какие риэлторы должны состоять на учете в росфинмониторинге
Какие риэлторы должны состоять на учете в росфинмониторинге
Дата публикации: 18.01.2021
РИА Новости, 18.01.2021
Информационное поле наполнилось паническими обсуждениями «невиданного по жесткости» контроля за сделками с недвижимостью, если их сумма равна или превышает 3 миллиона рублей. Юристы объяснили читателям, почему большинство опасений относительно контроля за куплей-продажей квартир со стороны Росфинмониторинга – просто беспочвенная мифология.
Правда ли, что покупка квартир теперь будет идти очень долго, пока Росфинмониторинг будет проверять происхождение денег и биографии продавца и покупателя?
Сам факт появления этого вопроса говорит о непонимании ситуации, поскольку сделки по купле-продаже квартир стоимостью от 3 миллионов рублей проверяются Росфинмониторингом уже много лет, изменений в этой части закона не было. До сегодняшнего дня не наблюдалось каких-то проволочек, связанных с проверкой происхождения денег или биографий сторон договора. Поэтому нет предпосылок, что сейчас что-то должно измениться в худшую сторону.
Если говорить о переменах, то сейчас расширяется перечень сделок с недвижимостью, которые попадают под контроль. Теперь проверяться будет не только купля-продажа, но и, например, аренда. Сама процедура контроля не меняется. Недавно даже Центробанк уточнил, что изменения направлены в первую очередь на контроль за операциями юридических лиц, так что покупателям и продавцам квартир просто не о чем беспокоиться.
Говорят, что теперь при передаче денег через ячейку специальный сотрудник будет пересчитывать наличные деньги. Это правда?
Такого требования никогда не было и сейчас нет. Изменения в законе касаются расширения перечня проверяемых сделок, а не способов и порядка контроля.
Если я для сделки занял денег у знакомых или мне их подарили, мне придется об этом отчитываться?
Такие требования возникают не часто, но вероятность существует. Если все же у Росфинмониторинга появятся вопросы по поводу денег, то да, нужно будет пояснить, откуда у вас взялась та или иная сумма – накопили, взяли в долг, продали предыдущую квартиру, получили по наследству и так далее.
Нужно также понимать, что, хотя в законе и указана минимальная сумма в 3 миллиона, интерес у контролирующих органов обычно вызывают куда более крупные сделки, выходящие за пределы стоимости обычной квартиры.
Что именно может вызвать подозрения у Росфинмониторинга, из-за которых он может заморозить сделку?
Однако есть определенные виды сделок, которые в принципе считаются незаконными или подозрительными. Классическим примером является передача объекта недвижимости по заниженной стоимости покупателю («а часть в ячеечку спрячем» – думает обыватель; здесь классическое привторное условие – реально передаем 2 рубля, а пишем в договоре 1 рубль), либо подписание «левых бумаг» (подписание акта о приемке выполненных работ, при том что работы вообще не выполнялись).
Баловаться такими вещами, конечно, гражданам никто не запретит, но риск попасться будет выше, так как внимание к подобным операциям существенно возрастет. Впрочем, блокирует сделку в подавляющем большинстве случаев сам банк, нотариус или Росреестр – из-за наличия правовых, а не финансовых рисков. Если сделку «заморозит» Росфинмониторинг – скорее всего, деньги, используемые по сделке, легализованы от преступной деятельности либо от финансирования терроризма/экстремизма. Тогда участникам будет явно не до самой сделки по недвижимости.
Если проверка все-таки начнется, как доказывать происхождение денег? Например, если я их просто давно копил, и собранная сумма в разы превышает мой доход? Мне вспоминать и подтверждать источники за все эти годы?
Росфинмониторинг и банки вовсе не заинтересованы в том, чтобы «умучить» как можно больше людей подозрениями и проверками. Безусловной обязанности лица доказывать законность происхождения средств нет и ее введение поправками не предполагается. Так что в большинстве случаев достаточно пояснений в свободной форме с приложением документов. То, что сумма была накоплена, подтверждается справкой 2-НДФЛ за прошлые годы и договором займа на недостающую сумму.
Могут ли власти проконтролировать сделку, если мы ее проведем без нотариуса, риелтора и банка? Просто подпишем договор и придем регистрировать?
Это будет отличный способ перехитрить самих себя. К договорам, заключенным в простой письменной форме, значительно более высокое внимание у Росреестра, поскольку именно так совершается большинство махинаций с недвижимостью. Кроме того, Росреестр не лишен возможности запросить подтверждение или документальное описание условий о платеже (расписка, платежка). А главное, Росреестр точно так же передает данные о сделке Росфинмониторингу, так что все прочие ухищрения будут просто бессмысленны.
В новом законе говорится, что на контроль ставят все сделки. О чем речь? Бывает аренда за 3 миллиона?
Судя по разъяснениям Росфинмониторинга и Центробанка, цель изменений закона заключалась числе в том, чтобы распространить его действие на арендные отношения, и в первую очередь на аренду крупных помещений юрлицами. Если отвлечься от жилья и представить себе аренду склада, офиса или большого земельного участка, то сумма в 3 миллиона перестанет казаться большой.
Вопрос, скорее, в том, что у государства пока не хватает мощностей чтобы контролировать абсолютно всех, так что для того чтобы со своими тремя миллионами по сделке попасть в поле зрения специальных структур, надо очень постараться.
А можно ли как-то избежать контроля? Например, занизить сумму в договоре или вообще провести сделку как дарение?
Так вы с большей вероятностью насторожите контролирующие органы. Не нужно бояться проверки, ведь ее цель – предупреждение, выявление и пресечение легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем. Поэтому если вы не занимаетесь подобной деятельностью, вы пройдете контроль, даже если и возникнут какие-либо вопросы.
Придумывая разные хитрости, чтобы избежать контроля, вы только создаете себе возможные проблемы на ровном месте, поэтому крайне не рекомендуется заниматься такими вещами.
Так, получение в подарок недвижимости влечет обязанность у одаряемого лица уплатить налог. При этом сумма налога исчисляется с реальной стоимости недвижимости. То есть расходы покупателя, притворяющегося лицом, получившим подарок, возрастают на сумму налога.
Кроме того, покупатель никогда до конца не может быть уверен в финансовом положении продавца. Может быть (и такие случаи происходят нередко) через какое-то время после дарения продавец будет объявлен банкротом. А это значит, что договор дарения будет признан недействительным, недвижимость будет возвращена продавцу для последующей реализации и расчетов с кредиторами. Этот же риск возможен в случаях продажи по заниженной стоимости.
Материал подготовлен при участии советника адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олега Ушакова, адвоката адвокатского бюро CTL Ксении Гордеевой и адвоката Вячеслава Голенева.
Контроль за сделками с недвижимостью
Если говорить доступно, то Росфинмониторинг контролирует:
К прозрачным среднестатистическим куплям-продажам у Росфинмониторинга (в народе его называют финансовой ФСБ) претензий нет. А вот в случае подозрений ведомство призвано уточнить источник происхождения средств на покупку.
Вопросы вызывают договоры, суммы которых не соотносятся с доходами будущих владельцев. За внушительные средства, взятые в долг у родственников или принятые в дар, в случае недоверия контролеров также придется отчитаться.
Как усиленный контроль отражается на сроках оформления купли-продажи
Надзорные органы и Центробанк заверяют, что контроль за сделками свыше трех миллионов рублей отработан давно. Поэтому дополнительная нагрузка и внимание к ипотеке никак не скажется на сроках оформления, особенно для физических лиц.
Не нужно пугаться, если Росфинмониторинг просит вас отчитаться
Спокойно соберите документы, подтверждающие происхождение денег, которые вы потратили на покупку. Это может быть справка о доходах с места работы, налоговая декларация индивидуального предпринимателя, выписка с банковского счета, на котором семья и родственники копили деньги и т.д.
О каких сделках знает Росфинмониторинг
Каждое соглашение проходит регистрацию в Росреестре, который обязан отчитываться перед контролирующими органами. Профессиональные риелторы также передают данные проверяющим.
Те, кто захочет избежать открытости сделки через договор дарения, должны оплатить дополнительный налог и понимать, что рискуют приобретенным имуществом, если продавца объявят банкротом.
Какие риэлторы должны состоять на учете в росфинмониторинге
Постановление от 27 января 2014 года №58. Поднадзорными Росфинмониторингу становятся лизинговые компании, ломбарды, операторы по приёму платежей, организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, коммерческие организации, заключающие договоры финансирования под уступку денежного требования в качестве финансовых агентов.
Документ
Постановление от 27 января 2014 года №58
Проект постановления «Об утверждении Положения о постановке на учёт в Федеральной службе по финансовому мониторингу организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, и индивидуальных предпринимателей, в сфере деятельности которых отсутствуют надзорные органы» (далее – положение) внесён Росфинмониторингом.
В соответствии со статьёй 5 федерального закона права и обязанности, возложенные на организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, распространяются на индивидуальных предпринимателей, являющихся страховыми брокерами, которые занимаются скупкой, куплей-продажей драгоценных металлов и драгоценных камней, ювелирных изделий из них и лома таких изделий, оказывают посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимого имущества.
Из вышеуказанных индивидуальных предпринимателей постановке на учёт в Росфинмониторинге подлежат только те, которые оказывают посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества. Страховые брокеры поднадзорны Банку России, а индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность, связанную с куплей-продажей драгоценных металлов и драгоценных камней, поднадзорны Минфину России.
Согласно утверждённому положению поднадзорными Росфинмониторингу становятся лизинговые компании, ломбарды, операторы по приёму платежей, организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, коммерческие организации, заключающие договоры финансирования под уступку денежного требования в качестве финансовых агентов.
В положении для указанных организаций и индивидуальных предпринимателей установлен документ, необходимый для постановки на учёт, – карта постановки на учёт, которая утверждается Росфинмониторингом. В положении определены сроки её представления, случаи и сроки отказа в постановке на учёт организаций и индивидуальных предпринимателей при представлении карты, оформленной ненадлежащим образом, а также снятия с учёта.
Процедура постановки на учёт упрощена по сравнению с действовавшей до настоящего времени. Постановка организаций и индивидуальных предпринимателей на учёт в Росфинмониторинге может быть осуществлена путём непосредственного представления карты постановки на учёт, а также путем её почтового отправления с уведомлением о вручении или в электронном виде в порядке, установленном Росфинмониторингом.
В соответствии с законодательством Российской Федерации в положении устанавливается ответственность для руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей за неисполнение положения, а для работников Росфинмониторинга – за разглашение сведений, составляющих служебную, банковскую, налоговую или коммерческую тайну, ставших им известными при постановке организаций и индивидуальных предпринимателей на учёт.