исламская ипотека в казахстане
Выгодно ли брать ипотеку в исламском банке
Исламские банки предлагают особые виды кредитования, отличные от обычных банков второго уровня. В условиях выдачи ипотеки в подобных организациях разбирались журналисты Нурфин.
Иллюстративное фото: freepik.com: UGC
Деятельность финансовых организаций сопряжена с ведением денежных счетов и кредитованием физических и юридических лиц.
Исламские банки в этой сфере имеют определенные ограничения, продиктованные религиозными законами.
Но все же в наличии подобных организаций имеются финансовые услуги в области кредитования.
Так как в Казахстане имеется всего два исламских банка, то возможность выбора таких услуг ограничена.
Ипотека в исламском банке
Из доступных видов кредитования, согласно официальным сайтам имеющихся исламских банков, предлагается ипотека.
Такая услуга имеет название «Мурабаха». Это означает сделку, по которой банк приобретает имущество по заявке клиента, чтобы потом реализовать его по рассрочке.
Иллюстративное фото: freepik.com: UGC
Цена такой рассрочки складывается из стоимости квартиры и определенной наценки банка. При этом предлагаются следующие условия:
Иллюстративное фото: freepik.com: UGC
К получателю ипотеки банк выдвигает отдельные условия:
В дополнение к требованиям могут быть названы другие условия, которые определяет сам банк.
При этом доступен такой ипотечный продукт лишь в мегаполисах Казахстана и в Туркестане.
Расчет условий ипотеки
Допустим, решено взять жилье в кредит через исламский банк. Сумма нужного кредитования – 15 млн тенге, срок займа – 15 лет.
Согласно условиям банка, первоначальный взнос составит 4 500 000 тенге. А ежемесячный платеж будет равен 120 096 тенге.
В итоге за 15 лет клиент выплатит банку 21 617 280 тенге. То есть наценка, которая является по сути той же переплатой по кредиту, будет равна 11 117 357 тенге.
Кредитный калькулятор. Источник: alhilalbank.kz: UGC
Для сравнения введем схожие данные в кредитный калькулятор банка второго уровня.
При равных условиях кредитования ежемесячный платеж на 15 лет составит 94 376 тенге по государственной программе «7-20-25».
То есть переплата по займу на 15 млн тенге с первоначальным взносом в 30% составит 6 487 680 тенге.
Выгодно ли брать ипотеку в исламском банке: UGC
Из двух присутствующих в Казахстане исламских банков только один предоставляет ипотечное кредитование. Чаще продукты таких организаций относятся к депозитным программам.
Источник: almaty.etagi.com: UGC
В исламском банке по программе «Мурабаха» можно также рефинансировать ипотечный заем, взятый в другом банке.
Так как выдаваемые калькулятором расчеты являются приблизительными, то конечные условия ипотеки можно узнать лишь при обращении непосредственно в банк.
Уникальная подборка новостей от нашего шеф-редактора
Как получить исламскую ипотеку в Казахстане
Наряду с традиционными видами ипотечного кредитования в Казахстане набирает популярность исламская ипотека, предоставляемая, пока, только одним исламским банком Al Hilal Bank (https://alhilalbank.kz), созданным по соглашению Правительств Республики Казахстан и ОАЭ.
В этой статье будут подробно рассмотрены такие вопросы как: в чем отличие исламской ипотеки от обычной, какие условия и требования выдвигаются к заемщику для получения ипотеки, а также онлайн калькулятор.
Онлайн калькулятор
Расчеты, сделанные с помощью онлайн калькулятор, являются приблизительными и предоставляются только для информации.
Принципы исламского банкинга
Исламская банковская система основана на этических принципах и правилах Шариата, которые запрещают брать или давать в долг деньги под проценты, деньги являются средством обмена и мерилом стоимости.
Еще одной из особенностей исламского банкинга является запрет на вкладывание денежных средств в сферы, не отвечающие принципам Шариата (харам): азартные игры, финансирование табачного, алкогольного, наркотического, оружейного производства, игорный бизнес и прочее.
Отличие финансовой системы исламской ипотеки от традиционной в том, что банк не выдает объект недвижимость в долг под проценты, а выкупает его и перепродает с определенной наценкой. Такая система имеет название мурабаха.
Особенностью мурабаха является прозрачность всех финансовых операций – клиенту заранее известна наценка исламского банка и размер ежемесячного платежа, которые будут фиксированы на все время сделки.
Важно отметить, что в исламском банкинге могут обслуживаться не только мусульмане, а представители и других религий.
Исламская ипотека от Al Hilal Bank
Предусмотрено полное досрочное и частичное погашение без штрафных санкций и других издержек. Минимальная сумма частичного досрочного погашения должна составлять эквивалент не менее 3 ежемесячных платежей.
Также предоставляется возможность рефинансирования действующей традиционной ипотеки в исламскую.
Необходимые документы
Перечень необходимых документов для оформления исламской ипотеки:
Банк вправе потребовать дополнительные документы.
Примеры расчетов
Пример 1.
Ипотека на квартиру стоимостью 12 000 000 тенге на срок 10 лет и с первоначальным взносом 30% будет выглядеть следующим образом:
— первоначальный взнос 30% – 3 600 000 тенге
— сумма кредита, выдаваемая банком – 8 400 000 тенге
— наценка банка – 5 865 475 тенге
— ежемесячный платеж составит – 118 879 тенге
За срок 10 лет (120 месяцев):
— полные затраты составят: 17 865 475 тенге
— переплата составит: 5 865 475 тенге (70%)
Пример 2.
Стоимость жилья 16 000 000 тенге, срок финансирования 15 лет, первоначальный взнос 30%. Рассчитаем ипотеку:
— первоначальный взнос 30% – 4 800 000 тенге
— сумма кредита, выдаваемая банком – 11 200 000 тенге
— наценка банка – 11 698 633 тенге
— ежемесячный платеж составит – 127 215 тенге
За срок 15 лет (180 месяцев):
— полные затраты составят: 27 698 633 тенге
— переплата составит: 11 698 633 тенге (104%)
Как работает халал-ипотека и в чем ее преимущество?
Инфографика. Как работает халал-ипотека и в чем ее преимущество?
В следующим году начнется работа по внедрению ипотеки по принципам исламского банкинга. Выдача ипотека по более выгодным условиям для заемщика, сейчас особенно актуально, в силу растущих проблемных кредитов в стране. Исламская или халяльная (разрешенная) ипотека подразумевает под собой финансирование для приобретения недвижимости, по нормам шариата. Так для мусульман считается грехом давать или брать деньги под процент.
Для того чтобы разобраться, по каким схемам работает исламская или халяльная (разрешенная) ипотека, и в чем различие от традиционной ипотеки, Kursiv Researh провел обзор, опираясь на информацию зарубежных исламских банков.
Начнем с того, что процедура выдачи кредита, такая же, как и у традиционной ипотеки. Как правило, заемщику должно быть как минимум 21 год и его доходы должны позволять оплачивать ежемесячные платежи. При этом принцип, согласно которому исламская ипотека предназначается сугубо для мусульман, зависит от принятой политики банки. Например, в исламских банках Англии немусульманин может получить ипотеку под поручительством мусульманина.
Различают три вида исламской ипотеки, и в зависимости от выбранного вида изменяется способ финансирования приобретения недвижимости:
Kursiv Research обращает внимание на то, что приведенный выше материал носит исключительно информационный характер и не является предложением или рекомендацией совершать какие-либо сделки с указанными финансовыми инструментами.
Как получить исламскую ипотеку в Казахстане
Жители Нур-Султана, Алматы, Шымкента и Туркестана могут оформить ипотеку по принципу исламского финансирования
Исламская ипотека предоставляется банком Al Hilal Bank, который был создан в 2010 году по соглашению правительства Казахстана и Объединенных Арабских Эмиратов.
Основные принципы исламского банкинга – разделение прибыли и убытков и запрет на проценты. Исламские финансовые институты при осуществлении своей деятельности должны придерживаться принципов и правил шариата (свод мусульманских правил, основанных на Коране) и этических принципов.
Отличие исламской ипотеки от других в том, что банк не выдает объект в долг под проценты, а выкупает и продает с наценкой на условиях отсрочки платежа. Итоговая стоимость является прозрачной и фиксированной на весь срок.
Такой инструмент называется «товарная Мурабаха». Клиенты заранее знают о наценке исламского банка. Оформить ипотеку могут не только мусульмане, но и представители других религий.
Через инструмент Мурабаха можно рефинансировать действующую ипотеку в другом банке.
Исламская ипотека доступна в Нур-Султане, Алматы, Шымкенте и Туркестане (речь идет о жилье, введенном в эксплуатацию).
Основные условия исламской ипотеки:
Банк может установить иные дополнительные условия. Доступны частичное и полное досрочное погашение без штрафных санкций. Минимальная сумма частичного погашения – три ежемесячных платежа.
Приблизительный расчет
Ипотека на квартиру стоимостью 10 миллионов тенге на срок 10 лет и с первоначальным взносом 30% будет выглядеть следующим образом:
*Для получения точного расчета необходимо обратиться в филиалы банка, контактный центр (2330 – бесплатно с мобильного) или оставить заявку на сайте.
Список документов для исламской ипотеки:
*Полный список документов для индивидуальных предпринимателей можно найти на сайте банка
Исламская ипотека в Казахстане: чем она отличается от других программ жилищного кредитования?
Для развития исламского финансирования в Казахстане ещё в 2009 году приняли поправки в законодательство. Однако популярным банкинг по шариату так и не стал.
В конце 2018 года исламский банк Al Hilal объявил о запуске первой в Казахстане исламской ипотеки для жителей Алматы, Астаны и Шымкента. Она отличается от обычной отсутствием процентной ставки, так как это запрещено принципами шариата. Банк покупает жильё и продаёт его клиенту с наценкой в рассрочку.
Informburo.kz разбирает, почему исламское финансирование так и не получило широкого распространения в Казахстане и чем ипотека по шариату отличается от тех, что предлагают традиционные банки, в том числе по социальной программе «7-20-25».
Шариат запрещает заниматься ростовщичеством
Первым сформулировать принципы исламского финансирования попытался Mit Gharm Saving Bank в Египте – преимущественно мусульманской стране. Это произошло в 1963 году. Основными клиентами были сельские жители, которые в большинстве своём не доверяли традиционным банкам. Через пять лет правительство президента Гамаля Насера на волне борьбы с исламскими радикальными организациями закрыло эксперимент.
Но уже в 1975 году исламское финансирование появилось в Джидде и Дубае, когда там открылись Исламский банк развития и Исламский банк Дубая. Именно тогда механизмы и инструменты были формализованы в соответствии с принципами шариата.
Исламское финансирование не означает, что вложить или получить деньги в банке могут только мусульмане. Исламская экономическая модель основана на законах шариата, который запрещает давать деньги в долг под проценты и вкладывать средства в проекты, не отвечающие критерию нравственности. Банк не продаёт деньги, а покупает необходимый товар и затем сбывает его с наценкой. Клиенту заранее известна стоимость товара и маржа банка, которые он погашает одинаковыми платежами ежемесячно. Этот финансовый инструмент называется мурабаха (сделка по продаже товара, приобретённого банком по заявке клиента).
В Казахстане первый и пока единственный иностранный исламский банк Al Hilal открылся в 2010 году. В 2017 году, кроме работы с корпоративным сектором, банк начал предоставлять продукты в виде депозитов, карт и переводов физическим лицам. В конце прошлого года Al Hilal запустил исламскую ипотеку через инструмент мурабаха. В банке уверены, что продукт, по которому заёмщик выплачивает ежемесячный платёж в виде торговой наценки, наиболее выгоден для казахстанцев.
Так ли это на самом деле?
Ипотека через инструмент мурабаха
Корреспондент informburo.kz проконсультировался в Al Hilal банке. Цель – получение ипотеки на покупку трёхкомнатной квартиры стоимостью 25 млн тенге. Срок кредитования – 15 лет.
Основные условия исламской ипотеки в Al Hilal:
Условия на покупку квартиры стоимостью 25 млн тенге на 15 лет:
Итого квартира обойдётся заёмщику в 36 млн тенге. Предварительный расчёт на получение исламской ипотеки доступен на сайте банка.
Заработок созаёмщика должен быть не менее 200 тысяч тенге. Платёжеспособность оценивается по пенсионным отчислениям за последние 12 месяцев, за шесть месяцев отчисления они должны быть непрерывными. Кредитная история как у заёмщика, так и у созаёмщика должна быть без просрочек за последние три года.
Исламская ипотека предполагает сначала приобретение недвижимости банком и затем уже последующую перепродажу её клиенту. В начале сделки банк оплачивает застройщику или владельцу жилья только 5% от стоимости квартиры. Это и есть инструмент мурабаха – права собственности на момент продажи жилья заёмщику должны быть у банка. После того как банк продаст или в классическом понимании выдаст ипотеку на жильё заёмщику, бывшему владельцу недвижимости выплачиваются оставшиеся 95%.
В случае просрочки платежей по ипотеке банк вправе принимать установленные законодательством РК меры по защите своих прав. Среди них:
Также через инструмент мурабаха в Al Hilal работает рефинансирование действующей ипотеки в другом банке.
Как сообщили в пресс-службе Al Hilal, с начала запуска исламской ипотеки поступило более 17 000 заявок.
Исламская ипотека в сравнении с другими программами банков
Редакция informburo.kz решила сравнить исламскую ипотеку с другими программами, которые работают на рынке. По средней ставке 18% с первоначальным взносом в 30% на 15 лет ипотека в других банках составит:
Таким образом месячный платёж по исламской ипотеке меньше ежемесячного взноса по ипотечным кредитам других банков на 82 тысячи тенге. Общая сумма переплаты по кредиту, оформленному в обычных банках, превышает торговую наценку от Al Hilal на 14 млн 728 тысяч тенге.
Самой же доступной программой на рынке жилищного кредитования остаётся социальная программа «7-20-25». Оживившая ипотечный рынок государственная программа выдвигает следующие условия:
Условия на покупку квартиры стоимостью 25 млн тенге на 15 лет:
Заёмщик должен представить справку о пенсионных отчислениях за последние шесть месяцев.
Таким образом проценты по «7-20-25» дешевле на 6 млн 183 тысячи тенге, чем по исламской ипотеке. Ежемесячный взнос по торговой наценке в Al Hilal больше на 21 тысячу, чем в «7-20-25».
По данным Нацбанка, с начала запуска программы «7-20-25» поступило 7 949 заявок. Из них одобрено 4 612 (по данным на конец января).
Банки могут открыть «исламские окна»
Для внедрения и развития исламского финансирования в Казахстане в 2009, 2011 и 2015 годах были приняты три основных пакета поправок в законодательство. Утверждена Дорожная карта развития исламского финансирования на 2012-2020 годы. Однако говорить о бурном развитии исламского финансирования в Казахстане не приходится.
В Казахстане работают только два исламских банка: Al Hilal и небольшой по числу активов «Заман-Банк», который в 2017 году конвертировался в исламский банк. Традиционные банки не имеют возможности законодательно работать с исламскими финансовыми инструментами.
Бывший советник председателя Ассоциации финансистов Казахстана по вопросам исламского финансирования Надир Бурнашев считает, что развитию банкинга по шариату помогло бы открытие «исламских окон».
Надир Бурнашев – международный эксперт по исламскому финансированию, работал в Нацбанке, Госкомитете РК по инвестициям, представлял интересы Казахстана в Международном валютном фонде и Всемирном банке. В 2015 году был советником председателя Ассоциации финансистов Казахстана по вопросам развития исламского финансирования.
«Открытие в Казахстане ещё одного, не обязательно исламского, банка стоит недёшево – от 50 млн до 80 млн долларов. Сейчас в мире развитие исламских финансов идёт через открытие в обычных банках департаментов исламского банкинга, которые называются «исламские окна». Это позволяет снизить барьер для начала работы по новым инструментам и эффективно масштабировать бизнес. Для запуска работы в Казахстане по этому направлению необходимы поправки в законодательство, что обычно занимает от 12 до 18 месяцев. Затем, когда начнётся полноценное развитие, пойдёт конкуренция. Но интереса со стороны как самих банков, так и регулятора в лице Национального банка в запуске «исламских окон» пока не видно», – поясняет эксперт по исламскому банкингу Надир Бурнашев.
Председатель Ассоциации развития исламских финансов в Казахстане, директор алматинского филиала «Заман-Банк» Тимур Рустемов считает, что открытие «исламских окон» преждевременно.
«Насколько я знаю, на повестке дня вопрос о запуске «исламских окон» в Казахстане не стоит. Тем более что для развивающихся рынков начинать сразу с открытия «окон» вредно. Нужно подготовить специалистов, разработать продукты, наладить внутренние процессы, сформировать шариатские советы. Иначе можно испортить репутацию. Сейчас для нормального функционирования двух исламских банков Al Hilal и «Заман-Банк» достаточно. В 2017 году наш банк, став исламским, открыл новый филиал в Алматы, расширилась клиентская база, в основном за счёт МСБ, работающего с партнёрами из Турции и ОАЭ», – отметил Тимур Рустемов.
По мнению экспертов, исламский банкинг не развивается в Казахстане из-за таких препятствий, как:
«Большая часть активов исламского финансирования сосредоточена в странах Персидского залива, Малайзии и Иране, сильно отличающихся от Казахстана. В Малайзии развитие ислама происходило через призму противостояния с Китаем. Саудовская форма ислама является одной из самых консервативных и основывается на учении Мухаммада Ваххаба. Но в Казахстане исламское финансирование – это интересная альтернатива для определённого типа заёмщиков. Поэтому будет интересно посмотреть, как будет развиваться исламское финансирование на площадке МФЦА как регионального исламского хаба», – отметил Магжан Ауэзов.
Исламский банкинг может быть востребован в сельских регионах, где проживает по-большей части мусульманское население, которое не держит деньги в банках, предполагают эксперты.
«В южных областях Казахстана со стороны населения и малого и среднего бизнеса есть большой потенциальный интерес к банковским продуктам, соответствующим нормам шариата. Помимо этого, запуск исламского финансирования помог бы вывести деньги из серого наличного оборота, что принесло бы дополнительные доходы в бюджет. Вопрос не только в доверии к банковской системе и регулятору, но и в том, что в нынешних непростых условиях запуск исламских финансовых инструментов стимулировал бы дополнительный спрос со стороны населения и бизнеса и оказал бы содействие экономической политике властей по поддержке отечественного производителя и малого и среднего бизнеса», – заключил Надир Бурнашев.
В 2018 году председатель Нацбанка Данияр Акишев отметил, что, несмотря на созданные условия, исламское финансирование в Казахстане пока находится на начальной стадии. По сведениям главы Нацбанка, объём активов исламских банков составляет всего 0,16% от всех активов системы. Кроме того, депозиты в исламских банках не подлежат гарантии со стороны Казахстанского фонда гарантирования депозитов.
«Низкий спрос на услуги исламских банков связан с недостатком информации, а также со специфичностью и сложностью исламских продуктов. Традиционно, в сравнении с обычными банковскими продуктами, исламские продукты могут оказываться дороже даже при отсутствии процентного вознаграждения», – пояснил Данияр Акишев.
Исламские банки в казахстанском рейтинге занимают последние места
Кроме ипотеки, Al Hilal предлагает клиентам размещать деньги в исламские депозиты: вакала (банк определяет фактическую прибыль от инвестиций) и мудараба (банк инвестирует деньги клиента в проекты, доходы от которых пропорционально делятся между ними). Вкладчик получает прибыль, которая зависит от эффективности инвестирования депозитных средств банком. Также Al Hilal предоставляет расчётно-кассовые услуги, переводы и дебетовые карты для накопления средств на паломничество мусульман в Мекку.
По данным Нацбанка РК, на январь 2019 года Al Hilal занимает 26-е место среди 28 казахстанских банков по объёму активов – 35,9 млрд тенге. Кредитный портфель – 8,9 млрд тенге.
«Заман-Банк» занимает по объёму активов 27-е место – 17,6 млрд тенге. Объём ссудного портфеля составляет 13,7 млрд тенге.