Как сделать кладовую в подъезде
Почему не стоит делать кладовые в подъезде?
Кладовки в местах общего пользования
Продолжаем тему нарушений пожарной безопасности в многоквартирных домах. Ранее мы уже писали о вещах в подъезде, об отсутствии исполнительной документации на установки и системы противопожарной защиты МКД. Сегодня расскажем о незаконности кладовок в местах общего пользования.
Управляющую организацию из Оренбургской области привлекли к административной ответственности и выдали предписание из-за того, что в обслуживаемых ею домах жители устроили кладовки в поэтажных коридорах. Компания обратилась в арбитражный суд, оспаривая предписание надзорного органа об устранении нарушений требований пожарной безопасности (дело № А47-14128/2018).
Доводы организации были следующими:
– нормы жилищного законодательства не нарушены, поскольку в некоторых домах собственники на общих собраниях приняли решение об использовании общим имуществом собственниками путем размещения металлических конструкций, в других домах голосование проводится в настоящее время;
– установленные двери не препятствуют доступу к инженерным сетям, в том числе к объектам системы противопожарной безопасности;
– металлические конструкции (двери) находятся в собственности физических лиц и управляющая организация не вправе самовольно распоряжаться имуществом третьих лиц;
– не всегда удается установить лицо, которое разместило конструкцию;
– у управляющей организации «отсутствует понимание, каким образом поступить, чтобы выполнить требование предписания».
Позиция судов
Суды в своих мнениях были однозначны и солидарны с надзорным органом. Они подробно обосновали, почему предписание является законным.
Ответственность за нарушение правил противопожарного режима возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом.
В соответствии с Правилами противопожарного режима РФ № 390, на объектах защиты запрещается устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения (пп. «к» п. 23), при эксплуатации эвакуационных путей нельзя там хранить (в том числе временно) инвентарь и материалы (пп. «в» п. 36). Также согласно п. 5.2.8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты…», в многоквартирных жилых домах не допускается размещать объекты складского назначения. Кроме того, существуют Правила эксплуатации жилфонда №170, которые не разрешают переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах без получения соответствующих разрешений (пункт 1.7.1 Правил).
Из материалов проверки следует, что во всех подъездах 15 проверенных жилых домов в поэтажных коридорах устроены кладовые. Однако каких-либо разрешений об изменении функционального назначения спорных помещений, не нарушающих при этом противопожарные и эксплуатационные требования, у управляющей компании не имеется. Проектом домов устройство кладовых ни в поэтажном коридоре, ни в тамбуре также не предусмотрено.
Доводы компании о том, что помещения оборудованы собственниками по своей инициативе, суд отклонил, поскольку решения собственников не могут противоречить закону. Кроме того, на общих собраниях собственники установили, что разрешение собственникам МКД использовать общее имущество для устройства кладовых возможно при условии заключения договора с управляющей организацией и внесением ежемесячной оплаты в размере 100 рублей.
На возражения организации о неисполнимости и неконкретности предписания суд первой инстанции указал, что общество самостоятельно выбирает порядок исполнения предписания, а также может обратиться в инспекцию с заявлением о разъяснении.
Суд округа остановился на этом вопросе чуть подробнее и добавил, что от заявителя, по меньшей мере, требуется установить тех лиц, которые нарушили противопожарные требования, а также «поспособствовать демонтажу установленных ими конструкций».
Определением Верховного Суда РФ от 20 декабря 2019 г. № 309-ЭС19-23404 компании отказано в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.
Вывод судов: наличие решения собственников не может рассматриваться как обстоятельство, узаконивающее подобный способ использования тамбуров и освобождающее компанию и самих жителей от исполнения общеобязательных требований пожарной безопасности.
Законна или нет кладовка за лифтом?
В многоквартирном фонде типовой метраж жилья, как правило, не слишком большой, поэтому жильцы стараются увеличить полезную площадь за счет выноса различных вещей в кладовки за пределами квартиры. Стихийная кладовка на этаже или оборудованные склады организуются собственниками жилья дома на лестничных площадках или в подвале дома.
Иногда это может вызывать недовольство других соседей, которые поднимают вопрос «кладовка за лифтом законно или нет». Все ответы можно получить в Жилищном Кодексе РФ, СанПин и СНиПах, Технических регламентах пожарной безопасности домов. Прежде чем организовывать кладовки на этажах и за лифтом, на площадке или в подвале, необходимо разобраться, кто несет ответственность за обустройство таких хранилищ, насколько это законно и какие существуют для них ограничения.
Согласование кладовки в подъезде
Квартира своему владельцу принадлежит как частная собственность или как площадь по заключенному договору социального найма. Существуют и другие варианты принадлежности, но прочие коммуникации и помещения нежилого типа в доме, где находится жилье, распределены между собственниками на правах долевого участия. К таким объектам можно отнести площадки между лестничными пролетами в подъездах, чердаки или подвалы.
Вопрос обустройства дополнительных кладовок может и не подниматься, если на нижнем (первом) этаже дома есть оборудованные колясочные, внесенные в документацию и кадастровые планы многоэтажного дома. Использовать эти помещения может на равных правах любой из собственников жилья в подъезде после того, как их легализуют при строительстве.
Кладовка за лифтом
Иногда ТСЖ делается кладовка между этажами или на первом этаже, в которой хранится необходимый для обслуживания дома инвентарь. В таком случае доступ в помещение осуществляется только работниками управляющей компании и работниками пожарных ведомств в случае необходимости.
Кто принимает решение о дополнительной кладовке в подъезде?
Вопросы установки кладовых дополнительно к существующим могут решить собственники жилых помещений в ходе общего собрания. Официально требуется оформить протокол голосования, учитывая также количество присутствующих. Когда рассматривается кладовка в подъезде многоквартирного дома, учитывают безопасность и возможность использования всеми жильцами общего имущества.
Главным требованиям является беспрепятственный доступ к лифту и мусоропроводу, эвакуационному выходу и другим подобным местам. Важно заручиться согласием абсолютно всех жильцов, равно как и пользование складским помещением может осуществляться всеми жильцами. Если собственники одной из квартир за свой счет обустроили кладовую, это не указывает на их единоличное право владения. В случае судебного разбирательства отстоять им свои права будет крайне сложно.
Возможны ли кладовки на площадках между этажами?
Кладовка на лестничной площадке и ее обустройство между этажами регулирует СанПин и СНиП. В частности, СанПиН 2.1.2.2645-10 указывает, что кладовки в многоквартирном доме рассчитываются как 3 кв. м. на одного человека, с обустройством отдельного выхода, но не в жилые помещения. Хранить в них можно твердое топливо или овощи.
По СНиП 31-01-2003 в пункте 4 собственникам разрешено пристроить помещения технического характера высотой до 3-го этажа, чтобы хранить инвентарь и предметы, не относящиеся к бытовым вещам или легковоспламеняющимся или горючим категориям. Под лестницами на первом этаже делать кладовые запрещено, поскольку там находятся коммуникационные узлы.
Можно ли сделать кладовку на лестничной площадке? Любые изменения в плане многоквартирного дома в обязательном порядке согласовываются в БТИ и пожарной инспекции. При этом в техническую документацию специалистами вносят все проведенные перепланировки. Если это требование проигнорировано, то на ТСЖ или управляющую компанию службами пожарной безопасности может быть наложен серьёзный штраф.
Жильцы часто сталкиваются с тем, что ТСЖ во избежание штрафов самостоятельно и без уведомления может демонтировать стихийный склад, которая не была согласована и обустроена незаконно. Любые действия по аренде или продаже кладовок незаконны, поскольку этот объект относится к общественному пользованию.
Как сделать кладовку в подвале?
Когда сделать кладовку в подъезде сложно, владельцы квартир часто смотрят на подвалы или технические подполья в доме. Довольно часто застройщики перед сдачей в эксплуатацию обещают сделать на цокольном этаже помещения складского типа, в которых можно будет хранить вещи. Как только здание сдается по документам и начинается его эксплуатация, эти помещения продаются за отдельную плату. Насколько это правомерно и безопасно для собственников жилья – стоит разобраться отдельно.
Подвал – это помещение дома, полы которого расположены ниже земли большей половиной своих стен. Такая законодательная трактовка указывает и на отдельный от жилых площадей вход. По требования пожарной безопасности таких входов обычно делали не менее двух – одна полноценная дверь, а второй – люк 0,6м*0,8м. Дверь при этом используется как эвакуационный выход.
По требования безопасности необходимо также 2 окна, в которых должны быть приямки для прямого доступа в помещение на случай внезапного пожара. Обустройство перегородок зависит от степени огнестойкости дома и количества в нем этажей. Если в доме до пяти этажей, то перегородки узаконено ставят любого класса пожарной опасности.
В случае высотки более пяти этажей перегородки должны быть из огнестойких материалов. Обычно делают стены в половину кирпича (красного), избегая деревянного дверного полотна на входе. Секции должны быть сделаны так, чтобы не возникало помех в доступе к коммуникационным узлам. Если есть препятствие, то пожарные службы могут запретить обустройство склада, в таком случае альтернативой станет кладовка за лифтом наверху.
В таких кладовых в подвале дома запрещается хранить вещи, которые не являются твердым топливом, хозяйственным инвентарем или овощами. Обязательно нужно сделать системы дымоудаления.
Чем опасна незаконная кладовка?
За правилами и нормами в обустройства кладовых следят не только сотрудники управляющей компании, но и пожарные службы. Перед тем как начать обустройство кладовки нужно получить согласие каждого из собственников жилья в подъезде и получить консультацию специалистов нескольких инспекций.
После обустройства кладовой в соответствие с нормами и правилами её обязательно следует в план дома и получить регистрацию в БТИ. Получение документации с разрешением позволяет избежать проблем со штрафами и демонтажем кладовых помещений, проблем и споров с соседями.
Как сделать и узаконить кладовку на лестничной клетке и в подвале многоквартирного дома в 2020 году
Стремление увеличить размеры жилища иногда приводит к тому, что граждане организуют хранение вещей вне площади, находящейся в личной собственности. Одной из распространенных форм является стихийная кладовка на лестничной площадке. Прежде чем оборудовать нечто подобное, жильцам стоит внимательно ознакомиться с существующими нормативными актами относительно использования совместного имущества в многоэтажном доме. Не стоит пренебрегать регламентом о пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическими правилами.
Что такое кладовка
Помещение, используемое для хранения вещей или объектов предпринимательской деятельности. К оборудованию и правилам эксплуатации предъявляются высокие требования. Кладовка в подъезде многоквартирного дома – это не просто перекрытие части коридора или подвала. Для легализации помещения важно соблюсти существующие нормы.
Установленные требования к кладовым в МКД
К базовым актам, регулирующим обустройство, относятся:
Разместить оборудованное помещение на первом этаже нельзя, так как там находятся важные коммуникации, обеспечивающие весь дом. Рассмотрим, как оформить кладовку на лестничной клетке:
При формировании помещения без согласия органов, на нарушителя могут не только наложить штраф, но и заставить демонтировать сооружение.
Ваш браузер не поддерживает фреймы
Кому принадлежит
В соответствии с законодательством, вся площадь квартиры находится во владении конкретных лиц. Это регулируется свидетельством о праве собственности или договором социального найма. Все остальные помещения в многоквартирном доме – долевое имущество. Итак, говоря о том, кому принадлежит кладовка на этаже, подразумевается, что ею владеют все жильцы дома. Реализовать или сдать в аренду третьим лицам нельзя.
Можно ли приватизировать в 2020 году
Кладовая – это помещение общего пользования, без шанса оформления права собственности на него. Следовательно, даже если сложилась ситуация, что используется хранилище только одним человеком, сделать его личным имуществом не удастся, а соседи вправе в любой момент присоединиться и пользоваться помещением на общих условиях. Рассматривая вопрос, как узаконить кладовку на лестничной клетке, можно говорить только о получении разрешения на переоборудование места общего пользования, о соблюдении норм безопасности, но не о приватизации.
Как используют подвалы в многоквартирных домах
Помещение под объектами владения допустимо эксплуатировать, если это позволяет конструкция. Также они могут быть оформлены под иные нужды, например, сделана парковка. Кладовка в жилом доме – это один из вариантов использования имущества многоэтажки. Бывает, что все занимают общие коммуникации, но в новостройках часто есть специальные зоны, используемые жильцами. Информацию об этом можно получить в управляющей компании.
Аналогично решается вопрос относительно того, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Если оно отрыто, то право пользования есть у всех собственников квартир. Для тех, кто хочет обустроить личное хранилища, потребуется разрешение от всех жильцов (принимается на общем собрании). Лица, владеющие недвижимостью в рамках одного комплекса, имеют право на часть общей территории.
Читайте также:
Особенности перепланировки подвального помещения
Существует два основных варианта устройства местности под домом, где допустима организация хранилища. Первый – площадь уже поделена на всех, и кладовые помещения в подвале многоквартирного дома можно использовать сразу. Другой случай – когда необходима перепланировка и обустройство. Тут требуется и согласие УК, и всех жильцов, и вышеуказанных инстанций.
Кладовые в подвале
Организация места хранения вещей не является обязанностью ТСЖ или УК, это право, которым могут воспользоваться жильцы. Притом самовольный захват территории преследуется по закону. Если есть кладовка в подвале многоквартирного дома, то все старые и новые жильцы получают доступ. Ситуация, когда часть граждан не допускает в помещение других, – является самозахватом территории. Действия противоправны, так как нежилые пространства пропорционально делятся между собственниками.
Можно ли самовольно построить кладовую
Любое не согласованное с компетентными органами действие является незаконным и предполагает назначение административного наказания. В связи с этим не стоит производить ремонтные работы преждевременно. Рассматривая, как сделать под лестницей кладовку, важно не просто продумать дизайн, но и получить разрешение от инстанций и согласие заинтересованных собственников недвижимости.
Последствия незаконной установки
Ответственность в результате неправомерных действий:
Таким образом, законно ли возведение кладовки на лестничных площадках? Ответ будет положительным, при соблюдении условий: если это позволяет конструкция дома, есть документальное согласие жильцов и УК/ТСЖ, разрешение компетентных органов.
Подводя итоги
Размещение хранилища в рамках дома – распространенная практика, но не все ознакомлены с правилами обустройства и эксплуатации. Пространства в рамках МКД, помимо собственно квартир, – это совместная собственность владельцев недвижимости. Если есть желание организовать дополнительное помещение, необходимо заручиться поддержкой и соседей, и государственных органов.
Кладовка в подъезде многоквартирного дома: как узаконить
В стремлении увеличить жилую площадь и убрать хлам из квартиры жильцы многоквартирных домов выходят за пределы своего жилья. Для складирования вещей организуют на площадках и в подвалах домов кладовые. В отдельных случаях это вызывает возмущение со стороны соседей. Изучите действующее законодательство для того, чтобы понять, законны ли кладовки в подъездах и подвальных помещениях, как правильно организовать и обустроить, кто и какую ответственность несет за выявленные нарушения. Вопрос обустройства дополнительного помещения для хранения вещей регулируется ЖК РФ, СанПин, СНиП и Техническим регламентом о правилах пожарной безопасности. 
Как согласовать и узаконить кладовку
Площади квартир принадлежат своим владельцам на праве частной собственности, по договору социального найма и т.д. Остальные коммуникации и нежилые помещения здания находится в общей долевой собственности всех владельцев квартир, включая подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.д.
Вопрос с оборудованием кладовки не стоит, если на первых этажах многоэтажного дома застройщиком построены колясочные, и данные отражены в технической документации здания. Пользоваться колясочной может любой собственник квартиры, проживающий в доме.
Важно! На первом этаже здания можно устроить небольшое помещение с раковиной для хранения уборочного инвентаря. Чаще всего комната используется сотрудниками ТСЖ, следящих за чистотой дома.
Решение об установке дополнительных кладовых принимается собственниками помещений на общем собрании. При рассмотрении вопроса исходят из принципов безопасности и доступности пользования общим имуществом, т.е. кладовки не должны затруднять доступ к эвакуационным выходам, мусоропроводам, лифтам и т.д. Согласие на обустройство кладовки должны дать все хозяева квартир дома. Право пользоваться складскими помещениями принадлежит всем собственникам квартир дома. Если владельцы одной квартиры потратили деньги и обустроили кладовку на площадке в подъезде, это не значит, что они являются единоличными владельцами нежилого помещения. Если возникнет спор, то отстоять свое право будет сложно.
Кладовые на площадке в подъезде
Законность кладовых на лестничных межэтажных площадках регулируют нижеследующие нормы.
СанПиН 2.1.2.2645-10 предполагает наличие кладовых в многоквартирных домах из расчета 3 кв. м. на человека для хранения овощей, твердого топлива, но выход из кладовых должен быть отдельно от жилых помещений.
Пункт 4.10. СНиП 31-01-2003 разрешает пристраивать или встраивать вплоть до третьего этажа здания технические помещения общего пользования для складирования инвентаря. Кладовки выше указанной этажности могут быть признаны незаконными. Запрещается хранение горючих и легковоспламеняющихся веществ, бытовых вещей.
Кладовку под первой лестницей устраивать нельзя, место предназначено для размещения важных коммуникаций дома – узлы отопления, подачи воды, электрощитки и т.д.
Произведенные изменения в конструкции здания должны быть согласованы с БТИ, пожарной инспекцией, внесены в техническую документацию и отражены в плане дома. В противном случае работники пожарной инспекции на организаторов несогласованных кладовых, а также управляющую компанию или ТСЖ наложат штраф. Будьте готовы к тому, что ТСЖ, не дожидаясь предписаний и штрафов, демонтирует незаконные кладовки на лестничных площадках. Законно продать, сдать в аренду кладовку, согласованную со всеми инстанциями, невозможно, поскольку место для складирования является объектом общественного назначения. При покупке квартиры не обращайте внимания на то, что предыдущие владельцы квартиры предлагают приобрести кладовку на площадке. Чаще всего помещение не узаконено. 
Кладовые в подвале
Если обустроить кладовые в подъездах непросто, то хозяева квартир обращаются к подвальным помещениям зданий и подпольям жилого дома. Нередко застройщики обещают организовать складские помещения для хранения вещей и после введения здания в эксплуатацию продают за отдельную плату кладовки в подвале. Для того чтобы понять насколько правомерно и правильно организовано складское пространство и не обернется ли в будущем штрафами и расходами снос такой кладовки, разберитесь в этом вопросе тщательно.
Законодатель дает следующее толкование подвала – помещение пол, которого находится ниже уровня земли более чем наполовину высоты стены. Вход должен быть отделен от жилой части здания. Чтобы у пожарных не возникало вопросов, входов должно быть минимум 2, один из которых дверь 0,75х1,5 метра или люк 0,6х0,8 метра, а второй является полноценным эвакуационным выходом наружу.
Также обязательно наличие не менее 2 окон с размерами не меньше, чем 0,9*1,2 метра с приямками для доступа к помещениям в случае пожара. Дополнительные требования выдвигаются к перегородкам, а именно к степени огнестойкости здания и его этажности. В зданиях до 5 этажей включительно и степенью огнестойкости 2 степени перегородки можно устанавливать без учета класса пожарной опасности. Если дом выше 5 этажей или вне независимости от высоты относится к 3 или 4 степени огнестойкости, то выбирайте материалы для перегородок, соответствующие 1 противопожарному типу. Лучше всего возвести стены в половину красного кирпича и не устанавливать деревянные двери на входе в кладовую.
Важно! Встроенные кладовые в подвальном помещении обязательно должны быть оборудованы системами дымоудаления. При несоответствии указанным нормам этаж признается пожарными техническим подпольем, и жильцам отказывают в обустройстве кладовых помещений.
Обустроенные в подвальном помещении секции для складирования не должны препятствовать доступу к коммуникациям здания. Запрещено прохождение канализационной сети через кладовки. Хранение также ограничивается овощами, хозяйственным инвентарем и твердым топливом. 
Последствия незаконной кладовки
За соблюдением правил и норм следят пожарные, сотрудники Жилищной инспекции, управляющей компании и ТСЖ. Прежде чем обустраивать складское помещение на площадке в подъезде или в подвале под собственные нужды заручитесь согласием всех собственников квартир дома и проконсультируйтесь с указанными инстанциями. Пристроенную или встроенную по всем правилам и нормам кладовую зарегистрируйте в БТИ и внесите в план этажа или дома. Разрешительная документация убережет вас от споров с соседями и денежных трат на штрафы и демонтаж незаконной кладовки.
Если сотрудники пожарной инспекции выявят нарушения при строительстве складского помещения, и хозяева откажутся демонтировать незаконную кладовку по предписанию, представители указанных инстанций могут обратиться в суд за понуждением к исполнению. Если суд встанет на сторону сотрудников государственных органов, на владельцев незаконного складского помещения дополнительно отнесут судебные издержки.
Не покупайте складские помещения на лестничных площадках в подъездах и в подвалах и не заключайте договоров аренды пока не убедитесь в законности предлагаемой постройки, чтобы избежать непредвиденных расходов в будущем.