будет погасить за определенное количество времени. В сравнении с иджарой выплаты в данном виде «ипотеки» являются не арендной платой, а, скорее, займом с включенной комиссией финансовой организации.
Необходимо упомянуть, что данные механизмы представлены в общем виде. На практике детали сделок могут меняться, однако их суть остается прежней.
Нюансы
Как правило, исламские банки подпадают под контроль финансовых регулирующих органов тех стран, в которых они действуют. Это означает, что по закону они должны соответствовать стандартам, установленным этими ведомствами. Это, в свою очередь, обеспечивает заемщикам степень защиты не меньшую, чем при заключении договора о стандартном займе.
И все же «халяльная ипотека» несколько безопаснее, чем обычная. Так, например, исламские финансовые организации ограничены правилами шариата, что не позволяет им заключать сделки с высоким риском в области недвижимости (наследство, дарение, некоторые случаи ренты и т.д.). Кроме того, покупатель жилья на протяжении всего периода выплат погашает изначально зафиксированную сумму, которая не зависит от последующих изменений ситуации на рынке недвижимости.
При этом подобные банки не практикуют взимание штрафов. В случае если клиент несколько раз просрочит выплату, «займодатель» просто продаст свою долю собственности третьей стороне.
При этом сопутствующие услуги страхования жилья или жизни не предоставляются.
Еще одной особенностью исламских финансовых организаций является исключение сделок, связанных с азартными играми, алкоголем, табаком, проституцией, порнографией и другими «нехаляльными» вещами.
in my humble opinion one should stay from half halal tingz so it doesnt lead to haram way of life.. I respectfully believe entering any mortgage especially in western countries is a very tricky thing.. before doing so id highly advise to consider other options if possible https://t.co/gCsDDSvc8x pic.twitter.com/rCaYL3sB3E
— معاذ حاج شيخ محمد شيخ رشيد (@ElephantsMusk) April 16, 2020
Доступность подобных сделок для не-мусульман зависит от конкретной страны. Так, например, в Великобритании около 2% пользователей «халяльной ипотеки» не связаны с исламом. В России же подобное пока запрещено. В целом же мусульманский банкинг действует более чем в сотне государств: от Малайзии до США и от России до Египта. Это явление характерно для исламских стран и тех государств, в которых присутствуют крупные общины последователей данного религиозного направления.
Мнения
Появление подобной практики породило полемику в мусульманской среде, и споры о «правоверности» этих займов не утихают до сих пор.
Сторонники кредитов утверждают, что их нельзя назвать ростовщичеством, которое запрещено шариатом, так как «деньги делаются» иначе.
«Вместо того, чтобы делать деньги через проценты, исламские банки используют собственность как актив, приносящий прибыль. Важно помнить, что исламские ипотечные кредиты просто предлагают альтернативную структуру финансирования, которая дает мусульманским клиентам различные варианты», — сообщил Фаррух Раза, консультант Islamic Finance Advisory and Assurance Services.
Для полного понимания работы исламских финансов следует учитывать четыре основных принципа шариата в этой сфере:
«Имущество — это не то, чем по факту владеет человек, а то, чем Всевышний Аллах разрешил человеку владеть. В основе всего всегда лежит дозволенность. Для мусульман достаточно создать некую альтернативу тем финансовым продуктам, которые им не дозволены шариатом, в остальном же они нормально встраиваются в существующий сценарий экономики и банковского сектора», — считает шариатский эксперт ДУМ РТ, преподаватель РИИ Ахмад Абу Яхъя.
Противники же «халяльной ипотеки» указывают на то, что данное явление позволяет обойти словесную формулировку запрета, но напрямую нарушает его суть.
«В исламе это является очень большим грехом. На это указывают и Коран, и хадисы Пророка. Есть очень тяжелые хадисы на эту тему, о степени этого греха. Буквально такие, что грех соития с собственной матерью по степени греховности легче, чем риба. Также есть предсказания Пророка, что наступит такое время, что пыль от лихвы коснется каждого. Наверное, в это время мы и живем. Современная банковская система, которая активно работает на лихве, на ростовщичестве, способствует этому главным образом», — сообщил Рамиль-Хазрат Садеков, главный имам Исторической мечети Москвы.
По мнению стороны оппонентов, в качестве рибы нельзя рассматривать только выдачу суммы и ее возврат с процентами. Под ее суть также подпадает и выплата денежных средств в обмен на формальное «дарение» собственности.
Удобный инструмент
Сколько бы копий ни ломалось в спорах на эту тему, необходимо признать, что «халяльная ипотека» успешно распространяется по миру. Мусульмане видят в займах способ приобрести собственное жилье. Подобный спрос стал причиной поиска «компромисса» с вероучением и привел к возникновению обсуждаемого предмета.
По всей видимости, реалии сегодняшнего рынка оказались способны сподвигнуть мусульман к пересмотру трактовки правил шариата. Объективно «халяльная ипотека» выглядит как попытка обойти формальные требования при пересмотре заложенного в них смысла.
Жилье по нормам шариата: в Татарстане растет спрос на исламскую ипотеку
Потенциал роста
— Как вы оцениваете уровень развития исламского банкинга в России? Растет ли число услуг по нормам шариата в целом на рынке и в вашем банке?
Исламские финансы и институты активно развиваются во всем мире. Тенденция нашла свое отражение и в России. Исламские финансовые институты не только открывают свои отделения во многих регионах нашей страны, но и активно расширяют продуктовую линейку.
Спрос на продукты исламского банкинга с каждым годом растет. По разным подсчетам около 7-8 млн мусульман готовы воспользоваться услугами исламского банкинга, а потенциальная емкость рынка достигает 500 млрд руб. (с учетом обслуживания экспортно-импортных операций, инфраструктурных проектов и так далее).
Спрос на исламские продукты есть и в Татарстане. Количество заявок и обращений увеличивается. Мы считаем, что потенциал у этого рынка есть. В целом, положительно оцениваем перспективы развития исламского банкинга в республике.
Как сообщала глава Агентства инвестиционного развития РТ Талия Минуллина, на территории субъектов РФ существуют свои организации, оказывающие услуги в сфере партнерского банкинга – финансовый дом «Амаль» (Татарстан), «ЛяРиба Финанс» (Дагестан). В 2019 году был зарегистрирован открытый паевый инвестиционный фонд «ЛАЛЭ», сформированный по канонам ислама.
— Есть ли спрос на ипотеку или другие услуги?
Люди обращаются с разными вопросами. На сегодняшний день, наш якорный проект – это исламская ипотека, запущенная в 2019 году. При этом параллельно работаем и по другим проектам. Клиентов активно интересуют денежные переводы, дебетовые карты, люди также интересуются и потребительскими кредитами. В исламских финансах мы не можем реализовать их в чистом виде, но спрос есть.
Ипотечный бум
— В 2019 году вы запустили исламскую ипотеку. Как оцениваете результаты? Какое число клиентов успели ей воспользоваться?
Объем выдач с 2019 года вырос в несколько раз. Мы понимаем, что это эффект низкой базы. Рассчитывали на более существенный рост, но были определенные проблемы в момент запуска. В частности, до сих пор не все потенциальные клиенты знают про наш продукт. Нам нужно более активно работать в этом направлении. Сейчас мы работаем над информированием наших клиентов через социальные сети, запускаем рекламные кампании. Участвуем в различных конференциях, форумах, где рассказываем о продуктах исламского банкинга. Например, на площадке KazanSummit.
1 июня 2021 года наш продукт «Исламская ипотека» получил официальное одобрение Совета Улемов Духовного управления мусульман Республики Татарстан как продукт, соответствующий канонам исламского права. Мы, пожалуй, единственный банк в республике, у кого есть такой сертификат.
— Как чувствовала себя исламская ипотека в период пандемии? Вводились ли в этой сфере льготы по аналогии со стандартной ипотекой?
Исламская ипотека во время пандемии чувствовала себя относительно неплохо. Мы не приостанавливали сделки. Да, конечно, обращений было меньше, но серьезного падения не произошло. Клиенты за льготами не обращались.
— В каких городах или районах республики ипотека пользуется наибольшим спросом?
Наибольший спрос на исламскую ипотеку наблюдается в крупных городах РТ – Казань, Набережные Челны, Нижнекамск и Альметьевск. До недавнего времени мы работали только в Казани и удовлетворить спрос наших клиентов из других городов не могли. Сейчас принято решение, что с 1 августа программа будет распространена на все крупные города республики.
— Интересны ли исламские финансы смежным сферам? Например, застройщикам. Готовы ли они работать по специальным программам исламского банкинга?
Со стороны застройщиков мы видим определенный интерес на продукты исламского банкинга. Работаем с компаниями, которые строят и продают жилые дома, земельные участки. Надеемся, что в ближайшее время появятся совместные проекты.
Диспаритет и развитие
— Что мешает развитию исламского банкинга в России? Есть ли сложности в работе из-за отсутствия регуляторных норм? Требуются ли изменения законодательства, на ваш взгляд?
В России отсутствует адаптированное законодательство. Это приводит к тому, что наши продукты и клиенты находятся в неравном положении по сравнению с продуктами и клиентами классических банковских услуг.
Основные сложности – это необходимость создания дополнительной небанковской структуры для проведения сделок, налоговый диспаритет, невозможность использования государственных программ в части кредитования. Клиенты, в свою очередь, не могут полноценно использовать налоговый вычет. Но мы над этим работаем, находимся на связи с государственными органами, направляем свои инициативы. Необходимо внести определенные изменения в законодательство, в Налоговый кодекс.
Аналитик ФГ «ФИНАМ» Алексей Коренев сообщил РБК Татарстан, что со стороны регулятора не предпринимается каких-либо шагов по изменению финансового законодательства для того, чтобы формализовать исламский банкинг. При этом есть практическая возможность осуществлять почти полный набор стандартных банковских услуг.
Исламский банкинг характеризуется рядом особенностей: запретом ссуд под проценты, сделок с неопределенностью, инвестиций в производство алкоголя, переработку и продажу свинины, азартные игры и так далее. В его основе лежат операции с товаром или активами, а не с деньгами как таковыми. Вместо кредитования в привычном понимании в исламском банкинге есть сходный с проектным инвестированием механизм. Вместо депозита клиенты исламских банков вкладывают деньги в некое подобие ПИФов, получая не процентный доход, а нечто сходное с дивидендами.
— Насколько актуальна и востребована тема исламских финансов в сегменте крупного бизнеса? У банка есть опыт в таких сделках. Есть ли спрос?
У банка есть опыт в этом направлении. В 2011 и 2013 годах были проведены сделки по привлечению исламского финансирования. Банк активно ищет дополнительные возможности.
— Есть ли у вас новые проекты в сфере исламского банкинга?
Актуален продукт, нацеленный на покупку земельных участков и жилых домов. В последнее время мы видим интерес к этому сегменту. В период пандемии спрос вырос в несколько раз. Клиенты стали чаще делать выбор в пользу частных домов. Мы оценили спрос и подготовили продукт «Комфорт-Исламская ипотека». Он будет реализоваться на территории РТ, а также в Уфе, где мы начали работу в конце прошлого года. В дальнейшем готовы рассмотреть и другие регионы, если будет спрос среди клиентов.
Ипотека по законам шариата в россии
Дом – это основная потребность человека, как одежда, предметы быта, транспорт. Некоторые наследуют дом от родителей. Другие строят дом самостоятельно или покупают дом на собственные деньги.
На сегодняшний день многие приобретают жилье в кредит либо в рассрочку. Это связано с тем, что обычному человеку непросто накопить значительную сумму денег на покупку дома, а государство предлагает эффективные программы.
При этом следует отметить, что Ислам строго запрещает получение и передачу денег с процентами. Священный Коран гласит: «Аллах разрешил торговлю и запретил ростовщичество» (сура «аль-Бакара», 275). Поэтому ипотека – тоже запрещенный вид деятельности. Однако важно знать, что во многих исламских и светских странах существуют ипотечные кредитования, соответствующие шариату.
Сегодня существует три типа исламской ипотеки: иджара (аренда с последующим выкупом), мурабаха (торговля на длительный срок) и мушарака (уменьшение доли, при совместном владении недвижимостью кредитора и клиента и распределение доходов).
1) В Мурабаха банк покупает жилье для клиента и продает его с наценкой к первоначальной стоимости, продлевая срок оплаты. Окончательная стоимость ясна и фиксирована на весь период. Оплачивая в рассрочку, клиент покупает дом у банка.
2) При иджара банк покупает недвижимость и заключает с клиентом договор лизинга. В период лизинга все риски, связанные с владением недвижимостью и ее приобретением, переходят на банк.
3) В мушарака продавец, клиент и банк подписывают трехстороннее соглашение. Прибыль распределяется между сторонами на заранее оговоренную долю. Затем клиент постепенно начинает покупать свою долю у банка.
Как упоминалось выше, главная особенность исламской ипотеки заключается в том, что она делает наценку на стоимость жилья, но не добавляет проценты. Наценка определяется между стоимостью товаров и их отпускной ценой. Она оговаривается заранее и сохраняется до полной выплаты ипотеки. Банк также становится партнером клиента, поэтому риски разделяют поровну. В этой системе банк оплачивает расходы на регистрацию и покупку недвижимости.
Что касается ипотечного кредитования в коммерческих банках, то заемщик вносит первоначальный взнос за свой счет. Оставшаяся сумма выплачивается банком, и дом выдается в залог банку. Банк дает деньги клиенту под проценты. Кроме того, в случае несвоевременной выплаты ежемесячного долга начисляется пеня. Подобные операции противоречат принципам шариата.
Хасан Аманкул,
Газета «Мунара», №11, 2020 год