Как рассчитать износ здания

Как рассчитать износ здания

Коэффициенты износа и годности основных средств в 2019 году

Основные средства имеют свойства изнашиваться, теряя постепенно эксплуатационные свойства. В конце концов наступает полный износ, после которого объект списывается с учета и далее не используется. Для оценки состояния объектов необходимо проводить регулярные расчеты таких показателей, как коэффициент износа и коэффициент годности основных средств. Первый показывает степень изношенности объекта, наглядно демонстрирует, насколько ОС самортизирован. Второй дает дополнительные сведения о состоянии фондов. Данные коэффициенты можно рассчитать, для этого применяются специальные формулы. Ниже даны формулы расчета, рассмотрено вычисление коэффициента износа и годности на примере.

Предполагается, что основное средство можно эксплуатировать в течение срока полезного использования, который устанавливается на стадии принятия объекта к учету. Его длительность зависит от типа поступившего актива.

В течение всего этого срока отчисляется амортизация в расходы, уменьшающая первоначальную стоимость объекта. Благодаря амортизационным отчислениям происходит возврат вложений в основное средство. Данный показатель в суммарном значении за весь период использования ОС в любой момент позволяет установить остаточный стоимостный показатель по каждому объекту основных средств.

Также начисленная амортизация позволяет рассчитать коэффициент износа, определить степень возвращенных за ОС средств в общей стоимости актива.

Как рассчитать коэффициент износа основных средств — формула расчета

Формула расчета:

Коэффициент износа ОС = А /ПС * 100%,

Коэффициент возможно рассчитывать для определения износа физического, морального состояния объектов.

Зачем он нужен: показатель позволяет оценить состояние основных фондов, распланировать дальнейшие действия по улучшению и обновлению оборудования, принять решение о целесообразности замены основных средств на новые. То есть величина коэффициента износа дает возможность рационально провести анализ активов предприятия с целью разработки дальнейшей стратегии развития.

Пример расчета коэффициента износа

В компании имеется 10 автомобилей на балансе, каждый объект учтен по дебету счета 01 по первоначальной стоимости, общее значение которой составляет 4600000 (по 460000 каждый). В отношении одного автомобиля проведено улучшение, проведена замена кузова на более удобный и функциональный, это изменение привело к увеличению начальной стоимости автомобиля до 630000 (на 170000). В итоге общая стоимость основных средств оказалась равной 4770000.

Накопленная амортизация по кредиту счета 02 на дату проведения расчета коэффициента составляет 1630000.

Расчет:

Требуется рассчитать коэффициент износа автомобилей. Для этого проводим расчет по формуле:

КИ = 1630000/4770000 *100% = 34%

Выводы:

Какой вывод может сделать бухгалтер после проведения такого расчета?

Степень изношенность автопарка компании составляет 34%, то есть грубо говоря основные средства на треть самортизированы. Насколько такой показатель устраивает компанию, решать только ей. Нормативных значений законодательством не установлено. Никаких рекомендаций не дается относительно того, при какой величине коэффициента износа нужно проводить замену оборудования. Каждое предприятие определяет для себя норму самостоятельно в зависимости от типа оборудования, основных средств, своих финансовых возможностей.

Иногда лучше не дожидаться полного износа ОС, когда эксплуатационные свойства будут полностью утеряны. Порой, гораздо выгоднее обновить оборудование для получения максимальной эффективности работы, а старый объекта списать в расходы. Целесообразность этих действий оценивается в ходе проведения экономических расчетов.

Компании нужно выработать для себя приемлемые нормы коэффициента износа, закрепить результаты в учетной политике.

На практике обычно границей, после которой следуют мероприятия по обновлению парка основных средств, является коэффициент износа в 50%. Считается, что при коэффициенте свыше 50% оборудование сильно изношено и не дает должного экономического эффекта от его использования.

Полученная в примере величина в 34% показывает, что автомобили изношены не настолько сильно, чтобы их менять. В целом, показатель находится в пределах нормы.

Обратите внимание: такой расчет не дает точного представления о состоянии отдельных объектов. Возможно в некоторых ситуациях провести более детальный анализ каждого отдельного основного средства на предмет степени его изношенности. Только комплексный анализ позволит принять рациональное решение.

Формула для расчета коэффициента годности ОС

Формула для расчета:

Коэффициент годности = ОС / ПС * 100%,

Пример расчета коэффициента годности

Возьмем тот же пример с автомобилями, по которому следующие исходные данные:

Рассчитаем коэффициент годности.

Для использования формулы нужно знать стоимость в остаточном значении, для этого проводим такие вычисления:

ОС = 4770000 — 1630000 = 3140000.

Коэффициент годности = 3140000 / 4770000 * 100% = 66%

Выводы:

Насколько устроит такое значение компанию? Опять же норм не установлено, каждое предприятие решает вопрос самостоятельно. Обычно считается, что при коэффициенте годности более 50% основные средства можно использовать далее, при снижении его ниже данной границы разумно провести анализ фондов.

Итоговое решение о целесообразности изменений принимает на основе обоих коэффициентов — годности и износа. Разумно провести не только общие вычисления по всему фонду основных средств, но и по каждому отдельному активу.

Еще один пример расчета коэффициентов

Показатели по данным активам:

Первоначальная стоимость, руб.1300000

24000003700000

Накопленная амортизация, руб.350000

14000001750000

Остаточная стоимость950000

10000001950000

Коэффициент износа,%27

Коэффициент годности,%73

Из данной таблицы видно, что при проведении расчета коэффициента износа и годности в целом по основному фонду компании получаются результаты 47% и 53% соответственно. Если принять, что норма это 50%, то компания может сделать вывод о том, что пока изменения не требуются, состояние удовлетворительное.

Однако при детальном рассмотрении основных средств по их типу показывает другую картину. Если основные средства предприятия представлены компьютерами и мебелью, то с учетом исходных показателей видно, что по компьютерной технике коэффициент износа и годности составляют соответственно 27% и 73%, а по мебели 58% и 42%.

Детальный анализ помог выявить слабую составляющую, в отношении которых требуется срочная замена. Следующим этапом компания может более детально рассмотреть имеющуюся мебель, установить коэффициенты по отдельным ее составляющим и выявить слабое звено, подлежащее обновлению.

Курс повышения квалификации

120 ак. часов
удостоверение в ФИС ФРДО
профстандарт «Бухгалтер»

После курса любые проверки ФНС вас больше не будут пугать! Старт потока 15 августа, запишитесь прямо сейчас пока есть места, курс стоит всего 18 800 рублей.

Смотрите полную программу курса тут, или оставьте заявку ниже, менеджер подробно проконсультирует вас!

Люди избавляются от наличной иностранной валюты

По итогам июня у населения на руках оставалось наличной валюты 4,95 трлн руб. в рублевом эквиваленте. Месяцем ранее эта сумма составляла 6,85 трлн руб.

«Ночной бухгалтер». С черными зарплатами будут бороться через Госуслуги

Жаркое противостояние с работодателями, которые не оформляют сотрудников по договору, обещают профсоюзы.

Повышение квалификации

😂 Про «Клерк» сочиняют стихи в комментариях. Сможете продолжить?🪶

Вы очень талантливые! Отдыхаем в пятницу вечером культурно 😂

Налоговики не вправе ставить свои условия для применения льготы — решение суда

Налоговая отказала в праве на льготу по налогу на имущество. Объяснила тем, что договоры аренды не зарегистрированы. Суд сказал, что организация и не должна была этого делать — в законе нет такого условия.

Бухгалтер забудет о договорах, счетах и актах. Почему стоит попробовать EasyStaff, если работаете с фрилансерами

Работать с фрилансерами не так легко, как кажется. Нужно подготовить десятки договоров и акты выполненных работ. А еще вести отчетность, чтобы точно знать, кому деньги ушли, а кому еще нужно заплатить. Рассказываем, как сервисы EasyStaff и EasyStart законно упростят бумажный документооборот.

Мероприятия

Льгота по налогу применяется с начала ее действия. Год ввода имущества в эксплуатацию значения не имеет

Налоговая посчитала, что льготу по налогу можно применить только со следующего года после того как основные средств приняты на баланс. Суд с ней не согласился.

Встречайте традиционный «Клерк.Дайджест». Топ-5 статей блога за эту неделю

Середина августа выдалась такой же жаркой, как и материалы «Клерка». Показываем, какие статьи зацепили сердца любимых читателей.

Роструд настаивает, что по трудовому договору нельзя работать дистанционно из-за границы

В ТК нет нормы о том, что можно заключать трудовой договор с дистанционным работником, который живет за границей и работает оттуда же. А раз это не разрешено, значит запрещено.

Суд решил, что разработка и изготовление оборудования в Китае — это работа, а не услуга и отменил агентский НДС

Компания заключила контракт с китайской фирмой, результатом которого был нематериальный актив и основное средство. Налоговая посчитала это инжиниринговыми услугами и доначислила НДС, так как место оказания услуг по заказчику — Россия.

🎠 Корпоратив не входит в рабочее время. Зарплату за него вы не получите

Корпоратив – это не работа. Не хочешь, не иди. Платить зарплату за время офисных гулянок не будут.

Источник

Износ объектов недвижимости. Как самостоятельно определить и рассчитать износ дома? на сайте Недвио

Как рассчитать износ здания

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.

Классификация износа

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

Как рассчитать износ здания

На установленную цену влияет:

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома. Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков. Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Как рассчитать износ здания

Сколько времени может прослужить дом?

Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.

Физические факторы

Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.

Как рассчитать износ здания

Хронологические

Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.

Экономические

При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.

Как рассчитать износ здания

Эффективный возраст

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Имейте также ввиду, что заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.

Как рассчитывается износ?

В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:

1. Физический износ

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:

хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%

Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).

Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).

Как рассчитать износ здания

2. Временной износ

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

Как рассчитать износ здания

3). Экономический (внешний) износ

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Как рассчитать износ здания

Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.

В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.

Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.

4. Функциональный износ

Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений. В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов. Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.

Как рассчитать износ здания

Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.

Как рассчитать износ здания

Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.

Как рассчитать износ здания

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

Как рассчитать износ здания

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах. Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком. В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

Физический износ здания

В процессе эксплуатации любого здания или сооружения его конструктивные элементы постепенно теряют свои первоначальные эксплуатационные свойства. Поэтому в строительной сфере принято считать, что после сдачи объекта в эксплуатацию начинается период его износа.

Физический износ сооружений и зданий – что это такое

Физический износ зданий – это величина, обозначающая степень ухудшения технических и других эксплуатационных характеристик объекта. С течением времени у любой строительной конструкции ухудшаются прочностные, тепло- и звукоизоляционные свойства, водо- и воздухонепроницаемость, и другие показатели, понижающие несущую способность зданий.

Чтобы предотвратить преждевременное разрушение сооружения и продлить срок его эксплуатации необходимо периодически проводить обследование зданий и сооружений на предмет их технического состояния.

Причины, по которым происходит износ зданий

Физический износ конструктивных элементов зданий или всего объекта в целом может быть вызван следующими факторами:

Каждый из этих факторов вызывает износ конструкций здания, но наибольший вред причиняет влага, а также воздействующая через грунт вибрация.

Типы зданий, износ которых определяется

Согласно типологической классификации все здания, для которых определяются показатели физического износа, разделяются на:

Определение срока службы каждого из этих объектов – достаточно сложная задача, поскольку кроме разнообразных разрушительных факторов на технические характеристики влияет также характер конструкции, своевременность выполненного ремонта и качество используемых материалов, и ряд других критериев.

Стадии износа

Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).

Общий физический износ здания в ходе его эксплуатации также разделяют на фазы. Ниже приведена таблица физического износа с подробным описанием каждой фазы.

Физический износ, %Оценка фактического состоянияХарактеристики физического износа
0-20ХорошееИмеются отдельные неисправности, которые быстро устраняются проведением ремонта. Существенных деформаций и повреждений нет
21-40УдовлетворительноеК эксплуатации конструктивные элементы пригодны, но требуют незначительного ремонта
41-60НеудовлетворительноеТолько при выполнении ремонта возможна дальнейшая эксплуатация объекта
61-80КритическоеНесущие конструкции находятся в аварийном состоянии и без их замены здание эксплуатировать нельзя
81-100Полное разрушениеЭлементы сооружения сильно разрушены и не подлежат ремонту

Признаки износа

На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:

Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий в целом является важнейшим критерием влияния на результат фактической оценки стоимости объекта. Для вычисления оценки недвижимого объекта применяют разные методы, с помощью которых в процентах определяется физический износ сооружений.

Методика компенсации затрат

Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые потребуются для устранения дефектов. Плюсом методики является возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.

В числе недостатков отмечают трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ. Чрезмерно сложным является расчет износа фундамента и других технически сложных элементов.

В связи с тем, что методика достаточно сложна в применении, используют ее, как правило, для крупных объектов, для которых требуется определение физического износа здания.

Метод хронологического возраста

Физический износ гражданских зданий или жилых сооружений по этой методике определяется как частное, полученное при делении хронологического возраста объекта на срок его эксплуатации по формуле:

Как рассчитать износ здания

Вх – фактический возраст исследуемого объекта

Всс – нормативный эксплуатационный период.

Простота выполнения расчетов и минимум расчетных показателей – основные достоинства метода. Но есть также недостатки. Это неприемлемость данной формулы в случаях, когда требуется определить износ здания с равными сроками хронологического и эксплуатационного возраста, а также невозможность учета замены или ремонта отдельных элементов.

Метод эффективного возраста

Оценка физического износа здания методикой эффективного возраста востребована среди специалистов благодаря тому, что всего одним арифметическим действием можно выполнить нужные расчеты, используя один из вариантов формулы:

Как рассчитать износ здания

Вэ – эффективный возраст, или другими словами на какой возраст обследуемый объект выглядит;

Вост – срок, который остается до конца эксплуатационного периода;

Всс – нормативный эксплуатационный срок.

Весомым минусом является то, что обосновать величину Вост (по сроку жизни до конца эксплуатации) оценщику практически невозможно, поскольку никто не сможет сказать точно сколько времени здание будет эксплуатироваться. Как исключение рассматривается случай, когда в конкретное время объект подлежит сносу. Поэтому на практике этот метод срока жизни почти не используется.

Экспертный метод

Эта методика определения физического износа зданий основана на шкале оценок экспертов, которая в полной редакции изложена в ВСН 53-86р. Определяется величина по внешним разрушениям, которые можно увидеть при визуальном осмотре.

Формула физического износа следующая:

Как рассчитать износ здания

Иi – величина износа конкретного i-элемента (показатель стабильный и берется из соответственных таблиц);

УВi – удельный вес исследуемого i-того элемента объекта;

i – номер элемента.

К числу плюсов метода относят:

Недостатки также имеются:

В целом, если сравнить все положительные и отрицательные стороны метода, то первые значительно перевешивают, поэтому оценщиками он применяется очень часто.

Метод разбивки

Предусматривает расчет износа объекта с одновременным учетом возможности его устранения, в частности:

Плюсом данного способа считается возможность учесть не только видимые, но и скрытые влияющие на износ факторы. Если достоверной информации об объемах ремонта нет, то метод в таких случаях невозможно применить.

Правила оценки

Ведомственными строительными нормами установлены правила оценки физического износа зданий:

Учесть обязательно нужно то, что данные правила не распространяются для оценки износа жилых зданий, разрушения которых произошли вследствие стихийных бедствий.

Заключение

Вне зависимости планируется капитальный или текущий ремонт объекта, продажа, аренда или покупка здания мероприятия по определению оценки физического износа жилых и нежилых зданий позволяют определить реальное состояние сооружений, а также установить причины, по которым возникли повреждения и деформации. Чтобы эксплуатировать здание согласно действующему законодательству и быть уверенным в его безопасности и надежности, необходимо определять его физический износ.

Источник

О методиках определения степени износа многоквартирного дома

Как рассчитать износ здания

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.

Физический износ дом и почему он происходит

Базой для определения износа многоквартирного дома служат:

Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома. Износ происходит медленнее, если дом качественно ремонтируется и обслуживается в течение всего периода эксплуатации.

Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.

При оценке износа выделяют две его стадии:

Методики расчёта степени износа многоквартирного дома

Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД. Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД.

Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа.

В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%. Они делятся по видам материалов, из которых сделан тот или иной элемент дома.

В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для:

Износ газового оборудования и лифтов Правилами № 446 не регламентируется (п. 1.8 Правил № 446).

Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446. Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.

1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446. Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.

Согласно п. 1.5 Правил № 446, полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций – до 10%, для конструкций в целом – до 5%, для домов в целом – до 1%.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

Источник

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Как рассчитать износ здания

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

Как рассчитать износ здания

2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

30 · 25 = 750 тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

Как рассчитать износ здания

где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).

Как рассчитать износ здания
Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Как рассчитать износ здания

Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Источник

Как рассчитать износ здания

ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ

УТВЕРЖДЕНА приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404

Методика определения физического износа гражданских зданий разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.

I. Общие положения

1. Настоящая Методика определения физического износа гражданских зданий вводится взамен таблиц признаков для определения процента изношенности частей строений и элементов благоустройства (инструкция ГУКХ НКВД РСФСР по инвентаризации коммунальных имуществ от 27 апреля 1930 года N 228).

2. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости.

3. Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается.

4. В основу разработки настоящей Методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего целью возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов.

5. Физический износ определяется по таблицам части II Методики для каждого из участков конструктивного элемента, имеющих различную изношенность. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу, в общем объеме конструктивного элемента (приложение 1).

6. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

7. Признаки физического износа устанавливаются в основном путем осмотра (визуальным способом). При этом используются простейшие приспособления (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток, бурав, топор и т.п.). В исключительных случаях, возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов силами эксплуатирующих организаций.

8. В таблицах части II признаки физического износа расположены по нарастающей сложности. Признаки, характерные для большей величины износа, даны с учетом предыдущих признаков. В примерном составе ремонтных работ сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению, не упоминаются.

10. Интервалы величины физического износа в таблицах части II приняты в зависимости от ценности конструктивного элемента.

11. Методикой учтены девять укрупненных элементов здания, которые при необходимости могут быть расчленены на более детальную номенклатуру, согласно приложению 2.

12. При отсутствии в данной методике таблиц для каких-либо малоценных или редко встречающихся конструктивных элементов, а также при появлении новых типов конструкций и материалов следует пользоваться таблицами близких по характеру конструктивных элементов или нижеследующей укрупненной шкалой физического износа.

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического состояния

Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов

Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.

Примечание. Физический износ газового и лифтового оборудования определяется специализированными эксплуатационными организациями в соответствии с ведомственными инструкциями.

II. Таблицы для определения физического
износа конструктивных элементов зданий

Таблица 1. Фундаменты столбовые деревянные с забиркой.

Таблица 2. Фундаменты столбовые каменные с кирпичным цоколем.

Таблица 3. Фундаменты ленточные каменные.

Таблица 4. Фундаменты ленточные крупноблочные.

Источник

Расчет стоимости износа объекта оценки

Важнейшей частью использования методов затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит, и стоимости, объектом оценки по любой причине. Выделяют два способа расчета износа.

1. Расчет износа методом срока жизни. Определение износа объекта недвижимости этим методом базируется на экспертизе элементов оцениваемого объекта, например здания (состояние фундамента, несущих конструкций, инженерных коммуникаций, электроустановок и т. п.), и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) объекта.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

Как рассчитать износ здания

где И — износ, %; ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ — типичный срок физической жизни; ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.

При осмотре объекта недвижимости экспертом был определен эффективный возраст оцениваемого здания — 30 лет и оставшийся срок его экономической жизни — 60 лет. Рассчитать процент накопленного износа.

Как рассчитать износ здания

Ответ: накопленный износ здания составляет 33,3 %.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом (О) может быть переведен в стоимостное выражение:

Как рассчитать износ здания

где СВ — стоимость воспроизводства (замещения).

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки зданий и сооружений и их оценки в составе активов предприятия.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.

2. Расчет износа методом разбиения на его виды является наиболее распространенным. Различают физический, моральный (функциональный), экономический виды износа (рис. 5.6).

Как рассчитать износ здания

Рис. 5.6. Виды износа зданий и сооружений

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ — износ имущества, связанный со снижением его стоимости в результате утраты своих физических свойств (прочность, внешний вид и т. п.) путем естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества. Его можно рассчитать как для отдельных элементов объекта недвижимости с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом.

На рис 5.7 показаны основные методы расчета физического износа зданий и сооружений. [1]

Как рассчитать износ здания

Рис. 5.7. Основные методы расчета физического износа зданий

и сооружений личных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ здания определяется следующим образом:

Как рассчитать износ здания

где — физический износ здания, %; F, — физический износ i-ro конструктивного элемента, %; L( — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания; п — количество конструктивных элементов в здании.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

Определить физический износ здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов: фундаменты —10 %; стены —15 %; перекрытия — 20 %; кровля —10 %; полы — 35 %; окна — 40 %;

отделочные покрытия — 30 %;

внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 50 %; прочие — 25 %.

Расчет физического износа элементов и системы

Наименование элементов здания

Удельные веса конструктивных элементов, %

Удельный вес, умноженный на процент износа

Наименование элементов здания

Удельные веса конструктивных элементов, %

Удельный вес, умноженный на процент износа

Внутренние сантехнические и электротехнические устройства

Ответ: физический износ здания составляет 23,25 %.

Пример расчета физического износа здания стоимостным методом

Необходимо определить физический износ здания. Исходные данные приводятся по мере проведения расчета.

1. Определение (на основании сметной документации) стоимости нового строительства для оценки накопленного износа (табл. 5.14).

Прямые издержки на восстановление элементов объекта оценки

Наименование элементов здания

Восстановительная стоимость, тыс. руб.

Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в том числе:

устройство наружных стен

устройство подвесных потолков

внутренняя и наружная отделка

вентиляция и кондиционирование

общая восстановительная стоимость

2. Определение стоимости исправимого физического износа (табл. 5.15).

Стоимость исправимого физического износа

Восстановительная стоимость, тыс.

Затраты на ремонт, тыс. руб.

Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб.

Стоимость исправимого износа составляет 3000 тыс. руб.

3. Определение стоимости неисправимого физического износа в коротко- живущих элементах (табл. 5.16).

Стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах

Наименование элементов здания

Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.

Действительный возраст, лет

Вентиляция и кондиционирование

Стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом — 33 000 тыс. руб.

3. Определение стоимости неисправимого физического износа в долгоживущих элементах (табл. 5.17).

Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах

Восстановительная стоимость исправимого физического износа

Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом

Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом

Общая физическая жизнь

138 900 • 12 : 75 = 22 224

Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

Ответ: стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27,6 %.

4. Метод расчета срока жизни здания (содержание метода см. выше).

Моральный (функциональный) износ — частичная утрата объектом недвижимости потребительной стоимости в связи с удешевлением его воспроизводства или в связи с более низкой производительностью по сравнению с новыми.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью объекта на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ объекта недвижимости рассчитывается чаще всего стоимостным методом и включает оценку:

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и (или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам, в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Экономический (внешний) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешних факторов (политических, экономических, экологических и т. д.). Сумма всех возможных видов износа — это накопленный износ. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. На рис. 5.8 показаны методы оценки экономического износа зданий и сооружений.

Как рассчитать износ здания

Рис. 5.8. Основные методы расчета экономического износа зданий

Источник

Методика Методика определения физического износа гражданских зданий

министерство коммунального хозяйства рсфср

Республиканское бюро технической инвентаризации

методика определения физического износа гражданских зданий

приказом по Министерству

27 октября 1970г. № 404

1. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ

2. ТАБЛИЦЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ

2. СТЕНЫ И ПЕРЕГОРОДКИ

4. КРЫШИ И КРОВЛИ

7. ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ

8. ВНУТРЕННИЕ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА

9. П PОЧИЕ РАБОТЫ

ПРИМЕРЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКТИВНОГО ЭЛЕМЕНТА С УЧЕТОМ УДЕЛЬНОГО ВЕСА УЧАСТКОВ, ИМЕЮЩИХ РАЗЛИЧНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ

ПРИМЕРНЫЕ УСРЕДНЕННЫЕ УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА НЕКОТОРЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ

НОРМАТИВНЫЕ УСРЕДНЕННЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ ЖИЛЫХ ДОМОВ, ИХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОТДЕЛКИ И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ

«Методика определения физического износа гражданских зданий» разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома (руководитель работы кандидат технических наук БАБКИН В.И.), согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР

1. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ

1. Настоящая «Методика определения физического износа гражданских зданий» вводится взамен «Таблиц признаков для определения процента изношенности частей строений и элементов благоустройства» (инструкция ГУКХ НКВД PCФСP по инвентаризации коммунальных имуществ № 228 от 27 апреля 1930 г.).

2. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости.

3. Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается.

4. В основу разработки настоящей методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов.

5. Физический износ определяется по таблицам части 2 методики для каждого из участков конструктивного элемента, имеющих различную изношенность. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу, в общем объеме конструктивного элемента (приложение 1).

6. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методам сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

7. Признаки физического износа устанавливаются в основном путем осмотра (визуальным способом). При этом используются простейшие приспособление (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток, бурав, топор и т.п.). В исключительных случаях возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов силами эксплуатирующих организаций.

8. В таблицах части 2 признаки физического износа, расположены по нарастающей сложности. Признаки, характерные для большей величины износа, даны с учетом, предыдущих признаков.

В примерном составе ремонтных работ сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению, не упоминаются.

9. Допускается следующая степень округления величины физического износа.

— для отдельных участков конструктивного элемента до 10%;

10. Интервалы величины физического износа в таблицах части 2 приняты в зависимости от ценности конструктивного элемента.

Например, для столбчатых фундаментов признаки даны с интервалом 20%. Следовательно, в интервале 21-40% признаки соответствуют величине износа в 30%, Крайние же значения (т.е. 20 или 40%) могут быть приняты в зависимости от того, насколько техническое состояние конструктивного элемента лучше или хуже указанного для износа в 30%.

11. Методикой учтены девять укрупненных элементов здания, которые при необходимости могут быть расчленены на более детальную номенклатуру, согласно приложению 2.

12. При отсутствии в данной методике таблиц для каких-либо малоценных или редко встречающихся конструктивных элементов, а также при появлении новых типов конструкций и материалов, следует пользоваться таблицами близких по характеру конструктивных элементов или нижеследующей укрупненной шкалой физического износа.

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического состояния

Примерная стоимость капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов

Источник

Методика №404 «Определение физического износа гражданских зданий»

УТВЕРЖДЕНА приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404

Методика определения физического износа гражданских зданий разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.

I. Общие положения

Для менее ценных конструктивных элементов принят интервал в 20%, причем признаки указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом в 10%, а признаки даны для крайних — больших — значений. Например, для столбчатых фундаментов признаки даны с интервалом в 20%. Следовательно, в интервале 21-40% признаки соответствуют величине износа в 30%. Крайние же значения (т.е. 20 или 40%) могут быть приняты в зависимости от того, насколько физическое состояние конструктивного элемента лучше или хуже для износа в 30%.

Оценка технического состоянияОбщая характеристика технического состояния

Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов12340-20

ХорошееПовреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.

УдовлетворительноеКонструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

41-60НеудовлетворительноеЭксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

ВетхоеСостояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих — весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента

НегодноеКонструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.

Примечание. Физический износ газового и лифтового оборудования определяется специализированными эксплуатационными организациями в соответствии с ведомственными инструкциями.

II. ТАБЛИЦЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ

Таблица 1. Фундаменты столбовые деревянные с забиркой.

Таблица 2. Фундаменты столбовые каменные с кирпичным цоколем.

Таблица 3. Фундаменты ленточные каменные.

Таблица 4. Фундаменты ленточные крупноблочные.

Фундаменты столбовые деревянные с забиркой

Признаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Разрушение отделочного слоя цоколя, незначительное ослабление врубокТекущий ремонт

Искривление горизонтальных линий цоколя, коробление и повреждение отдельных досок забирки

Переборка или ремонт забирки
41-60

Поражение забирки гнилью, обрастание мохом нижней части цоколя, повреждение в отставание досок. Мелкие повреждения верхней части столбов

Полная замена забирки, ремонт оголовков столбов

Искривление горизонтальных линий стен, оседание отдельных участков здания. Забирка и столбы поражены гнилью, жучком и имеют значительные поврежденияЗамена столбов и забирки с вывешиванием стен.

Фундаменты столбовые каменные

с кирпичным цоколем

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие дефекты цокольной части (трещины, местные выбоины)

Наличие трещин, сколов и выпадение отдельных камней в наземной части цоколя и столбов

Ремонт цоколя и наземной части фундаментных столбов

Перекосы, выпучивание забики, глубоко раскрытые трещины в цоколе, трещины, сколы и значительное выпадение камней в наземной части столбов

Замена цокольной части, ремонт верхней части фундаментных столбов

61-80Искривление горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков стен, перекосы оконных и дверных заполнений, полное разрушение цоколя, расстройство кладки столбовПолная замена фундамента цоколя с вывешиванием стен

Фундаменты ленточные каменные

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа

Текущий ремонт
21-40Отдельные глубокие трещины шириной до 1 см и сырые места в цоколе и под окнами; выпучивание отдельных участков стен подвала

Ремонт кладки и устройство рандбалок местами; ремонт горизонтальной гидроизоляции.

41-60Выпучивание и заметные искривления линии цоколя; сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту здания; выпучивание полов и стен подвала

Усиление или замена кладки отдельных участков; восстановление горизонтальной и вертикальной гидроизоляции; устройство поясков жесткости на стенах здания

Массовые прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания; значительное выпирание грунта и разрушение стен в подвалеПолная замена фундамента; ремонт нецелесообразен.

Фундаменты ленточные крупноблочные

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен подвала

Трещины в швах между блоками, высолы и сырые пятна на стенах подвала

Заполнение швов между блоками; ремонт штукатурки стен подвала, ремонт вертикальной гидроизоляции и отмосток

Трещины, выкрошивания и местные разрушения блоков (видна арматура), выщелачивание раствора в швах между блоками на глубину до 10 см; мокрые пятна на цоколе и стенах подвала или подполья

Заделка трещин и разрушенных мест; восстановление вертикальной гидроизоляции; усиление фундаментов местами

Массовые повреждения и разрушения блоков; прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания, выпирание грунта в подвале

Полная замена фундаментов; ремонт нецелесообразен

Стены и перегородки

Таблица 5. Стены деревянные каркасные.

Таблица 6. Стены рубленые из бревен и брусчатые.

Таблица 7. Стены деревянные рубленые с наружной облицовкой кирпичом.

Таблица 8. Стены деревянные сборно-щитовые.

Таблица 9. Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней.

Таблица 11. Стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками или плитками.

Таблица 12. Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей.

Таблица 13. Стены из несущих панелей.

Таблица 14. Перегородки несущие панельного типа.

Таблица 15. Перегородки деревянные неоштукатуренные.

Таблица 16. Перегородки деревянные оштукатуренные.

Таблица 19. Перегородки гипсобетонные и гипсошлакобетонные.

Стены деревянные каркасные

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-10

Единичные мелкие повреждения отделки или штукатурки

Продуваемость и следы промерзания стен; повреждения обшивки или отпадение штукатурки в углах стен

Добавление утепляющей засыпки; ремонт обшивки в углах стен

Штукатурка выкрошилась отдельными местами; коробление и повреждение отдельных досок обшивки и площади до 15%, следы гнили в нижних досках

Замена отдельных досок и ремонт обшивки или ремонт штукатурки

Обшивка стен покоробилась, растрескалась и местами отстала на площади до 30%; отпадение штукатурки во многих местах до 40% площади

Большой ремонт штукатурки или переборка обшивки с добавлением нового материала, замена отливных досок и обшивки углов

Массовое отпадение штукатурки или гниль и отставание обшивки

Замена обшивки стен, штукатурка заново

Искривление горизонтальных линий фасада, перекосы дверных и оконных коробок. Наружная обшивка и штукатурка имеют выпучивание; массовое отставание досок

Замена верхних и нижней обвязки, концов стоек и подкосов

Каркас местами обнажен и поражен гнилью. Обшивка полностью повреждена. Опасные деформации сильно развиваются или приостановлены временными креплениями

Ремонт нецелесообразен, так как требуется полная замена стен.

71-80Конструкция на грани разрушения и местами уже разрушилась

Стены рубленые из бревен и брусчатые

Имеются опасные деформации; венцы сильно повреждены и загнили

Полная переборка стен с использованием старых материалов

Конструкция совершенно расстроена. Стены повсеместно повреждены грибком и жучком

Капитальный ремонт нецелесообразен, так как требуется полная замена стен

Конструкция на грани обрушения и местами уже разрушается

Стены деревянные рубленые с наружной облицовкой кирпичом

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-10

Отдельные волосные трещины и выбоины

Трещины по швам кладки отдельными местами

Заделка трещин с ремонтом поверхности кладки

Выпучивание облицовки местами, выкрошивание или выветривание раствора из швов, трещины по кирпичной кладке

Ремонт и замена кирпичной облицовки

Массовые выпучивания с отпадением штукатурки или выветриванием раствора в швах; выкрошивание и выпадение отдельных кирпичей; незначительная гниль отдельных венцов; сырость

Замена кирпичной облицовки и венцов

Неравномерные осадки, перекосы косяков проемов, кладка облицовки местами расслаивается и легко разбирается; древесина окладных и частично отдельных венцов повреждена гнилью, сырость

Замена кирпичной облицовки, окладных и частично отдельных венцов

Выпадение кирпичей из кладки, неравномерные осадки, гниль древесины

Замена кирпичной облицовки и стен с частичным использованием материалов

Разрушение облицовки, гниль, поражение грибком

Полная замена конструкции стен; ремонт нецелесообразен

Стены деревянные сборно-щитовые

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-10

Мелкие повреждения наружной обшивки щитовТекущий ремонт

Гниль в отливной доске, в обшивке углов и пересечений с внутренними стенками

Замена отливной доски и обшивки углов и пересечений

Незначительное искривление горизонтальных линий, гниль в нижней части щитов и обвязке; отдельные щели в стыках щитов

Ремонт нижней обвязки и щитов отдельными местами; конопатка стыков щитов

Заметные искривления горизонтальных линий; ослабление вертикальных стыков между щитами и неравномерная просадка их; гниль в щитах и других деталях

Замена нижней обвязки и щитов отдельными местами; укрепление связи между щитами

Значительные искривления горизонтальных линий; выпирание, отклонение от вертикали и гниль щитов; сильная сырость в помещениях

Ремонт части щитов, замена обвязки и обшивки

51-60Сильные искривления и выпучивания; перекосы оконных и дверных проемов; неравномерные осадки; сильная гнить и сырость в древесине; временные крепления местами

Замена или переборка отдельных щитов с использованием до 50% старого материала

Значительные искривления конструкции стен и неравномерные осадки; массовые повреждения жучком и гнилью; наличие массовых мест предыдущих ремонтов, временные крепления и подпоркиПолная замена щитов

Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-10

Отдельные волосные трещины и выбоины

Выветривание швов или трещины в штукатурке местами; коррозия металлических обделок выступающих частей

Расшивка швов или трещин в штукатурке, ремонт обделок выступающих частей

Выветривание отдельных камней, трещины в швах или отпадение штукатурки местами; околы краев камней; глубокие трещины в карнизе

Подмазка швов и выветрившихся камней местами; ремонт карниза

Глубокие трещины и выпадение камней в карнизе; массовые выветривания швов и камней кладки или отпадение штукатурки

Перекладка карниза, усиление кладки, восстановление штукатурки

Сквозные осадочные трещины и выпадение камней в перемычках, карнизах и углах здания, незначительные отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков

Крепление отдельных участков стен; замена перемычек и карнизов

Вертикальные трещины в простенках, разрушение и расслоение кладки стен местами; нарушение связи отдельных участков

Усиление простенков и перекладка отдельных участков стен, крепление стен поясами, балками и т.п.

Массовое расстройство кладки, задержанное временными креплениями

Полная перекладка стен; ремонт нецелесообразен

Стены кирпичные

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-10

Отдельные волосные трещины и выбоины

Глубокие трещины и отпадение штукатурки местами или выветривание швов на глубину до 1 см местами на площади до 10%

Ремонт штукатурки или расшивка швов, очистка фасада

Выпучивание и отпадение штукатурки местами на плоскости стен, у карнизов и перемычек или выветривание швов на глубину до 2 см на площади до З0%, выкрошивание отдельных кирпичей; трещины в кладке карниза и перемычек, следы сырости на поверхности

Ремонт штукатурки или подмазка швов и выкрошившихся кирпичей, очистка фасада; ремонт карниза и перемычек

Массовые выпучивания с отпадением штукатурки или выветривание швов на глубину до 4 см на площади до 50%; выкрошивание и выпадение отдельных кирпичей на плоскости лен, в карнизе и перемычках; высолы и сырые пятна

Ремонт поврежденных мест стен, карнизов и перемычек

Сквозные осадочные трещины в перемычках и под оконными проемами; массовое выпадение кирпичей в перемычках, карнизах, углах здания, незначительные отклонения от вертикали и выпучивания

Крепление cтeн поясами, рандбалками, тяжами и т.п., замена или усиление перемычек и карнизов, усиление простенков

Массовые прогрессирующие сквозные трещины, кладка местами расслаивается и легко разбирается, заметные искривления и выпучивания; местами временные крепления

Перекладка до 50% объема стен, усиление и крепление остальных участков

Кладка совершенно расстроена и деформирована, массовые временные крепления стенПолная перекладка стен; ремонт нецелесообразен

Стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками или плитками

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-10

Мелкие единичные трещины и местные выбоины в керамике

Трещины в облицовке на откосах проемов, отслоение от кирпичной кладки, выпадение отдельных блоков или плиток на фасадах

Крепление облицовки инъекцией, цементным молоком и замена отдельных блоков или плиток

Отслоение облицовки от кирпичной кладки с выпадением ее на отдельных участках до 20% площади, трещины в швах, горизонтальные штробы в теле кладки, мокрые пятна в местах отсутствия облицовки

Замена и крепление облицовки, заделка трещин с ремонтом поверхности кирпичной кладки

Выпадение облицовки на отдельных участках более 20% площади; трещины в кладке, выкрошивание раствора из швов, высолы и сырые пятна на поверхности кладки в местах отсутствия облицовки; трещины в отдельных железобетонных перемычках

Замена выпавшей облицовки, заделка трещин с ремонтом поверхности кладки, перекладка простенков отдельными участками объемом до 5 куб. м. в одном месте; замена перемычек

Глубоко раскрытые трещины в кирпичной кладке и в перемычках, выпадение отдельных кирпичей из карнизов, массовые отпадения облицовки, мокрые пятна на стенах

Заделка трещин в кирпичной кладке; перекладка карнизов; усиление простенков; укрепление стен металлическими связями, замена или усиление перемычек; замена всей облицовки

51-60Полное отпадение облицовки, развивающиеся трещины в кирпичной кладке и перемычках; выпадение кирпичей из кладки; заметные искривления и выпучивания стен; потеря связи между отдельными участками стен; местами временные крепления

Усиление и укрепление стен; полная облицовка вновь, замена большинства перемычек

61-70Кладка совершенно расстроена; массовые временные крепления стен

Полная перекладка ремонт нецелесообразен

Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-10

Нарушение покрытий выступающих частей фасада; отдельные мелкие выбоины

Выбоины местами в фактурном слое; ржавые потеки около выбоин; загрязнение и выцветание наружной отделки

Заделка раствором выбоин; подмазка фактурного слоя

Отслоение и выкрошивание раствора в местах зачеканки стыков, следы протечек через стыки внутри здания

Глубокие раскрытые трещины и выбоины; местами полное отсутствие раствора в стыках, следы постоянных протечек, промерзание и продувание через стыки

Вскрытие, зачеканка герметизация стыков

Диагональные трещины по углам простенков, вертикальные трещины по перемычкам в местах установки балконных плит и козырьков

Усиление простенков и перемычек

Вертикальные широко раскрытые трещины длиной более 3 м по стыкам и телу перемычек; нарушение связи между отдельными участками стен

Усиление и укрепление отдельных участков

Заметные искривления горизонтальных и вертикальных линий стен, массовые разрушения блоков или панелей

Разборка и устройство стен вновь; ремонт нецелесообразен

Стены из не несущих панелей

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-10

Нарушение обрамлений выступающих частей фасада; мелкие выбоины местами

Трещины, выкрошивание и выпадение раствора из стыков, мелкие повреждения облицовки или фактурного слоя около стыков, следы протечек через стыки внутри здания

Ремонт облицовки и заделка стыков местами

Массовые отслоения, выкрошивания и выпадения раствора в стыках; облицовка или фактурный слой панелей до 20% площади повреждены, внутри здания следы протечек

Ремонт облицовки, зачеканка и герметизация стыков

Промерзание стен, сильное разрушение стыков

Ремонт и герметизация стыков, утепление стен

Постоянные мокрые пятна, высолы и подтеки внутри помещений, массовые вздутия или отсутствие облицовки снаружи

Замена облицовки, ремонт панелей местами

Выпирание или отпадение панелей от несущих конструкций, нарушения креплений панелей, мелкие трещины в каркасе

Выравнивание и укрепление панелей, устройство дополнительных связей с несущими конструкциями

Горизонтальные и вертикальные линии стен искривлены, панели отошли от основных конструкций, в теле панелей глубокие трещины; расстройство узлов и механические повреждения каркасаПолная замена панелей и усиление каркаса; ремонт нецелесообразен

Перегородки несущие панельного типа

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Волосные трещины в местах сопряжения с плитами перекрытия и с дверными заполнениями

Глубокие трещины и выкрошивание раствора в местах сопряжения со смежными конструкциями

Заделка стыков, укрепление панелей
41-60

Большие сколы и сквозные трещины у мест примыкания к перекрытиям; выбоины, расслоение и отставание защитного слоя панелей

Заделка и расшивка трещин и усиление перегородок отдельными местами
61-80

Заметные выгибы, горизонтальные трещины на поверхности, массовое обнажение арматурыУсиление перегородок или полная замена

Перегородки деревянные неоштукатуренные

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие выколы и трещины

Ощутимая зыбкость, отклонение от вертикали, наличие щелей и зазоров в местах сопряжения со смежными конструкциями

Выравнивание перегородок в вертикальной плоскости и укрепление их связей со смежными конструкциями

41-60Древесина нижней части перегородок отсырела, поражена гнилью; перегородки выпучились в вертикальной плоскости

Вывешивание и выравнивание перегородок, замена сгнившей обвязки и подкладок, частичная переборка

Массовые поражения гнилью, жучком; перекосы и выпучивания, сквозные трещиныПолная замена перегородок

Перегородки деревянные оштукатуренные

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20Мелкие волосные трещины и выкрошивание штукатурки местами, редкие повреждения от ударов

Ощутимая зыбкость, отклонение от вертикали, трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями

Выравнивание перегородок в вертикальной плоскости и укрепление их связей со смежными конструкциями

Глубокие трещины и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями и потолками; диагональные трещины в местах примыкания к стенам; выпучивание в вертикальной плоскости

Вывешивание и выравнивание перегородок, замена негодных подкладок и нижней обвязки

Сквозные продольные и диагональные трещины по всей поверхности; выпучивание, коробление и выпирание досок; следы сырости; в местах обнажения древесины видны гниль, струпья, ходовые отверстия жучкаПолная замена перегородок

Перегородки фибролитовые

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие трещины и редкие выколы от ударов

Ощутимая зыбкость плит, трещины между плитами и в местах сопряжения плит со стойками каркаса

Выпучивание и выпадение отдельных плит, заметные отклонения от вертикали, сквозные трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями, местами гниль

Переборка перегородок с добавлением новых материалов

Большинство плит разрушено, перегородки имеют горизонтальные и вертикальные выпучивания, большие отклонения от вертикали; в местах, где отсутствует штукатурка, видны гниль, струпья, пленкиПолная замена перегородок

Перегородки кирпичные

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Волосные трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие выкоды от ударов

Беспорядочные мелкие трещины на поверхности, а также глубокие трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями

Расчистка поверхности, заделка и расшивка трещин
41-60

Небольшие выпучивания, выкрошивание и отпадение штукатурки, отдельные кирпичи расшаталисьРасчистка поверхности, замена и укрепление отдельных кирпичей

Большие выпучивания и заметные отклонения от вертикали; сквозные трещины; выпадение кирпичейПолная замена перегородок

style=»text-align: right;»>Таблица 19

Перегородки гипсобетонные и гипсошлакобетонные

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие волосные трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие выколы от ударов

Глубокие или сквозные трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями

Расчистка поверхности, заделка и расшивка трещин

Выбоины и сколы, нарушение связей между отдельными плитами

Заделка выбоин и сколов, укрепление отдельных плит и примыкания к наружным стенам

Большинство плит расколото и шатаются, большие выпучивания и заметные отклонения от вертикалиПолная замена перегородок

Таблица 20. Перекрытия деревянные неоштукатуренные.

Таблица 21. Перекрытия деревянные оштукатуренные.

Таблица 22. Перекрытия из сборного железобетонного настила.

Таблица 23. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей.

Таблица 24. Перекрытия из кирпичных сводиков по стальным балкам.

Перекрытия сборные из мелкоразмерных плит по балкам (см. примечание к табл. 22)

Перекрытия деревянные неоштукатуренные

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-10

Волосные усадочные трещины в балках и накатеТекущий ремонт

Большие зазоры и щели между досками наката

Проконопатка или заделка щелей деревянными рейками

Следы протечек, мокрые пятна, отдельные участки засыпки намокли или слежалисьЗамена, рыхление и добавление засыпки, очистка и антисептирование древесины

Продольные трещины или зазоры по сторонам балок

Замена или укрепление черепных брусков

Гниль в местах заделки балок в наружные стены

Усиление концов балок, устройство заполнения перекрытия вновь

Древесина наката в местах сопряжения поражена гнилью, по сторонам балок имеются глубокие трещины и зазоры, временные подпорки мостами

Замена наката и черепных брусков; усиление балок

Балки имеют заметные прогибы, на древесине — массовые поражения гнилью и жучком; быстро развивающиеся опасные деформации

Полная замена перекрытия

Конструкция на грани разрушения, которое местами уже началось

Перекрытия деревянные оштукатуренные

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-10

Мелкие волосные беспорядочные трещины на потолке, выкрошивание штукатурки отдельными мелкими местами

Значительные беспорядочные трещины; на потолках выкрошивание, отпадение и отслоение штукатурки, глухой звук при простукивании

Отбивка и восстановление штукатурки; мелкий ремонт наката
21-30

Следы протечек и мокрые пятна на потолке; перенасыщение влагой засыпки, отдельные участки которой слежались; обмазка местами разрушилась

Замена негодной обмазки и засыпки или ее рыхление и досыпка; очистка и антисептирование древесины

Ощутимая вибрация; диагональные трещины на потолке

Усиление балок, разборка и устройство вновь части перекрытия, прилегающего к балкам

Глубокие трещины в местах сопряжения балок с наружными стенами; следы мокрых пятен

Вскрытие части перекрытия, усиление концов балок и устройство перекрытия вновь

Глубокие продольные трещины вдоль балок на потолке; в отдельных местах временные подпорки

Усиление и частичная замена балок, устройство вновь заполнения

Диагональные, продольные и поперечные трещины на потолке; заметный прогиб; временные подпорки; в местах у стен и в пролете обнажения древесины; поражения гнилью и жучком

Полная замена покрытия

71-80Конструкция на грани разрушения, которое местами уже началось

Перекрытия из сборного железобетонного настила

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-10

Трещины в швах между плитами

Незначительные смещения плит (до 1,5 см) относительно друг друга по высоте; местами неровности потолка; отслоение выравнивающего слоя

Выравнивание поверхности потолка

Значительные смещения плит перекрытия относительно друг друга по высоте (до 3 см) и неровности потолка; сырые пятна в местах опирания плит на наружные стены

Выравнивание поверхности потолка с подвеской арматурных сеток; устройство местами цементно-песчаных пробок в пустотах настила из опорной части

Волосные трещины в пролетах плит, трещины и сырость на плитах и на стенах в местах опирания

Укрепление мест опирания плит; устройство цементно-песчаных пробок в пустотах настила по всей опорной части

Поперечные трещины в плитах (без оголения арматуры); прогиб не более 1:100 пролета

Глубокие поперечные трещины в плитах с оголением арматуры; прогрессирующее смещение плит перекрытия относительно друг друга по вертикали более 3 см; прогибы не более 1:50 пролета

Усиление плит и мест опирания

Повсеместные глубокие трещины в плитах; смещение плит из плоскости с заметными прогибами, более 1:50 пролетаПолная замена плит

Конструкция на грани обрушения, которое местами уже началось

Примечание: При наличии сборного перекрытия из мелко-размерных плит по балкам, физический износ определять аналогично сборному железобетонному настилу (табл. 22), с учетом признаков для стальных балок — по аналогии с кирпичными сводиками по стальным балкам (см.табл. 24). Для железобетонных балок дополнительные признаки следующие:

Расшивка и заделка трещин

Волосные трещины поперек балок в пролете и в местах заделки в стену

Усиление балок местами; заделка мест опирания балок

Заметные прогибы, глубоко раскрытые снизу трещины поперек балок, а сбоку также под углом; отпадение защитного слоя местами (арматура оголена)Замена или подведение дополнительных балок

Перекрытия из двухскорлупных
железобетонных прокатных панелей

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-10

Мелкие отслоения и трещины фактурного слояТекущий ремонт
11-20

Отпадение фактурного слоя местами

Восстановление фактурного слоя

Волосные трещины в нижних плитах и в местах опирания на стеныЗаделка трещин и закрепление нижних плит у стен местами

Отдельные глубокие трещины в нижних плитах и в местах опирания плит; прогибы более 1:200 пролета на площади до 25% перекрытия

Усиление отдельных мест на площади до 25%, заделка трещин

Значительные продольные и поперечные глубокие трещины на нижних плитах, прогиб нижних плит более 1:200 пролета на площади до 40% перекрытия

Усиление нижних плит местами на площади до 40%

Массовые сквозные продольные трещины на нижних плитах; отпадение защитного слоя нижних плит местами с обнажением арматуры; прогиб и изломы нижних плит более 1:100 пролета

Полное усиление или замена нижних плит

Заметные прогибы (более 1:50 пролета); местами отпадение нижних плит, отслоение бетона и обнажение ребер верхних плит

Полная замена перекрытия

Массовые отпадения нижней и прогрессирующее разрушение верхней плиты

Перекрытия из кирпичных
сводиков по стальным балкам

#G0Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-10

Волосные трещины на потолке перпендикулярно балкам

Незначительные трещины перпендикулярно балкам

Заделка и расшивка трещин

Волосные трещины вдоль балок местами у основания сводиков

Крепление сводиков местами

Значительные трещины в средней части сводиков вдоль балок

Крепление сводиков, замена отдельных замковых кирпичей

Глубокие трещины в средней части сводиков вдоль балок, шатание отдельных кирпичей;

Усиление сводиков разборкой отдельных участков

Ослабление кирпичной кладки сводиков, выщелачивание раствора в швах, выпадение отдельных кирпичей, коррозия балок местами

Замена и усиление сводиков местами и усиление отдельных участков балок

Расстройство и ослабление кирпичной кладки; массовое выпадение кирпичей; наличие временных подпорок; значительная коррозия и заметные прогибы балок

Полная замена перекрытия’

71-80Полное расстройство конструкции

Таблица 26. Крыши железобетонные сборные

Таблица 30. Кровли шиферные и асбофанерные

Таблица 31. Кровли из рулонных материалов

Крыши совмещенные сборные железобетонные (см. примечание к табл. 26).

Крыши деревянные

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Ослабление креплений болтов хомутов, скоб; дефекты слуховых окон

Гниль в мауэрлате и в концах стропильных ног (до 20% стропильных ног), ослабление врубок и соединений

Замена мауэрлата и усиление части концов стропильных ног, выправка конструкций, крепление врубок

Мауэрлат, стропила, обрешетка и сопряжения поражены гнилью (провесы, неровности крыши и т.д.); наличие дополнительных временных креплений стропильных ног

Замена мауэрлата, части стропильных ног и сплошной обрешетки под настенным желобом, частичная замена рядовой обрешетки

Массовые прогибы и поражения гнилью и жучком; расстройство конструкции крышиПолная замена деревянной конструкции крыши

Крыши железобетонные сборные

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие повреждения деревянных деталей, кирпичных столбиков и продухов

Трещины и выпадение отдельных кирпичей в кирпичных опорных столбиках; мелкие пробоины в плитах, гниль деревянных деталей конструкции

Усиление кирпичных столбиков, заделка пробоин, смена отдельных деревянных деталей

Неглубокие поперечные трещины в железобетонных стропильных балках и плитах с обнажением арматуры

Усиление железобетонных стропильных балок и плит; перекладка или ремонт опорных столбиков

Сквозные трещины в стропильных балках, перемычках и плитах; заметные прогибы и неровности на поверхности крыши; разрушение кирпичных столбиков

Примечание: В настоящей таблице приведены признаки физического износа для крыш с чердаком; при совмещенных крышах рекомендуется пользоваться таблицей железобетонных перекрытий (см. табл. 22).

Кровли драночные

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Загрязненность кровли, повреждение отдельных дранок

Текущий ремонт
21-40

Выпадение отдельных дранок до 10% площади кровли, ржавчина на металлических обрамлениях

Замена дранки и металлических обрамлений отдельными местами до 10% площади кровли

Гниль или выпадение дранок на площади до 40%, лишайники на поверхности кровлиЗамена дранки и металлических обрамлений до 40% площади кровли с добавлением новых материалов

61-80Массовые гниль и выпадение дранокПолная замена кровли

Кровли тесовые

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20Мелкие повреждения досок; загрязненность кровли

Трещины в досках верхнего и нижнего рядов; наличие ржавчины в желобах, протечки в отдельных местах

Перестилка верхнего ряда кровли с прострожкой дорожек; ремонт желоба

Гнилые концы досок верхнего слоя; гниль в трещинах досок. Массовые протечки кровли

Перестилка теса верхнего ряда с добавлением нового теса до 50% от площади покрытия с очисткой и ремонтом нижнего слоя

Массовые поражение гнилью и жучком досок, отпадение досок верхнего и нижнего слоев, подвесные желоба разрушеныПолная замена кровли и подвесного желоба

Кровли черепичные

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Единичные щели и неплотное примыкание черепиц, мелкие нарушения промазки между черепицами

Повреждение отдельных черепиц (не более 1 черепицы на 1 кв. м); пробоины и ржавчина в подвесных желобах. Массовые разрушения промазки швовПерекладка с заменой отдельных черепиц; ремонт подвесных желобов и парапетной решетки

Повреждение и раскол отдельных черепиц (2-3 черепицы на 1 кв. м); протечки, просветы и задувание воды и снега через щели; нарушение закрепления ограждающей решетки

Перекладка черепиц на кровле с добавлением 25% новых черепиц; замена подвесных желобов; ремонт и местами замена парапетной решетки

Массовые протечки в кровле, отставание и повреждение большинства черепиц, большое количество заплат; отсутствие части обделок и подвесных желобовПолная замена кровли

Кровли шиферные и асбофанерные

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Искривление местами металлических желобов; расстройство крепления отдельных асбоцементных листов с обрешеткой

Протечки и просветы в отдельных местах, отставание и трещины коньковых плит, отрыв листов до 10% площади кровли

Замена рядового покрытия местами и смена коньковых плит
41-60

Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки и задувание воды и снега, местами ослабление крепления листов к обрешетке

Замена покрытия кровли и слуховых окон с использованием старого материала до 25%

Массовое разрушение кровли, большое количество заплат из рулонных материалов, отсутствие части настенных желобов и свесовПолная замена кровли

Кровли из рулонных материалов

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле, погнутые настенные желоба

Вздутия поверхности и повреждения верхнего слоя местами (трещины, разрывы), ржавчина и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки

Замена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и с дополнительным покрытием еще одним слоем; ремонт желоба и ограждающей решетки

Разрушение верхнего и местами второго слоя, ржавчина и разрушение настенных желобов, свесов и компенсаторов; протечки кровли местами; массовые повреждения ограждающей решетки

Ремонт кровли с покрытием двумя слоями рубероида; смена желобов, свесов и компенсаторов, смена покрытия брандмауэров, парапетов и т.п., ремонт ограждающей решетки

Массовые протечки; отслоение покрытия от основания, отсутствие частей покрытия; ограждающая решетка разрушенаПолная замена кровли

Кровли стальные

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Расстройство крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечкиТекущий ремонт

Неплотности фальцев, пробоины и нарушения примыкания местами; просветы при осмотре из чердака

Постановка заплат; замена отдельных листов; промазка и отжатие фальцев, заделка свищей, ремонт отдельных желобов и разжелобок местами

41-60Ржавчина на поверхности кровли и со стороны чepдака, свищи и пробоины; искривление и нарушение закрепления ограждающей решетки; большое количество протечекЗамена настенных желобов и разжелобок, а также рядового покрытия; местами ремонт ограждающей решетки

Массовые протечки; сильная ржавчина на поверхности кровли и со стороны чердака, разрушение фальцев; большое количество заплат на кровле; отсутствие элементов в ограждающей решеткеПолная замена кровли

Таблица 33. Полы из рулонных материалов

Таблица 36. Полы из керамических плиток

Полы ксилолитовые, мозаичные, асфальтовые, глинобитные и другие из вяжущих материалов с мелким заполнителем (см. примечание к табл. 37).

Полы из рулонных материалов (линолеум и т.п.)

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-10

Отставание линолеума в стыках местами, мелкие дефекты плинтусаТекущий ремонт

Отставание и вздутие линолеума

Истертость линолеума у дверей

Постановка заплат в местах истертости линолеума

Истертость линолеума в местах проходов и у дверей

Замена истертых полотен

Линолеум истерт, пробит, порван по всей площади помещения

Полная замена линолеума с использованием части старых материалов

Основание полов местами просело

Ремонт основания, устройство покрытия вновь

61-70Массовые просадки основания половПолная замена основания и покрытия

71-80Массовые разрушения основания полов

Полы дощатые

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-10

Единичные мелкие выколы и следы ударовТекущий ремонт

Щели и провесы досок

Сплачивание полов с прострожкой провесов

Стертость, выколы и выщепы досок местами

Замена отдельных досок
31-40

Стертость досок в ходовых местах, повреждение отдельных досок

Замена отдельных мест пола
41-50

Прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досокПерестилка полов с добавлением отдельных новых досок, замена лаг местами

Сильная просадка, изношенность и частые изломы (в четвертях) досок, местами гнильПерестилка полов и замена лаг с добавлением до 25% новых материалов

61-70Поражение гнилью и жучком

71-80Полы на грани разрушения, которое местами уже началось

Полы паркетные

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-10

Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных клепок

Щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок

Циклевка отдельных участков, укрепление плинтуса

Отставание отдельных клепок от основания; сколы, истертость, трещины и сильное коробление местами

Замена клепок и заделка щелей местами прострожка и циклевка пола

Отставание или отсутствие клепок группами по 5-10 шт. в отдельных местах; истертость пола и повреждение основания небольшими участками

Перестилка паркета отдельными местами до 10% площади пола

Отставание клепок от основания на значительной площади (заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе); отсутствие клепок местами до 0,25 кв. м; сильная истертость, массовые задиры на годовых слоях паркета

Перестилка паркета с использованием старых материалов до 50% площади пола
51-60

Отсутствие клепок местами до 1,0 кв. м. Истертость клепок и массовые отставания от основания. Отдельные просадки и повреждения основания

Полная замена паркета и ремонт основания

Полное расстройство паркетного покрытия, массовое отсутствие клепок, значительные неравномерные просадки и повреждения основания

Полная замена паркета и основания

71-80Полное расстройство основания

Полы из керамических плиток

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20Мелкие сколы и трещины отдельных плиток

21-40Отсутствие отдельных плиток, местами вздутие и отставание их (скрип и шум при ходьбе)

Замена с добавлением плиток местами
41-60

Отсутствие плиток местами; выбоины в основании; в санузлах возможны протечки через междуэтажное перекрытиеЗамена и покрытие новыми плитками более половины площади пола

Полное разрушение покрытия и нарушение основания; массовые протечки в санузлах через междуэтажное перекрытиеПолная замена пола и основания

Полы цементные

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20Отдельные мелкие выбоины и волосные трещины; незначительные повреждения плинтусов

Текущий ремонт
21-40

Стертости в ходовых частях; выбоины местами до 0,5 кв. м на площади до 25%

Заделка выбоин на площади до 25%

Массовые глубокие выбоины и отставание покрытия от основания местами до 5 кв. м на площади до 50%

Замена покрытия в ходовых частях на площади до 50%; заделка выбоин в сохранившемся покрытии; ремонт основания отдельными местами

Массовые разрушения покрытия и основания

Полная замена покрытия и основания

Примечание. При наличии ксилолитовых, мозаичных, асфальтовых, глинобитных и других полов из вяжущих материалов с мелкими заполнителями, признаки физического износа принимать по аналогии с данной таблицей.

Двери

Физический износПризнак износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Волосные поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками; стертость дверных полотен или щели в притворах

Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки; приборы частично утрачены или неисправны; дверные коробки (колоды) перекошены, наличники поврежденыМалый ремонт дверных полотен и коробок с заменой до 50% приборов

Коробки (колоды) местами повреждены и поражены гнилью; наличники местами утрачены; обвязка полотна повреждена

Ремонт дверных коробок (колод) с заменой негодных частей; большой ремонт дверных полотен

61-80Полное расстройство дверных полотен и коробок (колод); массовые поражения гнилью и жучкомПолная замена заполнений проемов

Окна

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Волосные трещины в местах сопряжения коробок со стенами; стертость или щели в притворах; замазка местами отстала

Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует

Мелкий ремонт переплетов, укрепление соединений накладками

Нижний брус оконного переплета и подоконная доска повреждены гнилью, древесина выкрошивается; переплеты расшатаны

Большой ремонт переплетов, коробки и подоконной доски с добавлением нового материала

Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены жучком и гнилью, створки не открываются или выпадают; все сопряжения нарушеныПолная замена оконного блока

Таблица 40. Окраска водными растворами

Таблица 44. Облицовка керамическими плитками

Таблица 45. Чистая обшивка рубленых стен

Окраска водными растворами

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Местные единичные повреждения окрасочного слоя, волосные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен

Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден

Промывка поверхности и окраска за один раз

Окрасочный слой потрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия

Промывка поверхности, подшпаклевка отдельных мест, окраска за два раза

Следы протечек, ржавые пятна, отслоение, вздутие и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой, на поверхности глубокие трещины, царапины, выбоины

Полная перекраска с подготовкой поверхности

81-100Полная утрата окрасочного слоя и основания

Окраска масляная

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины и т.п.Текущий ремонт (подкраска отдельных мест)

Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и подтеки

Промывка и окраска за один раз
41-60

Сырые пятна, отслоение, вздутие и местами отставание краски со шпаклевкой; особенно в местах установки сантехприборовОкраска местами за два раза и полностью за один раз, с подготовкой поверхности местами

Массовые пятна, отслоения, вздутия и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой

Полная перекраска с подготовкой поверхности

81-100Полная утрата окрасочного слоя и основания

Отделка обоями

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Отставание и нарушение кромок местами

Трещины, загрязнение и отрывы в углах и местах установки электрических приборов и у дверных проемов. Обесцвечивание рисунка местами

Оклейка отдельных мест

Выгорание, потеря рисунка, загрязнение на площади до 50%. Отставание от основания

Оклейка стен обоями без подготовки поверхности

Отставание обоев и бумажной основы, трещины и порванные места на всей площади, полная потеря рисунка

Оклейка вновь с подготовкой основания

81-100Полная утрата обоев и основания

Штукатурка

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-10

Волосные трещины и околы местами

Текущий ремонт
11-20

Глубокие трещины, мелкие пробоины и отслоение накрывочного слоя местами

Перетирка штукатурки местами
21-30Отставание или отбитые места площадью менее 1 кв. м до 5% площади штукатурки

Ремонт штукатурки местами до 1 кв. м на площади до 5%

Выпучивание или отпадение штукатурки местами менее 10 кв. м на площади до 25%, при простукивании глухой звук

Ремонт штукатурки с подготовкой поверхности местами до 10 кв. м на площади до 25%

Выпучивание или отпадение штукатурки местами более 10 кв. м на площади до 50% (при простукивании глухой звук)

Ремонт штукатурки с подготовкой поверхности местами более 10 кв. м на площади до 50%

Отпадение штукатурки большими массивами на площади более 50% (при простукивании легко отстает или разбирается руками)

Полная замена штукатурки без подготовки поверхности

Массовые отставания штукатурного слоя и повреждения основания

Полная замена штукатурки с подготовкой поверхности (подбивка драни и т.п.)

Полное расстройство штукатурки

81-100Полная утрата штукатурного слоя и основания

Облицовка керамическими плитками

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие волосные трещины и выколы в плитках

Текущий ремонт
21-40

Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки

Замена отдельными местами глазурованных плиток, более 10 шт. в одном месте

Отсутствие или неплотное прилегание плиток на площади более 50% облицовки

Замена облицовки с использованием старых плиток до 25%

Массовое отсутствие плиток, сохранившиеся плитки легко снимаются; раствор основания выкрошивается

Полная облицовка без использования старых плиток, восстановление основания

81-100Полная утрата облицовки и основания

Чистая обшивка рубленых стен

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие трещины и выколыТекущий ремонт

Отставание от стен в углах и в нижней части; сквозные трещины в досках

Переборка обшивки местами до 50% площади без добавления материалов

Гниль, отставание от стен, трещины местами, отсутствуют отдельные доски

Замена обшивки с добавлениям до 50% материалов

Массовое отставание и отсутствие досок, гниль на поверхности и на брусках основанияПолная замена обшивки

Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства

Таблица 47. Горячее водоснабжение, водопровод и канализация

Центральное отопление

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Ослабление сальниковых набивок и уплотнительных прокладок арматуры; местами повреждение теплоизоляции трубопровода

Капельные течи в местах нарезки арматуры и в соединениях радиаторных секций, следы прежних ремонтов арматуры и трубопровода

Замена арматуры и перегруппировка радиаторов, частичная замена трубопровода

Капельные течи или следы протечек в виде заваренных сквозных свищей и трещин на радиаторах, непрогревы; местами проржавление трубопровода, наличие хомутов, заваренных трещин и свищей на трубах

Замена трубопроводов и радиаторов с использованием старых материалов

Массовое проржавление трубопровода с большим количеством, следов прежних ремонтов. Течи в радиаторах или следы протечек (заваренные сквозные свищи и трещины); массовые непрогревыЗамена трубопровода и приборов без использования старых материалов

Горячее водоснабжение, водопровод и канализация

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Ослабление сальниковых набивок и уплотнительных прокладок арматуры; повреждения изоляции трубопровода местами; повреждение эмалевого покрытия ванн и моек на площади до 15% их поверхности

Текущий ремонт
21-40Капельные течи в местах нарезки арматуры и в местах прежних ремонтов; проржавления труб местами; хомуты и накладки на линии чугунного канализационного трубопровода

Замена арматуры, полотенцесушителей и деревянных сидений, смена водоканализационного трубопровода местами

41-60Повреждение эмалевого покрытия ванн и моек на площади более 30% их поверхности; поломка или волосные трещины фаянсовых умывальников, унитазов, смывных бачков, массовые проржавления трубопроводов

Замена до 50% санитарных приборов и трубопроводов с использованием старых материалов

61-80Полное расстройство трубопроводов и массовые повреждения приборов

Полная замена трубопроводов и приборов без использования старых материалов

Электрооборудование

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов к основанию (патроны, выключатели, розетки и т.п.)

Потеря эластичности и повреждение изоляции проводов местами; провода густо закрашены при малярных работах

Замена участков проводов местами

Полная потеря эластичности изоляции, следы прежних ремонтов (изоляционная лента и т.п.), отсутствие или порча приборов местами

Замена проводов и установка новых приборов (патроны, выключатели и т.п.)

Неисправность проводки и приборов, оборудования (щитки и т.п.), частые случаи коротких замыканийПолная замена электропроводки и оборудования

Печи

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Волосные трещины в штукатурке печи, вертикальных разделках или в швах изразцов

Глубокие трещины и сдвиги кирпичей в топливнике; приборы расшатаны; дымление печи из-за завалов в каналах

Перекладка свода и футеровки топливника; укрепление выпавших и замена отдельных разрушенных кирпичей; устранение завалов в каналах

Сильный общий перегрев, дымление через вьюшечную дверку (задвижку), выпучивание дверок местами; приборы повреждены и местами выпадают

Частичная перекладка печи с добавлением кирпича

Сильные выпучивания и отклонения стенок от вертикали, наружная кладка имеет глубокие трещины, сдвиги и выпадение отдельных кирпичей; вертикальные и горизонтальные разделки местами разрушились; топливник разрушен, приборы местами разрушеныПолная перекладка печи с добавлением кирпича, ремонт основания

Мусоропроводы

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20Мелкие дефекты в стволе, заедание загрузочных клапанов

Неисправность загрузочных клапанов, неплотности в раструбных соединениях, отдельные пробоины в стволе мусоропровода, коррозия металлических частей

Ремонт загрузочных клапанов, расчеканка раструбов, постановка бандажей в местах пробоин в стволе

Отсутствие или поломка металлических деталей загрузочных люков, большие пробоины и расстройство соединений участков ствола, поломка бункера с шиберами, неисправности в стенках вентиляционной камеры мусоропровода

Ремонт ствола с вставкой отдельных участков и заменой загрузочных устройств, перекладка вентиляционной камеры мусоропровода

Полное расстройство ствола мусоропровода, отсутствие или поломка загрузочных устройств, вентиляционной камеры разрушение и неисправности в камере мусоросборникаПолная замена вентиляционной камеры ствола и ремонт камеры мусоросборника

Таблица 52. Лестницы на стальных косоурах

Лестницы деревянные

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие трещины и небольшое коробление ступеней отдельными местами

Трещины и сколотые места в краях отдельных ступеней, повреждения поручня

Замена ступеней не более двух в одном марше, ремонт поручня

Стертости и трещины вдоль волокон в досках на лестничной площадке и в ступенях, сколотые края большинства ступеней, перила расшатаны

Замена настила на площадках и ступеней, смена перил

Разрушение врубок в конструкции лестницы, гниль и прогибы в тетивах, зыбкость при ходьбе, пользование лестницей опасноПолная замена всех конструкций лестницы

Лестницы на стальных косоурах

Физический износПризнаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие выбоины и трещины в ступенях, отдельные повреждения поручня

Выбоины и отбитые места со сквозными трещинами в отдельных ступенях; стертость поверхности ступеней, поручень местами отсутствуетПерекладка ступеней с добавлением новых; заделка выбоин, замена поручня

Ступени стерты и местами разбиты; сквозные трещины в площадках; ограждающая решетка расшатана

Перекладка ступеней с добавлением новых; устройство цементного пола с металлической сеткой на площадке; торкретирование площадок снизу; ремонт ограждающей решетки

Ступени и площадки разбиты; часть ступеней и ограждающей решетки отсутствует. Косоуры местами прогнулись, связь косоуров с площадками ослаблена. Пользование лестницей опасно.Полная замена лестницы

Лестницы железобетонные

износ

Признаки износа

Примерный состав ремонтных работ
0-20

Редкие волосные трещины на ступенях, отдельные повреждения поручня

Выбоины и околы местами в ступенях, поручни повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего пролета

Заделка отбитых мест и выбоин, ремонт поручня. Усиление железобетонных лестничных площадок

41-60В подступенках сквозные трещины; в проступях имеются разрушенные места, отдельные проступи отпали, маршевые плиты (косоуры) имеют трещины и обнажения арматуры

Усиление подступенков, заделка разрушенных мест и смена местами проступей, усиление маршевых плит (косоуров)

Марши и площадки имеют большие прогибы и разрушения, сопряжения маршевых плит с несущими конструкциями расстроены, решетки расшатаны и местами отсутствуют; пользоваться лестницей опасноПолная замена лестницы

Балконы

Физический износПризнаки износаПримерный состав ремонтных работ
0-20

Мелкие повреждения металлических обделок цементного пола и ограждающей решетки

Следы сырости на нижней плоскости плиты и на участках стены, примыкающей к балкону. Цементный пол и гидроизоляция местами разрушены. Поверхность балконной плиты имеет уклон к зданиюЗамена гидроизоляции с устройством вновь цементного пола. Ремонт сливов и покрытия балконного порога

На нижней плоскости плиты ржавые полосы, местами выступает открытая арматура и наблюдаются следы протечки; металлические консоли местами оголены и поражены ржавчиной; ограждения повреждены

Усиление плит и консолей, замена гидроизоляции

61-80Плита имеет прогибы, местами сквозные трещины и пробоины; крепления ограждений разрушены; на открытых металлических консолях сильная ржавчина, особенно в местах заделки в стену. Пользование балконом опасно.Замена балконов

Примеры определения физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние

Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания.

При осмотре обнаружено:

Заполняем рабочую таблицу:

Наименование участков

Удельный вес участка к общему объему элемента, %% износа участка элементаОпределение средневзвешенного % износа участкаВеличина износа участка, %

Фундаменты

1. Под секциями N 1, 2, 3703070х30

21
2. Под секцией N 4305030х50

15
Итого10036

Примечание. Округляя величину износа до 5%, получаем износ фундамента равным 35%.

Требуется определить физический износ полов. Осмотром установлено, что в доме имеется три типа полов: паркетные — в жилых комнатах и коридорах, дощатые — в кухнях и метлахские плитки — в санузлах. Износ всех этих полов неодинаков в различных группах квартир. Заполняем рабочую таблицу, проставляя соответствующие показатели.

12х50

28х40

10х50

5х40

6х10

4х50

Наименование участковУдельный вес участка к общему объему элемента, %% износа участка элементаОпределние средневзвешанного % износа участкаВеличина износа участка, %
Паркетные полы
а) в спальнях253025х307,5
100
б) в общих комнатах 1-й участок (группа квартир)12506,0
100
2-й участок (группа квартир284011,2
100
в) в коридорах106010х606,0
100
Итого: паркетные полы

75
Дощатые полы в кухнях
1-й участок (группа квартир)10505,0
100
2-й участок (группа квартир)5402,0
100
Итого: дощатые полы

15
Метлахские полы в санузлах
1-й участок (группа квартир)6301,8
100
2-й участок (группа квартир)4502,0
100
Итого: метлахские полы

10
Всего полы10041,5

Примечание. Округляя, износ полов получим 40%.

Примерные усредненные веса некоторых конструктивных элементов

Источник

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *