ипотека в англии для нерезидентов

Ипотека в Великобритании

Коротко о главном

Начнем с того, что получить ипотеку в Великобритании можно на покупку как жилой, так и коммерческой недвижимости; обращения рассматриваются от резидентов и от нерезидентов, а оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо.

Резиденты страны могут выбирать из нескольких вариантов ипотечного кредитования: получить жилищный кредит, инвестиционный (buy-to-let, для сдачи жилья в аренду) и коммерческий (для покупки коммерческих объектов), а также – претендовать на краткосрочную ссуду. Нерезиденты лишены такого разнообразия: предъявляемые к ним требования жестче, первоначальный взнос больше, а ставки по ипотеке выше. Кроме того, нерезиденту практически невозможно получить банковский займ на покупку недвижимости на стадии строительства (off-plan), равно как и на приобретение объекта в апарт-отеле.

В глазах британских банков Россия – страна повышенных рисков, а значит и критерии одобрения кредитов для наших соотечественников применяются гораздо более жесткие, чем, скажем, для граждан отдаляющегося от Британии Евросоюза. Но, пожалуй, основной специфической особенностью ипотечного кредитования в Англии является пороговая сумма, ниже которой банкам просто невыгодно выдавать кредит нерезидентам. Сложившаяся практика такова, что минимальной суммой, которую рассматривает банк, считается £1 млн. На британском рынке с россиянами и гражданами СНГ стали активно работать латвийские банки – они дают кредит на £500 000, но под ставку в размере 5,5%-6%. Плюсом является то, что банки знакомы с российскими формами НДФЛ и доходами, поэтому принимают решение намного быстрее европейских учреждений.

Требования банков и условия ипотечного кредита

Безусловно, требования различных банков Великобритании незначительно отличаются друг от друга, однако не каждый британский банк будет работать с российскими заявителями. Крупнейший финансовый конгломерат HSBC, публикуя официальные требования к заемщикам-нерезидентам, честно предупреждает, что ипотека в их банке может быть доступна гражданам не всех стран.

Первоначальный взнос для нерезидентов составляет около 50%, при этом резиденты собственными средствами могут оплатить всего 5-10% жилья. Иностранцам британские банки готовы профинансировать не более половины стоимости объекта, однако чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентная ставка и выгоднее кредит, и тем выше шансы, что ипотека вообще будет одобрена. Парадокс для иностранцев заключается в том, что получить крупную ссуду в банке Великобритании проще, чем небольшой заем.

Сумма, которую одобрит банк, в каждом случае определяется индивидуально, но для ориентира можно исходить из четырехкратного годового дохода, остающегося после вычета налогов. Допустим, ежемесячный доход российского гражданина после уплаты налогов составляет 50 000 рублей, что примерно соответствует £715. В этом случае годовой доход составит £8580, а значит, с большой долей вероятности банк одобрит сумму в £34 320 – этого едва ли хватит на гараж в Лондоне. Чтобы кредитной организации было интересно и выгодно иметь дело с заемщиком, тот должен зарабатывать около £250 000 в год – условие, скажем так, подходящее не для среднестатистического россиянина. Но те же латвийские банки примут доход и в £125 000, однако необходимо, чтобы он был на 100% легальным: проходил через все налоговые инстанции и имел соответствующие справки НДФЛ. В учет годового дохода может идти не только заработная плата, но и проценты по депозитам в банках, получаемые алименты, дивиденды по ценным бумагам, доход от сдачи недвижимости в аренду, другие источники пассивного дохода – все, что может быть подтверждено документально. Супруги или партнеры могут получить ипотеку, рассчитанную на суммах их совокупного дохода. Даже люди, не состоящие в родственных отношениях, например, друзья, могут вскладчину купить жилье с помощью ипотечного кредита, только в этом случае их доход будет рассчитан не простым суммированием, а по специальной формуле.

Большинство крупных банков Британии (HSBC, Barclays, EFG, Lombard Odier, Credit Swiss и т.д) дорожат своей репутацией, поэтому вводят негласный ценз – чтобы стать их клиентом, необходимо иметь активы в размере £5 млн. Таким клиентам банки готовы дать кредит, например, под залог самого портфеля инвестиций или под залог недвижимости, если она стоит свыше £1 млн, находится в центральном Лондоне и соответствует некоторым другим параметрам. В противном случае, можно обратиться к финансовым брокерам – они работают с разными структурами, которые более гибки, так как не регулируются FCA (Управлением по финансовому регулированию и контролю). Они могут дать и чуть меньше миллиона, и на более короткий срок (Bridge loan) и кредитовать немного неформатную недвижимость.

Порядок погашения ипотечного займа может быть любым: либо только проценты, либо выплата процентов и тела кредита. В первом случае кредит выдается на срок до пяти лет, а сам кредит гасится единовременно, как правило, после продажи квартиры, купленной в ипотеку (в ряде случаев кредит может погашаться на протяжении всего срока действия, в удобном режиме для клиента). Если же заемщик в течение всего срока готов выплачивать и сам кредит и проценты по нему, то срок займа может быть любым (до 25-35 лет) вплоть до достижения заемщиком возраста 65 лет. Однако стоит помнить о штрафных санкциях, которые вступают в силу при досрочном погашении платежей: в зависимости от кредитного учреждения и срока кредита, штраф составит 1-3% от суммы.

Средняя ипотечная ставка в британском банке варьируется в пределах 2-5% годовых для нерезидентов, и около 1,5-2% для подданных королевы.

Процесс ипотечного кредитования

1. Получение предварительного одобрения кредита банком. Рассмотрение документов и предоставление ипотечного займа может занимать не один месяц, а за это время дом мечты может уйти в руки другого владельца. Поэтому одновременно с началом поиска стоит предоставить первоначальный пакет документов в банк, для получения предварительного одобрения, без указания конкретной суммы под конкретный объект. На этом этапе важно получить принципиальное согласие банка финансировать сделку (mortgage in principle).

2. После подтверждение банком его готовности и условий кредитования (mortgage in principle), заемщик должен определиться с объектом недвижимости, и подавать полный пакет документов для выделения определенной суммы. Для оформления покупки всегда привлекается юрист, он же может и подготовить отчет по недвижимости для банка и предоставить пакет документов в банк.

3. После получения документов, специалисты кредитного учреждения запускают процесс проверки потенциального заемщика. Одновременно с этим проводится оценка недвижимости на предмет соответствия стоимости объекта запрашиваемой сумме.

4. Завершение сделки – банк переводит требуемую сумму на счет продавца недвижимости.

Весь процесс получения ипотечного кредита в Британии – с первого звонка и до получения денег на счет юриста для завершения сделки – занимает до трех-четырех месяцев, в зависимости от банка и условий самой сделки.

Стандартный пакет документов для получения ипотеки

Пакет документов, запрашиваемых банками Англии, Шотландии, Уэльса и Северной Ирландии, может различаться, но стандартный набор состоит из:

Дополнительные затраты при ипотечном кредитовании в Великобритании

К дополнительным расходам, которые ложатся на плечи покупателя недвижимости с помощью заемных средств, можно отнести следующие статьи затрат:

Источник

Ипотека под 2%: могут ли россияне взять дешевый жилищный кредит в Европе

Ипотечные ставки в России сейчас находятся на минимальных значениях за всю историю заимствований. Этому способствовала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка (на последнем заседании регулятор взял паузу в понижении ставок) и льготные кредитные программы. Например, квартиру в новостройке сейчас можно купить по ставке от 5,9% годовых.

Несмотря на это, пока российская ипотека остается дорогой по сравнению с европейскими странами. Ставки по жилищным кредитам в Европе в среднем составляют 2–3%. В России по такой ставке действует пока только дальневосточная ипотека.

Вместе с экспертами рассказываем, в каких странах самая дешевая ипотека и доступна ли она иностранцам, в частности россиянам.

Ипотека в Европе: ставки и условия

Самые низкие ипотечные ставки в странах Европы — в Германии, Испании, Великобритании. Для иностранцев жилищные кредиты доступны в большинстве европейских стран. «Среди популярных у российских покупателей недвижимости стран самые низкие ставки в Германии, Финляндии, Испании — здесь заемщик с хорошей историей может рассчитывать на 1–2% годовых. Чуть выше, но все равно низкие проценты в Италии, Чехии, Словении — 2–3%, а вот в Черногории и Латвии ставки сравнительно высоки — 4–6%», — рассказала аналитик Prian.ru Анастасия Фалей.

Многие жилищные кредиты в Европе выдаются с плавающими ставками, привязанными к Euribor — это европейская межбанковская ставка предложения. Она в последнее время постоянно снижалась, что сделало ипотеку дешевле. При этом ипотечная ставка может существенно отличаться для разных получателей и разных объектов — каждый случай изучается индивидуально. Но в целом они не превышают 3%.

Условия по ипотеке в европейских банках схожи с российскими. Например, для получения такого кредита потребуется первоначальный взнос. Его размер варьируется от 20% до 50% стоимости жилья и зависит от качества объекта и надежности заемщика. Европейские банки тщательно проверяют кредитную историю заемщиков, текущие доходы, наличие залога, а также сам объект недвижимости — его ликвидность, рыночную стоимость и перспективность.

«Например, в Германии и Словении проще взять в кредит сравнительно крупную сумму, например €500 тыс., на покупку доходного объекта коммерческой недвижимости с заключенным на десять лет договором аренды, чем €50 тыс. на приобретение вторичного жилья в небольшом городе. Кстати, многие инвесторы используют оценку банка в качестве своеобразного сигнала: если банк предлагает условия по кредиту хуже среднего (выше первый взнос или процентная ставка), значит он нашел в объекте серьезные риски», — отметила Анастасия Фалей.

Также при оформлении ипотеки есть дополнительные расходы — открытие кредитной линии, дополнительные сборы и страховки. Банки снижают свои риски с помощью обязательного страхования и комиссий за выдачу займов. В результате при использовании ипотеки расходы покупателя увеличиваются на 1–2% от цены недвижимости.

Могут ли россияне получить ипотеку в Европе

Граждане России наравне с местными жителями могут воспользоваться ипотечными программами при покупке жилья за рубежом. Россияне часто используют кредиты при покупке недвижимости в Германии, Чехии, Испании. Местные банки работают с нерезидентами, но требования к ним выше, а условия хуже. Ставки для россиян, как правило, на 1–2% выше, чем для местных или иностранцев с ВНЖ, а собственного капитала требуют больше.

Также могут возникнуть сложности с подтверждением платежеспособности. Даже «белые», но нестабильные (например, доход сильно меняется в зависимости от нерегулярных премий) зарплаты могут вызывать вопросы. Например, в Италии или Греции иностранец без официальных доходов, полученных в еврозоне, кредит не получит.

Какие нужны документы

Екатерина Шабалина, юрист Tranio:

— Ситуация индивидуальна и зависит и от того, кто заемщик (например, россиянин, но проживающий в Европе, или россиянин, живущий в России), и от внутренней политики каждого отдельного банка.

Если систематизировать, то обычно от иностранца практически все банки запрашивают:

1. Личные документы:

2. Данные о финансовом положении:

Могут попросить доказательства уплаты налогов в стране налогового резидентства потенциального заемщика.

3. Сведения об объекте, который потенциально рассматривается под ипотеку, и документация, относящаяся к объекту.

Примеры стран с низкими ставками

Ипотека в Испании — один из самых популярных финансовых инструментов. Заемными средствами при покупке жилья здесь пользуются не только местные жители, но и иностранцы. По оценкам Tranio, ипотеку в Испании оформляет каждый второй покупатель жилья. Ставки находятся на уровне 2–3%. Они бывают фиксированные, плавающие или смешанные. Ипотека оформляется с максимальным сроком на 30 лет, сумма первоначального взноса варьируется от 20% до 50%. Ограничения по возрасту заемщика — 80 лет на момент возврата кредита.

«Иностранцы в Испании могут без проблем получить ипотеку, условия почти такие же, как и у местных. Единственное, первоначальный взнос для нерезидентов будет выше. Только местным разрешено делать первоначальный платеж в 20% в отличие от иностранцев», — отметила аналитик Tranio Саглара Оконова.

Ипотека на 110%

До кризиса 2008–2009 годов в Испании выдавали кредиты на 110% от цены объекта — мало того, что банк был готов полностью финансировать стоимость квартиры, так он еще и соглашался оплатить все сопутствующие расходы. В результате люди набирали по два — четыре объекта, так как рассчитывали на долгий рост рынка и не нуждались в первоначальном взносе. При возникновении проблем все эти объекты возвратились к банкам. С последствиями такой политики в Испании не могут разобраться до сих пор: чуть ли не каждый месяц появляются новости о массовых распродажах недвижимости, скопившейся на балансе у банков, хотя основной пул проблемных активов уже реализован.

Ипотека в немецких банках является одной из самых дешевых в Европе. Для граждан Германии ставки составляют 1–2%. Для иностранцев ставки по кредитам выше, в среднем от 3% годовых. Но каждый заемщик рассматривается в индивидуальном порядке. В первую очередь банки проверяют кредитную историю и платежеспособность потенциального заемщика. По немецким законом заемщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше трети от общего ежемесячного дохода. Важным фактором является наличие первоначального взноса, сумма сделки и ликвидность самой недвижимости. Заемщик должен внести первоначальный взнос для иностранных покупателей, как правило, это 40–50% от стоимости объекта.

По данным Tranio, ставки на ипотеку в Великобритании варьируются от 1,95% до 3,5%. Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в Великобритании почти на тех же условиях, что и граждане страны. До кризиса банки выдавали ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом — от 10%. Сейчас необходимо внести первую сумму в размере от 15–25%. Ипотека выдается сроком на 25–30 лет. «Что касается востребованности среди иностранцев, то ипотеку спрашивают довольно часто, но сегодня получить ее не так просто. Банки требуют много документов, и новичку сделать это сложнее, если нет предыдущей истории хотя бы в Европе. Но все равно это по-прежнему реально и возможно», — отметила аналитик Tranio.

В Финляндии ставки по ипотеке находятся на уровне 2% годовых. Оформить жилищный кредит может и иностранец, ставки для него будут немного выше — от 3%. Иностранцу проще получить ипотеку при наличии доходов или банковского счета в стране, а также вида на жительство. Зарубежные претенденты могут столкнуться с дополнительными сложностями. Некоторые банки требуют дополнительные документы у заемщика: вид на жительство или поручителя — гражданина Финляндии. Иностранных заемщиков проверяют скрупулезнее.

Первоначальный взнос — 25–50% от стоимости недвижимости. Ипотека выдается сроком до 35 лет. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 30% от месячного дохода заемщика.

Когда в России будет ипотека под 2%

Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»:

— Динамика ипотечных ставок в России зависит в том числе от стоимости фондирования для банков и ключевой ставки. В свою очередь, Банк России устанавливает ключевую ставку, ориентируясь в том числе на целевые значения инфляции. В Европе в течение длительного времени наблюдаются низкая инфляция (а в отдельных странах и дефляция) и околонулевые или отрицательные процентные ставки. Соответственно, и ипотечные ставки находятся на низком уровне.

Для достижения в России ставок по ипотеки на уровне 2–3% по массовым продуктам необходим длительный период стабильного развития и низкой инфляции, что пока представляется маловероятным. Однако и сейчас у заемщика есть возможность получить низкую ставку по ипотеке в размере 2–3% при использовании ряда госпрограмм субсидирования ставок (дальневосточная ипотека, сельская ипотека).

Источник

Как получить ипотеку в Великобритании: подробное руководство

Покупка недвижимости для большинства людей – самое дорогостоящее одноразовое приобретение. Если покупка к тому же совершается нерезидентом в Великобритании, то подготовиться следует вдвойне серьезней. Больше половины объектов на рынке недвижимости приобретаются в кредит. Поэтому подобрать подходящую под конкретную ситуацию ипотеку – это уже половина удачно завершенной сделки.

Для бесплатной оценки шансов на получение кредита заполните анкету.

Общие правила

Больше депозит – меньше процент

Для получения ипотечного кредита необходимо располагать хоть какой-то наличной суммой для первого депозита. О первом депозите стоит задуматься заблаговременно. Без него нерезидент (как, впрочем, и резидент) не получит одобрение кредита. Чем больше депозит – тем меньше значение LTV. Кредиторы отдают предпочтение заемщикам с крупными депозитами, так как риски для банков при этом ниже.

Cтавка по ипотеке обратно пропорциональна размеру депозита. В таблице ниже приведены средние значения ставок по ипотеке, в зависимости от LTV за 2020 год для резидентов, при условии 5-летней ипотеки с фиксированной ставкой.

Для нерезидентов желательно иметь больший первый депозит. Кроме того, процентная ставка будет несколько выше.

Нужно учитывать, что банк требует подтвердить источник происхождения депозита. Однако, при покупке недвижимости в Великобритании даже без ипотеки, происхождение денег необходимо документально объяснить юристу, оформляющему покупку. Потому стоит заблаговременно подготовить документы для прохождения процедуры Anti-Money Laundering (AML). Подробнее об AML читайте здесь.

Разновидности ипотечных кредитов в Великобритании

Разнообразие ипотеки в Великобритании не заканчивается на упомянутых residential и buy-to-let. Однако нерезиденты не смогут обратиться за кредитом first-time-buyer или government-Insured. Помимо разделения кредитов по категориям заемщиков, существует дифференциация по условиям их погашения.

Фиксированная ставка (Fixed Rate Mortgage)

Средняя ставка fixed rate mortgage в 2020 году (для резидентов)

Это – ближе всего по смыслу к российским реалиям, но с разницей в деталях. Кредит выплачивается аннуитетными (равными) платежами в течение установленного срока. Как правило, ипотека fixed rate выдается на 2, 3, 5 или 10 лет. За досрочное погашение предусмотрен штраф от 1% до 3%. Чем больше срок кредита, тем выше ставка.

Ипотека с фиксированной ставкой подходит для долгосрочного планирования. В случае существенного увеличения базовой ставки Банка Англии, ни сумма долга перед кредитором, ни процентная ставка не увеличатся. С другой стороны, если главный банк страны снизит ставку, никаких выгод из этого не извлечь.

Подводный камень: фиксированная ставка только частично покрывает период займа. После окончания фиксированного периода, ставка вырастает вдвое-втрое. Для сокращения расходов используется рефинансирование: новая ипотека в том же или другом банке под более выгодный процент на очередной фиксированный период, с помощью который гасится старый кредит после истечения срока фиксированной ставки.

Для постоянных жителей королевства – это самый ходовой сценарий. Берут кредит с небольшим фиксированным периодом, и каждые 2-5 лет рефинансируют. Стратегия не подходит тем, у кого нестабильный доход, риски для нерезидентов выше.

Tracker mortgage

Корректного перевода на русский язык для этой разновидности ипотеки нет. Ставка по кредиту зависит от базовой ставки Банка Англии. Рассчитывается, как ставка Банка Англии + x%. С ростом первой переменной увеличиваются ежемесячные выплаты. Вполне вероятна и обратная ситуация.

В течение 2018 года базовая ставка составляла 0,5-0,75%. Лучшие предложения от крупных кредиторов – от +0,7% к базовой ставке (для резидентов). Ипотека этого типа, взятая на короткий период при стабильной базовой ставке – самая выгодная. Однако неожиданные колебания в экономике могут ощутимо сказаться на сумме платежей. Как и в случае c Fixed rate, ставка может кратно возрастать по истечении определенного периода (обычно 2 года).

Стандартная плавающая ставка (Standard variable rate, SVR)

Это – уже непривлекательная обыденная реальность, которая приходит после периода выгодной фиксированной ставки, или ставки, зависящей от Банка Англии (tracker). Диапазон «плавания» устанавливается кредитной организацией, и может быть изменен в любой момент. Впрочем, значительных перепадов не случается. Среднее значение SVRпо Великобритании немного выше 4,5%.

Buy-to-let mortgage

Можно назвать это инвестиционной ипотекой. Кредитный продукт предназначен для приобретения объектов, предназначенных для сдачи в аренду. Такая ипотека выгодна только кредитору: ставки выше, допустимое значение LTV – редко выше 70%. Для такой ипотеки всегда необходима сертифицированная оценка недвижимости. На сумму одобренного кредита влияет потенциальный арендный доход. Единственный плюс – при расчете максимальной суммы кредита банк учитывает потенциальные доходы от аренды.

Сборы при оформлении ипотеки в Великобритании

Первый депозит – не единственный платеж, который нужно внести при получении ипотечного кредита. При оформлении и получении придется уплатить как минимум один сбор – arrangement fee. Остальные – опциональны*.

£100-250

На этом перечень возможных платежей не заканчивается, но вероятность их появления в ваших счетах от банка становится значительно ниже. При недоумении от незнакомых/непонятных слов загляните в словарь.

Как получить ипотеку в Великобритании нерезиденту?

Если коротко – варианта два. Первый – приезжать на неопределенный срок в страну, и действовать так же, как резидент. То есть, подавать заявки, ходить на встречи, собирать справки. Второй – передать все дела поверенному из Великобритании, и предоставлять (по необходимости) справки и выписки.

Ставки для нерезидентов

Платить придется больше, чем рядовому англичанину. Однако ненамного. Средняя процентная ставка по ипотеке Fixed rate при 60% LTV составит 3,5%.

Пороговое значение LTV для нерезидента в данный момент, при котором реально получить одобрение – 75%. Чем ниже LTV – тем ниже процентная ставка и выше вероятность одобрения.

Около 1-1,25% уйдет на получение кредита удаленно, через доверенное лицо. Итоговый процент всех затрат, включая сборы самого банка, юриста банка, комиссию профессионального консультанта (посредника) составит 5-7%.

Хотите получить ипотеку в Великобритании? Заполните анкету – мы оценим ваши шансы на получение бесплатно. Если по результатам выяснится, что вам чего-то не хватает или, наоборот, что-то мешает получить кредит – скажем об этом прямо, и дадим рекомендации, как повысить шансы на получение кредита. Это тоже бесплатно.

Источник