исламская ипотека в дагестане
Жилье в рассрочку: как и на каких условиях получить «Исламскую ипотеку»
Если не хотите брать кредит и платить проценты банку, то можете купить жилье в рассрочку — такую возможность дает «Исламская ипотека».
Ислам запрещает ростовщичество, поэтому вместо традиционного кредита Ак Барс Банк предлагает новую услугу — «Исламская ипотека». В ее основе лежат не кредитные отношения и денежный заем, а договор купли-продажи.
Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях при участии ДУМ РТ.
Рассказываем, что это за ипотека, кто ее может взять и как оформить.
Исламская ипотека — это рассрочка, в которой взаимодействуют три стороны:
Марат Садриев, руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка:
— Размер наценки на квартиру определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Наценка сопоставима с переплатой по стандартной ипотеке на вторичную недвижимость.
Для клиента стоимость жилья с наценкой остается фиксированной на весь срок договора. А договор не предусматривает комиссий, пени и изменения стоимости.
Важно: пока Исламскую ипотеку можно оформить на квартиры в Казани и Уфе.
У проекта «Исламская ипотека» есть неоспоримые преимущества.
Нет пени за просрочку. По канонам Шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи жилья.
Отсутствие страховки. Сопутствующие продукты — страхование жизни или жилья — клиент оформляет, если сам этого захочет. В договоре Исламской ипотеки нет условий об обязательной страховке.
Минимальный первоначальный взнос. Чтобы оформить Исламскую ипотеку, достаточно предоставить первоначальный взнос — от 10% от стоимости жилья.
Есть требования к недвижимости: квартира расположена в пределах Казани или Уфы, здание не старше 1960 года, помещение находится не в подвале и не в доме барачного или деревянного типа.
Исламская ипотека не означает, что оформить ее может только мусульманин — подать заявку может любой гражданин, который подходит под требования банка:
— возраст на момент заключения договора — старше 18 лет;
— возраст на момент окончания договора — меньше 70 лет;
— постоянная либо временная регистрация на территории РФ;
— трудовой стаж по последнему месту работы не менее 3 месяцев, для ИП — деятельность должна вестись не менее 12 месяцев.
Если несколько покупателей оформляют рассрочку в долях, каждый из них должен соответствовать перечисленным требованиям.
Клиент подает заявку в Ак Барс Банк
Банк оценивает платежеспособность клиента и озвучивает решение
Клиент вносит обеспечительный платеж на расчетный счет ООО «Ипотечный партнер»
«Ипотечный партнер» выкупает квартиру у продавца
«Ипотечный партнер» продает клиенту выкупленную квартиру с наценкой и в рассрочку по Договору купли-продажи
Клиент становится собственником жилья сразу после покупки, а квартира находится в обременении у ООО «Ипотечный партнер». Ежемесячные платежи покупатель выплачивает «Ипотечному партнеру» согласно графику платежей.
Важно: если у клиента образовалась просрочка, с ним начинает работать управление по взысканию просроченной задолженности — банк не передает долг коллекторам и иным организациям по взысканию долгов.
Где, как и на какие цели могут российские мусульмане занять денежные средства?
В Российской Федерации исламские финансовые услуги предоставляются в таких регионах, как Республике Дагестан (ТНВ «ЛяРиба-Финанс», ТНВ «Масраф», исламское «окно» МВС Банка – ТНВ «Саада»), в Республике Татарстан (ФД «Амаль», Евразийская лизинговая компания), в Чеченской Республике (Фонд «Халифа», который открылся в мае 2017 г., будет финансировать проекты в сфере малого, среднего бизнеса и предпринимательства, в том числе по исламским принципам; Некоммерческий фонд «Баракат») и в Москве (ФД «Амаль»). Остановимся более подробно на основных финансовых продуктах, предлагаемых данными организациями.
Исламская ипотека
Финансовый дом «Амаль» – единственная компания, предоставляющая исламскую ипотеку в России, в частности, в Москве и Казани. Данная сделка реализуется в соответствии с контрактом мурабаха, представляющего собой договор на покупку и перепродажу, согласно которому финансовый институт по поручению клиента приобретает у поставщика реальный актив; цена последующей продажи определяется как себестоимость плюс норма прибыли и заранее оговаривается с будущим покупателем, выплачивающим всю сумму единовременно или в рассрочку (см. Шариатский стандарт № 8. Мурабаха. Пер. с англ. [Ред. Совет: Р.Р. Вахитов и др.]. Организация бухгалтерского учета и аудита исламских финансовых учреждений (ААОИФИ). М. Исламская книга. 2010).
Рассмотрим пример: клиент заинтересован в приобретении квартиры стоимостью 10 млн рублей в Москве. При соблюдении основных требований и наличии необходимых документов компания ФД «Амаль» заключает договор с клиентом. Изначально клиент вносит обеспечительный платеж, который вносится по соглашения о намерениях перед покупкой товара, как гарант готовности клиента к сделке. При покупке товара обеспечительный платеж не используется финансовой организацией. При продаже товара клиенту, после того как компания становится собственником товара, обеспечительный платеж засчитывается первым платежом в погашение долга. Предположим, он равен 5 млн рублей, компания приобретает квартиру и продает ее клиенту в рассрочку. Максимальный срок финансирования компанией составляет три года. Сумма финансирования равна разнице между стоимостью квартиры и обеспечительного платежа, соответственно, в данном примере составляет 5 млн рублей (рис. 1). На протяжении трех лет клиент ежемесячно выплачивает 213 272 рубля, что в итоге составляет 7 677 792 рубля. Следовательно, переплата или торговая наценка компании составляет 2 677 792 рубля. По нашим подсчетам размер торговой наценки в год равен 17,85%. При покупке квартиры следует учитывать, что чем больше обеспечительный платеж, тем меньше торговая наценка, что, в свою очередь, более выгодно для клиента.
Рис. 1. Рассрочка на недвижимость [рассчитано авторами на основе информации с сайта ФД «Амаль», http://finamal.ru/ipoteka]
Возможно, не все читатели сразу поймут разницу между исламской ипотекой и ее традиционным аналогом, поэтому, полагаем, будет не лишним напомнить, что, по Исламу, ростовщичество запрещено, однако торговля разрешена. Исламская компания покупает реальный актив и, став собственником, продает клиенту его в рассрочку. В этом главное отличие данной услуги от традиционной банковской услуги.
Авторассрочка
Что касается услуги авторассрочки, то она предоставляется исламскими финансовыми компаниями в Москве, Казани, Дагестане. В основе сделки также лежит контракт мурабаха. Торговая наценка компаний и некоторые условия сделки могут отличаться.
Рассмотрим пример финансового дома «Амаль». Компания по поручению клиента приобретает автомобиль стоимостью 1 млн рублей и продает в рассрочку клиенту в течение года. Обеспечительный платеж составляет 500 000 рублей, ежемесячная плата – 52 000 рублей, итоговая сумма за год – 624 000 рублей, торговая наценка – 124 000 рублей, что составляет 24,8% годовых.
Открытие бизнеса
Наиболее подходящим для развития бизнес-партнерства является исламский финансовый продукт «мушарака», представляющий собой соглашение между двумя или более сторонами об объединении активов, трудовых ресурсов или обязательств в целях извлечения прибыли (см. Шариатский стандарт № 12. Мушарака. Пер. с англ. [Ред. совет: Р.Р. Вахитов и др.]. Организация бухгалтерского учета и аудита исламских финансовых учреждений (ААОИФИ). М. Исламская книга. 2011). Прибыль и убытки проекта делятся между финансовым институтом и его клиентом в заранее согласованных пропорциях, чаще всего, пропорционально долям в финансировании проекта. Мушарака в портфеле российских исламских финансовых компаний пока близка к нулю, и директор ФД «Амаль» Р. Сагдеев в этой связи признает наличие рисков при реализации данного контракта в современных условиях. При наличии экономически выгодных проектов отмеченные компании готовы к развитию дальнейшего сотрудничества. Так, директор ТНВ «ЛяРиба-Финанс», М. Алискеров, заявляет о большой заинтересованности в заключении договоров «мушарака», но при этом отмечает, что реальных проектов, которых можно профинансировать, немного.
Исламские финансовые компании могут предоставить следующую помощь в открытии бизнеса:
1. Закупка таких необходимых товаров для бизнеса, как сырье, материалы, оборудование, электронная техника, а далее продажа их в рассрочку с определенной наценкой по контракту «мурабаха». Данная услуга предоставляется исламскими финансовыми компаниями Республики Дагестан, финансовым домом «Амаль» в Казани и Москве, а также некоммерческим фондом «Баракат» в Чеченской Республике. Наиболее привлекательные условия предоставляет фонд «Баракат»: для индивидуальных предпринимателей, при финансировании товаров до 200 000 рублей, размер торговой наценки составляет не более 15% годовых (или 1,25% ежемесячной наценки) от стоимости товара; для физических лиц, при финансировании товаров до 100 000 рублей, размер торговой наценки составляет 10% годовых (или 0,83% ежемесячной наценки) от стоимости товара.
2. Предоставление лизинга, как движимого, так и недвижимого имущества по договору «иджара», в соответствии с которым исламская финансовая компания сдаёт в лизинг клиенту некое имущество на определённый срок, получая за это вознаграждение в виде арендных платежей. Заметим, что объект договора аренды может сдаваться только для дозволенных шариатом целей. К примеру, нельзя сдавать в аренду помещение для магазина, торгующего спиртными напитками. Кроме того, исламская финансовая компания не вправе требовать увеличения арендной платы либо начислять иные платежи в случае просрочки платежа со стороны арендатора. Однако для того, чтобы избежать негативных последствий от злоупотребления этим запретом, может применяться альтернатива. Арендатора можно попросить принять на себя условия, что в случае просрочки платежа за аренду, он должен будет выплатить определенную сумму на благотворительность.
Иджара (лизинг) предоставляется исламскими финансовыми компаниями в Москве, Казани, Дагестане. Одним из лидеров в оказании данной услуги является Евразийская лизинговая компания, специализирующаяся на предоставлении данной услуги практически всех видов транспорта отечественного и импортного производства, строительной техники и спецтехники (тракторная техника, бульдозеры, автокраны, экскаваторы и т.п.), производственного оборудования (вычислительной и офисной техники, оборудования для автосервисов, сельскохозяйственной техники, торгового оборудования и т.п.), медицинского и телекоммуникационного оборудования.
Предоставление беспроцентных «займов»
Кард аль-хасан – беспроцентные денежные средства, выдаваемые из чувств сострадания, преимущественно малоимущим слоям населения. Данная услуга широко распространена в деятельности ключевых исламских банков в странах Ближнего Востока. В России только фонд «Баракат», функционирующий на территории Чеченской Республики, занимается выдачей беспроцентных микрозаймов малоимущим семьям, воспитывающим сирот (полусирот) и детей-инвалидов. Размер займа составляет до 50 000 рублей сроком до 12 месяцев. Также фонд предоставляет беспроцентные займы безработным по договору группового поручительства (3–5 человек): размер займа до 20 000 рублей на каждого члена группы сроком до 6 месяцев.
Несмотря на предлагаемые услуги, сегодня спрос на исламские финансовые услуги в нашей стране превышает предложение. С целью решения этой проблемы мусульмане, имеющие свободные денежные средства, могут направить их на развитие халяль индустрии и при этом получать доход. Так, в ФД «Амаль» минимальная сумма вложений составляет 5 000 рублей, а минимальный срок – 1 месяц. В основе инвестиционных продуктов исламских финансовых компаний лежит договор «мудараба», по которому владелец избыточных средств (рабб аль-маль – клиент-инвестор) доверяет их лицу (мударибу – исламской финансовой компании), обладающему предпринимательским опытом для их эффективного использования. Получение прибыли сопряжено как с риском несения убытков, так и с возможностью получения более высокого дохода в зависимости от результатов деятельности.
Еще одной ключевой проблемой развития данного рынка остается непонимание особенностей специфики исламских финансовых услуг. До сих пор бытует мнение, что исламские финансовые услуги гораздо дешевле, чем традиционные. Как известно, цель любого бизнеса – извлечение прибыли, однако исламские финансовые институты находят равновесие между религией и бизнесом. Исламским финансовым компаниям достаточно сложно конкурировать с традиционными финансовыми институтами, так как масштабы их ресурсов несопоставимы. Поэтому исламская ипотека предоставляется пока только одной финансовой компанией и на достаточно короткий срок. Заметим, что все риски по приобретению квартиры или товара несет исламская финансовая компания, что выгодно отличает ее от традиционной системы финансирования. К тому же, в случае просрочки платежа, исламские финансовые компании не взимают каких-либо штрафов или дополнительных сборов, за счет которых классические банки имеют дополнительный доход. Нельзя не отметить также, что мурабаха в России, с правовой точки зрения, является договором купли-продажи и облагается налогом на добавленную стоимость в отличие от операций кредитования традиционных финансовых институтов, что приводит к удорожанию данной сделки.
В завершении статьи следует подчеркнуть важность вовлечения населения страны в развитие исламского финансового дела. Во многом, инициативы отдельных предпринимателей-мусульман поспособствовали развитию исламских финансовых услуг в России, несмотря на отсутствие необходимого законодательства и полноценной поддержки со стороны органов государственной власти и управления. Во многом инициативы отдельных предпринимателей-мусульман поспособствовали развитию исламских финансовых услуг в России, несмотря на отсутствие необходимого законодательства и полноценной поддержки со стороны органов государственной власти и управления.
«Халяльная ипотека»: как исламский банкинг нашел «лазейку» в законах шариата
Законы шариата запрещают выдачу займов под проценты, что объективно усложняет осуществление множества банковских операций для мусульман в современном мире. Одной из таких «больных тем» является приобретение жилья: приверженцы ислама, как рядовые члены общества, крайне редко могут позволить себе покупку недвижимости путем единовременной оплаты ее стоимости. Решением этой теологической проблемы является все шире распространяющаяся по миру «халяльная ипотека».
Международная редакция Федерального агентства новостей разбиралась в сути и особенностях данного явления.
Виды «ипотеки»
В упрощенном виде данная схема схожа с рядом других ипотечных займов и выглядит следующим образом: клиент выбирает на рынке недвижимости желаемое жилье, которое банк выкупает по рыночной стоимости. Недвижимость оказывается в собственности «займодателя», и заемщик ежемесячно выплачивает ему определенную сумму (формально — арендную плату), тем самым последовательно выкупая собственную долю. Существует три основных вида «халяльной ипотеки».
Мушарака
Форма совместной собственности между покупателем жилья и финансовой компанией. Обе стороны соглашаются инвестировать в недвижимость и приобрести ее вместе.
Например, клиент и банк уплачивают 10% и 90% стоимости жилья соответственно. Их доли в недвижимости распределяются в той же пропорции.
By: Hussam Qutub, Vice President of Communications
The title of a recent blog post that drew over 100 comments on #MuslimMatters read “Halal Mortgages: Alleged Misuse of Taqi https://t.co/YwQScgvERF #islam
Физическое лицо ежемесячно погашает стоимость самого жилья, но в дополнение оплачивает арендную плату за пользование чужой долей. Каждый такой «побочный платеж» увеличивает площадь собственности клиента и естественным образом уменьшает долю банка.
В результате покупатель «отбивает» изначальную стоимость жилья, а заработок финансовой организации заключается в сдаче свой доли недвижимости в аренду.
Иджара
Банк выкупает нужное клиенту жилье и получает в нем 100-процентную долю собственности. Клиент на протяжении определенного времени (как правило — до 25 лет) ежемесячно выплачивает фиксированную арендную плату за пользование недвижимостью. По истечении данного срока финансовая организация передает клиенту полное право на владение собственностью.
Мурабаха
Банк приобретает собственность и продает ее клиенту с наценкой. Эта сумма погашается по соответствующему графику платежей. До момента погашения «ипотеки» права на недвижимость остаются у «займодателя». От обычной ипотеки мурабаха отличается тем, что банк не назначает проценты, а устанавливает заранее оговоренную константную сумму, которую клиент должен будет погасить за определенное количество времени. В сравнении с иджарой выплаты в данном виде «ипотеки» являются не арендной платой, а, скорее, займом с включенной комиссией финансовой организации.
Необходимо упомянуть, что данные механизмы представлены в общем виде. На практике детали сделок могут меняться, однако их суть остается прежней.
Нюансы
Как правило, исламские банки подпадают под контроль финансовых регулирующих органов тех стран, в которых они действуют. Это означает, что по закону они должны соответствовать стандартам, установленным этими ведомствами. Это, в свою очередь, обеспечивает заемщикам степень защиты не меньшую, чем при заключении договора о стандартном займе.
И все же «халяльная ипотека» несколько безопаснее, чем обычная. Так, например, исламские финансовые организации ограничены правилами шариата, что не позволяет им заключать сделки с высоким риском в области недвижимости (наследство, дарение, некоторые случаи ренты и т.д.). Кроме того, покупатель жилья на протяжении всего периода выплат погашает изначально зафиксированную сумму, которая не зависит от последующих изменений ситуации на рынке недвижимости.
При этом подобные банки не практикуют взимание штрафов. В случае если клиент несколько раз просрочит выплату, «займодатель» просто продаст свою долю собственности третьей стороне.
При этом сопутствующие услуги страхования жилья или жизни не предоставляются.
Еще одной особенностью исламских финансовых организаций является исключение сделок, связанных с азартными играми, алкоголем, табаком, проституцией, порнографией и другими «нехаляльными» вещами.
in my humble opinion one should stay from half halal tingz so it doesnt lead to haram way of life.. I respectfully believe entering any mortgage especially in western countries is a very tricky thing.. before doing so id highly advise to consider other options if possible https://t.co/gCsDDSvc8x pic.twitter.com/rCaYL3sB3E
— معاذ حاج شيخ محمد شيخ رشيد (@ElephantsMusk) April 16, 2020
Доступность подобных сделок для не-мусульман зависит от конкретной страны. Так, например, в Великобритании около 2% пользователей «халяльной ипотеки» не связаны с исламом. В России же подобное пока запрещено. В целом же мусульманский банкинг действует более чем в сотне государств: от Малайзии до США и от России до Египта. Это явление характерно для исламских стран и тех государств, в которых присутствуют крупные общины последователей данного религиозного направления.
Мнения
Появление подобной практики породило полемику в мусульманской среде, и споры о «правоверности» этих займов не утихают до сих пор.
Сторонники кредитов утверждают, что их нельзя назвать ростовщичеством, которое запрещено шариатом, так как «деньги делаются» иначе.
«Вместо того, чтобы делать деньги через проценты, исламские банки используют собственность как актив, приносящий прибыль. Важно помнить, что исламские ипотечные кредиты просто предлагают альтернативную структуру финансирования, которая дает мусульманским клиентам различные варианты», — сообщил Фаррух Раза, консультант Islamic Finance Advisory and Assurance Services.
Для полного понимания работы исламских финансов следует учитывать четыре основных принципа шариата в этой сфере:
«Имущество — это не то, чем по факту владеет человек, а то, чем Всевышний Аллах разрешил человеку владеть. В основе всего всегда лежит дозволенность. Для мусульман достаточно создать некую альтернативу тем финансовым продуктам, которые им не дозволены шариатом, в остальном же они нормально встраиваются в существующий сценарий экономики и банковского сектора», — считает шариатский эксперт ДУМ РТ, преподаватель РИИ Ахмад Абу Яхъя.
Противники же «халяльной ипотеки» указывают на то, что данное явление позволяет обойти словесную формулировку запрета, но напрямую нарушает его суть.
«В исламе это является очень большим грехом. На это указывают и Коран, и хадисы Пророка. Есть очень тяжелые хадисы на эту тему, о степени этого греха. Буквально такие, что грех соития с собственной матерью по степени греховности легче, чем риба. Также есть предсказания Пророка, что наступит такое время, что пыль от лихвы коснется каждого. Наверное, в это время мы и живем. Современная банковская система, которая активно работает на лихве, на ростовщичестве, способствует этому главным образом», — сообщил Рамиль-Хазрат Садеков, главный имам Исторической мечети Москвы.
По мнению стороны оппонентов, в качестве рибы нельзя рассматривать только выдачу суммы и ее возврат с процентами. Под ее суть также подпадает и выплата денежных средств в обмен на формальное «дарение» собственности.
Удобный инструмент
Сколько бы копий ни ломалось в спорах на эту тему, необходимо признать, что «халяльная ипотека» успешно распространяется по миру. Мусульмане видят в займах способ приобрести собственное жилье. Подобный спрос стал причиной поиска «компромисса» с вероучением и привел к возникновению обсуждаемого предмета.
По всей видимости, реалии сегодняшнего рынка оказались способны сподвигнуть мусульман к пересмотру трактовки правил шариата. Объективно «халяльная ипотека» выглядит как попытка обойти формальные требования при пересмотре заложенного в них смысла.
Исламский банк в Махачкале
Банки отделены от церкви, но не в случае шариата. Желающие получить исламский кредит в Махачкале, столкнутся с новыми требованиями, соответствующими религии мусульман.
Особенности работы
Исламские банки выдают кредиты и карты, но действуют иначе от атеистических коллег.
Так, у них можно отметить следующие особенности:
Организации выдают кредиты и оформляют рассрочки, основываясь на доверии. Обе стороны считают, что должны соблюдать заключенное соглашение.
Это частично избавляет мусульман от дополнительных расходов на выплатах процентов. Ставка по займу отсутствует, но появляется комиссия на кассовые услуги.
Исламская система в Махачкале
В городе действуют офисы нескольких организаций, исповедующих религиозные принципы мусульман.
Так, в 2015-м в Махачкале открылся исламский банк фирмы «ТНВ Саада». В июне 2016-го эта компания зарегистрировала в городе дополнительный офис.
Финансовые организации, ориентированные на мусульман, на его территории работают по адресам:
Объекты оформляют рассрочки и предоставляют ссуды по льготным, в сравнении с обычными банками, условиям. Но они доступны не всем заемщикам.
Особенности получения займа
Исламский банк ориентирован на мусульман. Но его услуги доступны и для представителей других религий. Им потребуется поручительство исламского гражданина. Он выступит в роли дополнительного гаранта выплаты кредита.
Страховка и залог при оформлении ссуды не требуются, так как родственники считают его выплату своим долгом. Мусульманские поручители аналогично относятся к обязательствам. Их ответственность — гарантия оплаты иноверцем товара или погашения кредита на проект.
Существуют разные виды ссуд. Мусульмане — редкий пример объединения финансов и религии. Основы вероисповедания используются при организации операций, делая невозможными начисление процентов или игры на бирже. Созданные льготы компенсируются сложностью доступа (представителям других религий нужно поручительство мусульманина) и повышением стоимости кассового обслуживания.