какие земли принадлежат россии по праву
Коттеджные посёлки: земли общего пользования
Ранее я рассматривал правовые проблемы и пробелы в правовом регулировании такого неопределенного для закона явления как «коттеджные посёлки» https://zakon.ru/blog/2020/6/5/kottedzhnye_posyolki_rossijskoe_pravo_nedvizhimosti
Всё больше российских мегаполисов расширяются, в частности, в виде появления районов малоэтажной застройки, фактически посёлков со своим укладом жизни. Как правило, данные населённые пункты изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в пределах этого района по категории являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов, а сам коттеджный посёлок становится по градостроительным документам неотъемлемой частью соответствующего муниципального образования.
На сегодня не принят базовый закон, который бы разрешал огромный пласт проблем в таких населённых пунктах, в первую очередь имущественных, земельных, что порождает огромное количество судебных споров и несогласованность практики судов по данному вопросу. Одной из таких проблем является неопределённость режима земель (территорий) общего пользования относительно этих населённых пунктов.
В Российской Федерации земли (территории) общего пользования (их также называют общественными землями) ограничены в гражданском обороте, то есть такие земельные участки не могут быть приватизированы, находиться в собственности юридических лиц и граждан (п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Хотя в науке отечественного гражданского права встречаются позиции современных цивилистов, которые рассматривают общественные земли в качестве объектов, полностью исключенных из гражданского оборота, так как собственником таких вещей может быть только публичное образование – государство или муниципалитет в интересах общества, всех и каждого. Однако Верховный суд России рассматривает их именно в качестве объектов, ограниченных в обороте (например, определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07. 2009 № 5-Г09-56, от 05.12.2018 г. № 308-КГ18-19589). К слову, в дореволюционном российском частном праве такие земли также рассматривали в качестве ограниченных в гражданском обороте, при этом разделяя понятия торговый и гражданский обороты (см. в частности труды Гамбарова Ю. С.).
Установление такого специального режима оборота в отношении них обусловлено необходимостью обеспечить беспрепятственное и безвозмездное пользование этими объектами для неограниченного круга граждан и юридических лиц. Верховный суд России последовательно утверждают в рамках конкретных дел о том, что использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения, поэтому запрещается приватизация (передача в собственность отдельным граждан и юридических лиц) таких земель (например, п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). Также законодатель и суды отдельно подчёркивают о безвозмездности пользования для граждан таким недвижимым имуществом (например, п. 1 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.07.2008 № Ф04-3241/2008(5552-А27-9)).
Все вышеназванные гарантии и ограничения в виде императивных норм гражданского и земельного законодательства с легкостью обходятся застройщиками (продавцами) в так называемых коттеджных посёлках. Как правило, застройщик приобретает на торгах один большой по размеру земельный участок, который находится в собственности государственной власти или муниципального образования, далее разделяет этот большой участок на множество меньших индивидуальных участков, строит частные дома, общепоселковую инфраструктуру и формирует земли (территории) общего пользования в виде автомобильных дорог, скверов, парков, набережной, участков для размещения трансформаторной подстанции и контейнеров для бытовых отходов. Однако вместо того, чтобы передать право собственности на эти сформированные застройщиком общественные земли в пользу всех жителей (собственников индивидуальных участков) коттеджного посёлка или в публичную собственность, застройщик оставляет права на них за собой или передаёт аффилированному юридическому лицу (чаще всего товариществу собственников недвижимости, ТСН). Далее начинается систематическое извлечение прибыли застройщиком или ТСН в форме фактического взыскания с каждого собственника участка (жителя) платы за проезд или иное пользование территориями общего пользования.
Самое интересное, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте такие общественные земельные участки по категории и своему назначению зарегистрированы именно в качестве земель (территорий) общего пользования. Но в нарушение вышеназванных норм и условиях отсутствия в населённом пункте альтернативных общественных дорог для проезда к своим участкам собственниками таких земель (дорог) признаны юридические лица (застройщики, ТСН) или отдельная группа граждан, которые навязывают правила пользования и плату для всех остальных жителей.
В этом случае возможен вариант обращения с административным исковым заявлением в суд к органам публичной власти, где предметом требования целесообразно обозначить возложение обязанности на последних обеспечить право гражданам на свободное и безвозмездное пользование землями (территориями) общего пользования. В свою очередь, у органов местного самоуправления и государственной власти есть полномочие по выкупу (изъятию) у частных лиц (застройщики, ТСН) таких земельных участков в порядке ст. 238 (выкуп ограниченных в обороте вещей) или ст. 279 Гражданского кодекса, абз. 9 ч. 2 ст. 49 Земельного кодекса (изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд). При этом есть большая вероятность того, что публичные органы власти вслед потребуют у жителей снести ограждение (шлагбаумы) в месте въезда в коттеджный посёлок, учитывая его вхождение в статусе неотъемлемой части в границы муниципального образования.
Подводя итог, можно смело заявить, на сегодня в действующем законодательстве отсутствуют институты, которые бы эффективно разрешали данные вопросы и защищали права жителей в таких населённых пунктах.
Российские владения за рубежом
Скала в Швейцарии, библейская Смоковница, космодром и земли поблизости от Эйфелевой башни — «Моя Планета» интересуется заграничными владениями России.
Откуда, спрашивается, столько добра? Дело в том, что наша страна является правопреемницей и царской России, и СССР, а значит, унаследовала то, что копилось столетиями. Правда, не все страны признали это право наследования, к тому же исчезли многие доказательства прав владения. В настоящее время из федерального бюджета выделяются средства на поиск и возвращение утраченных зарубежных объектов РФ — все эти «новые-старые» приобретения аккуратно заносятся в Реестр федерального имущества. Например, в период с 2005 по 2012 год Россия вернула 163 объекта — это почти 37 000 м².
Кроме огромного количества собственных земель и недвижимости за рубежом в подчинении России находится еще несколько территорий, имеющих разный правовой статус. Например, город Байконур вместе с космодромом наша страна арендует у Казахстана, а заполярный поселок Баренцбург на норвежском архипелаге Шпицберген находится в экономическом пользовании у РФ согласно Шпицбергенскому трактату 1920.
Как рассказали «Моей Планете» в Росимуществе, которое отвечает за составление Реестра федерального имущества, наиболее обширные земельные участки России за рубежом относятся к ведению МИД и расположены в Великобритании, Италии и США. Сегодня мы расскажем о некоторых из зарубежных владений России.
Скала в Швейцарии
В Швейцарии вблизи деревни Андерматт рядом с Чертовым мостом в скале вырублен крест в память о помощи русских войск под командованием Суворова. Так вот, сама скала, в которой высечен этот 12-метровый крест, небольшая площадка перед ней и ведущая к памятнику дорожка принадлежат России. Их безвозмездно уступила нашей стране община Урзерна в 1898 году для сооружения мемориала.
4245 м² во Франции
В 2010 году Россия в ходе тендера выкупила участок земли на левом берегу Сены на набережной Бранли в Париже, поблизости от Эйфелевой башни. На землю претендовали также Канада и Саудовская Аравия. Россия заплатила 2,444 млрд руб.
В ближайшем будущем на этом участке площадью 4245 м² должны появиться православный храм, культурный и духовный центр. Строительство было поручено известному французскому архитектору Жан-Мишелю Вильмотту, в разработке проекта принимал личное участие патриарх Кирилл. В ходе строительства будет снесено здание метеорологической службы Франции — в реестре загрансобственности РФ оно оценивается в 532,2 млн руб.
4925 м² в Италии
С 2009 года в собственности России находится Русское подворье в итальянском городе Бари — это 4925 м². На территории располагаются церковные здания, балансовая стоимость которых оценивается в реестре в 342,85 млн руб. Церковь Николая Чудотворца была построена в 1917 году по проекту архитектора Алексея Щусева для приема многочисленных русских паломников и для постоянной молитвы о России у гробницы святителя Николая Чудотворца. Мощи святого хранятся в местной базилике с 1087 года.
12 000 м² в Палестине
В 2008 году к России вернулись три участка в Иерихоне, которые приобрели в конце XIX века русские священнослужители. Всего было возвращено 12 000 м² на западном берегу реки Иордан. Главным приобретением стал музейно-парковый комплекс «Аль-Мадраса Ваззукума», на территории которого располагается христианская святыня — библейское дерево смоковница Закхея. По преданию, под этим деревом произошла встреча Иисуса Христа и мытаря Закхея, описанная в Евангелии от Луки. Комплекс состоит из трех основных компонентов: музейной экспозиции, мемориального парка и мест, где проводились археологические раскопки в 1883–1884, 1891 и 2010 годах. В ходе раскопок был обнаружен комплекс византийских построек, в частности уникальные многоцветные мозаики и множество монет возрастом от II века.
68 000 м² в Израиле
Еще недавно в Израиле было много русских земель и построек. По указу Николая I в 1847 году в Иерусалиме была создана Русская духовная миссия, которая должна была принимать и размещать паломников из России. Миссия имела право приобретать земельные участки и вести строительство на Святой земле. В результате появился целый русский район в центре Иерусалима — Русское подворье площадью 68 000 м².
Это был комплекс зданий, включавший собор, больницу, консульство, мужское и женское подворье, в котором размещали паломников из России. Со временем присутствие русских в этой местности становилось все значительнее: к 1917 году Российской империи, Императорскому православному палестинскому обществу (ИППО) и Русской духовной миссии принадлежали уже 70 объектов. Многие русские постройки целы и сегодня, однако не все из них принадлежат РФ: в 1964 году Хрущев продал большую часть зданий, получив в качестве платы от Израиля апельсины и текстиль (эта сделка названа историками Апельсиновой).
166 000 м² в США
Как сообщает «АиФ», третий по величине участок РФ находится в штате Нью-Йорк на острове Лонг-Айленд в округе Нассо по адресу: Дозорис-лейн, 127. Это лесистая территория вблизи парка Од-Таппен.
308 160 м² в Италии
На втором месте крупнейших зарубежных владений РФ — участок в Риме на улице Аурелия Антика, 12. О том, что там находится, можно лишь догадываться. На карте Google можно увидеть, что в этом районе находится некое здание, обнесенное забором и охраняемое военной полицией. Однако сама территория зеленая, на ней можно разглядеть виллу, бассейн и различные постройки.
345 000 м² в Шотландии
В Эдинбурге на Мелвилл-стрит, 58 находится самое большое земельное владение России за рубежом. Там располагается генеральное консульство РФ. Впрочем, на карте Google оно не выглядит таким обширным — возможно, в реестре допущена ошибка. Официально самым большим дипломатическим владением считается посольство РФ в Пекине. Оно занимает территорию бывшей Русской духовной миссии и находится на улице Дунчжимэнь Бэйчжунцзе, 4, а его площадь составляет около 160 000 м².
251 млн м² на Шпицбергене
Это государственная территория Норвегии, но с общим экономическим ее использованием лицами и других государств-участников Шпицбергенского трактата 1920 года. К настоящему времени участниками договора являются более 50 государств, но активно поддерживают свое присутствие Норвегия и Россия. В частности, российским гражданам сюда виза не нужна.
Российские территории здесь как будто застыли в эпохе СССР — шахтерский поселок Баренцбург и два поселка Пирамида и Грумант были законсервированы после прекращения угледобычи. В Баренцбург приезжают работать шахтеры и романтики. На сайте гостреста «Арктикуголь», который ведет добычу угля на архипелаге и является собственником четырех участков с 1932 года, можно узнать об актуальных вакансиях: «Если вас заинтересовали острые горы, круто спускающиеся в море, причудливые долины, заливы и ледники, арктические заснеженные пустыни, а также хорошая работа и жилье со всеми удобствами, вы можете обратиться в отдел кадров». Всего в Баренцбурге проживает около 400 человек.
В марте 2015 года на Шпицберген приехало особенно много туристов: 20 марта только в этой точке земного шара было видно полное солнечное затмение.
Комментирует профессор МГИМО — Университета МИД России, доктор юридических наук Александр Николаевич Вылегжанин:
«В праве четко разграничены: права на территории (пространства), в том числе за пределами государственной границы — этот вопрос регулируется международным правом; права на объекты собственности (вещные права) — это относится к категории национальному, прежде всего гражданскому праву. Да, во владении российских лиц и компаний находятся многие земельные участки за рубежом. Но право на земельный участок — в национальном гражданско-правовом поле; оно не тождественно праву государства на территорию. В качестве примера можно привести российские поселения и шахты на архипелаге Шпицберген. Россия по договору о Шпицбергене 1920 года имеет право осуществлять там экономическую деятельность. Но при этом вся территория Шпицбергена, в том числе и та, на которой расположены российские земельные участки, шахты, иные объекты, — это государственная территория Норвегии. Право собственности на объекты и участки не дает права считать эти территории российскими. Помещения дипломатических и консульских представительств России за рубежом неприкосновенны согласно международному праву. Но тем не менее и они не являются юридически государственной территорией аккредитующего государства. Это территория государства пребывания, хотя и с особым статусом»
Какие свои территории Россия отдала другим странам?
Границы России за последние 30 лет менялись много раз, причём достаточно существенно. Однако, не все подобные факты присоединения и, по большей части, отсоединение российских территорий известна широкой общественности.
В России и в мире знают о крупнейшем за последние много лет расширении границ России и присоединения к ней новых территорий. Речь идёт о полуострове Крым площадью 27 000 км², который весной 2014 года был присоединён к России в результате чего площадь России выросла с 17 099 110 км² до 17 125 191 км².
Надо пояснить, что присоединён к Российской Федерации был не весь полуостров Крым площадью 27 000 км², а лишь 26 081 км² его территории. Северная часть Арабатской стрелки относится к Херсонской области Украины и не является объектом территориальных разногласий.
И об этом событии всегда говорили и говорят везде: на телевидении, на радио, в печатных изданиях и в иных СМИ, это обсуждали и продолжают обсуждать в интернете, в разговорах с друзьями, на лавочках у подъезда. Тема и в прям обсуждаема. Оно и неудивительно: такое событие!
Однако, до широкой общественности не доносились случаи, когда Россия, наоборот, теряла свои территории. И это были не какие-то далёкие события, связанные и СССР или Российской Империей. Это было считанные несколько лет назад.
Речь идёт об озере Сладкое, которое пролегало на границе России и Казахстана, часть которого принадлежало России, а часть — Казахстану. Озеро экономической или практической выгоды для России не представляло, поскольку оно заболочено и не имеет запасов рыб или какой-либо ещё ценности, поэтому для удобства охраны пограничных территорий было решено провести границу так, чтобы всё так называемое «озеро», а по факту болото, было отнесено к территории Казахстана.
К тому же, пересечение границ обоих государств происходит без каких бы то ни было проблем, без специальных документов (загранпаспорта, визы). Граждане России и Казахстана могут свободно перемещаться как по озеру вброд, так и вокруг него.
Поэтому передача российского озера под юрисдикцию Казахстана — это формальность.
Даже если российско-казахские отношения изменятся в худшую сторону, что после сделки сразу стала предсказывать либеральная часть общества, и русских людей перестанут подпускать к озеру, как сейчас, Россия от этого не проиграет ни в экономическом, ни в политическом, ни в практическом плане.
Речь идёт о передачи Китаю острова Даманский на реке Уссури, который в 1969 году был предметом военного конфликта, инициированного китайской стороной, которая вторглась на остров в попытках вооружённого захвата территории. Силами советской армии китайцы с острова были выбиты. Позже Китай продолжал делал попытки занять остров, после чего боевые действия перешли в переговоры.
В 1991 году было решено разрешить территориальный вопрос путём передачи острова Китаю в целях предотвращения эскалации конфликта в будущем.
Передачу островов в реках Амур и Уссури Китаю Российская Федерация осуществляла на основании подписанного в начале 1991 года ещё Михаилом Горбачовым Соглашения о советско-китайских границах, которое продолжала соблюдать Российская Федерация и выполняла условия заключенного соглашения, являясь наследником советских отношений с другими государствами.
Передача части территории России Китаю, а именно остров Тарабаров, половину острова Большой Уссурийский и остров Большой в Читинской области в дельте реки Амур в устье реки Уссури состоялась после подписания президентом России Владимиром Путиным и председателем КНР Ху Цзиньтао в октябре 2004 года Соглашения о российско-китайской границе.
Как предполагалось, сделан этот шаг со стороны России был с целью укрепления дружеских отношений между России и Китаем.
Казалось бы, 337 км² — мизерный клочок по сравнению с 17-миллионной площадью России. Это всего лишь площадь небольшого провинциального города российской глубинки, коих сотни, с населением 600-700 тысяч жителей или того меньше. А если взять во внимание, что это ещё и не материк, а острова — так это вообще мелочи. И Россия, надо полагать, только выиграет не только в торгово-экономическом, но и геополитическом плане, передав острова Китаю, с их-то перенаселением, тем самым улучшит отношения с Поднебесной.
Однако, данные территории были предметом спора Китая и СССР в 1969 году, в результате которого произошёл хоть и небольшой, но достаточно острый вооружённый конфликт двух стран. Человеческие жизни были погублены зря, если этот «мизерный клочок» спустя всего 36 лет мирно отдали Китаю забесплатно, в обмен на улучшение добрососедских российско-китайских отношений, которые и без дарения территорий развивались бы в нужном для обеих сторон русле, поскольку и Китай заинтересован в тех же российских товарах сельхозпродукции, древесины, металла и битума, и Россия приобретает у Китая технику, одежду и многое другое.
Отношения могут как остаться на прежнем высоком уровне, так и измениться в противоположную сторону и ухудшиться. А вот островов будет уже не вернуть.
Однако, к моменту передачи сёл Азербайджану, Советского Союза как страны не существовало уже 19 лет. В сёлах жили люди. Передача сёл другому государству произошла вместе с людьми, с их жилищами, пастбищами для скота.
Передача 15 000 км² в Приморье Китаю произошло в процессе выполнения Россией обязательств по Соглашению о советско-китайских границах, подписанный с российской стороны ещё Михаилом Горбачовым в начале 1991 года.
Тремя годами спустя после передачи Дмитрием Медведевым двух дагестанских сёл и половину местной реки Семур Азербайджану под эгидой урегулирования постсоветских территориальных неточностей были переданы ещё 30 000 км² дагестанской земли.
СССР некогда был единой страной, объединяющей все республики, и, если уж так вышло, что 15 бывших союзных республик стали отдельными странами со своей территорией, границы этих территорий должны быть чётко урегулированными, чтобы ни одна из стран-участниц бывшего Союза не была ущемлённой не только в политических интересах, но и в интересах своего населения, то решение территориального вопроса — это необходимый шаг для поддержания мира и благоприятных международных отношений государств-соседей.
Однако, лично я не припомню тех случаев, когда территориальный спор решался в пользу России путём присоединения к государству территорий так, чтобы это не вызвало ни у кого вопросов и недовольства.
Передача половины акватории Баренцева моря и Северного Ледовитого океана общей площадью 175 000 км² состоялась после подписания президентом России Дмитрием Медведевым и премьер-министром Норвегии Йенсом Столтенбергом договора о морских границах в Баренцевом море и Северном Ледовитом океане.
Неожиданный компромисс в территориальном споре, который был неурегулированным ещё с советских времён, последовал от российской стороны, долгое время занимающую непреклонную позицию по данному вопросу. Власти России таким манёвром планировали получить право на рассмотрение заявки о присоединении 1 200 000 км² шельфа Арктики. Выиграла ли от этого Россия и получила ли, что хотела? Последовало ли что-то после этого события? Ну, на дне шельфа был установлен российский флаг. Обещанные экономические привилегии для России со стороны Норвегии по сей день пока остаются не исполнены.
А вот что потеряла Россия?
Эксперты назвали данное соглашение провальным. Так считает бывший заместитель министра рыбного хозяйства СССР Вячеслав Зиланов. Свои мысли по этому поводу он опубликовал в 2012 году в своей книге «Баренцевоморская ошибка президента». Он утверждает, что подписанный договор сильно затрагивает интересы российских рыбаков и рыбной промышленности России на данной морской территории не замерзающего водного участка. Данный участок имеет огромные рыбные запасы, которые теперь находятся не в российской юрисдикции.
Более того, тремя годами спустя после подписания данного договора о разграничении территорий в части акватории, которая была передана Норвегии, было обнаружено 2 000 000 000 (два миллиарда) баррелей углеводородов.
Большие потери российских территорий произошли после распада СССР, и, как уже говорилось в статье, Российская Федерация, являясь правопреемником и наследником СССР, приняла на себя все обязательства, которые возникли у СССР, в чём обвинить российские власти будет сложно, да и не совсем корректно. Другой вопрос в том, почему Россия не смогла отстоять русские территории. Видимо, в то время сделать было не просто или даже невозможно.
Но обидно за территории, переданной уже самой Российской Федерацией другим странам добровольно и по своей инициативе? Так ли важно было сохранить и поддержать отношения с соседними государствами ценой собственных территорий, многие из которых достались России очень не просто?
События и позиция России последних несколько лет показывают, что Россия идёт по своему пути, не считаясь ни с Западом, ни в Евросоюзом, потеряны дружеские отношения с некогда братскими народностями (Украина, страны Прибалтики, Грузия).
На потерянных территориях жили и вели работу или промысел русские люди, которые в одночасье оказались на чужой земле.
Кроме того, после подписания российской стороны очередного договора с другими государствами о демаркации границ, представители других стран так же заявляли России о своих претензиях на пока что российские территории.
Так, Финляндия неоднократно открыто изъявляла желание на возвращение ей некоторых территорий в республике Карелия и Мурманской области Российской Федерации, которая Финляндия потеряла в советско-финской войне 1939-1940 г.г.
Япония до сих пор претендует на Южные Курильские острова (Кунашир, Шикотан, Итуруп, группа мелких островов Хобомаи), площадью
5 000 км², которые она потеряла после своего поражения во Второй Мировой Войне (1939-1945г.г.)