исковое заявление о признании договора аренды расторгнутым

Исковое заявление о признании договора аренды расторгнутым

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организацией заключен договор аренды нежилого помещения, в договоре предусмотрено одностороннее расторжение с уведомлением арендодателя за 30 дней. Уведомление арендатором было направлено. Также был направлен акт приема-передачи помещения арендодателю. Далее арендодатель прислал претензию с требованием внести арендную плату на сегодняшнюю дату, так как считает, что договор не расторгнут.
Арендатор обратился в суд с иском о признании договора аренды расторгнутым с даты по истечении 30 дней с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора. Однако суд оставил иск без движения, потребовав объяснить, каким образом права истца нарушены. Какие шансы у организации-арендатора по данному судебному делу?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации договор аренды считается прекращенным по истечении указанного в нем тридцатидневного срока с момента получения арендодателем уведомления. С прекращением договора обязанность арендатора по внесению арендной платы также прекращается. Само по себе отсутствие передаточного акта или наличие задолженности по арендной плате не препятствует прекращению договора аренды.

Обоснование позиции:
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу осуществляется в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора аренды, то в отсутствие существенных нарушений со стороны арендодателя единственно возможным способом досрочного прекращения договора по инициативе арендатора является отказ последнего от исполнения договора. В отношениях, связанных с осуществлением сторонами договора предпринимательской деятельности, такой отказ допускается в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). При этом договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором.
Как следует из вопроса, именно «иное» в приведенной ситуации и предусмотрено договором. Заключая его, стороны согласовали, что безмотивный внесудебный отказ арендатора от исполнения договора возможен при условии заблаговременного (за 30 дней) письменного уведомления об этом арендодателя.
Следовательно, при изложенных обстоятельствах момент прекращения договора при отказе арендатора от исполнения договора должен определяться содержанием соответствующего уведомления, направляемого арендатором, с учетом предусмотренного договором тридцатидневного срока. До истечения этого срока договор аренды продолжает действовать и должен исполняться сторонами. С прекращением договора аренды (то есть через тридцать дней после получения уведомления об отказе арендатора от исполнения договора) у арендатора прекратится обязанность по внесению арендной платы*(1), а у арендодателя возникнет обязанность принять помещение.
Отметим, что в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Решение вопроса о наличии в рассматриваемой ситуации вышеуказанной просрочки в случае возникновения спора зависит от конкретных обстоятельств. Мы не можем исключить, что с учетом таких обстоятельств суд примет решение о наличии оснований для внесения арендной платы за период до фактической передачи помещения арендодателю. Смотрите в связи с этим, например, ответ на Вопрос: Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения на срок 11 месяцев. До истечения срока аренды арендатор съехал без передачи помещения арендодателю по акту приема-передачи и без возврата ключей и пропусков. После этого арендатор направил арендодателю уведомление об одностороннем отказе от договора. Арендодатель в ответ направил письмо, что согласен на расторжение договора досрочно, но с соблюдением данного двухмесячного срока и начислением арендной платы до его истечения. В настоящее время арендатор не выходит на связь, двухмесячный срок истек. Считается ли договор расторгнутым? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2017 г.).
Вместе с тем если на день прекращения договора арендатор освободил помещение и предпринял необходимые меры для возврата его по передаточному документу арендодателю (п. 2 ст. 655 ГК РФ), то уклонение последнего от такой приемки не свидетельствует о допущенной арендатором просрочке в возврате помещения и, следовательно, о наличии оснований для взыскания с арендатора арендной платы за соответствующий период. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества*(2).
Таким образом, сами по себе описанные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о каком-либо нарушении прав арендатора, а значит, не требуют принятия арендатором каких-либо мер для защиты нарушенного права. Арендодатель, полагающий, что арендатор не уплатил ему всех причитающихся сумм арендной платы, вправе обратиться с соответствующим требованием в суд.
Здесь же отметим, что законодательством (смотрите, в частности, ст. 12 ГК РФ) не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как обращение в суд с требованием о признании договора расторгнутым. На практике подобные требования заявляются арендаторами в качестве встречных при рассмотрении дел о взыскании арендной платы (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 января 2017 г. N Ф07-10744/16 по делу N А56-31230/2015). В случае же обращения арендатора с требованием о признании договора расторгнутым, как показывает практика, вероятен отказ суда в иске на том основании, что, заявляя соответствующее требование, истец не доказал факта нарушения его прав (смотрите, например, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2019 г. N 18АП-6220/19, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 г. N 04АП-6720/16). Не исключен и иной подход (смотрите, например, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 октября 2018 г. N Ф10-4149/18 по делу N А54-3401/2017). То же самое относится и к требованию о понуждении арендодателя подписать передаточный акт (смотрите Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2016 г. N Ф05-7558/16 по делу N А41-82308/2015). Однако в рамках этой консультации оценить перспективу разрешения судом указанного в вопросе требования не представляется возможным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Принять помещение арендодатель обязан независимо от наличия у арендатора задолженности перед ним по арендной плате. Неисполнение этой обязанности будет означать просрочку кредитора (ст. 406 ГК РФ). При этом, поскольку до прекращения договора аренды предусмотренные этим договором обязательства сохраняются и в силу ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом, само по себе прекращение пользования объектом аренды не освобождает арендатора от обязанности уплачивать предусмотренную договором арендную плату и не порождает у арендодателя обязанность принять помещение (смотрите п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, а также, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 N 17АП-659/15; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 N 15АП-21022/14).
*(2) Смотрите также, например, ответ на Вопрос: Договор аренды нежилого помещения заключен на определенный срок, оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) нет. Возможно ли досрочно расторгнуть договор аренды помещения по инициативе арендатора? В случае досрочного расторжения договора аренды что делать арендатору, если арендодатель отказывается от приема помещения от арендатора? Продолжает ли начисляться арендная плата после такого отказа арендодателя? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2010 г.).

Источник

Исковое заявление о признании договора аренды расторгнутым

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Резолютивная часть определения объявлена 5 июля 2016 г.

Определение в полном объеме изготовлено 12 июля 2016 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Киселевой О.В., Маненкова А.Н., рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе закрытого акционерного общества «Интер МТД» на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2015 по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-123508/2014

В судебном заседании приняли участие представители:

При рассмотрении дела в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлялся перерыв с 28.06.2016 до 05.07.2016.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. и объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

решением Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2015 (судья Дудкин В.В.) заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 на основании спорных уведомлений, а договор действующим. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 (судьи Кораблева М.С., Левина Т.Ю., Тихонов А.П.), оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2015 (судьи Кобылянский В.В., Калинина Н.С., Шишова О.А.), решение от 13.03.2015 в части признания недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 на основании уведомлений от 11.04.2014 N ДГИ-И-6978/14 и от 26.06.2014 N ДГИ-И-12118/14, признания договора аренды действующим отменено, в удовлетворении иска в указанной части отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Общество, ссылаясь на существенные нарушения судами норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, обратилось в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда округа отменить в части отказа в признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора долгосрочной аренды от 30.10.2006 N М-06-508478/14.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2016 N 305-ЭС16-2309 кассационная жалоба вместе с делом переданы на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации полагает, что решение Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2015 по делу N А40-123508/2014 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 30.10.2006 сроком на 5 лет заключен договор N М-06-508478 аренды земельных участков общей площадью 14 360 кв.м, имеющих адресные ориентиры: город Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея), с целью благоустройства территории.

Также 30.10.2006 истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) сроком на 49 лет заключили договор аренды N М-06-027348 земельного участка площадью 29 290 кв.м, имеющего те же адресные ориентиры, с целью проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса типа «Кэш энд кэрри» с административно-офисным центром общей площадью 127 020 кв.м.

Согласно пункту 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, в связи с неосвоением или неиспользованием участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.

Во исполнение данного решения департамент 11.04.2014 направил в адрес истца уведомление N ДГИ-И-6978/14 о расторжении договора аренды от 30.10.2006 N М-06-27348 на основании пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, указав на существенное нарушение обществом условий договора:

по истечении 5 лет со дня заключения договора отсутствует разрешение на строительство.

Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды нарушает права и законные интересы арендатора, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Частично удовлетворяя заявленные требования и признавая недействительной одностороннюю сделку от 11.04.2014 по расторжению договора аренды от 30.10.2006 N М-06-027348, а договор действующим, суд первой инстанции исходил из следующего.

Пунктом 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлены специальные основания и порядок досрочного расторжения договора аренды.

Указав, что суть вмененных обществу нарушений состоит в неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, суд первой инстанции счел необходимым оценить обстоятельства, воспрепятствовавшие арендатору приступить к строительству объекта на предоставленном ему земельном участке.

Суд признал, что истец с момента заключения договора принял все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств по спорному договору. В частности арендатор сразу после заключения договора приступил к проектированию объекта, заключил договоры с проектными организациями по разработке и техническому сопровождению проекта, разработал и согласовал с Москомархитектурой предпроектное предложение, распоряжением Москомархитектуры от 28.10.2008 N 217 утверждено градостроительное обоснование размещения торгового комплекса.

Суд указал, что арендатор не мог исполнить обязательство по строительству по не зависящим от него объективным причинам и наличием вызванных действиями публичных властей обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со статьей 46 ЗК РФ, поэтому признал, что основания для совершения департаментом односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка отсутствовали.

Суд апелляционной инстанции отменил решение от 13.03.2015 связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

При этом апелляционный суд исходил из следующего.

По смыслу пункта 2 статьи 407, пункта 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) в силу специальной нормы пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут по перечисленным в ней существенным нарушениям условий договора, безотносительно от того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.

В пункте 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ перечислены случаи существенных нарушений условий договора аренды, поэтому при доказанности факта их наличия договор подлежит досрочному одностороннему расторжению во внесудебном порядке, предусмотренном в этом же пункте данного Федерального закона.

Суд округа выводы суда апелляционной инстанции поддержал.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является, в том числе:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Согласно части 4 статьи 7 Федерального закона от 12.12. 2011 N 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», приведенные положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ (01.04.2012) и обязательства сторон по которым не исполнены на эту дату.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 06.07.2000 N 133-О, от 05.03.2013 N 436-О и от 06.10.2015 N 2317-О, Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 N 2317-О).

Таким образом, апелляционный суд и суд округа необоснованно указали на формальный характер нормы пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и отсутствие у судов права на последующий судебный контроль.

Суд апелляционной инстанции, неверно истолковав пункт 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, необоснованно ограничился установлением формальных условий применения этой нормы и не исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства, а также не дал оценку выводам суда первой инстанции о наличии обстоятельств, исключающих возможность завершения строительства в установленные договором сроки и получения разрешения на строительство в течение 5 лет с момента заключения договора.

Между тем, истец в исковом заявлении и дополнениях к нему приводил доводы о том, что он как арендатор земельного участка действовал добросовестно, разумно и осмотрительно, и предпринял все необходимые меры для исполнения обязательства по строительству объекта в установленные договором сроки.

Истец также приводил объективные обстоятельства и ссылался на действия (бездействие) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти и подведомственных им организаций, воспрепятствовавшие ему получить разрешение на строительство и осуществить строительство в установленные договором сроки.

Так, истец указал, что по условиям договора предусмотрено не только строительство, но и предшествующее ему проектирование объекта.

Привел доводы и представил в материалы дела доказательства, по его мнению, подтверждающие, что с момента заключения договора общество незамедлительно приступило к проектированию объекта. С этой целью им были заключены договоры с государственным унитарным предприятием «Главное архитектурно-планировочное управление «Москомархитектуры» на проведение работ по планировке территории, подготовке градостроительного обоснования размещения объекта, подготовке, согласованию проектной и иной градостроительной документации; с Центром по выполнению работ и оказанию услуг природоохранного назначения, с Федеральным государственным учреждением «Фундаментпроект» на выполнение геологических изысканий; с государственным унитарным предприятием «Информационно-технологический центр «Москомархитектуры» по вопросам рассмотрения и подготовки заключений проектной документации; с государственным унитарным предприятием «НИиПи Генплана Москвы» по проектным работам; с государственным унитарным предприятием «Глав АПУ» по разработке градостроительных разделов проектной документации; с Федеральным государственным унитарным предприятием «НИЦ Строительство филиала ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко; с обществом с ограниченной ответственностью «НПП ЗеленстройСервис» на озеленение и благоустройство объекта строительства и прилегающей территории, с Мосгосэкспертизой на получение заключения на проект строительства.

Кроме того, заключены договоры непосредственно с проектными организациями по разработке и техническому сопровождению проекта: с обществами с ограниченной ответственностью «Интарк», «Северин Девелопмент», «РМИнвест», «Спейс Универсал», «Рионелла», открытым акционерным обществом «Стройпроект» и другими организациями и учреждениями.

В результате выполненных с участием указанных организаций работ в октябре 2007 года арендатором разработано и согласовано в Москомархитектуре предпроектное предложение размещения торгового комплекса, которое предварительно согласовано с иными уполномоченными органами публичной власти.

При таких обстоятельствах, сославшись на пункт 1 статьи 8 Закона города Москвы от 03.03.2004 N 13 «Об основах градостроительства в городе Москве» истец указал, что до 21.08.2009 он не вправе был без утвержденного АРИ приступить к проектированию, а с момента окончания срока действия АРИ (31.12.2009) не мог завершить проектирование.

31.08.2009 в целях получения разрешения на строительство арендатор заключил с Мосгорэкспертизой договор N ПО/495/719 на предварительное рассмотрение и проведение экспертизы проектной документации.

Однако длительные сроки рассмотрения проектной документации уполномоченными публичными органами, несоблюдение ими сроков выдачи заключений по проектным работам, введение в действие новых законодательных требований, в том числе Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности зданий и сооружений», Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» привели к объективной невозможности техническим заказчиком проектной документации завершить разработку и согласование проекта в установленные сроки.

Общество также указывало, что пункты 4.1 и 4.2 договора аренды взаимоувязаны с действиями публичных властей, предусмотренными пунктами 4 и 5 распоряжения Правительства Москвы N 2488-РП, в том числе с действиями Префектуры Юго-Западного округа в части освобождения земельных участков от размещенных на нем гаражей и строений, и с действиями Москомархитектуры в части разработки АРИ.

При этом снос строений мог быть осуществлен только на основании распорядительного акта Префектуры Москвы, который был издан 29.01.2010 (распоряжение N 75-РП «Об освобождении земельного участка и созданию комиссии по инвентаризации подлежащих сносу капитальных сооружений»), то есть менее чем за год до окончания строительства.

Истцом приведены доводы о сносе им за свой счет в 2010 году 250 гаражей, расположенных на арендуемом участке.

На основании обращения от 24.11.2009 обществу были выданы ордера на обустройство и содержание строительной площадки, производство земляных работ по прокладке инженерных коммуникаций и электроустановок от 20.01.2010, 30.04.2010, от 15.07.2010, от 22.07.2010, от 26.08.2010, от 15.12.2010.

Арендатор за свой счет обеспечил земельный участок техническими условиями на водоснабжение и канализацию, на присоединение к тепловым сетям и дождевой канализации.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 1 статьи 291.11 Кодекса с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения по существу спора необходима оценка доказательств и установление обстоятельств, указанных в настоящем определении.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, в том числе с учетом положений действовавших в период возникновения спорных правоотношений норм статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 406 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2015 по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-123508/2014 отменить.

Дело N А40-123508/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Обзор документа

Закон о введении в действие ЗК РФ предусматривает спецпорядок прекращения договоров аренды государственной или муниципальной земли в Москве и Санкт-Петербурге.

Речь идет о договорах, заключенных до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции недвижимости.

Такие договоры могут быть расторгнуты органом власти в одностороннем порядке (путем направления уведомления) в т. ч. при существенном нарушений их условий.

К подобным нарушениям, в частности, отнесены неисполнение в срок обязательств по строительству, реконструкции объекта, а также отсутствие разрешения на строительство, реконструкцию по истечении 5 лет со дня заключения договора.

Исходя из позиции СК по экономическим спорам ВС РФ, данные нормы не должны применяться формально.

Т. е. само по себе неисполнение арендатором в срок обязательств по строительству, реконструкции либо отсутствие разрешения по истечении 5 лет не во всех случаях служит основанием для такого одностороннего расторжения договора.

В этих случаях применение последствия в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды не отвечало бы принципам справедливости и соразмерности.

Источник