использование счетов эскроу в долевом строительстве
Как вести учет застройщику по счетам эскроу?
Согласно ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве…”, с 1 июля 2019 года в России действуют новые правила финансирования строительства многоквартирных домов — через счета эскроу. Деньги дольщиков по этим правилам поступают на специальный счет в банке, который является гарантом их сохранности и передает средства застройщику после сдачи дома в эксплуатацию.
С переходом на счета эскроу в организации бухгалтерского учета у застройщиков также произошли изменения. Средства на этих счетах не являются активом для компании, но их все равно необходимо учитывать на забалансовых счетах.
Что такое счета эскроу?
Счет эскроу — это специальный счет в банке для безопасного проведения расчетов между дольщиками и застройщиком. Деньги от дольщиков на эскроу счете не переходят сразу застройщику, а блокируются до успешной сдачи дома в эксплуатацию.
Если застройщик не выполняет условия договора, то банк возвращает покупателю деньги, находящиеся на счете эскроу.
Банк выступает как независимое третье лицо, которое не имеет интереса в сделке. В некоторых случаях банк может быть и финансовой организацией, которая кредитует застройщика и контролирует целевое использование средств на нужды строительства.
Более подробную информацию о счетах эскроу вы можете найти в Гражданском Кодексе РФ, статьях: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.
Этапы работ по счету эскроу и их отражение в учете.
1. Открытие счета эскроу
Покупатель недвижимости предоставляет заключенный договор участия в долевом строительстве банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. В долевом строительстве условиями выступают: ввод дома в эксплуатацию и получение как минимум одного из участников строительства квартиру в собственность.
2. Зачисление средств
Покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежную сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.
Продемонстрируем, как в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО отразить данные операции.
В бухгалтерском учете отражаем эту информацию на забалансовом счете 009
Дт 009.СЭ «Средства дольщиков на счетах эскроу».
Для более точного учета в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО добавлен субсчет 009.СЭ.
3. Сделка
Продавец и покупатель без участия банка осуществляют намеченную сделку купли-продажи.
Данная операция в бухгалтерском учете не отражается.
4. Получение застройщиком кредита в рамках проектного финансирования
5. Начисление процентов за пользование кредитом
6. Передача документов
Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию, которые подтверждают наступление условий по договору.
7. Передача квартиры дольщику
Передача квартир отражается документами «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».
8. Выручка от продажи квартиры
Выручка от продажи квартиры — это разница между ценой договора и стоимостью строительства.
Выручка от продажи отражается документом «Закрытие счета 86.33»
9. Наступление права пользования счетом
Банк проверяет предоставленные документы. Если с ними все в порядке, переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.
10. Зачет банком средств со счета-эскроу в счет погашения целевого кредита
11. Вывод средств
12. Остаток средств
Остаток средств со счета-эскроу поступил на расчетный счет Дт. 51 Кт. 76.33.3 (76.33.4) «Расчеты с дольщиками (инвесторами) по средствам на финансирование строительства».
Представленные методы ведения бухгалтерских операций, реализованы в специализированной программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Заказчик.
Основные возможности программы:
Как автоматизировать бизнес-процессы компании-застройщика? Примеры внедрения и интеграции от экспертов компании “Первый Бит”:
Остались вопросы по программе? Получите бесплатную консультацию у специалистов в Вашем городе.
Квартира в новостройке: когда можно платить напрямую застройщику
С 1 июля 2019 года большинство застройщиков не могут принимать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование строительства многоквартирных домов по договорам долевого участия теперь не прямое, а проектное. И деньги нужно платить не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу. Для покупателей это снижает вероятность, что застройщик выведет деньги и уедет в Мексику. А для застройщика означает — помимо Мексики, — что деньги на строительство дома нужно брать где-то еще.
Это касалось почти всех несданных домов, но теперь решили сделать послабления. Некоторые застройщики даже после 1 июля могут получать деньги напрямую. И сразу ими распоряжаться. Правительство установило критерии, кто и в каких случаях может работать без счета эскроу. Если собираетесь покупать квартиру в новостройке, для вас это важно — чтобы не попасть на мутную схему.
Если застройщик предлагает оплачивать квартиру напрямую
С 1 июля для оплаты новостроек нужно использовать счета эскроу. Но иногда можно без них:
Что такое счета эскроу и зачем они нужны
Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.
Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.
С 1 июля 2018 года застройщики могли переходить на оплату через счета эскроу добровольно, а с 1 июля 2019 года это стало не правом, а требованием к застройщикам: хотите продавать квартиры до сдачи дома — используйте эскроу.
Кто сможет принимать деньги за новостройки напрямую
Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.
Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.
Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.
Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:
Со степенью готовности ситуация такая.
Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.
Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.
Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%. То есть если застройщик строит один дом по обычному проекту, то ему достаточно достроить объект на 30%, продать там 10% площадей — и можно работать без эскроу.
должен быть готов дом, чтобы принимать деньги напрямую
Как узнать степень готовности конкретного объекта
Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу. Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе. А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.
Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.
Требуйте заключение и проверяйте на сайте наш.дом.рф — это единая система под контролем Минстроя. Сайты застройщиков тоже проверяют, но к ним нужно относиться с прищуром.
сайт для проверки домов и застройщиков
Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.
Кто проверит долю проданных площадей
Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.
Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.
При оплате напрямую должна быть страховка
На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.
Если застройщику разрешили принимать деньги без счета эскроу, значит, он обязан платить взносы в компенсационный фонд. Не хочет платить страховку — пусть использует эскроу. Продать одну квартиру со страховкой, а другую — со счетом эскроу в одном и том же доме нельзя.
страховой взнос в фонд защиты дольщиков
О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.
Что проверить, если застройщик просит оплатить новостройку напрямую?
Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:
Покупка квартиры в новостройке — это может быть выгодно, но всегда рискованно. Не спешите принимать ответственные решения по статьям и советам из интернета. Там уже много информации о способах проверки застройщиков, которые на самом деле не сработают. Консультируйтесь с юристами до того, как отдать деньги или взять ипотеку.
Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
С появлением в России рынка новостроек недвижимость приобреталась по схеме «утром деньги, вечером стулья». Отдаешь деньги застройщику и с волнением ждешь: построят дом или нет. Но с 1 июля 2019 года игры в эту русскую рулетку закончились — запустилась новая обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов ( ФЗ №151 ).
Зачем это нужно, как это работает и что изменилось для покупателей — расскажем в статье.
Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.
В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу.
В каком банке можно получить ипотечный кредит
В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.
Выбрать квартиру в аккредитованных Сбербанком новостройках и оформить ипотеку со скидкой от застройщика можно онлайн на DomClick.ru
Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета
Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку
Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.
В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.
Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.
Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.
Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности»
Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу
Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей ( ФЗ №177, ст.12.1 ).
Что будет, если обанкротится застройщик
Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета
Плюсы
➕ Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Теперь, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.
➕ Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.
Недостатки
➖ Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные средства, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.
➖ Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн рублей. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в регионах, то трехкомнатная квартира в центре Москвы будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.
➖ Деньги на счету заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.
➖ Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года — это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.