иск о взыскании с застройщика компенсации за проживание

ВС РФ: с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, могут быть взысканы расходы на оплату аренды жилья

Yuriy Golub/ Shutterstock.com

19 июня 2015 года Р. и общество «А» заключили договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора застройщик обязался построить жилой дом и передать Р. однокомнатную квартиру во втором полугодии 2015 года. Свои обязательства по оплате квартиры Р. исполнила полностью. Однако 21 октября 2015 года общество направило в ее адрес сообщение о переносе сроков завершения строительства и передачи помещения, предложив подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока окончания строительства – первое полугодие 2016 года.

В ответ на это 26 ноября 2015 года Р. направила застройщику претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред. Общество на эту претензию не отреагировало, поэтому 9 июня 2016 года Р. направила повторную претензию. В ней она просила зачесть 28,8 тыс. руб. (удорожание квартиры за счет увеличения ее итоговой площади) в счет подлежащей взысканию в ее пользу неустойки, а также повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Однако застройщик отказался удовлетворить эту претензию.

В результате Р. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки в размере 135 272,48 руб., штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, судебных расходов в размере 40 тыс. руб., возмещении убытков на оплату аренды жилья и оплату коммунальных услуг в размере 140 тыс. руб. и 21 853 руб. соответственно, а также компенсации морального вреда в размере 50 тыс. руб. Кроме того, она попросила суд зачесть 28,8 тыс. руб. долга по оплате объекта долевого строительства в счет подлежащей взысканию с ответчика неустойки.

Суд удовлетворил заявленные требования лишь частично: с застройщика были взысканы неустойка в размере 20 тыс. руб., расходы на оплату аренды жилого помещения в размере 84 тыс. руб., компенсация морального вреда в размере 5 тыс. руб., штраф в размере 54,5 тыс. руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 20 тыс. руб. (решение Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. по делу № 2-5657/2016). Суд решил, что заявленная Р. к взысканию неустойка связана с возможной, а не действительной стоимостью ущерба. А раз доказательств причинения действительного ущерба не было представлено, судья счел возможным уменьшить требуемую сумму (ст. 333 Гражданского кодекса). При этом он отметил, что неустойка является не способом обогащения, а мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, и направлена она на восстановление нарушенного права. А определяя размер подлежащих возмещению убытков за аренду квартиры, суд исходил из договора коммерческого найма жилого помещения и доказательств несения бремени арендных платежей (расписок арендодателя о получении денежных средств).

Обе стороны обжаловали это решение. Р. настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, тогда как застройщик требовал снизить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя, а в остальной части иска просил отказать. Хоть и не полностью, но апелляция все же встала на сторону ответчика и отменила решение нижестоящего суда в части взыскания расходов на аренду квартиры, уменьшив при этом сумму штрафа до 25 тыс. руб. (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. по делу № 33-3812/2017). Суд пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением Р. и расходы по оплате ею аренды нельзя отнести к убыткам. Более того, судебная коллегия указала, что причинно-следственной связи между сроками сдачи объекта долевого строительства и понесенными истцом убытками нет. Тем самым расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права Р., заключил суд.

За защитой своих прав Р. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. В своей кассационной жалобе она указала на незаконность принятых судебных актов и просила их отменить, и Суд нашел ее требования обоснованными (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 декабря 2017 г. № 18-КГ17-239).

ВС РФ напомнил, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества – реальный ущерб, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено – упущенная выгода (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Вместе с тем сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Застройщик должен был передать Р. квартиру до 31 декабря 2015 года, однако фактически передал ее лишь 24 июня 2016 года. При этом Р., уточнил Суд, зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. Она была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно несла затраты по найму жилого помещения.

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у Р. жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный найм другого жилья, имеется причинно-следственная связь. С учетом этого Суд назвал вывод апелляции ошибочным и направил дело на новое рассмотрение.

Источник

Как возместить расходы на аренду жилья, если застройщик задержал сдачу дома?

Что делать с расходами на аренду жилья, если застройщик задерживает сдачу дома из-за коронавируса? С ДДУ вы уже разбирались и писали, что из-за постановления правительства от 2 апреля 2020 года дольщики не могут претендовать на компенсацию. Но что делать, если я арендовала квартиру с апреля по октябрь 2020 года?

Сейчас я без регистрации, договор аренды квартиры и расписки по платежам есть.

Елена, к сожалению, вы не сможете взыскать с застройщика не только компенсацию за задержку сдачи дома, но и стоимость вынужденной аренды за время пандемии — с 2 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Но можно получить компенсацию, если по вине застройщика вы снимали квартиру до или после этого.

Если, допустим, в июне 2021 года дом не сдан и вы все еще живете в съемной квартире, то взыскать деньги с застройщика вполне реально. Если застройщик не согласится компенсировать просрочку, придется обращаться в суд. Расскажу, какие аргументы там работают и что понадобится.

За что отвечает застройщик

Если застройщик сорвал срок сдачи по ДДУ, он должен выплатить неустойку за каждый день просрочки, а также штраф и проценты за пользование чужими деньгами. В Т⁠—⁠Ж уже была статья, как рассчитать и взыскать такую неустойку. Помимо этого, застройщик должен полностью возместить дольщику убытки, которые тот понес, потому что не получил квартиру в срок. Расходы на аренду как раз относятся к убыткам дольщика.

Исключение — убытки, которые возникли у дольщиков с 2 апреля по 31 декабря 2020 года, то есть во время пика пандемии. На этот же период застройщики освобождены от штрафных санкций. То есть если вы снимали квартиру только во время пандемии, то возместить убытки не сможете. Но если арендовали жилье и после 1 января 2021 года, то можно попытаться взыскать деньги.

Как победить выгорание

Когда суды взыскивают расходы на аренду квартиры

В суде дольщик должен доказать, что из-за несвоевременной сдачи дома ему пришлось снимать квартиру, а также подтвердить расходы на аренду. Понадобятся договор найма и расписки. Если снимали неофициально, а деньги передавали наличными без расписок, убедить суд, скорее всего, не получится.

Даже если факт аренды не вызывает сомнений, суды не всегда взыскивают с застройщиков расходы на аренду другого жилья. Неоднозначно они относятся и к тому, где человек зарегистрирован. Обычно проблем нет, если дольщик зарегистрирован в одном городе, а дом строится в другом. Но если и регистрация, и строящийся дом в одном населенном пункте, то суд будет разбираться, так ли была нужна аренда квартиры.

Например, женщина строила квартиру в Тюмени и была зарегистрирована в этом городе. Квартиру она получила на пять месяцев позже и в суде потребовала компенсировать расходы на аренду жилья за три месяца.

Суд взыскал в пользу истицы неустойку и штраф, но отказал в компенсации стоимости аренды. Он посчитал, что у женщины не было большой потребности снимать квартиру, так как она зарегистрирована в Тюмени. Также возникли проблемы с документами: вместо договора найма жилья истица принесла договор с риелторской компанией и квитанции о перечислении денег, из которых не было понятно, кто и за что их получает.

Женщина из Люберец получила квартиру на полгода позже срока и просила взыскать в ее пользу расходы за съемное жилье. Суд отказал ей по той же причине, что и женщине из Тюмени: потребность в съемном жилье доказать не удалось, так как у истицы была регистрация в Люберцах. Кроме того, по мнению суда, женщина осознавала риск возможной просрочки сдачи дома.

Застройщик не хотел платить истице и ссылался на то, что в Орле у нее есть свое жилье. Суд снизил неустойку за просрочку, но расходы за наем квартиры взыскал полностью. В решении судья указал, что была причинно-следственная связь между просрочкой сдачи дома, отдаленностью работы истицы от места регистрации и расходами на съемную квартиру.

Застройщик заявил, что готов компенсировать аренду, но по цене однушки в Пензенской области — в 4,5 раза меньше, чем аренда такой же квартиры в Москве. По мнению строительной фирмы, семья могла бы жить у себя в регионе. Суд в два раза снизил неустойку, но также полностью взыскал расходы на съемную квартиру. Застройщик пытался обжаловать решение, но Пензенский областной суд сохранил его в силе.

Можно ли взыскать расходы на аренду с застройщика

Взыскать расходы на аренду не получится, если вы снимали квартиру с апреля по декабрь 2020 года. Но можно потребовать в суде компенсацию расходов до апреля 2020 года, если застройщик уже тогда задерживал сдачу дома, и с января 2021 года до момента, когда вы получили ключи.

Скорее всего, суд взыщет деньги с застройщика, если:

Большинство судов считает расходы на аренду квартиры убытками дольщиков, которые застройщик обязан возместить. Но ваше дело может попасть к судье, который посчитает наем квартиры вашим личным выбором и освободит застройщика от ответственности. Все зависит от конкретных обстоятельств. И если вы ждали квартиру в том городе, в котором работали, а прописаны были в другом, то закон на вашей стороне.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Источник

Иск о взыскании с застройщика компенсации за проживание

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 декабря 2017 г. N 18-КГ17-239 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, возмещении судебных расходов и убытков на оплату аренды жилого помещения, компенсации морального вреда на новое рассмотрение, поскольку между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Марьина А.Н.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Ревенко А.С. к ООО «АльфаСтройКомплекс» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, возмещении судебных расходов и убытков на оплату аренды жилого помещения, компенсации морального вреда по кассационной жалобе Ревенко А.С. на решение Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу Ревенко А.С. взысканы неустойка в размере 20 000 руб., расходы на оплату аренды жилого помещения в размере 84 000 руб., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 54 500 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. решение суда первой инстанции изменено в части взыскания расходов на аренду жилого помещения и в части размера штрафа, взысканного с общества. В удовлетворении иска о взыскании расходов на аренду жилого помещения отказано, штраф уменьшен до 25 000 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Ревенко А.С. ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г., как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 17 ноября 2017 г. Кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

19 июня 2015 г. Ревенко А.С. (заёмщик) и ОАО «Сбербанк России» заключили кредитный договор N 41429, по условиям которого заёмщику предоставлен кредит в размере 860 000 руб. под 11,90% годовых на приобретение строящегося жилья (т. 1, л.д. 18).

Обязательства по оплате объекта долевого строительства Ревенко А.С. исполнила полностью.

26 ноября 2015 г. Ревенко А.С. направила обществу претензию с просьбой оплатить неустойку из-за переноса срока передачи объекта долевого строительства, а также возместить убытки, связанные с оплатой аренды жилого помещения, и компенсировать моральный вред (т. 1, л.д. 49).

24 июня 2016 г. между сторонами подписано соглашение об увеличении площади квартиры до 39,72 кв.м и о необходимости доплаты 28 800 руб. в срок до 24 августа 2016 г., а также о необходимости передачи ключей (т. 1, л.д. 62).

4 июля 2016 г. общество направило Ревенко А.С. ответ N 791 на претензию с отказом от удовлетворения ее требований (т. 1, л.д. 61).

Полагая отказ общества от выплаты неустойки и возмещения убытков незаконным, Ревенко А.С. обратилась с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично. Уменьшая размер подлежащей взысканию с общества неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и ходатайства общества, суд пришел к выводу о том, что заявленная Ревенко А.С. к взысканию неустойка связана с возможной, а не действительной стоимостью ущерба, при этом доказательств причинения действительного размера ущерба не представлено. Суд также принял во внимание компенсационную природу неустойки и учел, что неустойка является не способом обогащения, а мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства и направлена на восстановление нарушенного права.

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда в части удовлетворения требования о возмещении убытков в виде оплаты аренды за жилое помещение и в указанной части отказал в удовлетворении иска, поскольку пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением истца и расходы по оплате аренды не могут быть отнесены к убыткам, при этом работа истца в городе Краснодаре не связана с заключением договора участия в долевом строительстве, истец не представила доказательств невозможности проживания в месте регистрации и необходимости найма жилого помещения.

Кроме того, судебная коллегия указала, что причинно-следственной связи между сроками сдачи объекта долевого строительства и понесенными убытками не имеется. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что расходы по найму жилого помещения не направлены на восстановление нарушенного бездействием общества какого-либо права истца.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Из материалов дела следует, что объект долевого строительства должен был быть передан до 31 декабря 2015 г., однако фактически передан участнику долевого строительства 24 июня 2016 г.

Ревенко А.С. зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение в г. Краснодаре (т. 1, л.д. 75).

Ревенко А.С. была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения.

Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь.

Учитывая изложенное, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для взыскания понесенных истцом расходов по найму жилого помещения является ошибочным.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Обзор документа

С застройщика, который нарушил срок передачи квартиры дольщику, могут быть взысканы убытки в виде расходов по найму жилого помещения.

К такому выводу пришла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ.

В рассматриваемом случае дольщик не имел в собственности жилого помещения по месту фактического проживания и работы. Он был вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры и в период просрочки застройщика вынужденно продолжал нести затраты по найму жилья.

Таким образом, между просрочкой застройщика, отсутствием у дольщика жилья в собственности и затратами по вынужденному найму квартиры имеется причинно-следственная связь.

Источник

Лайфхак для обманутых дольщиков: требуем с застройщика абстрактные убытки

Старший партнер юридической компании «ЭЛКО профи», адвокат (Адвокатская палата города Москвы), к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Весьма затянувшийся на российском рынке недвижимости период, для которого характерны такие условные понятия, как «недострой» и «обманутые дольщики», ставит перед юристами задачу по формированию практики применения адекватных способов защиты прав участников долевого строительства. При нарушении условий договора долевого участия со стороны застройщика (например, нарушение срока передачи объекта) распространены два варианта действий участника долевого строительства. Первый: дождаться передачи квартиры, после чего обратиться в суд и взыскать с застройщика неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости. Такой подход является перспективным только в том случае, если имеются предпосылки для вывода о способности застройщика исполнить обязательства в адекватные сроки: например, завершающая стадия строительства, наличие акта ввода в эксплуатацию и т.д. Второй вариант: расторжение договора с застройщиком. Напомним, что прекращение ДДУ по инициативе участника долевого строительства не требует соблюдения судебного порядка в том случае, если застройщик задержал передачу квартиры более, чем на два месяца. При прекращении договора по указанному основанию у застройщика возникает обязанность вернуть дольщику уплаченную цену договора. Статья 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон 214-ФЗ) предусматривает следующие сроки возврата денежных средств: при одностороннем порядке – в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ; в случае судебного порядка – в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу. Помимо возврата цены ДДУ у застройщика возникает обязанность уплаты процентов за пользование денежными средствами, соразмерных 1/300 ставке рефинансирования Банка России, а если другой стороной договора участия в долевом строительстве является гражданин – в размере 1/150 ставки.

Далеко не каждого участника долевого строительства устраивает банальный возврат стоимости не переданной квартиры и уплата процентов, поскольку в силу динамичности рынка недвижимости спрос стабильно растет, что неизбежно влечет рост цен на жилье. Если два года назад 50 квадратных метров стоили, условно, 7 млн руб., то сегодня – 10 млн руб. Очевидно, что выплата цены расторгнутого ДДУ и неустойки не позволит дольщику приобрести альтернативный объект недвижимости с аналогичными характеристиками (площадь, местонахождение) по причине существенного изменения цены за тот период, что он находился в договорных отношениях с застройщиком.

С учетом компенсаторной функции убытков целесообразно применять именно данный способ защиты права участников долевого строительства, нарушенных неисполнением застройщиком его обязательств по ДДУ. Однако иски о взыскании убытков с застройщика не получили особого распространения в судебной практике, поскольку суды полагают уплату дольщику процентов на цену ДДУ достаточным возмещением негативных последствий вынужденного расторжения договора.

В конце сентября Верховный суд Российской Федерации при рассмотрении дела А41-43982/2019 задал тенденцию к иной оценке судами требований о возмещении убытков, разъяснив разницу между процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России и абстрактными убытками, причиненными неисполнением договора участия в долевом строительстве.

Суть спора по указанному делу заключалась в неисполнении застройщиком договора, в связи с чем участник долевого строительства обратился к застройщику (далее – ответчик) с иском о возмещении убытков. Истец приобрел право требования на основании договора цессии, по которому ему были переданы права на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения ответчиком обязательств по ДДУ и последующего расторжения договора. Отметим, что цеденты уже получили от застройщика ранее уплаченную ими стоимость договора в размере 5,2 млн руб. При этом в результате проведенной оценки было установлено, что на момент расторжения договора стоимость квадратного метра существенно выросла, следовательно, у покупателя возник убыток в размере разницы между ценой договора и стоимостью квартиры на момент его расторжения. Данные обстоятельства легли в основу требования о возмещении убытков в размере 788 тыс. руб. и штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, как следствия безрезультатности досудебного порядка урегулирования спора.

Арбитражный суд Московской области отказал в иске, посчитав излишним требование о возмещении убытков, поскольку все «потери» дольщика, по мнению суда, покрывались процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от подлежащей возврату цены договора согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ. Апелляционная и кассационные инстанции поддержали обозначенную позицию суда. При этом вызывает, как минимум, вопросы причина отклонения судом довода истца о необходимости применения п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и пункт 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года. В этих актах как раз указывается на право требовать взыскания убытков, определяемых разницей между ценой недвижимого имущества по договору и его текущей рыночной стоимостью.

В рассматриваемом деле суды ограничились ссылкой на то, что в приведенных истцом актах судов высшей инстанции не указано на возможность взыскания убытков сверх причитающейся неустойки. Однако, на наш взгляд, именно о такой возможности идет речь в п. 35 Обзора практики Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2013 года, где размер убытков определяется как разница между размером денежных средств, инвестированных в квартиру, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда. К тому же, в ст. 10 Закона 214-ФЗ прямо указана обязанность стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство по договору, уплатить другой стороне неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Определенной вехой в практике взыскания убытков с застройщика стала позиция ВС РФ по комментируемому делу, которая разграничивает функцию процентов, предусмотренных ст. 9 Закона 214-ФЗ, и значение абстрактных убытков, определяемых по правилам ст. 393.1 Гражданского кодекса. Предусмотренные ст. 9 Закона 214-ФЗ проценты являются минимальным размером платы за пользование застройщиком денежными средствами участника долевого строительства без осуществления встречного предоставления, то есть без передачи объекта строительства (квартиры). Такие проценты покрывают убытки покупателя, связанные с просрочкой исполнения обязательства, но они не являются зачетными в части убытков, вызванных полным неисполнением обязательства. В целях возмещения потерь участника долевого строительства, понесенных им ввиду вынужденного расторжения договора, следует применять институт абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных объектов. Возмещение участнику долевого строительства абстрактных убытков в полном объеме и сверх процентов, определяемых в качестве «платы за деньги», направлено на компенсацию его будущих потерь на приобретение исполнения, которое не осуществил застройщик.

Оценивая в качестве кульминационного вывод ВС РФ о том, что указанные проценты и убытки призваны компенсировать разные потери кредитора и могут быть взысканы наряду друг с другом, рассчитываем на кардинальное изменение судебной практики по обозначенным требованиям и фактическое признание судами восстановительного характера гражданско-правовой ответственности застройщика.

Источник