исламская ипотека в махачкале
Исламский банк в Махачкале
Банки отделены от церкви, но не в случае шариата. Желающие получить исламский кредит в Махачкале, столкнутся с новыми требованиями, соответствующими религии мусульман.
Особенности работы
Исламские банки выдают кредиты и карты, но действуют иначе от атеистических коллег.
Так, у них можно отметить следующие особенности:
Организации выдают кредиты и оформляют рассрочки, основываясь на доверии. Обе стороны считают, что должны соблюдать заключенное соглашение.
Это частично избавляет мусульман от дополнительных расходов на выплатах процентов. Ставка по займу отсутствует, но появляется комиссия на кассовые услуги.
Исламская система в Махачкале
В городе действуют офисы нескольких организаций, исповедующих религиозные принципы мусульман.
Так, в 2015-м в Махачкале открылся исламский банк фирмы «ТНВ Саада». В июне 2016-го эта компания зарегистрировала в городе дополнительный офис.
Финансовые организации, ориентированные на мусульман, на его территории работают по адресам:
Объекты оформляют рассрочки и предоставляют ссуды по льготным, в сравнении с обычными банками, условиям. Но они доступны не всем заемщикам.
Особенности получения займа
Исламский банк ориентирован на мусульман. Но его услуги доступны и для представителей других религий. Им потребуется поручительство исламского гражданина. Он выступит в роли дополнительного гаранта выплаты кредита.
Страховка и залог при оформлении ссуды не требуются, так как родственники считают его выплату своим долгом. Мусульманские поручители аналогично относятся к обязательствам. Их ответственность — гарантия оплаты иноверцем товара или погашения кредита на проект.
Существуют разные виды ссуд. Мусульмане — редкий пример объединения финансов и религии. Основы вероисповедания используются при организации операций, делая невозможными начисление процентов или игры на бирже. Созданные льготы компенсируются сложностью доступа (представителям других религий нужно поручительство мусульманина) и повышением стоимости кассового обслуживания.
Кредит – рассрочка – мурабаха
В Дагестане появились коммерческие учреждения, которые предлагают населению финансовые продукты, соответствующие нормам шариата.
Речь идёт о ТНВ «Ля-Риба Финанс» (http://www.lariba.ru) и финансовом доме «Масраф» (http://www.masraf.ru). Данные учреждения реализуют удобную форму купли-продажи товаров в рассрочку с участием трёх сторон. Упрощённо она выглядит следующим образом:
1) клиент обращается в компанию и объявляет о своём желании купить определённый товар в долг;
2) компания покупает указанный товар и продаёт его клиенту в рассрочку.
Цена, по которой компания продаёт товар клиенту, превышает сумму, в которую он обошёлся самой компании. Эта разница и является прибылью, получаемой финансовым учреждением.
Данный финансовый продукт пользуется большим спросом среди мусульманского населения, поскольку является дозволенной альтернативой ростовщическому кредиту. Однако у многих людей возникает вопрос: какая, по сути, разница? Разве это не тот же самый кредит? Попробуем разобраться…
Договор купли-продажи в рассрочку
Шариат запрещает сделки, в которых содержатся элементы риба (ростовщичество, лихоимство). К примеру, запрещено давать в долг определённую сумму с условием её возврата с надбавкой (такая сделка относится к одному из видов риба). «О те, которые уверовали! Бойтесь Аллаха и не берите оставшуюся часть лихвы, если только вы являетесь верующими. Но если вы не сделаете этого, то знайте, что Аллах и Его Посланник объявляют вам войну. А если вы раскаетесь, то вам останется ваш первоначальный капитал. Вы не поступите несправедливо, и с вами не поступят несправедливо» (сура «Корова», аяты 278, 279).
В связи с этим многие мусульмане спрашивают, можно ли продавать товар в рассрочку (когда плата за товар производится в течение определённого времени), поскольку видят в этом схожесть с риба.
Суть договора купли-продажи в рассрочку состоит в том, что покупатель получает товар от продавца сразу на месте сделки, а продавец передаёт покупателю плату в течение определённого времени на обговорённых условиях. Данная сделка является предельно распространённой в наше время. В рассрочку сегодня продаются квартиры, автомобили, техника, электроника и т. д.
На дозволенность данной сделки указывает Сунна. Передаётся от Айши (да будет доволен ею Аллах), что Пророк (мир ему и благословение Аллаха) купил еду у иудея в долг и оставил у него в качестве залога (за плату) железную кольчугу (Аль-Бухари, Муслим).
Данный хадис указывает на дозволенность покупки товара в долг. Купля-продажа в рассрочку подходит под это описание, поскольку представляет собой покупку в долг, выплата которого распределяется по определённым сторонами периодам времени.
Также на дозволенность рассрочки указывает шариатская основа, согласно которой все взаимоотношения являются дозволенными, кроме тех, на запрет которых указывает Коран и Сунна. Однако необходимо отметить, что штрафы за просрочку выплаты запрещены. При этом не запрещено изначально повышать стоимость товара в случае его продажи в рассрочку. Главное – чтобы сделка была заключена на ясной фиксированной цене товара, которая не меняется после договора.
Зачем нужна мурабаха, если рассрочка дозволена шариатом?
Мурабаха понадобилась мусульманскому населению по двум причинам:
1) не всегда желаемый товар продаётся в рассрочку;
2) в большинстве случаев для продажи товара в рассрочку магазины привлекают банк, при участии которого сделка не обходится без риба. Подробнее об этом – далее. Если же магазин продаёт товар в рассрочку без привлечения ростовщического банка и без штрафов за просрочку платежей, то это будет дозволенным, даже если по причине рассрочки будет увеличена цена товара.
Ростовщический кредит
Сегодня большинство магазинов бытовой техники и других товаров предлагают продажу в кредит. Если покупать, к примеру, холодильник за наличные деньги, он стоит 30 тысяч рублей. Магазин также предлагает его в кредит на год за 40 тысяч. На самом деле за покупателя расплачивается банк, и он же получает сумму, которую в течение года выплачивает покупатель. Что в итоге приносит банку прибыль 10 тысяч рублей.
Проблема этой схемы состоит в том, что банк в данном случае фактически выдаёт покупателю 30 тысяч рублей в долг с условием его возврата с надбавкой. Это и есть риба (ростовщичество, лихоимство), запрещённое прямыми текстами Корана. Часто эту схему называют беспроцентным кредитом, давая понять клиентам, что она соответствует нормам шариата. Однако на самом деле имеет место самый обычный ссудный процент.
Вдобавок к этому в подобных договорах присутствуют штрафы за просрочку выплат, что является недопустимым согласно шариату и также относится к риба.
Помимо несоответствия нормам шариата, схемы, предлагаемые магазинами, часто содержат различные скрытые накрутки, неясные из договора и всплывающие впоследствии. К примеру, в магазине могут указывать, что не взимают штрафов за просрочку платежа и по букве будут правы, однако впоследствии выясняется, что штрафы взимает банк. Также неясные из договора и выявившиеся впоследствии выплаты могут быть связаны со страхованием.
Мурабаха…
…так называют указанную в самом начале схему, позволяющую приобрести товар в рассрочку в рамках шариата с подключением третьего лица (или компании), когда владелец товара желает наличной оплаты в момент заключения договора. В классическом исламском праве под договором мурабаха понимается обычный договор купли-продажи, в котором покупателю и продавцу известна прибыль, получаемая продавцом с его реализации. То есть покупателю сообщается размер наценки к первоначальной стоимости товара. Схему же с привлечением третьего лица называют «современная мурабаха», а также – «банковская мурабаха». Несмотря на эти названия, данная схема подробно рассматривалась исламскими правоведами прошлого.
Пошагово схема реализуется следующим образом:
1. Клиент обращается в компанию с просьбой приобрести определённый товар (например, автомобиль) и обещает купить его у компании, как только она приобретёт его в собственность.
2. Компания покупает требуемый товар (автомобиль) у указанного продавца за наличные деньги.
3. Компания приобретает товар в собственность и реально получает его у первоначального продавца.
4. После приобретения товара (автомобиля) и его реального получения компания продаёт его клиенту посредством заключения договора мурабаха, добавив к цене товара свою надбавку, известную сторонам договора.
5. Банк передаёт клиенту-покупателю товар; клиент оплачивает его в рассрочку взносами согласно обговорённому сторонами графику.
Разъяснение к пунктам:
1, 2. Обещание в первом шаге не несёт обязательный для покупателя характер. Юридической силы такое обещание не имеет. Поэтому клиент впоследствии может отказаться от покупки. Данный факт отличает мурабаха от запрещённого кредита с той стороны, что покупка компанией товара у магазина и покупка товара клиентом у компании – это две независимые сделки: компания не выдаёт кредита клиенту, чтобы он купил товар и впоследствии вернул долг с надбавкой, она реально выкупает товар и перепродаёт его, неся все связанные с этим риски.
3. Шариат запрещает продажу купленного товара, если продавец реально не получил его, даже несмотря на то что товар уже стал его собственностью. Поэтому в схеме мурабаха компания должна не просто заключить договор с магазином, но и реально получить товар. Под получением товара понимается распространённая для конкретного имущества практика. Например, получением квартиры можно считать получение ключей от неё и её освобождение продавцом. Данный пункт-условие полностью переносит риск, связанный с товаром, на компанию-посредника в схеме мурабаха.
4, 5. Договор купли-продажи в рассрочку между компанией и клиентом должен производиться только после приобретения и получения компанией товара.
Схема является дозволенной согласно мнению большинства учёных прошлого и большинства современных учёных. Её дозволили ханафиты, шафииты и ханбалиты. Запрещённой её посчитали маликиты. Мнение маликитов выбрал Ибн Таймийя. Из современных учёных запрещённой данную схему посчитали шейх Мухаммад Аль-Усаймин, шейх Мухаммад-Мухтар аш-Шанкити и некоторые другие.
Основной причиной запрета эти учёные видят схожесть данной схемы с риба и фиктивность операций. Однако многие правовые исследования и дебаты, проведённые в том числе известными международными правовыми академиями с участием крупнейших исламских учёных-правоведов, указали на дозволенность и отсутствие фиктивности в её операциях. Некоторые указания на отсутствие фиктивности в схеме мурабаха были даны выше в разъяснениях пунктов сделки.
Шейх Абдуллах Аль-Джибрин был спрошен после одного из своих уроков: «В нашем городе есть исламский банк. Если я желаю купить автомобиль и у меня нет наличных, я обращаюсь в этот банк. Он покупает машину, на которую я указал, а затем продаёт её мне в рассрочку с надбавкой к первоначальной цене. Является такая сделка дозволенной?»
Шейх ответил: «Является, ин шаа Ллах. По следующим причинам: 1) это исламский банк; 2) банк реально приобретает автомобиль у магазина в свою собственность, выплачивая деньги и получая машину. Банк получает ключи, осматривает автомобиль и пригоняет его в свой гараж. Или просто выгоняет его. Что является обязательным. Таким образом, автомобиль полностью переходит в собственность банка. Затем банк вызывает клиента и объявляет: «Вот, мы приобрели эту машину по такой-то цене, мы продаём её с такой-то надбавкой. Если желаешь, купи её, но мы тебя не обязываем, если не желаешь, мы продадим её другому. И это дозволено не только для банков, но и для физических лиц».
Заключение
На семинаре по торговым отношениям согласно шариату в ОАЭ мы поинтересовались у одного из преподавателей причиной строгости шейха Аль-Усаймина к договору «банковская мурабаха». Он ответил, что, возможно, одной из причин было нежелание шейха, чтобы исламская экономическая модель копировала западную, подстраивая её под шариатские нормы. На самом деле впоследствии договор «банковская мурабаха» стал самым популярным в сегменте исламского банкинга, несмотря на наличие многих исконных финансовых продуктов, более близких по духу к исламской экономике. Они также являются более полезными для общества и более выгодными для самих финансовых структур, если наладить должную работу в этом направлении. Подробнее мы, ин шаа Ллах, поговорим об этом в одной из следующих статей, в которой ответим на вопрос о том, чем занимается исламский банк. Хотелось бы напомнить, что влезание в долги и излишние растраты, когда человек приобретает не совсем нужные ему вещи лишь потому, что их предлагают в долг, не является похвальным. А Аллах знает обо всём лучше. ]§[
«Халяльная ипотека»: как исламский банкинг нашел «лазейку» в законах шариата
Законы шариата запрещают выдачу займов под проценты, что объективно усложняет осуществление множества банковских операций для мусульман в современном мире. Одной из таких «больных тем» является приобретение жилья: приверженцы ислама, как рядовые члены общества, крайне редко могут позволить себе покупку недвижимости путем единовременной оплаты ее стоимости. Решением этой теологической проблемы является все шире распространяющаяся по миру «халяльная ипотека».
Международная редакция Федерального агентства новостей разбиралась в сути и особенностях данного явления.
Виды «ипотеки»
В упрощенном виде данная схема схожа с рядом других ипотечных займов и выглядит следующим образом: клиент выбирает на рынке недвижимости желаемое жилье, которое банк выкупает по рыночной стоимости. Недвижимость оказывается в собственности «займодателя», и заемщик ежемесячно выплачивает ему определенную сумму (формально — арендную плату), тем самым последовательно выкупая собственную долю. Существует три основных вида «халяльной ипотеки».
Мушарака
Форма совместной собственности между покупателем жилья и финансовой компанией. Обе стороны соглашаются инвестировать в недвижимость и приобрести ее вместе.
Например, клиент и банк уплачивают 10% и 90% стоимости жилья соответственно. Их доли в недвижимости распределяются в той же пропорции.
By: Hussam Qutub, Vice President of Communications
The title of a recent blog post that drew over 100 comments on #MuslimMatters read “Halal Mortgages: Alleged Misuse of Taqi https://t.co/YwQScgvERF #islam
Физическое лицо ежемесячно погашает стоимость самого жилья, но в дополнение оплачивает арендную плату за пользование чужой долей. Каждый такой «побочный платеж» увеличивает площадь собственности клиента и естественным образом уменьшает долю банка.
В результате покупатель «отбивает» изначальную стоимость жилья, а заработок финансовой организации заключается в сдаче свой доли недвижимости в аренду.
Иджара
Банк выкупает нужное клиенту жилье и получает в нем 100-процентную долю собственности. Клиент на протяжении определенного времени (как правило — до 25 лет) ежемесячно выплачивает фиксированную арендную плату за пользование недвижимостью. По истечении данного срока финансовая организация передает клиенту полное право на владение собственностью.
Мурабаха
Банк приобретает собственность и продает ее клиенту с наценкой. Эта сумма погашается по соответствующему графику платежей. До момента погашения «ипотеки» права на недвижимость остаются у «займодателя». От обычной ипотеки мурабаха отличается тем, что банк не назначает проценты, а устанавливает заранее оговоренную константную сумму, которую клиент должен будет погасить за определенное количество времени. В сравнении с иджарой выплаты в данном виде «ипотеки» являются не арендной платой, а, скорее, займом с включенной комиссией финансовой организации.
Необходимо упомянуть, что данные механизмы представлены в общем виде. На практике детали сделок могут меняться, однако их суть остается прежней.
Нюансы
Как правило, исламские банки подпадают под контроль финансовых регулирующих органов тех стран, в которых они действуют. Это означает, что по закону они должны соответствовать стандартам, установленным этими ведомствами. Это, в свою очередь, обеспечивает заемщикам степень защиты не меньшую, чем при заключении договора о стандартном займе.
И все же «халяльная ипотека» несколько безопаснее, чем обычная. Так, например, исламские финансовые организации ограничены правилами шариата, что не позволяет им заключать сделки с высоким риском в области недвижимости (наследство, дарение, некоторые случаи ренты и т.д.). Кроме того, покупатель жилья на протяжении всего периода выплат погашает изначально зафиксированную сумму, которая не зависит от последующих изменений ситуации на рынке недвижимости.
При этом подобные банки не практикуют взимание штрафов. В случае если клиент несколько раз просрочит выплату, «займодатель» просто продаст свою долю собственности третьей стороне.
При этом сопутствующие услуги страхования жилья или жизни не предоставляются.
Еще одной особенностью исламских финансовых организаций является исключение сделок, связанных с азартными играми, алкоголем, табаком, проституцией, порнографией и другими «нехаляльными» вещами.
in my humble opinion one should stay from half halal tingz so it doesnt lead to haram way of life.. I respectfully believe entering any mortgage especially in western countries is a very tricky thing.. before doing so id highly advise to consider other options if possible https://t.co/gCsDDSvc8x pic.twitter.com/rCaYL3sB3E
— معاذ حاج شيخ محمد شيخ رشيد (@ElephantsMusk) April 16, 2020
Доступность подобных сделок для не-мусульман зависит от конкретной страны. Так, например, в Великобритании около 2% пользователей «халяльной ипотеки» не связаны с исламом. В России же подобное пока запрещено. В целом же мусульманский банкинг действует более чем в сотне государств: от Малайзии до США и от России до Египта. Это явление характерно для исламских стран и тех государств, в которых присутствуют крупные общины последователей данного религиозного направления.
Мнения
Появление подобной практики породило полемику в мусульманской среде, и споры о «правоверности» этих займов не утихают до сих пор.
Сторонники кредитов утверждают, что их нельзя назвать ростовщичеством, которое запрещено шариатом, так как «деньги делаются» иначе.
«Вместо того, чтобы делать деньги через проценты, исламские банки используют собственность как актив, приносящий прибыль. Важно помнить, что исламские ипотечные кредиты просто предлагают альтернативную структуру финансирования, которая дает мусульманским клиентам различные варианты», — сообщил Фаррух Раза, консультант Islamic Finance Advisory and Assurance Services.
Для полного понимания работы исламских финансов следует учитывать четыре основных принципа шариата в этой сфере:
«Имущество — это не то, чем по факту владеет человек, а то, чем Всевышний Аллах разрешил человеку владеть. В основе всего всегда лежит дозволенность. Для мусульман достаточно создать некую альтернативу тем финансовым продуктам, которые им не дозволены шариатом, в остальном же они нормально встраиваются в существующий сценарий экономики и банковского сектора», — считает шариатский эксперт ДУМ РТ, преподаватель РИИ Ахмад Абу Яхъя.
Противники же «халяльной ипотеки» указывают на то, что данное явление позволяет обойти словесную формулировку запрета, но напрямую нарушает его суть.
«В исламе это является очень большим грехом. На это указывают и Коран, и хадисы Пророка. Есть очень тяжелые хадисы на эту тему, о степени этого греха. Буквально такие, что грех соития с собственной матерью по степени греховности легче, чем риба. Также есть предсказания Пророка, что наступит такое время, что пыль от лихвы коснется каждого. Наверное, в это время мы и живем. Современная банковская система, которая активно работает на лихве, на ростовщичестве, способствует этому главным образом», — сообщил Рамиль-Хазрат Садеков, главный имам Исторической мечети Москвы.
По мнению стороны оппонентов, в качестве рибы нельзя рассматривать только выдачу суммы и ее возврат с процентами. Под ее суть также подпадает и выплата денежных средств в обмен на формальное «дарение» собственности.
Удобный инструмент
Сколько бы копий ни ломалось в спорах на эту тему, необходимо признать, что «халяльная ипотека» успешно распространяется по миру. Мусульмане видят в займах способ приобрести собственное жилье. Подобный спрос стал причиной поиска «компромисса» с вероучением и привел к возникновению обсуждаемого предмета.
По всей видимости, реалии сегодняшнего рынка оказались способны сподвигнуть мусульман к пересмотру трактовки правил шариата. Объективно «халяльная ипотека» выглядит как попытка обойти формальные требования при пересмотре заложенного в них смысла.
Ипотека в исламе
Мусульманская вера не только не приветствует, но и прямо запрещает ростовщичество, поскольку по нормам ислама нельзя брать кредит – это харам (грех). С целью соблюдения канонов Шариата Ак Барс Банк разработал специальную программу «Исламская ипотека», которая не предусматривает обязательств заемщика выплачивать проценты за использование денежных средств кредитора на покупку жилья в кредит.
Заемщик может приобрести недвижимость за деньги банка, однако стоимость квартиры или дома будет уже с наценкой.
Суть программы «Исламская ипотека»
Ак Барс Банк в рамках программы «Исламкая ипотека» исключает в правоотношениях между кредитором и заемщиком кредитную составляющую и финансовый заем. Взамен этого предлагает заключить стандартный договор купли-продажи, но с определенными особенностями. Такая сделка не является кредитом в исламе.
По правовой природе исламская ипотека является рассрочкой, в которой участниками являются:
Условия программы «Исламская ипотека» не предусматривают фиксированную сумму наценки, а ее размер определяется индивидуально, с учетом следующих параметров:
В реальности размер наценки можно сопоставить с переплатой по процентам при покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку в традиционном банке.
Помимо соблюдения религиозных правил, такой договор позволяет закрепить сумму долга на весь период его действия, а также исключает наличие комиссий, пеней или изменений стоимости.
Важно! Программа является пилотным проектом, поэтому доступна только в Казани и Уфе.
Особенности программы от Ак Барс Банк
В сравнении со стандартным ипотечным кредитом исламская ипотека предлагает массу преимуществ для клиента, среди которых:
Условия оформления исламской ипотеки
Приобрести жилье в рамках программы Ак Барс Банка можно на следующих условиях:
Требования к недвижимости:
Кто может принять участие в программе
Мусульманская ипотека не означает, что клиентом банка может стать исключительно мусульманин. Ипотека разрешена любому клиенту, который соответствует следующим требованиям:
Если недвижимость в рамках программы покупается в долях на несколько собственников, то к каждому из них выдвигаются вышеуказанные требования.
Этапы оформления исламской ипотеки
Процесс заключения договора состоит из 5 последовательных этапов:
До момента полной выплаты рассрочки собственник жилья не имеет права передать собственность во владение другим лицам. Выплата задолженности осуществляется равными платежами по согласованному графику.
Подача заявки на ипотеку
У потенциального клиента 2 варианта подачи заявки на выдачу ипотеки:
Заявку можно составить в простой письменной форме с указанием персональных данных клиента, номера телефона, города, стоимости недвижимости, суммы первоначального взноса, а также желаемого срока действия договора.