какие налоги при сдаче коммерческой недвижимости

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Какие налоги должны оплачивать владельцы коммерческой недвижимости? На примере Московского региона рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова.

Что является и что не является коммерческой недвижимостью?

Сразу отмечу, что ИП, мелкий и средний бизнес относят к организациям – для них установлен общий порядок налогообложения. А для того, чтобы разобраться с налогами на недвижимость, нужно определить, что такое коммерческая недвижимость. Ведь не каждое нежилое помещение относится к коммерческим. Во-первых, это нежилые здания и помещения. Во-вторых, важно определенное назначение в использовании этих объектов.

Почему важен второй момент? Машино-место или апартаменты – тоже нежилые помещения. И, безусловно, их можно использовать в своей предпринимательской деятельности – сдать в аренду, например. Но при первичном рассмотрении это некоммерческие помещения. Далее я расскажу о случаях, когда и они будут подпадать под налогообложение для коммерческих объектов.

Налог на имущество организаций и ИП

Владельцы административно-деловых центров, коммерческих и торговых зданий и помещений в них должны платить налог на имущество.

При этом налоговый кодекс освобождает от налога на имущество организации и ИП, работающие на упрощенной системе налогообложения (УСН). Но с одной существенной оговоркой: кроме коммерческих объектов, налог по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. Найти объект, по которому не определена кадастровая стоимость, уже непросто. В таком порядке стоимость недвижимости определяется уже в 74 субъектах РФ. Ежегодно органы власти выявляют все новые и новые объекты, которые используются для коммерческих целей, и вносят их в Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости. Данный перечень размещается на официальном сайте органов власти региона. К примеру, на сегодня в Москве таких объектов в документе – 30 тысяч общей площадью около 96 млн кв. метров.

Кто должен платить налог на имущество?

Закон не освобождает от налога на имущество применяющих УСН собственников административно-деловых и торговых центров. Причем не имеет значения, владеет налогоплательщик всем зданием или только одним помещением.

Административно-деловой центр – это отдельно стоящее нежилое здание, в котором назначение не менее 20% площадей – деловые, коммерческие или административные цели. Либо это здание, расположенное на земельном участке с разрешенным видом использования для размещения таких помещений.

Сведения о назначении нежилого помещения, здания или земельного участка содержатся в ЕГРН или данных технического учета (БТИ, Ростехинвентаризация). К таким объектам относятся офисы, переговорные, зона ресепшн, парковки и даже офисное оборудование.

Торговый центр – это отдельно стоящее здание, в котором в соответствии с его назначением (назначением земельного участка) располагаются торговые объекты, объекты общественного питания, бытового обслуживания. Здание будет отнесено к торговому центру, если под эти цели используется более 20% помещений.

Если по сведениям ЕГРН или данным технического учета назначение здания или земли иное, но более 20% его помещений используются под магазины, кафе, службы быта, для целей налогообложения оно будет отнесено к категории торговых центров.

Как определяется налог на коммерческую недвижимость?

Налог на имущество организаций (или ИП) региональный. То есть ставку определяют местные власти, но Налоговый кодекс ограничивает ее максимальное значение. Так, с 2016 года ставка не может быть выше 2%. В Москве в 2019 году ставка налога на имущество организаций равна 1,6%.

На какие организации распространяются льготы?

В то же время существуют льготы как на федеральном уровне, так и на региональном (глава 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса). Перечень довольно внушительный. Например, льготами могут воспользоваться:

Порядок применения льгот и условия, при которых использование льгот прекращается, определяется налоговым законодательством.

Для кого снижен налог в Москве?

Региональные льготы устанавливает исполнительная власть субъекта РФ. Так, в Москве в четыре раза снижен налог для следующих объектов:

В первом и втором случаях факт соответствующего использования помещений должна подтвердить Государственная инспекция по недвижимости до конца первого полугодия текущего года. Результаты отражаются в акте обследования. Госинспекция проверяет нежилые здания общей площадью свыше 1000 кв. метров, а также многоквартирные дома с нежилыми помещениями, если их доля превышает 3000 кв. метров.

Если заключение Госинспекции отрицательное, можно представить в налоговый орган иные убедительные доказательства. Оспорить акт обследования можно в Межведомственной комиссии при Департаменте экономической политики и развития Москвы.

Для субъектов малого предпринимательства (включенных в перечень, который можно посмотреть на сайте ФНС) налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 300 кв. метров от площади объекта.

Для гостиниц налоговая база может быть уменьшена на кадастровую стоимость минимальной площади номерного фонда, умноженной на два.

Для инвестиционных приоритетных проектов города установлены следующие льготы:

Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Сумма налога без учета льгот в Москве рассчитывается по формуле:

налог = кадастровая стоимость недвижимости х 1,6%

Базовая ставка налога на имущество физических лиц за 2018 год по коммерческим объектам равна 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что этот порядок налогообложения распространяется и на апартаменты, и на машино-места, расположенные в таких зданиях и сооружениях. А вот если недвижимость стоит более 300 млн рублей, ставка налога выше – 2%.

Льготы для владельцев нежилой недвижимости

Есть в Москве льготы и для граждан, владеющих нежилой недвижимостью. Но они не распространяются на физических лиц, которые используют свою недвижимость в предпринимательских целях, то есть для извлечения прибыли.

Налог на имущество физических лиц рассчитывает налоговый орган и направляет уведомление собственнику до 1 ноября текущего года. Оплатить налог нужно не позднее 1 декабря следующего года.

Что еще нужно оплатить?

К расходам собственников помещений относятся не только налоги, но и эксплуатационные и коммунальные платежи. Обычно эксплуатационные платежи для помещений, расположенных в бизнес- и торговых центрах, выше. Это связано с наличием дополнительных инженерных коммуникаций: системы кондиционирования, пожарной сигнализации, вентиляции и т. п. Многое зависит от уровня центра и, конечно, управляющей организации.

Источник

Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса

Сегодня мы наблюдаем рост интереса со стороны частных инвесторов к приобретению готового арендного бизнеса. Не каждый из них подкован в налоговых вопросах и поэтому задумывается, какую форму налогообложения выгоднее выбрать владельцу арендного бизнеса. Попробуем погрузиться в эту тему на примере двух самых распространенных режимов налогообложения для индивидуальных предпринимателей (ИП). Что лучше: классический УСН или ПСН? И что вообще скрывается за этими пугающими аббревиатурами?

Начнем с того, что если вы сдаете жилое или нежилое помещение в аренду (надеюсь, делаете это легально) и в какой-то момент устаете платить НДФЛ в размере 13% как физическое лицо, то рано или поздно зарегистрируетесь в качестве ИП. А вот дальше начнется мозговой штурм по выбору наиболее предпочтительного варианта налогообложения.

УСН (упрощенная система налогообложения)

Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений относится к виду деятельности, по которому не ограничено применение УСН для ИП.

ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), если бизнес не превышает численность сотрудников в 100 человек, не превышает годовой доход в 150 млн руб. и остаточная стоимость основных средств которого менее 150 млн руб.

Выделяют два вида УСН, которые отличаются налогооблагаемой базой (указаны размеры предельных налоговых ставок):

Здесь все очевидно: для выбора вида УСН стоит заранее оценить размер возможных расходов от ведения предпринимательской деятельности. По предварительной оценке, пограничным значением является 0,6 (то есть если расходы не превышают 60% от доходов, то оптимально выбрать УСН «Доходы»). Так как при сдаче в аренду жилых/нежилых помещений операционные расходы невелики относительно доходной части, то мы рекомендуем УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.

ПСН (или патентная система налогообложения)

Ключевыми условиями применения ПСН на практике являются наличие не более 15 наемных сотрудников, годового дохода, не превышающего 60 млн руб., и вида предпринимательской деятельности, к которому применима патентная система налогообложения (ПСН).

Цена патента определяется совокупностью факторов, действующих в конкретном регионе, в том числе и категорией деятельности ИП. Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, входит в перечень разрешенных видов деятельности для применения ПСН.

При постановке на учет будет определяться потенциальный (исходя из среднего показателя), а не реальный доход предпринимателя. Например, в Москве действует дифференцированный подход, что, по-нашему мнению, справедливо. В соответствии с действующим Законом г. Москвы № 53 «О патентной системе налогообложения», размер потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду (на один обособленный объект) зависит от его площади и месторасположения. Данный подход позволяет владельцам жилых/нежилых помещений, находящихся не в центральной части города, приобретать патент за меньшую сумму, чем собственникам аналогичной по площади недвижимости в центре. Но есть один нюанс. Потенциально возможный доход зафиксирован в рамках диапазонов площадей, поэтому не удивляйтесь, если цена патента окажется идентичной при сдаче в аренду объектов недвижимости, скажем, площадью 50 кв. м и 100 кв. м, расположенных в одном районе.

Рассчитать стоимость патента можно либо самостоятельно, исходя из установленного потенциального дохода, облагаемого налоговой ставкой в размере 6%, либо в один-два клика с помощью онлайн калькулятора, который есть в свободном доступе на официальном сайте ФНС.

Что касается срока действия патента: выдается он с любой даты на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Важно не забывать, что по окончании срока патент следует пролонгировать.

Несколько важных комментариев относительно обоих способов налогообложения.

Налог на доходы отменяется

Для обоих спецрежимов отменяется плата налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности.

Это означает, что вместо налога на доходы ИП, применяя ПСН, платят за патент, а ИП на УСН платят налог 6% с дохода или 15% от разницы между доходом и расходом (зависит от выбранного режима).

Но не стоит забывать, что применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (при их наличии).

Налог на имущество отменяется

Применение обеих форм налогообложения предусматривает освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц. Однако, как всегда, есть исключение из правил, но касается оно лишь нежилых помещений. Налог заплатить придется в том случае, если объект включен в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налогооблагаемая база определяется как кадастровая стоимость.

НДС отменяется

Это третий налог, от уплаты которого освобождены ИП на ПСН и УСН. Относительно последнего спецрежима есть исключения, но к рассматриваемым нами видам деятельности они не относятся.

От головной боли по поводу корректного заполнения налоговой отчетности не страдают ИП, перешедшие на ПСН, потому что освобождены от ее сдачи в отличие от ИП на УСН.

И все-таки какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Здесь, как в математическом уравнении, все зависит от сочетания ряда переменных: площади помещения, района, в котором оно располагается, и годового дохода от сдачи в аренду. Остается только сопоставить стоимость приобретения патента и размер уплачиваемого налога при УСН и выбрать, какой режим налогообложения подходит именно вам, что поможет сэкономить и деньги, и время.

Источник

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Источник

Налоги на коммерческую недвижимость. Как не платить налог на имущество

Собственники недвижимости платят два вида налогов:

Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду

Ставка, а соответственно и размер налога на доходы зависит от того, сдаете вы объект недвижимости как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как организация. Рассмотрим различия в налогообложении и ставках налога. И определим, как лучше оформить помещение в собственность, чтобы налог на доходы был минимальным.

Сдача помещения в аренду от физического лица и уплата НДФЛ

При сдаче в аренду объекта недвижимости как физическое лицо, вы должны заплатить в бюджет 13 % от полученного дохода (НДФЛ). При этом если ваши доходы превысят 5 000 000 рублей в год, то с дохода свыше 5 миллионов вы должны заплатить 15 %. Прогрессивная шкала расчета НДФЛ начала действовать с 1 января 2021 года, в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Если в стоимость аренды не включены коммунальные платежи, и арендатор оплачивает их дополнительно, то от суммы полученной в счет компенсации коммунальных платежей вы также платите 13 %. Исключение – платежи арендатора по счетчикам. Они относятся к деятельности арендатора и НДФЛ не облагаются.

Преимуществом сдачи помещения от физического лица является возможность получить налоговый вычет по НДФЛ на величину 13 % от расходов на:

— Покупку недвижимости (1 раз и не более чем от суммы 2 000 000 рублей);

— Средств, вложенных на индивидуальный инвестиционный счет.

Пример расчета НДФЛ.

Вы сдаете в аренду торговое помещение, площадью 60 квадратных метров за 100 000 рублей в месяц. Арендатор дополнительно оплачивает все коммунальные платежи, которые составляют 4 000 рублей в месяц, а также возмещает расходы на электроэнергию и воду по счетчикам.

Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.

Налог на доходы для ИП на УСН

Самая распространённая, простая и понятная форма налогообложения. При сдаче в аренду недвижимости от ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) у вас есть выбор:

Уплата 15% по варианту «доходы минус расходы» целесообразно, когда размер расходов превышает 60 % от величины доходов. При сдаче недвижимости в аренду расходы существенно меньше 60 %, поэтому для собственника недвижимости выгоднее платить 6% с общей величины доходов.

Рассмотрим подробнее механику расчета налога на доходы для ИП на УСН.

Вне зависимости от величины доходов, даже если ваше помещение пустовало и приносило одни расходы, вы должны заплатить фиксированные платежи в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. В 2021 году фиксированный платеж в пенсионный фонд составляет 32 448 рублей. А страховой взнос на обязательное медицинское страхование 8426 рублей. Таким образом в независимости от размера доходов вы обязаны уплатить 40 874 рубля.

Если ваш годовой доход превысит 300 000 рублей, то с суммы, превышающей 300 000 вы должны дополнительно заплатить 1 % на пенсионное страхование.

Посчитаем сумму налога на примере торгового помещения 60 кв.м. по которому мы делали расчет НДФЛ выше.

По этому помещению мы имеем доход в год: 104 000 x 12 = 1 248 000 рублей.

Фиксированные взносы = 40 874 рубля

Налог в год = 1 248 000 x 6% = 74 880 рублей

Дополнительные отчисления в ПФР с суммы, превышающей 300 000 рублей = (1 248 000 – 300 000) x 1 % = 9 480 рублей.

Рассчитать размер взносов, в том числе за неполный расчетный период поможет электронный сервис ФНС России на сайте www.nalog.ru

Рассчитываем налог в год за вычетом взносов:

74 880 — 40 874 — 9 480 = 24 526 рублей

Хочу дополнительно отметить, что оформляя ИП и уплачивая взносы в ПФР вы формируете свою будущую пенсию. Конечно, правила расчета пенсий часто меняются, и рассчитывать на государство не всегда приходится, но все же.

При действующей системе расчета пенсий, взносы в ПФР по нашему торговому помещению 60 кв.м. за 15 лет сформируют пенсию в размере 9 452 рубля в месяц.

Рассчитайте, какую пенсию будете получать вы, сдавая в аренду ваше помещение. Для этого достаточно заполнить поля, выделенные желтым цветом в калькуляторе расчета пенсии для ИП:

Налог для ИП на патентной системе налогообложения

Патентная система налогообложения (ПСН) — специальный налоговый режим, при котором ИП платит фиксированную стоимость за год и освобождается от других налогов.

На ПСН вы также платите 6% от доходов, но не фактически полученных вами, а из расчета средних значений. Сумма патента зависит от региона, города и площади коммерческого помещения.

Важно, что с 1 января 2021 года плательщики налога по ПСН могут уменьшать сумму налога на величину уплаченных страховых взносов, также как плательщики УСН.

Соответственно этот вариант налогообложения выгодно применять, когда ставка аренды по вашему помещению выше средних значений по рынку.

Узнать стоимость патента по вашему помещению поможет сервис на сайте ФНС. Укажите регион, город, выберете вид деятельности «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков», а также укажите площадь помещения.

Ссылка на сервис расчета стоимости патента: https://patent.nalog.ru/info/

Сумма патента применительно к нашему примеру получилась 36 000 рублей. Вычитая сумму фиксированных взносов в размере 40 874 рубля, налог составит 0 рублей!

Налог на профессиональный доход

Налог на профессиональный доход (НПД) — налоговый режим для самозанятых граждан, который действует с 2019 года. Планируется его действие до 2029 года. Действует он во всех субъектах РФ.

Ставки налогов по НПД составляют:

Чтобы использовать эту систему налогообложения ваш доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.

При уплате НПД вы освобождаетесь от уплаты страховых взносов в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Соответственно будущих пенсионные выплат у вас не будет.

В 2021 году действует налоговый вычет для плательщиков НПД в размере 10 000 рублей в месяц, который уменьшает налоговую ставку по доходам от физических лиц до 3%, а по доходам от юридических лиц и ИП до 4%.

Для нашего примера налог НПД, если мы сдаем помещение юридическому лицу или ИП получается:

1 248 000 x 4% = 49 920 рублей в год.

Налог на имущество

Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.

Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.

Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.

Льготы или как не платить налог на имущество

Есть способ абсолютно законно уйти от уплаты налога на коммерческую недвижимость. В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ от уплаты налога на имущество освобождаются индивидуальные предприниматели, находящиеся на упрощенной системе налогообложения и использующие это имущество в своих предпринимательских целях.

Иными словами, если вы ИП и платите 6% с дохода от сдачи объекта в аренду (а это оптимальный вариант уплаты налогов в арендном бизнесе), вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество. Для применения льготы достаточно написать и передать в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости соответствующее заявление.

Заявление пишется в свободной форме. Пример текста:

Важно! Получить льготу не получится на объект недвижимости, который находится в перечне объектов, расчет налога по которым производится только на основании кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, такой перечень определяется региональными органами власти. В него включают торговые и бизнес-центры, многофункциональные комплексы, отдельно стоящие торговые и офисные здания, а также объекты коммерческой недвижимости в некоторых многоквартирных домах.

Если с отдельно стоящими торговыми и офисными зданиями относительно все понятно, то по каким критерия в список попадают объекты коммерческой недвижимости в МКД я разгадать не смог.

Данные перечни находятся в свободном доступе, и вы без проблем сможете найти их в интернете, задав в строке поиска Яндекса или Google соответствующий запрос. Скачать перечень объектов, по которым не применяется льгота на имущественный вычет в Ижевске вы можете по ссылке.

Будем надеяться, что данная льгота будет действовать дальше и с ее помощью инвесторы смогут повысить доходность инвестиций в недвижимость. Но ее могут отменить. Поэтому важно перед покупкой объекта недвижимости проверять его кадастровую стоимость. А также по какой ставке налоговая делает расчет налога на имущество по рассматриваемому объекту.

Сравнение видов налогообложения. Какой выбрать.

Конечно, расчёт будет зависеть от региона и самого помещения, которое вы сдаете в аренду. Ниже сравнительная таблица для помещения из нашего примера. Теперь, зная механику расчета по каждому виду налогообложения вы сможете сделать такую сравнительную таблицу по вашему объекту (или объектам) недвижимости.

49 920

0

49 920

Таким образом, если объект недвижимости приносит небольшой доход, и у вас есть статьи расходов, которые подпадают под налоговый вычет – применяйте НДФЛ.

Если ставка аренды по вашему помещению ниже средне рыночных значений (например вы сдаете в аренду склад), вам подойдет упрощенная система налогообложения. А если помещение можно сдавать дороже среднестатистических значений – нужно выбирать патентную систему налогообложения.

Если вы не верите в будущие пенсионные выплаты от государства и налог на имущество небольшой, то можно сдавать помещение как самозанятый.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки? Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость. В ней вы найдете исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости.

Источник